物業(yè)企業(yè)全面預算管理的優(yōu)化

作者簡介：鄒倩儀（1984— ），女，漢族，廣東清遠人。主要研究方向：物業(yè)企業(yè)管理。

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)也迅速崛起。物業(yè)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，如何在眾多的物業(yè)企業(yè)中占領一席之位，且屹立不倒，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者不斷思考的問題。為了實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營目標，且規(guī)范本企業(yè)的內(nèi)部控制，物業(yè)企業(yè)必須建立適合自身的全面預算管理體系，這樣可以通過全面預算管理推進企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，保證企業(yè)長遠發(fā)展。文章首先就全面預算管理的重要意義展開了闡述;然后描述大部分物業(yè)企業(yè)在全面預算管理實施中的現(xiàn)狀以及存在的一些問題;最后，為改善全面預算管理在物業(yè)企業(yè)中的運用，總結(jié)一些優(yōu)化改善的建議。

關鍵詞：物業(yè)企業(yè);全面預算管理;預算執(zhí)行;戰(zhàn)略目標

隨著物業(yè)企業(yè)管理市場需求的不斷增長，政府加強對物業(yè)管理行業(yè)的重視，制定出臺了一系列物業(yè)管理行業(yè)相關的法規(guī)和政策，物業(yè)服務行業(yè)，正面臨著發(fā)展的風口。全面預算管理在物業(yè)企業(yè)有效運用，一方面促進物業(yè)企業(yè)規(guī)范化、可持續(xù)性發(fā)展，另一方面保障了物業(yè)企業(yè)的服務能力及盈利能力。

一、物業(yè)企業(yè)全面預算管理的重要意義

全面預算是指企業(yè)以商業(yè)計劃、戰(zhàn)略目標為導向，在對將來經(jīng)營環(huán)境預測的基礎上，綜合考慮預算期內(nèi)經(jīng)濟情況、市場環(huán)境等影響因素，確定預算期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營目標，形成年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃，然后再逐層分解下達，并用價值形式反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和財務活動的計劃安排。

（一）有助于實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略目標

我國房產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)也迅速崛起，物業(yè)企業(yè)想要在這個競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地，并且實現(xiàn)健康、可持續(xù)的發(fā)展，必須要做好全面預算管理。首先，物業(yè)企業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展的前提就是實現(xiàn)全面預算管理，這樣企業(yè)才能有計劃地落實企業(yè)的戰(zhàn)略目標，降低物業(yè)企業(yè)受內(nèi)、外部經(jīng)濟、市場環(huán)境的負面影響;其次，物業(yè)企業(yè)各項目及部門能通過全面預算管理的實際應用更加深入的了解企業(yè)的商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標，促進企業(yè)上下協(xié)調(diào)配合;最后，物業(yè)企業(yè)實行全面預算管理可及時處理企業(yè)在經(jīng)營活動中存在的問題，使企業(yè)沿著戰(zhàn)略目標前進。

（二）有助于提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)營效益

企業(yè)的全面預算管理需要上下全員深入?yún)⑴c，物業(yè)企業(yè)全面預算管理應覆蓋所有經(jīng)營業(yè)務范圍。物業(yè)企業(yè)大部分收入都是穩(wěn)定的管理費收入，要提高盈利水平，只能嚴控成本費用，這需要一系列的管理活動。因此，物業(yè)企業(yè)抓緊落實全面預算管理工作，可以有效的規(guī)范相關工作流程和審批權(quán)限、強化控制成本的能力，最終提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)營效益的目的。

（三）有助于提升物業(yè)企業(yè)核心競爭力

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，對物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量的要求也越來越高，物業(yè)企業(yè)需要加強人員梯隊的建設，吸引優(yōu)秀的人才，提升員工素質(zhì)。全員參與企業(yè)全面預算管理可增加本企業(yè)凝聚力，而且通過對預算事前控制、事中管理、事后分析，可進一步培養(yǎng)出業(yè)財相結(jié)合的綜合性人才。

