淺議住房公積金與住房金融新思維

張磊

【摘要】住房公積金制度，就是讓職工所在單位以及職工，進(jìn)行個人繳存的長期住房儲金，可以在日后購買住房的時候使用，同時也可以應(yīng)用在住房改造、房屋翻修等諸多領(lǐng)域?，F(xiàn)階段，我國體制面臨著全面的改革，加上現(xiàn)代化城鎮(zhèn)發(fā)展高速推進(jìn)，住房公積金當(dāng)中的內(nèi)部缺陷越發(fā)明顯，對我國的未來發(fā)展造成了一定的阻礙。在本文的分析中，就針對我國當(dāng)下住房公積金與住房金融新思維，進(jìn)行全面的分析與討論。

【關(guān)鍵詞】住房公積金;住房金融新思維;運(yùn)營模式;試點(diǎn)改革

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.024

住房公積金就是一種長期的住房儲金，同時具備著強(qiáng)制性、互助性以及保障性。當(dāng)?shù)卣块T可以利用相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)住房公積金的歸集，以此可以為更多的公民提供繳存公積金的需求，并構(gòu)建出一種封閉性的住房融資體系。住房公積金制度的未來發(fā)展中，往往需要實(shí)現(xiàn)全面的改革和創(chuàng)新。

1、現(xiàn)階段我國住房金融模式

在現(xiàn)階段的發(fā)展中，我國的住房金融基本上在商業(yè)住房領(lǐng)域中，基于按揭貸款方式，將住房公積金為輔助，并讓其他的形式當(dāng)作補(bǔ)充，這樣形成的金融模式，可以為不同人群實(shí)現(xiàn)住房環(huán)境的改善，并推動了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。但是，伴隨著住房公積金制度在發(fā)展中，在職工住房的困難方面無法發(fā)揮出較高的作用，其互助性、保障性與金融性的特征越發(fā)受到限制。在下階段的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我國住房公積金的占有率為1%左右，而在一些特殊地區(qū)的占有率達(dá)到了40%的程度。因此，總體來看我國住房公積金的作用十分明顯，有著不可替代的作用。

而我國商業(yè)銀行，在住房按揭貸款的過程中，與歐美地區(qū)的資本市場性的住房金融模式比較相似。我國現(xiàn)階段形成的住房公積金制度，就是一種基于新加坡強(qiáng)制儲蓄型住房金融模式建立起來的制度，在實(shí)際的運(yùn)作過程中，與其前者的運(yùn)行模式和方法有著一定的差異。在近些年的發(fā)展中，不斷推行了農(nóng)民工、個體工商戶、自由職業(yè)者志愿繳納住房公積金的模式，形成與德國近似的一種互助合同型的住房金融模式。

2、現(xiàn)階段我國住房公積金制度管理面臨的問題

2.1 住房公積金管委會在實(shí)踐中的作用性不足

在頒布的相關(guān)《條例》當(dāng)中，住房公積金的管理工作，采用的是管委會決策的方式[1]。在對我國現(xiàn)階段的實(shí)際情況，可以發(fā)現(xiàn)住房公積金的管理工作當(dāng)中，管委會的決策作用局限性較為明顯，在一些城市當(dāng)中的管委會開展的工作，基本上無法保障定期開展會議，即便是召開了會議，在會議當(dāng)中的決策也基本上形式性比較性。在政府的一些部門，對于管委會的人員調(diào)度比較頻繁，因此工作的連續(xù)性不足，同時受到管委會的自身政策水平和專業(yè)性的局限，使得工作的效率不足。另外，對于決策者而言，在工作當(dāng)中的經(jīng)常出現(xiàn)不負(fù)責(zé)任的行為，因此不愿意承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，這樣的工作情況直接體現(xiàn)出了我國當(dāng)下，在住房公積金的管理決策機(jī)制上存在著較為明顯的缺陷，無法實(shí)現(xiàn)科學(xué)的決策。

