文｜梁鶴年

“中國人有買房的傳統(tǒng)?！辈恢勒l說這句鬼話。

中國人有“買田、買地”的傳統(tǒng)，是農(nóng)耕社會(huì)的傳統(tǒng)。買了地之后會(huì)“蓋房”。蓋的房子是用來住的、不是用來賣的。城市里的人的確有“買房”，但傳統(tǒng)是“整棟”的買，肯定不會(huì)，也不能買一層、一個(gè)單元?！胺謱映鍪邸笔情_發(fā)商發(fā)明的。我差不多可以肯定是1990 年代從香港傳入國內(nèi)的。

1950 年代開始，香港人口大增。那時(shí)，絕大部分人都是租房的。只有“大有錢佬”才住自己的房子。市區(qū)的住房大部分都不超過4-5 層高。比較富裕的租一層，中、下階層的租一個(gè)房間。我出生中產(chǎn)，但不幾年就家道中落，所以住過一層，也住過一個(gè)房間。那時(shí)香港有“收租佬”的行業(yè)，為大業(yè)主管理物業(yè)。我家里越來越窮，最怕聽到有人拍門叫，“來收租的”。媽媽在門口跟他談，請他通融，如今歷歷在目。后來，家里再不能負(fù)擔(dān)住一層，就搬到住一個(gè)房間（一家八口）。住在同一層的是“包租婆”。她跟業(yè)主租了一層，然后用木板間隔出幾個(gè)房間來分租，做“二房東”。很有趣的是，典型收租的是“佬”，男的；典型包租的是“婆”，女的。收租是打工，是受薪的，替人賺錢的；包租是生意，是精明家庭主婦自家賺錢。

“分層出售”是1960 年代香港某“開發(fā)商”創(chuàng)意的。今天，此君是香港首富。什么是“開發(fā)商”？為什么叫開發(fā)的做“商”？開發(fā)商在政府、銀行、地主之間奔跑，去說服地主出讓土地給他，說服銀行借錢給他去買土地，說服政府讓他在土地上蓋這、蓋那的建筑物。在這過程中，土地上的實(shí)質(zhì)情況一點(diǎn)也沒有改變，農(nóng)田仍是農(nóng)田、工廠仍是工廠、住宅仍是住宅。改變的只是“產(chǎn)權(quán)”，原來是地主的，現(xiàn)在是他的。但他答應(yīng)了政府、答應(yīng)了銀行，說將來在這塊地上會(huì)產(chǎn)生的是什么：或農(nóng)田變學(xué)校，或工廠變商場，或住宅變辦公大樓；或產(chǎn)權(quán)會(huì)完整地出讓給未來的大業(yè)主，又或產(chǎn)權(quán)會(huì)“分割”成一片片或一層層的出讓給未來的小業(yè)主。只要銀行答允、政府認(rèn)同，地就是“開發(fā)”成功了。他未有動(dòng)過一塊石頭、未有砌過一塊磚頭，但他賺大錢（當(dāng)然，他可以承辦開路、蓋房的工程，但這不屬“開發(fā)”了）。此君成為巨富，是因?yàn)樗礈?zhǔn)這一條叫“開發(fā)”的財(cái)路。

1.城市住宅鳥瞰 圖｜站酷海洛

那時(shí)香港仍有很多在“二戰(zhàn)”前蓋的4-5 層舊樓，他盯準(zhǔn)了好區(qū)位的物業(yè)，游說業(yè)主出讓。但他沒有錢買，只答應(yīng)重建成20 層大廈之后，原來的業(yè)主可分得8 層；又答應(yīng)建筑事務(wù)所為他規(guī)劃圖則和向政府報(bào)批，事成之日分一層；答應(yīng)造建筑的為他蓋樓，完工之日，分他5 層；到最后，他的“嘴巴投資”為他剩賺6 層。當(dāng)然，這是簡化至極，但實(shí)情確如此。后來，銀行也看見這是財(cái)路，就支持他，特別是通過抵押貸款去吸引千萬的買房者，賺其大錢。我那時(shí)剛出道，常見他上我工作的建筑事務(wù)所做“交際”。稍后，他更發(fā)明“賣樓花”，就是未有動(dòng)工就按建筑圖則來分層出售。大的樓盤有過千的單位，往往有過萬的人想買，開盤時(shí)大排長龍。建筑師近水樓臺(tái)，此君也會(huì)賣個(gè)人情，讓他們不需排隊(duì)，先挑一層。不少人放下小量定金，同一天就轉(zhuǎn)手，隨隨便便賺幾千塊錢（1960-1970 年代的錢）。