二、物業(yè)企業(yè)在全面預算管理中存在的問題

（一）全面預算管理體系不健全

首先，物業(yè)企業(yè)領導層對全面預算管理的認識、理解、意識和重視程度會直接影響企業(yè)開展全面預算管理的程度。部分物業(yè)企業(yè)領導層認為預算只是收入、成本費用、利潤情況等經(jīng)營預測數(shù)據(jù)，覺得由財務部進行統(tǒng)籌、數(shù)據(jù)收集，就能完成預算的相關工作。但是，企業(yè)若沒有設立預算管理機構(gòu)及相應權(quán)責，會使全面預算管理沒有得到系統(tǒng)性的開展與落實，使企業(yè)自身的商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標無法實現(xiàn)。其次，若由財務部門統(tǒng)籌跟進全面預算管理，使其他部門、各項目負責人會覺得預算管理是配合財務部的工作，缺乏自主能動性。最后，還有物業(yè)企業(yè)的一般員工，他們是日常實際接觸經(jīng)濟業(yè)務最多的人，但是部分企業(yè)未貫徹全員參與全面預算管理的理念，導致一般員工會認為企業(yè)的經(jīng)營效益和戰(zhàn)略目標離自己太遙遠，所以對全面預算管理不夠重視。

（二）全面預算編制考慮不全面

部分物業(yè)企業(yè)全面預算編制未結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標，如對新增項目管理體量及對應的成本費用預測上沒有充分考慮，制定了增值業(yè)務收入?yún)s在增值業(yè)務開展方面也沒有相應的計劃，出現(xiàn)數(shù)據(jù)脫離業(yè)務實際等情況。部分物業(yè)企業(yè)認為全面預算的表現(xiàn)形式就是經(jīng)營預算，沒有考慮與企業(yè)發(fā)展息息相關的投資預算、融資預算及財務預算等。

反映預算期內(nèi)，企業(yè)可能因生產(chǎn)經(jīng)營活動形成的財務影響是經(jīng)營預算，包括收入預算、人工成本預算、其他成本費用預算等。部分物業(yè)企業(yè)在編制經(jīng)營預算中，也存在以下問題：首先，物業(yè)企業(yè)的收入包括管理費收入、增值業(yè)務收入兩大類，管理費收入是物業(yè)企業(yè)占比最大的收入來源，該收入相對穩(wěn)定，部分物業(yè)企業(yè)使用增量預算法，以上年預計完成情況和預算期間變動因素編制收入預算。這樣的預算編制方法對于小物業(yè)企業(yè)是比較實用的，但是很容易造成業(yè)務部門保守估算預算期間的變動情況，導致收入預算考慮不全面。其次，傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)人工成本占據(jù)營業(yè)總成本60%以上，所以編制人工成本預算的工作至關重要，部分物業(yè)企業(yè)人工成本預算由人事部門統(tǒng)一編制，而人事部門編制人工成本預算的依據(jù)是各項目、部門的人員編制，但是忽略分析實際在編人員情況，及各項目現(xiàn)狀運行情況，導致人工成本預算偏離實際情況。最后，企業(yè)其他成本費用預算編制過于隨意，特別是日常耗費的材料費用，是隨便估計的，還有突發(fā)的維修費用及不可預計費用更沒有相關依據(jù)作為支撐，導致成本費用預算金額偏大，雖然這樣就能順利完成預算考核，但是不利于企業(yè)長遠發(fā)展。

（三）全面預算管理執(zhí)行與控制力度不足

部分企業(yè)在完成全面預算編制工作后，對預算的執(zhí)行、分析及控制力度不足，令全面預算管理形同虛設。企業(yè)在預算執(zhí)行過程中存在很多變量，部分公司沒有對預算管理流程和制度作出明確的指導，使預算目標偏差、預算執(zhí)行力低等問題沒有被及時發(fā)現(xiàn)，最終不能達成年度目標。造成全面預算管理執(zhí)行與控制力度不足的情況有以下因素：首先：部分物業(yè)企業(yè)全面預算管理意識不強，導致各項目、各部門沒有意識到全面預算是企業(yè)的經(jīng)營目標，卻認為它是財務數(shù)據(jù)的體現(xiàn)，導致不按照全面預算管理的相關要求執(zhí)行工作。其次，由于全面預算編制考慮不全面，預算執(zhí)行中會出現(xiàn)大量偏差，導致預算執(zhí)行管理沒有起到實際的作用，沒有發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題。再次，物業(yè)企業(yè)預算執(zhí)行的分析，存在財務部門脫離業(yè)務實際，只看數(shù)據(jù)作為分析的依據(jù)，存在預算分析判斷結(jié)果不合理的情況。最后，全面預算管理需要全員參與的活動，部分物業(yè)企業(yè)在預算執(zhí)行過程中，不能及時從實際業(yè)務和預算中發(fā)現(xiàn)差異，物業(yè)企業(yè)未能及時掌握信息并作出調(diào)整，這樣削弱了全面預算管理在物業(yè)企業(yè)中發(fā)揮的作用。