2.2 現(xiàn)行住房公積金制度的落實(shí)范疇比較有限

在我國現(xiàn)階段的發(fā)展中，全國實(shí)際繳納的住房公積金的職工有著1.44億以上的人數(shù)，在2018年之后的就業(yè)人數(shù)總共為7億以上的人數(shù)，同時全國參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)也達(dá)到了4.2億人以上[2]。因此，從上述的調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)階段開展的住房公積金制度始終都沒有實(shí)現(xiàn)全面的推廣，因此就更加在未來的發(fā)展中，推動推廣的范疇。

2.3 住房公積金的金融屬性與行政制度存在矛盾

對于住房公積金而言，是一種政策性的住房資金，雖然從作用角度進(jìn)行分析，是一種住房范疇的資金，但是在實(shí)際應(yīng)用的過程中，基本上還是基于金融行為進(jìn)行的操作，因此總體的管理運(yùn)營工作，在住房金融的工作范疇當(dāng)中。但是，我國現(xiàn)階段所開展的住房公積金的管理工作，始終在運(yùn)營的過程中，都被當(dāng)?shù)匦姓块T進(jìn)行直接管理，因此就會導(dǎo)致實(shí)際的工作當(dāng)中，受到諸多行政行為的影響，以此無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的金融管理，因此就無法相應(yīng)的形成規(guī)范性的工作行為，對一些風(fēng)險(xiǎn)無法得到可控的效果[3]。

2.4 地域發(fā)展不平衡、流動性風(fēng)險(xiǎn)矛盾較為突出

在我國現(xiàn)階段的發(fā)展中，全國住房公積金的使用率已經(jīng)達(dá)到了86%以上，但是在不同的地區(qū)當(dāng)中，這樣的使用比例有著一定的差異，因此出現(xiàn)地域性發(fā)展不平衡的現(xiàn)象。在一些房地產(chǎn)發(fā)展比較快速的地區(qū)，由于人們個人貸款需求比較大，就導(dǎo)致住房公積金的使用率比較高，同時流動性的風(fēng)險(xiǎn)也較為的突出。相反的是，在當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢的地區(qū)，由于個人貸款的需求不足，就使得住房公積金的使用不足，很多資金都在銀行當(dāng)中，因此也不會出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)[4]。

2.5 全國住房公積金信息化程度不足

我國現(xiàn)階段所開展的住房公積金工作，基本上以地市為工作單位，進(jìn)行單獨(dú)的管理，因此就會導(dǎo)致在不同地區(qū)當(dāng)中的具體政策不同，甚至?xí)霈F(xiàn)矛盾的問題。因此，當(dāng)下我國在開展住房公積金業(yè)務(wù)的模式方面，存在著較大的差異性，始終沒有建立起統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)下的住房公積金信息管理系統(tǒng)，同時信息化的程度也嚴(yán)重不足，經(jīng)常出現(xiàn)信息化建設(shè)重復(fù)的問題，嚴(yán)重浪費(fèi)資金成本。

3、未來住房公積金的發(fā)展方向分析

3.1 創(chuàng)新住房公積金管理的運(yùn)行模式

全面改革我國住房公積金，使其逐漸向著政策性的住房金融方向發(fā)展下去，是未來我國發(fā)展的必然趨勢。在這樣的發(fā)展模式下，就需要對住房公積金的管理中心運(yùn)營以及管理的職能，進(jìn)行全面的分離，以此可以很好的基于現(xiàn)代金融管理理念，同時順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作模式，使得可以為更多的人群提供住房公積金，提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在具體的工作當(dāng)中，需要對現(xiàn)有的住房公積金的行政管理職能進(jìn)行優(yōu)化，以此在住房公積金當(dāng)中實(shí)現(xiàn)法律法規(guī)的規(guī)范，并加強(qiáng)執(zhí)法的力度，推動住房公積金的覆蓋范疇，以此保障住房公積金的繳納程度提升。

