董媛

摘 要：2020年5月28日，第十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）[1]，并于2021年1月1日起施行。這標(biāo)志著我國(guó)民法已進(jìn)入民法典時(shí)代。《民法典》中的亮點(diǎn)諸多，其中物權(quán)編的一大亮點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)設(shè)了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，這也是我國(guó)以正式的法典形式首次提及的權(quán)利。從我國(guó)司法實(shí)踐上看，關(guān)于居住權(quán)的案例頗多，從社會(huì)需求出發(fā)，《民法典》肯定了居住權(quán)的立法價(jià)值，因此，研究居住權(quán)制度具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：《中華人民共和國(guó)民法典》；居住權(quán)；用益物權(quán)

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-9052（2021）04-0038-02

關(guān)于居住權(quán)問(wèn)題，在《民法典》第二編“物權(quán)”之第三分編“用益物權(quán)”中有專章規(guī)定，共計(jì)六條?，F(xiàn)結(jié)合我國(guó)《民法典》有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定，進(jìn)一步探析居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容。

一、定位居住權(quán)的性質(zhì)

（一）居住權(quán)屬于人役權(quán)

在羅馬法中已然存在居住權(quán)。居住權(quán)最初作為人役權(quán)的一種形式。在羅馬法民法典中設(shè)立了完整的役權(quán)制度，役權(quán)分為人役權(quán)和地役權(quán)兩類。所謂人役權(quán)是指為特定人的利益而利用他人所有之物的權(quán)利，即以他人之物供自己使用和收益的權(quán)利[2]。設(shè)立人役權(quán)的目的是給特定人提供便利。我國(guó)《民法典》承認(rèn)了居住權(quán)具有人役權(quán)的屬性，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一，居住權(quán)只能為特定的權(quán)利主體設(shè)立，具有人身專屬性。這就意味著該權(quán)利只能由權(quán)利本人行使，法人或非法人組織不能享有該權(quán)利。居住權(quán)人為了生活居住的需要，可以對(duì)房屋的全部或部分享有居住權(quán)；如果基于其他目的需要，可采取簽訂合同方式設(shè)定租賃權(quán)，居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓且不可由他人繼承。其二，居住權(quán)的設(shè)立具有期限。該權(quán)利期限屆滿或居住權(quán)人一旦死亡，居住權(quán)即歸于消滅。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同中或遺囑中設(shè)立。該內(nèi)容具體體現(xiàn)在《民法典》第三百七十條和三百七十一條中。其三，居住權(quán)的設(shè)立通常具有無(wú)償性。居住權(quán)的設(shè)定通常發(fā)生在家庭成員之間，雙方具有血緣關(guān)系及感情因素。為了保障弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，所以居住權(quán)的設(shè)立通常是無(wú)償?shù)?，帶有慈善和恩惠的人文色彩。?dāng)然設(shè)立居住權(quán)的目的之一是完善我國(guó)的住房保障制度。該內(nèi)容在《民法典》第三百六十八條有具體規(guī)定，該條明確規(guī)定了居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。綜上內(nèi)容體現(xiàn)居住權(quán)具有人役權(quán)這一鮮明屬性[2]。

（二）居住權(quán)的設(shè)立具有雙重屬性

居住權(quán)的設(shè)立具有雙重屬性，即居住權(quán)可通過(guò)訂立合同和立遺囑方式進(jìn)行設(shè)立。關(guān)于設(shè)立居住權(quán)的方式，既可以是雙方民事法律行為，也可以是單方民事法律行為。就雙方民事法律行為而言，在簽訂居住權(quán)合同時(shí)，除當(dāng)事人采用書面形式外，還應(yīng)包括下列條款內(nèi)容：當(dāng)事人的姓名或名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭(zhēng)議的方法等，并且應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立[2]。由此可見，民法典在設(shè)立居住權(quán)的問(wèn)題上具有雙重屬性。