中國開放是香港開發(fā)商的千載難逢大機(jī)會(huì)?！胺謱映鍪邸笔购芏?、很多中國人變成業(yè)主。樓價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是城鎮(zhèn)化，急速上升，制造了一批龐大的既得利益者。就算他們只是買房來住、不是炒，他們也想見自己的資產(chǎn)上升，起碼不下跌。樓價(jià)居高不下是“理所當(dāng)然”，是資本經(jīng)濟(jì)的“理”。

但這個(gè)資本經(jīng)濟(jì)的“理”帶來棘手的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題。社會(huì)階層從此以有房、無房劃分。多少人因?yàn)橘I不起房而愁，多少人因?yàn)樽隽朔颗?。年輕人不結(jié)婚、結(jié)婚不生孩子，或多或少與房價(jià)高有關(guān)。另一方面，看見豪宅的豪氣、大開發(fā)商的驕氣，社會(huì)的戾氣只會(huì)有增無減。房地產(chǎn)的投資（包括買來自?。┪{起大量的資金。其他需要資金發(fā)展的產(chǎn)業(yè)就缺資金了。房地產(chǎn)泡沫不能支撐整個(gè)經(jīng)濟(jì)，更不能穩(wěn)定整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。負(fù)資產(chǎn)可怕、血本無歸更是災(zāi)難。

值得去問，社會(huì)撕裂和經(jīng)濟(jì)失衡是因?yàn)榉績r(jià)高，還是因?yàn)榉績r(jià)不公平？

什么是公平價(jià)格？可以按住房消費(fèi)類別去探討。

1.有意愿和有能力買高檔（100 平米以上）、中檔（50-100 平米）商品房的，約占1/4 的城市人口。

想買的會(huì)抱怨房價(jià)高，買了的想房價(jià)升高（就算不是炒賣，也想保值、增值）。買賣雙方都在逐利。他們之間的公平就是“自由交易”。商品房市場一定有人為的壟斷，因?yàn)殚_發(fā)成本大，所以少數(shù)有財(cái)勢的開發(fā)商支配市場。要打破壟斷（恢復(fù)“自由”）的唯一辦法是增加賣家（開發(fā)商）。在中國，最有效的辦法是縮減開發(fā)宗地的面積。無論是招標(biāo)還是拍賣（暫不討論集體所有土地），宗地細(xì)就是價(jià)格低，降低了開發(fā)商進(jìn)入市場的門檻，規(guī)模較小的開發(fā)商就可以加入競爭了。而且，在城市設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施的考慮上，小地塊開發(fā)之后再集結(jié)成大地塊比較易，大地塊開發(fā)后再分割為小地塊就難多了。所以，縮細(xì)宗地面積既能打破大開發(fā)商的壟斷，也會(huì)提升開發(fā)設(shè)計(jì)的彈性。買房者的選擇增加了，買賣雙方的博弈能力就會(huì)比較平均，得出的是買賣雙方自由逐利的公平房價(jià)。

2.有意愿但能力不足買中檔房的，約占1/2 的城市人口。

他們的人數(shù)最多，怨聲最大。“無房不成家”的壓力使他們把問題歸結(jié)于政府。他們往往不怪開發(fā)商，因?yàn)殚_發(fā)商們成功地把問題從房價(jià)轉(zhuǎn)移到地價(jià)，然后把地價(jià)高歸咎于政府壟斷土地供給（下面會(huì)談）。開發(fā)商利用供地情況不明朗（這往往是政府，尤其是地方政府造成）去夸大短缺，藉此提高房價(jià)。其實(shí)，批而未供的情況確實(shí)有，但供而不建的多得很。囤積是開發(fā)商賺大錢的手法，中外如是。

假如政府（特別是地方政府）每年公布翻滾式的5 年供地計(jì)劃，開發(fā)商就少一點(diǎn)投機(jī)性的囤積。并且，很多開發(fā)商也是老實(shí)的，確實(shí)不知政府的供地計(jì)劃，為了自保也自然會(huì)作壞打算。為此，供地不明朗增加了開發(fā)成本，最后還是由消費(fèi)者承擔(dān)。如果供地前景比較明朗，想買房的對房價(jià)的前景也多了些信心，而開發(fā)商的住房供給也更能配合消費(fèi)者的能力。因此，如果房地供給可預(yù)期，就杜絕開發(fā)商以或因房地的供給不明朗而提高房價(jià)，消費(fèi)者也不會(huì)因房地的供給不明朗而產(chǎn)生恐慌，以高價(jià)買房。房價(jià)就較能反映開發(fā)商的生產(chǎn)成本與買房者的消費(fèi)效益。這是成本與效益對等的公平（買賣雙方都沒有暴利）。