（四）全面預算管理考核和激勵環(huán)節(jié)易被忽略

部分物業(yè)企業(yè)忽略了預算考評和激勵的機制，導致不能有效地調(diào)動員工工作積極性。部分物業(yè)企業(yè)設置的考核機制太注重財務指標，而財務指標只是經(jīng)營結(jié)果，容易讓個項目、部門為了短期的財務指標而忽略了企業(yè)的戰(zhàn)略目標。部分物業(yè)企業(yè)預算激勵主要是對管理層開展的，基層員工沒有得到預算考核獎勵，容易造成員工不積極配合預算管理的相關工作，違背了全面預算是全體員工參加的原則。

三、物業(yè)企業(yè)全面預算管理的優(yōu)化策略

（一）全面預算管理體系的優(yōu)化

物業(yè)企業(yè)要建立全面預算管理機構(gòu)，及制定其相對應的權(quán)責。首先，企業(yè)要設立全面預算管理委員會，由領導層人員擔任，具體的職責：是根據(jù)企業(yè)商業(yè)計劃和戰(zhàn)略經(jīng)營目標，審議物業(yè)企業(yè)整體預算的目標，并審定預算目標的分解方案;及時解決預算和實際執(zhí)行中出現(xiàn)的重大偏差問題;審議企業(yè)全面預算管理考核目標建議值等。預算執(zhí)行單位由項目、部門負責人帶領全員參與預算管理工作，預算執(zhí)行單位具體的職責：負責本項目、部門全面預算的編制和上報工作，確保預算與戰(zhàn)略規(guī)劃、商業(yè)計劃對接，將預算指標層層分解、落實到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，實現(xiàn)全員參與全面預算管理工作中;嚴格執(zhí)行預算管理委員會批準下達的全面預算，監(jiān)督檢查本項目、部門預算執(zhí)行情況;及時分析、報告本項目、部門的預算執(zhí)行情況。

為了全面預算管理的工作順利開展，物業(yè)企業(yè)需要制定并梳理預算管理工作相關的流程，細化各項目、各部門、乃至各職級在預算管理體系中的職責、權(quán)限與分工等，并且需要明確預算編制、執(zhí)行、分析等每個環(huán)節(jié)的授權(quán)批準程序與制度。預算執(zhí)行單位要加強事前、事中、事后全過程的控制，緊密貼合企業(yè)戰(zhàn)略目標。

（二）全面預算編制的優(yōu)化

物業(yè)企業(yè)全面預算管理委員會應及時傳達年度經(jīng)營目標和企業(yè)近幾年的戰(zhàn)略規(guī)劃，使預算執(zhí)行單位按照企業(yè)發(fā)展方向制定預算。財務部門要對預算執(zhí)行單位對應編制預算的人員進行專題培訓，傳授編制人員的預算理論和編制原理、方法等。預算執(zhí)行單位根據(jù)實際情況采用彈性預算及固定預算相結(jié)合的方法制定預算，為確保預算編制方法科學、依據(jù)合理、程序適當，各項目、各部門充分溝通、全員深入?yún)⑴c，從而提高預算的準確性。

全面預算主要有經(jīng)營預算、投資預算、融資預算、財務預算等，物業(yè)企業(yè)按照企業(yè)發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃可選擇編制這些預算。

1.經(jīng)營預算的編制

首先，物業(yè)企業(yè)的收入包括基礎物業(yè)管理收入、增值服務收入兩大類，據(jù)《2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》相關數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)論，物業(yè)百強企業(yè)中，基礎物業(yè)管理收入占總收入78%，所以基礎物業(yè)管理收入是物業(yè)企業(yè)占比最大的收入來源，該收入相對穩(wěn)定，預算編制的原則：存量項目是按合同為依據(jù);新增項目按體量預測。增值服務收入是物業(yè)企業(yè)提升盈利能力的關鍵，非業(yè)主增值服務收入是這類收入主要貢獻力量，如顧問服務、案場服務、前介服務等，制定該收入預算時，要考慮企業(yè)發(fā)展方向及戰(zhàn)略目標，及市場動向等多方面因素。其次，人工成本預算的編制，需要各項目、部門結(jié)合實際在編人員情況及現(xiàn)狀，與人事部門商定編制后，再提交給全面預算管理委員會進行審定。最后，物業(yè)企業(yè)除了人工成本的其他成本費用是相對穩(wěn)定的，存量項目的其他成本費用可按已簽訂的服務合同和預計產(chǎn)生的經(jīng)營費用預測;新項目的其他成本費用可按項目體量、外判服務平均費用水平等數(shù)據(jù)預測。

