談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的改革

廊坊市君航稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

引言

隨著近幾年國家的綜合水平不斷的發(fā)展和進(jìn)步，我國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的趨勢，對國家經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)十分的巨大，所以相關(guān)部門在近些年對房地產(chǎn)的關(guān)注程度在不斷提升。但是在發(fā)展的過程中不能忽視的是，還存在著一些比較棘手的問題，例如：當(dāng)使用土地增值稅時可能會導(dǎo)致企業(yè)的整理壓力增多，導(dǎo)致其整體的銷售狀況變差，整體上并沒有改變房價高的現(xiàn)實。所以人人談房色變，房產(chǎn)的價格可謂是已經(jīng)極大的超出了普通民眾可以承受的范圍，當(dāng)下很多人認(rèn)為房產(chǎn)是暴利的行業(yè)。所以在這個背景之下及時的開始對土地增值稅進(jìn)行改革，以便于逐步的營造一個更加良好的市場。

一、現(xiàn)行土地增值稅中存在的問題

（一）土地增值稅的立法原則與市場機(jī)制背離

在整體的稅收體制中，稅收的立法原則可謂是保證稅收正常進(jìn)行的關(guān)鍵所在，不難發(fā)現(xiàn)在征稅時應(yīng)該遵循公平公正原則、效率優(yōu)先的原則，特別是公平性原則，若是在政策實行的過程中沒有完善的法律規(guī)章制度作為保證將很難保證該政策有效的實施。筆者發(fā)現(xiàn)在西方的理論中為了有效地降低整體的企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)，在進(jìn)行管理的過程中就應(yīng)該盡可能地保持稅收在市場運(yùn)行中的中性化，即是國家征稅時應(yīng)該將征稅額作為其最高的上限，盡可能地避免給納稅企業(yè)帶來額外的負(fù)擔(dān)，與此同時，還應(yīng)該盡可能地避免與市場機(jī)制產(chǎn)生不和諧之處，特別是不可以違背市場的機(jī)制進(jìn)行運(yùn)行。但是，當(dāng)前我國進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅的征收主要目的就是為了防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投機(jī)過熱的行為，以便于維護(hù)房地產(chǎn)市場的大環(huán)境穩(wěn)定，但是這樣一來其本質(zhì)就與市場規(guī)律有了一定的相悖之處，由于在市場化經(jīng)營的過程無形之中就會存在著投機(jī)性以及趨利性，以及近年來所謂房子的金融屬性等，有些投機(jī)的行為僅僅是由于市場機(jī)制所造成的，所以在整個的房地產(chǎn)發(fā)展過程中難以讓土地增值稅扮演維護(hù)房地產(chǎn)市場發(fā)展健康的唯一手段。

（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅與企業(yè)所得稅重復(fù)征稅

自從實行增值稅改革的一開始，主要的目的就是想避免重復(fù)征稅，雖然我國的相關(guān)制度文件也進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定和不斷完善各種手段。但是筆者在工作的過程中發(fā)現(xiàn)對于土地增值稅的同一項收入進(jìn)行再次征稅的現(xiàn)象依舊十分的常見，這樣一來就導(dǎo)致企業(yè)的整體壓力上升。我國進(jìn)行房地產(chǎn)的土地增值稅的計稅依據(jù)一般是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額的部分，而進(jìn)行實際計算時，相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營者按稅法規(guī)定繳納的增值稅、企業(yè)所得稅等稅種，實際上與土地增值稅出現(xiàn)了重復(fù)征稅的行為，導(dǎo)致加大了納稅人的負(fù)擔(dān)。

（三）各地區(qū)土地增值稅核算口徑不一致，導(dǎo)致征管難度增大

我國在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收管理時存在的主要問題是各地區(qū)的核算口徑不同，所以導(dǎo)致了整體的征管難度比較大，比如稅務(wù)部門在進(jìn)行征管時，個別地區(qū)由于車位以及地下室無產(chǎn)權(quán)，則收入不納入土地增值稅的征稅范圍，有的地區(qū)則連同房地產(chǎn)一并納入征稅范圍，兩種不同的收入計算方法導(dǎo)致成本分?jǐn)偡椒ú罹嗌醮?，進(jìn)而導(dǎo)致最后的清算稅款大相徑庭，稅企矛盾也大量增加。另外，由于核算口徑的不同，導(dǎo)致稅務(wù)人員對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算的整體工作難以順利進(jìn)行，從而影響地方財政收入的進(jìn)度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅改革