二、居住權(quán)與房屋租賃權(quán)的關(guān)系辨析

居住權(quán)與房屋租賃權(quán)兩者之間具有相似性，都是對(duì)他人的房屋享有使用權(quán)。兩者之間雖有相似性，但又有不同之處：首先，居住權(quán)具有對(duì)世性，這就要求設(shè)立居住權(quán)必須登記，即未登記的不發(fā)生居住權(quán)的效力。由此可知，經(jīng)過(guò)登記后設(shè)立的居住權(quán)，居住權(quán)人可以基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。而設(shè)立租賃權(quán)，可不采取登記的方式，租賃權(quán)人不能基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)自己的權(quán)利。其次，《民法典》物權(quán)編規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的方式既可以以合同的方式，也可以立遺囑的方式設(shè)立。居住權(quán)的設(shè)立一般情況下是無(wú)償?shù)腫2]，且?guī)в袧夂竦姆鲋?、幫助的恩惠行為的性質(zhì)。在特殊情況下即使居住權(quán)人向房屋所有人支付費(fèi)用，也是很少的，否則違背設(shè)立居住權(quán)的意義。而房屋租賃權(quán)必須通過(guò)合同才能設(shè)立，且屬于雙務(wù)、有償?shù)暮贤?，需以支付租金為條件方可取得租賃權(quán)。再者，從保護(hù)期限來(lái)看，居住權(quán)對(duì)居住權(quán)人來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)長(zhǎng)期權(quán)利，而房屋租賃權(quán)的期限，依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，租賃合同是有期限限制的。最后，《民法典》設(shè)定居住權(quán)是為需要生活居住的人提供更多選擇來(lái)排解住房難題；房屋租賃權(quán)的存在更多的是為了生活居住或商業(yè)需求。綜上所述，居住權(quán)不同于房屋租賃權(quán)，且不能被租賃權(quán)所取代。

三、評(píng)析《民法典》之居住權(quán)條文

（一）評(píng)析《民法典》第三百六十六條之內(nèi)涵

《民法典》第三百六十六條明確了居住權(quán)的概念、設(shè)立方式和客體等內(nèi)容。

第一，在該條文中對(duì)居住權(quán)設(shè)立方式的規(guī)定有些讓人產(chǎn)生誤解。該條文很容易讓人們產(chǎn)生“居住權(quán)僅能通過(guò)合同”這一方式設(shè)立的誤解。筆者認(rèn)為應(yīng)將第三百六十六條與第三百七十條的內(nèi)容合為一條方可避免產(chǎn)生誤解。從這兩個(gè)條文中得出，居住權(quán)通過(guò)居住權(quán)人的主觀意思設(shè)立，這是意定居住權(quán)。那是否有必要設(shè)立法定居住權(quán)呢？筆者認(rèn)為有必要。法定居住權(quán)是法律規(guī)定設(shè)立的居住權(quán)。在當(dāng)今社會(huì)，婚姻狀況日趨復(fù)雜，尤其是繼父母與繼子女關(guān)系很微妙，很難實(shí)現(xiàn)繼父母對(duì)繼子女的房屋享有居住權(quán)等問(wèn)題。若《民法典》賦予了這些具有特定依附關(guān)系的主體享有法定居住權(quán)，就可以有效解決各種居住權(quán)糾紛。另外在《法國(guó)民法典》第五百七十九條和第六百二十五條規(guī)定了居住權(quán)的設(shè)立方式有兩種：法定設(shè)立和意定設(shè)立。因此，我國(guó)《民法典》在設(shè)立意定居住權(quán)的同時(shí)，有必要設(shè)立法定居住權(quán)，以彌補(bǔ)法律漏洞，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的人文理念。

第二，該條關(guān)于居住權(quán)的客體仍需要明確。首先，根據(jù)該條規(guī)定，居住權(quán)的客體為“他人的住宅”。所謂住宅是指專供居住的房屋。那房屋所有人能否將自己所有的房屋為本人設(shè)立居住權(quán)后再出售房屋？這種情況需要在房屋出售之前與買方約定在自己房屋上設(shè)定居住權(quán)，即可將房屋變現(xiàn)以實(shí)現(xiàn)融資目的，又可實(shí)現(xiàn)“住有所居”。此居住權(quán)的效力只有在將自己房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人后方得實(shí)現(xiàn)。因此，應(yīng)在《民法典》中增設(shè)“房屋所有人在自己所有的房屋上設(shè)定居住權(quán)，適用于本章規(guī)定”的條款。其次，筆者認(rèn)為應(yīng)將“他人的住宅”做擴(kuò)大解釋，即應(yīng)將居住權(quán)的客體擴(kuò)大解釋為他人的房屋（整體或部分）及其房屋的附屬設(shè)施[2]，當(dāng)然房屋的附屬設(shè)施應(yīng)以居住為目的。因此，將居住權(quán)的客體做擴(kuò)大解釋表述更為完整和嚴(yán)謹(jǐn)。

