蔡志強

摘要：在城市中進行舊城改造對于群眾來說一直是一項重要的惠民工程，因而，如何對擬拆遷建筑進行客觀公正并且合理地估價，直接關系到政府以及相關被征收人員的切身利益。筆者將在下文中，就房屋征收工作中的“住改商”房產(chǎn)估價問題展開分析與探討，并梳理總結了相關的估價方法。

關鍵詞：房屋征收;住改商;評估問題

隨著當下時代各線城市的城市化進程的加快，政府部門對于城市應進行重新規(guī)劃，因此對舊小區(qū)的居民進行搬遷與安置便成為了當下政府進行工作時面臨的主要問題。而大部分的糾紛問題的產(chǎn)生究其根源均與搬遷補償金有所關聯(lián)。根據(jù)有關部門的統(tǒng)計，評估人員在進行價值估計時常產(chǎn)生金額糾紛的房產(chǎn)最多的便是“住改商”，這類住戶的存在為政府開展的房屋征收工作帶來了一定程度的困難，因此，客觀合理地處理好“住改商”的房屋征收問題對于政府的工作來說極為重要。

一、多種估價方式之間的對比分析

（一）比較法

評估人員利用比較法對“住改商”進行價格評估時，應注意以找出三個以上具有可比性的交易實例作為工作核心。而對于可比實例的具體定義，2019年的房地產(chǎn)估價規(guī)范給予了新定義，其內(nèi)容主要包括以下三點：其一，是估價對象的類似房地產(chǎn);其二，成交日期與估價時點相近，不宜超過一年;其三，成交價格為正常價格或可修正為正常價格。即，對評估工作人員來說，滿足以上三點的“住改商”房屋即可對其運用比較法進行價格評估。

（二）收益法

利用收益法對在房屋征收的過程中對房產(chǎn)進行估價，這種工作對評估人員來說相對輕松容易。收益法適用于對具有收益性的房產(chǎn)，舉例說明，評估人員能夠較容易地對出租、自營的房產(chǎn)進行未來收益或經(jīng)營收益以及相關稅款進行預估。此種類的房產(chǎn)資源便可以應用收益法對其進行價值評估，能夠有效提高評估人員的工作效率。而“住改商”正是適合運用收益法進行價格評估的一類房產(chǎn)，因此，評估人員在對“住改商”進行價值評估時，可以利用收益法對其進行有效評估。

（三）成本法

利用成本法在進行房屋征收工作時對房屋價值進行評估，本質上講便是估算此處房產(chǎn)的“成本價”，利用合理方式估算出土地本身的價值以及建筑物的價值，并將兩者的價值進行相加，進而得到此處房地產(chǎn)的價格總值。但就“住改商”來說，土地的使用權原是“住宅”用途，如果利用成本法進行價格評估，那么所得出的價值結果多數(shù)與實際情況不符。因此，評估人員在對“住改商”類型的房地產(chǎn)進行價格評估時不應利用成本法進行價值評估。

（四）假設開發(fā)法

評估人員在利用假設開發(fā)法進行房產(chǎn)估價時，常用來對未開發(fā)的空地進行價格評估，而“住改商”本就是已經(jīng)建成的建筑，因此，假設開發(fā)法并不適用對“住改商”的價格評估。

二、估價方法在“住改商”評估問題的具體應用策略

（一）運用比較法對“住改商”進行價格評估

評估人員在進行房屋價值評估時，若是發(fā)現(xiàn)當?shù)卮嬖谌幰陨显诮趯嵭羞^征收的“住改商”房產(chǎn)，并且確定這些房產(chǎn)的征收時間不超過一年，那么便可以判定當?shù)氐摹白「姆俊笨梢岳脗鹘y(tǒng)的比較法對相關的交易案例實行因素修正，進而得到較為準確的房產(chǎn)估值。

但若是評估人員在進行估值時在當?shù)卣也坏较鄳陌咐?，筆者認為還是能夠活用比較法對相關房產(chǎn)資源進行價格評估。究其原因，盡管住改商的房產(chǎn)資源被用作商業(yè)用途，但就住改商的產(chǎn)權性質來說，其仍被承認為住宅性質。因此，評估人員在進行價值評估時可以從兩個層面進行考慮：其一，評估人員首先按照住宅用房的比較法對住改商進行價格評估，而后思考將住宅轉換為商業(yè)用途后所獲得的房地產(chǎn)價值附加值的提升。此外，評估人員可以根據(jù)計算所得的折現(xiàn)值有效地得出住改商的價值附加值，進而完成對住改商房產(chǎn)的價值評估任務。其二，評估人員在對房產(chǎn)資源進行價格評估時，可以對房產(chǎn)進行假設，假設當前的房產(chǎn)資源已經(jīng)變?yōu)榱松虡I(yè)用房，此時再應用商業(yè)用房的比較法對房產(chǎn)資源進行價值評估，并通過一定程度的計算，得出變更房產(chǎn)用途后的所需成本，將這部分成本從商業(yè)用房的價值評估中減去，進而得出“住改商”的價值評估。

（二）運用收益法對“住改商”進行價格評估

對評估人員來說，收益法的應用關鍵在于在工作的過程中取得三個有效參數(shù)：未來凈收益，還原率以及收益年限。關于未來凈收益，工作人員能夠從三個以上的“住改商”的租賃案例中通過計算得到，對于舊城改造項目來說，“住改商”的房產(chǎn)資源數(shù)量不少，其租金收益也是一筆可觀的數(shù)字。對于還原率而言，通常的計算方式為利用無風險報酬率外加風險補償進行計算獲得，而考慮到“住改商”在法律制度中的爭議性，其風險取值相較于純商業(yè)用途的住房更高。而選取收益年限時，由于住宅用途的土地使用證明能夠自動續(xù)期，在確定年期收益時應考慮是否選取無限的年期收益。而問題的答案對于評估人員來說應是在工作過程中對現(xiàn)存建筑物的經(jīng)濟耐用年限進行評估后再進行確定。值得一提的是，最好的解決方式最好由政府以及被征收人共同協(xié)商確定。

結束語：

綜上所述，對于實際用途已經(jīng)改變的房產(chǎn)資源來說，相關工作人員在進行價值評估工作時難度較大，尤其以“住改商”這類的房產(chǎn)資源在法律制度層面上的爭議較多。因此，估價師在進行工作時必須獲得有關部門的審批后才能進行更加細致地價格評估。盡管本文淺析了對“住改商”這類房產(chǎn)的估價方法，但在實際的工作過程中，相關工作人員仍會遇到諸多困難，因此，需要工作人員在實踐的過程中進行有效的探索歸納，有效提升相關部門的工作效率。

參考文獻：

[1]竹雅東.房屋征收中的"住改商"評估問題研究[J].現(xiàn)代營銷，2017（8）：209.

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