3.2 構(gòu)建全國性的住房公積金資金融通制度

我國現(xiàn)階段在全國范圍內(nèi)的公積金使用程度均衡，在一些地區(qū)當(dāng)中的資金使用程度較高，因此就造成了資金比較緊張的問題，因此為了解決這樣的問題，就需要對政策進(jìn)行調(diào)整，以此提升了貸款的門檻。而在另一些資金使用程度不足的地方，會使得自己能長期放在銀行當(dāng)中。因此，就需在未來的發(fā)展中，需要構(gòu)建出全省或者全國的住房公積金，進(jìn)而形成有償融通的使用機(jī)制，以此提升資金的流動屬性。另外，還需要將住房公積金當(dāng)作重要的平臺，同時重視起各個部門在不同的管理過程中，所用的住房資金，以此充分的盤活住房資金，進(jìn)而構(gòu)建出有償使用機(jī)制，以此可以推動資金的流動效果。現(xiàn)階段構(gòu)成的住房公積金，是一種為了讓個人在住房消費(fèi)的過程中，可以及時提取的一些低息的住房公積金貸款，但是對于現(xiàn)階段的工作情況進(jìn)行調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，社會總在住房公積金當(dāng)做資本的使用，其作用性無法發(fā)揮出來，因此就會導(dǎo)致需要能夠進(jìn)一步的完善制度，進(jìn)而全面的擴(kuò)大住房公積金的強(qiáng)制儲蓄，同時更加穩(wěn)定發(fā)揮出應(yīng)有的優(yōu)勢功能。另外，在政策的制定中，還需要逐漸向著中低收入的人群進(jìn)行傾斜，以此提供更加優(yōu)惠的貸款方式。同時，要全面的加強(qiáng)財(cái)政補(bǔ)貼程度，進(jìn)而提升住房公積金當(dāng)中的金融屬性，拓展更多的融資渠道，另外也相應(yīng)的擴(kuò)大住房公積金的實(shí)際保障范圍。

3.3 金融監(jiān)管要求下的住房公積金監(jiān)管創(chuàng)新

在將住房公積金的管理中心完善中，要能夠?qū)⑵滢D(zhuǎn)變成政策性的住房金融機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管模式創(chuàng)新發(fā)展，將其全面的納入到金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管體系當(dāng)中。在具體的工作當(dāng)中，首先需要對管理體制進(jìn)行全面的梳理，并加強(qiáng)外部監(jiān)管程度?，F(xiàn)階段所開展的住房公積金，往往需要對住房公積金進(jìn)行資金方面的全面管理，進(jìn)而就需要在融資與信貸業(yè)務(wù)的開展中，全面的受到國家層級監(jiān)管。例如，需要針對先住建、財(cái)政、審計(jì)等多個部門進(jìn)行針對性的工作開展。其次，還需要對住房公積金相關(guān)監(jiān)管職能進(jìn)行調(diào)整。其次，還要對內(nèi)容機(jī)制進(jìn)行完善處理，基于現(xiàn)階段的金融管理理念出發(fā)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)控模式的提升，以此有效的解決住房公積金的信用方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)，同時進(jìn)行全面的操作。

3.4 規(guī)范全國住房公積金的信息管理系統(tǒng)

在現(xiàn)階段的發(fā)展中，為了推動我國信息管理系統(tǒng)的發(fā)展，就需要加強(qiáng)信息化程度的發(fā)展，同時還需要開展一些住房公積金的金融性轉(zhuǎn)變，在全國范圍內(nèi)構(gòu)建出一套完善的住房公積金信息管理系統(tǒng)，在各種工作的開展中，可以利用信息技術(shù)，發(fā)揮出應(yīng)用的技術(shù)性支撐。