2.上海市城郊的房地產(chǎn)樓盤和民宅圖｜站酷海洛

3.父母和孩子向往的住宅 圖｜站酷海洛

在這個(gè)追求中檔房的群體中，相信起碼有一半人極可能永遠(yuǎn)買不起自住房。但買自住房的“風(fēng)氣”推高房價(jià)是有目共睹的。因此，發(fā)展中檔租住房是當(dāng)前急務(wù)。目前，租住房的“可住性”是大問題（在沒有法律約束下，業(yè)主自然會(huì)把維修、保養(yǎng)做得最少），租約的“保障力”是大不足（先是加租，繼是斷約，更有干脆迫遷改建）。租住房的供少求少是惡性循環(huán)。

一個(gè)可以考慮的政策杠桿是提高中檔租住房的土地供給。在房地供給“緊張”的情況下，開發(fā)商或會(huì)因此誘因而考慮轉(zhuǎn)去開發(fā)中檔租住房。供給多了，房租也會(huì)下降。對拿不出首付，承擔(dān)不了月付的人來說，這會(huì)有一定的吸引力。當(dāng)然，“可住性”和“保障力”的問題仍需破解。對開發(fā)商來說，還有一個(gè)開發(fā)租住房（對比開發(fā)自住房）的好理由：現(xiàn)金流。租金是按月收的，源源不絕，對企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展極有幫助。因此，政府把現(xiàn)今供給自住房的部分土地轉(zhuǎn)移到開發(fā)租住房，既能滿足那些經(jīng)濟(jì)能力不高不低、但又買不起自住房的夾心階層，也同時(shí)保障了社會(huì)的整體安寧。這是個(gè)體與整體共存的公平。

3.沒有能力去滿足起碼安居的，會(huì)占1/4 的城市人口。

他們大部分都是“有瓦遮頭”的，但所居的地方面積太小，條件太差。他們當(dāng)然想住得好一點(diǎn)。社會(huì)也有責(zé)任提供起碼的安居條件。市場解決不了這問題，政府要直接介入。

我記得香港是在1950 年代中開始建徙置大廈（原先是安置木屋區(qū)在大火后數(shù)以萬計(jì)的無家可歸者；我家“不幸”，沒有被燒掉，就沒有被徙置，留在沒水、沒電、沒馬路的木屋區(qū)）。后來再發(fā)展廉租房。有一段時(shí)間，過半香港人住在政府廉租房，為殖民地時(shí)代香港的社會(huì)穩(wěn)定（住在政府管理的大樓很難作亂）和經(jīng)濟(jì)繁榮（住在租金低的地方就有余錢去教育兒女和開創(chuàng)事業(yè)）立下大功。

中國適宜以最大力度去建廉租房以穩(wěn)定社會(huì)。低收入的人不奢望買房，只望安居。一家三口，兩室一廳，配上廚房浴室，將就一點(diǎn)，25 平米應(yīng)可應(yīng)付。面積小一點(diǎn)，可建的單元就多一些。而且小房子會(huì)勵(lì)志：將來收入高了就搬出去住大房子。香港當(dāng)年的經(jīng)驗(yàn)是如果設(shè)計(jì)得好，居位單元之間可以左右或前后打通，面積就可以彈性地配合居住者的需要（例如家庭人口的增減）。房子小就是租金低，省下的錢可用在教育和創(chuàng)業(yè)，脫貧有望了?！跋Ｍ笔巧鐣?huì)穩(wěn)步往前的主要?jiǎng)恿Α?/p>

政府可以直接建造和管理廉租房，也可委托商辦，以低價(jià)或無償土地去吸引他們。對開發(fā)商來說，有利的事情就會(huì)做：廉租房每戶的面積是小，但每平米的利潤（以租金加息去算）往往不比商品房低。由于政府壟斷了耕地轉(zhuǎn)建地，就可以截取土地的增值。這些增值可以制造官商勾結(jié)、貪污腐敗，也可以取之于民、用之于民：以高、中檔住房開發(fā)的土地增值收益去興建廉租房。這是扶持弱者求存的社會(huì)性公平。

可見，公平房價(jià)可分4 大類：高、中檔商品房是自由交易的公平；中檔自住房是生產(chǎn)成本與消費(fèi)效益對等的公平；中檔租住房是個(gè)體與整體共存的公平；廉租房是弱者求存的公平。

關(guān)鍵的政策杠桿是土地的供給和價(jià)格。這是中國特色：政府壟斷收購耕地和出售房地。土地有天然的壟斷性，分別是由政府還是開發(fā)商來壟斷。開發(fā)商壟斷的唯一動(dòng)機(jī)是囤積和操縱。政府是在土地乃全民所有、全民所用的指引下壟斷土地的使用和分配，當(dāng)然仍會(huì)有很多問題和流弊，但仍會(huì)有公平的希望，因?yàn)槿魏握?quán)都知道它的生存最終是系于民心。中國政府控制土地供給并能截取土地增值，其實(shí)就是擁有了最有效的政策杠桿去保證房價(jià)公平。