麻慶瑜

【摘要】因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記問題是我國登記機構(gòu)目前面臨的重點問題，只有確保因繼承、受遺贈取得的不動產(chǎn)能夠得到公證登記才能夠保障繼承人的合法權(quán)益，為當(dāng)事人的繼承不動產(chǎn)提供法律上的依據(jù)，并且保障登記的安全性?；诖耍疚膶σ蚶^承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記問題展開研究。

【關(guān)鍵詞】遺囑；繼承；遺贈；不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.008

早在1991年我國就已經(jīng)頒布了有關(guān)不動產(chǎn)繼承、受遺贈取得轉(zhuǎn)移登記政策，其中標(biāo)注了繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記強制性公證制度，該制度基于對百姓經(jīng)濟(jì)壓力方面的考慮，須做到強制性執(zhí)行。直到2016年，我國的經(jīng)濟(jì)水平大幅度得到了有效的提升，人們的生活水平發(fā)生了顯著的變化，政府對繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記問題也有了新的認(rèn)識，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的強制性執(zhí)行方案被推翻，但對不動產(chǎn)的登記依然是我國需要落實的，如何才能夠真正的做到不動產(chǎn)登記的有效性是當(dāng)下登記機構(gòu)需要著重考量的問題。由此可見，對因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記問題進(jìn)行探究是十分必要的，具體策略綜述如下。

1、要求對繼承權(quán)進(jìn)行公證的原因

因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記采取公證繼承方式是十分必要的，以下將從四個方面對繼承權(quán)進(jìn)行公證的原因進(jìn)行分析：其一，若當(dāng)事人去世后，其不動產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移將無法得到確認(rèn)。其二，擁有不動產(chǎn)繼承權(quán)的繼承人較多，無法有效的明確繼承人群體的范圍。其三，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移涉及的無法預(yù)測因素過多，登記機構(gòu)工作人員與當(dāng)事人都無法對可能發(fā)生的事件進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)測，進(jìn)而導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)涉及的資料信息較多。其四，在復(fù)雜的繼承關(guān)系中，存在代位繼承問題，對這一情況的繼承權(quán)判斷已經(jīng)超出了登記機構(gòu)的能力范圍，在沒有可靠證據(jù)的支撐下大多登記單位與當(dāng)事人都具有較大的壓力。另外，經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，在過去因為登記錯誤而導(dǎo)致登記機構(gòu)被投訴的情況眾多，為登記機構(gòu)帶來極大的負(fù)擔(dān)，所以為保障登記機構(gòu)的穩(wěn)定經(jīng)營與當(dāng)事人的便捷，登記機構(gòu)大多會要求當(dāng)事人在登記前先對繼承權(quán)進(jìn)行公證。

2、按《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記

登記人員受理因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)時，辦理程序是按照核實登記情況、接收申請材料、繼承材料查驗公告、繼承材料查驗、受理、審核、登記事項公告、登簿、核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書這一流程辦理。在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟粍赢a(chǎn)登記流程下能夠有效保障當(dāng)事人的權(quán)益，讓登記公示具有合法的依據(jù)，所以當(dāng)事人應(yīng)對因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記重視起來，以下將對登記人員受理該類業(yè)務(wù)時的主要辦理程序進(jìn)行詳細(xì)的分析：

2.1核實登記情況

登記機構(gòu)工作人員在收到申請人提出繼承查驗申請時，應(yīng)查詢擬申請登記的不動產(chǎn)的權(quán)利信息，如存在抵押登記、查封登記等限制不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的情形，并將情況告知申請人需先行解除相關(guān)限制方能辦理；如存在預(yù)告登記的，應(yīng)告知申請人通知預(yù)告登記權(quán)利人注銷預(yù)告登記；如存在異議登記，應(yīng)在受理時簽署已知悉存在異議登記并自行承擔(dān)風(fēng)險的書面承諾。

2.2不動產(chǎn)權(quán)的申請

當(dāng)事人在自我舉證申請中需要準(zhǔn)備的申請材料為：不動產(chǎn)登記申請書、產(chǎn)權(quán)證明來源材料、登記原因及申請主體資格證明材料、以及其他材料。其一，按照《操作規(guī)范》要求，當(dāng)事人提供的材料需要由當(dāng)?shù)貦C構(gòu)指導(dǎo)當(dāng)事人按照正規(guī)的格式填寫，并在機構(gòu)確定信息填寫正確的基礎(chǔ)上由當(dāng)事人簽名，以保證信息準(zhǔn)確無誤。隨著科技的發(fā)展，當(dāng)下不動產(chǎn)權(quán)的信息登記已經(jīng)逐漸從紙質(zhì)變?yōu)槿畔⒒挠涗浄绞?，直接由登記機構(gòu)工作人員在系統(tǒng)上將信息生成并打印出來，由當(dāng)事人確認(rèn)后簽字即可，有效地提升了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的效率。其二，身份證、戶口簿等類型的材料是當(dāng)事人的身份證明材料，是不動產(chǎn)登記中能夠證明當(dāng)事人身份的重要材料。其三，《房屋所有權(quán)證書》、《國有土地使用證書》、購房合同、發(fā)票等相關(guān)材料是辦理因繼承、遺贈的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記最關(guān)鍵的產(chǎn)權(quán)證明來源材料，是登記機構(gòu)核實產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀、限制情況的根本依據(jù)。