3.5 住房證券化的發(fā)展

在近些年的發(fā)展中，國際上進(jìn)行的住房金融改革中，就呈現(xiàn)出了較為明顯的證券化的發(fā)展趨勢。因此，我國未來的發(fā)展中，也可以在住房金融工具方面進(jìn)行改革與創(chuàng)新，以此推動住房證券化的發(fā)展與進(jìn)步。從銀行的角度來看，往往需要進(jìn)行大量的抵押貸款，另外由于短存長貸會與少存多貸產(chǎn)生矛盾問題，因此造成了信貸資金流動性較差的風(fēng)險(xiǎn)問題。特別是在出現(xiàn)亞洲金融危機(jī)之后，就會對其房屋信貸造成直接的影響。當(dāng)下在推動住房證券化的發(fā)展中，就針對指標(biāo)投資者與投資標(biāo)的物，從物權(quán)關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)變成債權(quán)性質(zhì)的有價(jià)證券形式，以此可以改變固定性的債權(quán)關(guān)系。在當(dāng)下進(jìn)行住房債券的發(fā)展中，基本上可以分為兩種不同的方式，分別為住房融資的證券化，其次就是住房抵押債券的證券化，以此可以在未來的發(fā)展中，發(fā)展成二級抵押市場。這種住房證券化的發(fā)展模式下，使得可以有效的實(shí)現(xiàn)資金方面的籌集。

3.6 住房金融服務(wù)公司運(yùn)營模式

3.6.1 住房公積金運(yùn)用模式

在住房公積金管理決策管理的過程中，其決策機(jī)制不變，同時軌跡繳納政策以及渠道也并不發(fā)生變化。因此，在使用性質(zhì)保持不變的情況，就需要構(gòu)建出市住房公積金管委會決策，同時構(gòu)建市住房公積金管理中心 管理中心，保證運(yùn)用模式良好。

3.6.2 財(cái)政管理住房資金運(yùn)轉(zhuǎn)模式

在不同類型的財(cái)政管理過程中，其住房資金以及相關(guān)資金的使用，都需要基于不同的資金性質(zhì)，進(jìn)行征繳、供應(yīng)渠道的分析。同時基于使用與監(jiān)管方面的方式不同，就需要采用委托管理的方式，有效的將其資金委托于住房金融公司當(dāng)中，并讓住房金融公司，可以統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)作下去。在這樣的發(fā)展背景下，能夠利用住房金融公司，與資金管理主體單位，簽訂制定好協(xié)議合同，讓住房金融公司可以簽訂的協(xié)議，支付應(yīng)有的利息。

對于住房金融公司而言，在融入了資金之后，除了需對符合住房公積金貸款，以及對其貸款條件的職工，需要基于人行規(guī)定的利率，進(jìn)行針對性的貸款分析，還需要對城鎮(zhèn)中低收入的家庭、剛?cè)肼毜拇笾袑．厴I(yè)生，進(jìn)行針對性的分析。這樣就可以充分的保障實(shí)現(xiàn)有序的貸款發(fā)放。其次，還需要在進(jìn)行貸款的過程中，需要保障利率可以始終控制在一個較低的標(biāo)準(zhǔn)上。

總結(jié)：

綜上所述，在我國未來的發(fā)展中，為了推動住房公積金制度的發(fā)展，就需要進(jìn)行全面的發(fā)展與創(chuàng)新，以此可以實(shí)現(xiàn)住房金融的順利發(fā)展，可以為更多的職工提供住房資金方面的幫助和扶持，實(shí)現(xiàn)購買房屋的夢想。特別是在現(xiàn)階段的發(fā)展建設(shè)長，人們對于住房問題有著較高的重視程度，更加需要利用科學(xué)合理的方式，實(shí)現(xiàn)住房公積金制度的確定與完善，讓人民群眾可以享受到應(yīng)有的住房補(bǔ)助，同時在處理房屋問題中，也有著較為完善的法律法規(guī)，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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