房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題研究

摘要：本文從房地產(chǎn)行整體現(xiàn)狀出發(fā)，對企業(yè)內(nèi)部控制實際操作過程中每一步驟、每一環(huán)節(jié)進行詳細研究，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所普遍面臨的內(nèi)部控制問題，并提出解決對策，以幫助我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善內(nèi)部控制相關體系，為我國房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展提供有力支持。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制

近年來，隨著我國各主要城市房價的持續(xù)走高，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟中扮演著越來越重要的地位。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)長期忽視企業(yè)內(nèi)部控制，致使相關制度建設不完善、執(zhí)行力度不到位。內(nèi)部控制的缺失，嚴重制約了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點及其內(nèi)部控制的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點

（1）開發(fā)周期長

房地產(chǎn)項目的開發(fā)環(huán)節(jié)較多，通常包括投資評估、拿地、規(guī)劃設計、施工建設、市場銷售以及物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)。其中的施工建設環(huán)節(jié)占用時間較長，且受自然規(guī)律和技術條件限制，通常無法大幅度加快進度。此外，受我國目前房價畸高影響，房地產(chǎn)銷售低迷，房地產(chǎn)項目市場銷售周期較長，據(jù)中泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示，2020年我國商品房平均銷售周期為48.9個月，且呈不斷上升趨勢。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)較多，且主要環(huán)節(jié)受技術和市場影響占用時間較長，所以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期通常較長。

（2）資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，在開發(fā)前期的拿地和施工建設環(huán)節(jié)資金需求量巨大。受房價持續(xù)上漲及政策調(diào)控影響，我國房地產(chǎn)項目拿地成本持續(xù)上漲，據(jù)中國國土勘測規(guī)劃院數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至2020年12月，我國主要城市地價總體保持持續(xù)上升趨勢，每季度平均增速為0.63%。且由于銷售周期較長，企業(yè)拿地和銷售通常處在不同年份，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中十分依賴資金投入，以維持開發(fā)進程。

（3）業(yè)務復雜

房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)較多，同時各環(huán)節(jié)均有配套的上下游相關產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在開發(fā)過程中需要與各環(huán)節(jié)上下游的眾多相關企業(yè)發(fā)生業(yè)務往來，因而業(yè)務較為復雜。此外，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的“熱度”居高不下，相關政策變更頻繁，又加劇了其業(yè)務的復雜性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的必要性

（1）規(guī)避經(jīng)營風險

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期較長且業(yè)務復雜，期間諸如政策變更和市場波動等不可控因素較多，因而其經(jīng)營風險較高。同時，企業(yè)投入資金量較大，若企業(yè)內(nèi)部控制出現(xiàn)問題，將給企業(yè)造成較大損失。

（2）提升企業(yè)競爭力

由于近年來我國房價的持續(xù)走高吸引了大批資本入場，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭形勢嚴峻，眾多相關企業(yè)爭相占據(jù)市場份額。且目前商品房銷售市場低迷，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨惡化。通過完善企業(yè)內(nèi)部控制，可以提高企業(yè)的綜合競爭力，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

1.管理層缺乏內(nèi)控意識

企業(yè)經(jīng)營以盈利為目的，作為企業(yè)的管理者，為企業(yè)追求最大化的經(jīng)濟效益是每個企業(yè)領導人員的責任，但不少企業(yè)管理者過于追求經(jīng)濟效益，忽視了對企業(yè)內(nèi)部控制的建設。比如，在企業(yè)運營過程中，受市場競爭壓力影響，大多數(shù)企業(yè)管理者都會傾向于把寶貴的資金和精力，投入到施工和營銷等直接影響企業(yè)收益的方面。他們對內(nèi)部控制的重要性并沒有足夠的認識，對于企業(yè)內(nèi)部控制建設向來是得過且過的態(tài)度，致使企業(yè)內(nèi)控制度形同虛設。同時，企業(yè)對員工的培訓通常偏重于實用技能，缺乏對員工內(nèi)控意識的培養(yǎng)，使得已訂立的內(nèi)部控制制度無法得到實行。企業(yè)管理層對內(nèi)部控制認識的不足，會導致企業(yè)在內(nèi)部控制的建設和執(zhí)行過程中出現(xiàn)一系列問題，給企業(yè)的發(fā)展帶來隱患。

2.缺乏制約和監(jiān)督機制

制約和監(jiān)督機制，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分，該機制的運行效率直接影響著企業(yè)內(nèi)部控制的成敗。一些企業(yè)雖然建立了完善的內(nèi)部控制制度，但由于缺乏監(jiān)督和制約，導致內(nèi)部控制制度無法發(fā)揮應有的作用。出于對企業(yè)項目統(tǒng)籌安排的考慮，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都直接將內(nèi)部監(jiān)督的責任交給項目負責人。但項目負責人日常需要處理的事務較多，通常將大部分精力投入到項目的建設和運營方面，無法做到對其內(nèi)部監(jiān)督職能的全面負責，導致內(nèi)部監(jiān)督流于形式。另外，項目負責人的權利缺乏制約，將給企業(yè)內(nèi)部控制帶來重大隱患。