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的立法基礎(chǔ)制度設(shè)計

隨著近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展，其可謂是已經(jīng)成為我國當(dāng)下的支柱性行業(yè)，保持其穩(wěn)定的發(fā)展是我國當(dāng)下的一項重要的任務(wù)。想要進(jìn)一步的保證房地產(chǎn)企業(yè)的良好運(yùn)行與發(fā)展，就應(yīng)該注意在房地產(chǎn)土地增值稅立法的過程中特別應(yīng)該注意的是將自然增值、基礎(chǔ)設(shè)施增值等進(jìn)行區(qū)分。筆者認(rèn)為，應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)對國有土地的首次轉(zhuǎn)讓進(jìn)行改革，對其獲得的收益應(yīng)該做到不進(jìn)行征收增值稅，這樣一來就會在一定的程度上提升房產(chǎn)投資的整體熱情。對于土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)該盡可能地保證其能夠涉及更多的對象，進(jìn)行全面的征收。與此同時，想要達(dá)到更好的效果還應(yīng)注意的是適當(dāng)對邊際的整體稅率進(jìn)行改革，逐步降低邊際的整體稅率。很明顯的問題是在針對一些無形資產(chǎn)的利潤的模塊時有著不公平的現(xiàn)象，主管部門在進(jìn)行具體的制度完善時切忌出現(xiàn)一刀切的現(xiàn)象，應(yīng)該根據(jù)不同地域的特點采取適當(dāng)?shù)牟呗?，同時逐步地加大稅務(wù)稽查的整體力度，才可以在保證打擊涉稅違建違法的行為時保證稅收執(zhí)行的公正與嚴(yán)格。

（二）解決重復(fù)征稅，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)更加合理

雖然近幾年土地增值稅在進(jìn)行征收的過程中進(jìn)行了很多的改進(jìn)完善，但是細(xì)心者不難發(fā)現(xiàn)還有著一些比較棘手的問題存在，例如：重復(fù)征稅的現(xiàn)象十分的常見，其使得房地產(chǎn)的整體稅收負(fù)擔(dān)變得更加重。所以在進(jìn)行土地增值稅改革時應(yīng)該對房地產(chǎn)重復(fù)征稅的問題進(jìn)行深入的研究和綜合性的考慮，有必要的時候可以直接將土地增值稅進(jìn)行取消，以便于建立更加科學(xué)和合理的稅收政策和制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)變得更加合理。

（三）統(tǒng)一核算口徑，減少稅企矛盾，保證稅款應(yīng)收盡收

在進(jìn)行土地增值稅稅征管時應(yīng)該注意做好統(tǒng)一口徑，規(guī)范征收的工作，保證征稅的過程更加的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化，使得全國的征稅效率與質(zhì)量逐步的提升，應(yīng)該盡可能地建立計稅依據(jù)、收入、稅率，分?jǐn)偡椒ǖ瓤趶浇y(tǒng)一規(guī)范，最低限度保證省內(nèi)規(guī)范一致，提高土地增值稅清算效率，減少稅企矛盾，做到應(yīng)收盡收。

在整體的稅制改革趨勢上，我國的征稅管理與發(fā)達(dá)國家還有著一定的距離，在一些比較發(fā)達(dá)的國家使用物業(yè)稅作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅收的一種手段，意思就是在一定的時期的點上，要求物業(yè)所有者對持有的房產(chǎn)繳納一定的稅款，其整體上比較的成熟和已經(jīng)形成了系統(tǒng)化。我國在發(fā)展的過程中也可以借鑒相關(guān)的成熟經(jīng)驗，但是征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來，對于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。另外，物業(yè)稅與其他的稅種有著一定的不同之處，其最大的特點就是有著不可移動的特點，即不會由于消耗或者是出現(xiàn)減損等特殊的損失，所以其整體上的稅收來源比較的穩(wěn)定，可以使用比較統(tǒng)一的征稅的方式，保證稅收的整體水平逐步的提升。

物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

應(yīng)該注意的是，在進(jìn)行物業(yè)稅征收時應(yīng)保證各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系更加的清晰化，以及有一個更加公平的評估機(jī)構(gòu)，還應(yīng)該清理各項收費(fèi)，保證房地產(chǎn)各項收費(fèi)的整體上保證在一個合理的范圍之內(nèi)。

通過以上分析可知，當(dāng)下想要使得整體的房地產(chǎn)行業(yè)走上健康發(fā)展的軌道，其中關(guān)鍵的一環(huán)就是應(yīng)該做好稅制改革的工作，只有行業(yè)利潤分配趨于合理，才可以保證當(dāng)下的房地產(chǎn)市場奉獻(xiàn)出高標(biāo)準(zhǔn)的商品房，解決老百姓的住房問題，更多的讓利于民以及讓利與社會，放松對市場行為的管制?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的稅制改革任重而道遠(yuǎn)。

結(jié)語

總而言之，土地增值稅的施行雖然遇到了諸多的問題，但是總的來說可以在一定的程度上遏制相關(guān)房地產(chǎn)部門進(jìn)行惡意的賺取暴利以及投機(jī)倒把等行為，違反市場交易原則的行為越多就會對民眾的傷害越大。當(dāng)下?lián)姆績r已經(jīng)成為人們的共識。政府部門在不斷進(jìn)行土地增值稅改革的同時，還應(yīng)該注意的是制定符合時宜的規(guī)章制度，這樣才可以盡可能地約束開發(fā)商進(jìn)行蓄意進(jìn)行房價抬高的行為，保證其給人們提供更好的住房保障，使得人們可以有房子住以及買得起房子，保證市場正常的運(yùn)行。通過文中的分析不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下使用土地增值稅這種手段在一定的程度上影響著行業(yè)的資金鏈條，短期內(nèi)對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤起到了一定的作用，但是近年來限制房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的弊端逐漸顯現(xiàn)，對于即將走下舞臺的土地增值稅來說，我們一直以來可謂是又愛又恨。