2.3登記機構(gòu)查驗

在當(dāng)事人提交了申請登記材料后，登記機構(gòu)需要對當(dāng)事人提交的信息進(jìn)行檢驗，如果在檢驗環(huán)節(jié)登記機構(gòu)存在不嚴(yán)謹(jǐn)、不公平等問題，將會直接導(dǎo)致不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移存在錯誤，造成極大的社會負(fù)面影響。所以在對不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記申請材料的查驗環(huán)節(jié)，登記機構(gòu)應(yīng)秉持嚴(yán)謹(jǐn)、公正的態(tài)度，按照查驗《規(guī)范》規(guī)定，對受遺贈人的死亡是否被當(dāng)?shù)毓舱J(rèn)可，繼當(dāng)事人的身份信息是否真實、當(dāng)事人與原不動產(chǎn)權(quán)所有人間的關(guān)系是否屬實、以及該不動產(chǎn)是否還有其他的合法繼承人等進(jìn)行查驗，以保證當(dāng)事人確實具備合法的繼承權(quán)。在二次審核中，登記機構(gòu)需要確認(rèn)已經(jīng)具備繼承權(quán)的繼承人是否確定繼承不動產(chǎn)，如果存在自愿放棄不動產(chǎn)權(quán)的繼承人，需要其親自到登記機構(gòu)簽字確認(rèn)。而后，登記機構(gòu)需要對現(xiàn)有的具有法律依據(jù)的繼承人的繼承份額進(jìn)行分析，在這一環(huán)節(jié)，繼承查驗單位可以按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理的分配，也可以由當(dāng)事人在自行商議后決定繼承的份額。

2.4公示與登簿

在申請、受理、審核、驗證等環(huán)節(jié)結(jié)束后，登記機構(gòu)需要將當(dāng)事人的不動產(chǎn)信息在其門戶網(wǎng)站上進(jìn)行公示，且公示的時間不少于15個工作日。如對該不動產(chǎn)公示情況存有異議的，需及時到登記機構(gòu)反饋并提出異議申請，符合異議登記受理條件的，登記機構(gòu)設(shè)定異議登記并告知異議登記申請人要在異議登記之日起15日內(nèi)提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的相關(guān)材料，不能及時提交的，異議登記到期后失效。如公示15個工作日結(jié)束后，沒有人提出異議的，登記機構(gòu)則需要為當(dāng)事人進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并將申請的繼承、受贈登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。對不動產(chǎn)登記事項進(jìn)行公示，保障了因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的嚴(yán)謹(jǐn)性與正確性。

3、不強制進(jìn)行繼承權(quán)公證后對做好該類登記工作的建議

登記機構(gòu)整體的素質(zhì)水平、工作能力、以及對待工作的態(tài)度等都直接影響因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否能夠達(dá)到嚴(yán)謹(jǐn)性與正確性，要在不強制進(jìn)行繼承權(quán)公證后做好該類登記工作，降低登記機構(gòu)被投訴的風(fēng)險，就必須從登記機構(gòu)工作人員的綜合素質(zhì)水平、能力、以及工作態(tài)度入手。首先，登記機構(gòu)應(yīng)加強對工作人員的業(yè)務(wù)知識能力培訓(xùn)，使其能夠較為全面的掌握專業(yè)知識，認(rèn)識自身的崗位職責(zé)，能明確登記機構(gòu)的能力范圍只在于當(dāng)事人提交登記申請后，依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行審核與判斷，而不是代替當(dāng)事人利用職務(wù)之便尋找繼承權(quán)的證據(jù)。其次，登記機構(gòu)需要設(shè)立嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)，定期對登記機構(gòu)人員的法律知識掌握情況進(jìn)行考核，進(jìn)而有效提升登記機構(gòu)人員的整體法律意識，避免在工作中出現(xiàn)無意識觸犯法律的行為。

結(jié)語：

當(dāng)下我國登記機構(gòu)對于因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的公證登記的要求主要包含了對當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)、對登記信息的安全保護(hù)、為當(dāng)事人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等。但我國對于因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記近些年才重視關(guān)注，在實施的過程還存在需要改進(jìn)的問題，所以要讓繼承權(quán)的明確真正發(fā)揮有效的價值，就必須對當(dāng)下因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)存在的問題擁有一個清晰的認(rèn)識，加強對因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記問題的分析，并對如何按《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記實行系統(tǒng)化的研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]邱子文.淺析因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記[J].廣西質(zhì)量監(jiān)督導(dǎo)報，2019， （10）. 156-157.

[2]非依法律行為取得不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記[J].中國房地產(chǎn)（綜合版），2017，（1）.72.