3.信息溝通不暢

企業(yè)的內(nèi)部控制活動，需要以高效通暢的信息溝通渠道作為依托。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的割裂現(xiàn)象十分明顯，部門之間信息溝通的效果十分有限，信息通常只在直屬上下級間傳遞。由此造成信息傳遞效率低下，且容易在傳遞過程中被篡改，影響企業(yè)內(nèi)部控制活動的可靠性。

4.缺乏專業(yè)人才

由于房地產(chǎn)企業(yè)通常將企業(yè)的經(jīng)營效益放在首位，目前在人員的管理和激勵方面，大多數(shù)企業(yè)只重視對員工工作效率的考核，而忽視對員工內(nèi)控意識激勵。因此，一些具有專業(yè)能力的內(nèi)控人才得不到企業(yè)的重視，缺乏晉升和加薪等來自企業(yè)管理者的激勵，造成這部分人才工作積極性下降，缺乏員工歸屬感，最終導致人才流失。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)實行家族式管理，“任人唯親”的現(xiàn)象比較普遍，企業(yè)的掌控者更傾向于將權利授予自己的親信人員，而非具有專業(yè)技能的人才。這種專業(yè)人才不受重用的企業(yè)環(huán)境，很難吸引到相關人才。在大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)的內(nèi)部控制相關人員不僅需要掌握傳統(tǒng)的財務知識，還需要有能力將信息技術運用到內(nèi)部控制工作中，然而目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏這類人才。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化策略

1.提升企業(yè)內(nèi)控意識

房地產(chǎn)企業(yè)想要提升其內(nèi)部控制工作效率，首先需要提升企業(yè)管理者對內(nèi)部控制問題的重視程度。在企業(yè)經(jīng)營管理過程中，領導者應將內(nèi)部控制作為其管理企業(yè)的得力助手，從根本上改變過去對內(nèi)部控制的認識，努力建立和完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，并定期檢查企業(yè)內(nèi)部控制的有效性。另外，企業(yè)還應該積極對員工進行關于內(nèi)部控制工作的培訓，并建立完善的員工激勵機制，全力提升員工的執(zhí)行能力和內(nèi)控意識，營造出良好的內(nèi)控工作氛圍，最終提升整體內(nèi)部控制水平。

2.完善制約和監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)應建立完善的內(nèi)控管理制度，將企業(yè)的各個項目環(huán)節(jié)均納入內(nèi)控管理體系。對于項目內(nèi)部監(jiān)督的責任，企業(yè)可以另外選擇更具能力的人才專職負責，這樣可以最大程度保障內(nèi)部監(jiān)督的有效性。另外，企業(yè)還應讓項目中不同職能部門的人員，同時負責內(nèi)部監(jiān)督，確保項目主要人員之間相互監(jiān)督、相互制約。企業(yè)還應設置專門的審計部門，并確保其在公司內(nèi)控體制中的獨立性，通過該部門對企業(yè)內(nèi)部控制情況定期或不定期的測試，監(jiān)督企業(yè)內(nèi)控制度的執(zhí)行情況，并能及時找出現(xiàn)有制度的缺陷。

3.建立信息溝通機制

完善企業(yè)內(nèi)部控制，需要建立高效通暢的信息溝通機制，提高信息收集的準確度、傳遞效率和共享程度。房地產(chǎn)企業(yè)應充分利用內(nèi)部早會、周會、年會等契機，作為內(nèi)部信息溝通傳遞的主要手段。此外，企業(yè)還應將內(nèi)部微信群、集團釘釘?shù)纫苿訙贤ˋpp作為傳遞信息的重要補充手段，進一步提升信息傳遞的效率。對于企業(yè)與企業(yè)間的信息溝通問題，企業(yè)管理者應當設置專項職能部門，或則委派專門人員負責與合作企業(yè)全程對接，以確保溝通效率穩(wěn)定、信息傳遞準確。

4.注重人才培養(yǎng)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對員工內(nèi)控能力的培訓。在培訓的內(nèi)容方面，既要包括對員工內(nèi)控知識和內(nèi)控技能的培養(yǎng)，又要兼顧對員工內(nèi)控意識和職業(yè)道德的培養(yǎng)。另外，企業(yè)還應建立完善的培訓制度，做到內(nèi)部控制培訓專業(yè)化、常態(tài)化，使企業(yè)的內(nèi)部控制體系不斷進步和完善。企業(yè)還應建立對應的培訓后考評制度，并將考評結果與員工待遇相關聯(lián)，提升員工對該培訓的重視程度。其次，企業(yè)還應當大力引進高質(zhì)量內(nèi)控人才，打造優(yōu)秀的內(nèi)控團隊，從而帶動企業(yè)整體的進步。

四、結語

完善和落實企業(yè)內(nèi)部控制體制，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展具有重大影響，企業(yè)管理者應當對內(nèi)部控制的重要性有正確的認識。企業(yè)應加強對員工的相關培訓，提高公司全員的內(nèi)控意識。同時還應建立和完善制約和監(jiān)督機制，以及信息溝通機制。最后還應注重對相關人才的引進，最終使企業(yè)內(nèi)控制度高效運行，助力我國房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展。

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作者簡介：

馬乾堃，男，漢族，廣西壯族自治區(qū)南寧市，廣西財經(jīng)學院，碩士研究生。

項目來源：

廣西財經(jīng)學院會計與審計學院2019年度會計類學生研究項目《房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題研究》一般課題階段性研究成果。