（二）評(píng)析《民法典》第三百六十七條之內(nèi)涵

該條要求設(shè)立居住權(quán)應(yīng)采用書面方式訂立合同，且訂立合同時(shí)需具備一些必備的條款（如前所述），但未清晰界定居住權(quán)人應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)?？山Y(jié)合我國(guó)立法經(jīng)驗(yàn)，并借鑒國(guó)外立法，補(bǔ)缺居住權(quán)的內(nèi)容，如可為居住權(quán)人增設(shè)物上請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定：“居住權(quán)的保護(hù)適用《民法典》之物權(quán)編第三章物權(quán)的保護(hù)規(guī)定?！边€可為居住權(quán)人設(shè)定日常維護(hù)義務(wù)、贍養(yǎng)管理人義務(wù)、費(fèi)用負(fù)擔(dān)義務(wù)和返還房屋的義務(wù)。

（三）評(píng)析《民法典》第三百六十八條之內(nèi)涵

如前述，當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)既可以無(wú)償，也可以有償，且設(shè)立居住權(quán)需要登記。一方面，設(shè)立居住權(quán)可以無(wú)償，也可以有償，可充分為居住權(quán)人提供最大保護(hù)，也確保所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)得到充分利用，滿足并順應(yīng)以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需要。另一方面，明確居住權(quán)以登記方式作為生效要件，有利于第三人知曉居住權(quán)的狀況，并使居住權(quán)人在房屋所有人變動(dòng)時(shí)具有對(duì)抗性，充分保障了居住權(quán)人的居住權(quán)。

（四）評(píng)析《民法典》第三百六十九條之內(nèi)涵

《民法典》第三百六十九條確立了社會(huì)性居住權(quán)行使的限制性規(guī)定。依據(jù)居住權(quán)設(shè)立目的的不同，將居住權(quán)分為社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)。社會(huì)性居住權(quán)是為特殊群體設(shè)定的，僅以居住為目的，不得轉(zhuǎn)讓和繼承；投資性居住權(quán)不僅可對(duì)他人所有的房屋享有居住權(quán)，還可以轉(zhuǎn)讓、繼承和通過(guò)出租獲取收益。

（五）評(píng)析《民法典》第三百七十條之內(nèi)涵

本條規(guī)定了居住權(quán)的消滅事由。一種事由是居住權(quán)期限屆滿后導(dǎo)致居住權(quán)消滅；另一種事由是居住權(quán)人死亡導(dǎo)致居住權(quán)消滅。筆者認(rèn)為，民法典設(shè)置居住權(quán)消滅的事由僅限前述兩種情形[3]，有失周全。除這兩種情形外，居住權(quán)的消滅方式，可參照物權(quán)法的規(guī)定，有下列情形之一的，可以導(dǎo)致居住權(quán)消滅：居住權(quán)人放棄權(quán)利的、居住權(quán)期滿、房屋被征收的、房屋滅失的、權(quán)利混同的、居住權(quán)人死亡的[2]。顯然，該條中居住權(quán)消滅事由具有封閉性。另外該條還規(guī)定了居住權(quán)消滅時(shí)需要注銷登記。民法典規(guī)定居住權(quán)的生效和消滅均要登記，體現(xiàn)了居住權(quán)制度體系的科學(xué)性和完整性。

（六）評(píng)析《民法典》第三百七十一條之內(nèi)涵

通過(guò)遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，是否也必須經(jīng)登記方可生效呢？?jī)H依據(jù)本條規(guī)定的內(nèi)容（以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定）[2]，很難判斷生效的依據(jù)，應(yīng)結(jié)合物權(quán)法中的第二十九條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生法律效力。顯然，有別于以合同方式設(shè)立居住權(quán)的登記生效主義。

《民法典》雖對(duì)居住權(quán)的內(nèi)涵、設(shè)立方式、客體等作出了明確規(guī)定，但未對(duì)法定居住權(quán)、維修費(fèi)用負(fù)擔(dān)等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，還需要相配套的司法解釋予以修正和補(bǔ)正。

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（責(zé)任編輯：董維）