2.投資預算的編制

投資預算是預算期內(nèi)進行投資行為的預算，主要包括股權(quán)投資項目、技術改造項目、更新改造項目等。物業(yè)企業(yè)根據(jù)商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標，制定符合本企業(yè)發(fā)展的投資預算，如通過收并購手段擴大規(guī)模等。

3.融資預算的編制

融資預算是預算期內(nèi)的直接及間接債權(quán)融資計劃。物業(yè)企業(yè)應在全面預算的框架內(nèi)，結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營情況，依據(jù)投資預算預測是否需要融資預算，假設通過哪種方式融資，會產(chǎn)生對應的融資費用等。

4.財務預算的編制

財務預算是指各項預算（包括經(jīng)營、投資、融資預算等）以及非經(jīng)營性預算（包括資產(chǎn)公允價值變動預算、處置非流動資產(chǎn)預算等）以資產(chǎn)負債表、利潤預算表、現(xiàn)金流量表等形式反映。這時就要考慮收繳率和資金計劃問題，要細致、全方位的考慮，將以上編制的預算轉(zhuǎn)換成財務報表的形式，更直觀的展現(xiàn)本企業(yè)預算情況。

（三）全面預算管理執(zhí)行和控制的優(yōu)化

全面預算在執(zhí)行過程中，物業(yè)企業(yè)需要建立預算分析及反饋機制，各項目、部門全員參與收集各方信息，然后對不同情況分別運用因素分析、比率分析、比較分析等各種方法，充分反映企業(yè)全面預算的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)重大事項影響的預算偏差，馬上上報全面預算委員會，及時調(diào)整預算應對突發(fā)情況，堅守企業(yè)經(jīng)營目標。全面預算管理委員會馬上組織各預算執(zhí)行單位，預測收入減少情況，各項目、部門重新梳理成本費用明細，嚴控不必要的開支。

對于全面預算執(zhí)行過程中，出現(xiàn)預算外的情況，需制定預算支出審批的相關制度，對預算內(nèi)和預算外支出采取不同的審批流程，預算內(nèi)支出可減少審批環(huán)節(jié)，提高效率;預算外支出則需采用分級審批權(quán)限，分類高效處理實際發(fā)生和預算存在偏差的情況，如同一支出類型的項目超預算或未納入年度預算，但該支出類型總體未超出部門該支出類型年度預算范圍的，經(jīng)所在部門的負責人批準后執(zhí)行;該支出類型總體超出年度預算范圍，但未超出所在部門年度預算范圍的，經(jīng)所在部門的分管領導批準后執(zhí)行;該支出類型總體超出年度預算范圍，且超出所在部門年度預算范圍的，上報經(jīng)營班子批準后執(zhí)行。

（四）全面預算管理考核和激勵的優(yōu)化

預算考核指標要包括財務指標和非財務指標，預算執(zhí)行單位應當將預算指標進行分解，圍繞企業(yè)經(jīng)營目標、戰(zhàn)略規(guī)劃，明確落實預算管理責任，對考核標準進行綜合分析管理，建立相關的考核制度并不斷完善該制度。

全面預算管理需要物業(yè)企業(yè)全員參與，所以考核指標應分解到每一位員工上，根據(jù)財務指標和非財務指標的完成情況，落實每位員工的激勵機制，使員工積極參與公司經(jīng)營活動中，更加具備責任心，不斷向企業(yè)經(jīng)營目標和戰(zhàn)略規(guī)劃的目標而奮斗。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)要引入全面預算管理，通過全面預算管理實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，促進物業(yè)企業(yè)商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，確保企業(yè)長遠發(fā)展。全面預算管理的建設和實施是一項巨大的工程，而且預算管理的完善是一個累進的過程，需要物業(yè)企業(yè)在實踐中不斷地發(fā)現(xiàn)和總結(jié)，最終形成適合自身發(fā)展的全面預算管理體系。

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