王文波

【摘要】2019年年末，我國爆發(fā)了新冠疫情，對整個社會都帶來了巨大挑戰(zhàn)，社會經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)都受到了一定沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)作為社會的特殊產(chǎn)業(yè)，在疫情期間也受到很多影響，文章將簡要分析，并試著探索應(yīng)對措施，為疫情期間房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)過渡提供一些啟示。

【關(guān)鍵詞】新冠疫情；房地產(chǎn)；特殊性；影響；建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.010

1、新冠疫情對房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響

1.1新冠疫情與“非典”對房地產(chǎn)行業(yè)影響不同

新冠疫情的爆發(fā)，很難不讓人想到2003年的“非典”，都是呼吸類傳染性疾病，都給全社會帶來了很大災(zāi)難，都給社會造成了一定時間的停擺，都給社會造成了相當(dāng)大的沖擊，但是，兩者又有很多不同地方，總體而言，2020年，中國的經(jīng)濟(jì)水平更為發(fā)達(dá)，國家綜合實(shí)力增強(qiáng)，社會醫(yī)療水平更高，疾病防控能力更高，抗災(zāi)害能力大幅度提升，“新冠疫情”造成的社會疫情沒有“非典”那么嚴(yán)重，表現(xiàn)在房地產(chǎn)方面也呈現(xiàn)了很多不同：2003年“非典”時期，我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于98房改初期，需求量大，投資消費(fèi)爆發(fā)式增長；2020年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“住房不炒”階段，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)都屬于倒“U”型結(jié)構(gòu)，總體比較穩(wěn)定；2003年，我國房企的負(fù)債率較低，十多年不斷增長，據(jù)國家住建局調(diào)研報告，我國房企2019年前三季度負(fù)債率達(dá)80.26%，處于較高水平；由于社會經(jīng)濟(jì)迅速增長，我國居民的住房消費(fèi)能力有了很大提升，新冠疫情暴發(fā)后，由于封閉式管理，很多民眾有了第二居所的購買意向，一定程度上也會刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的增長。

1.2新冠疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

新冠疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的：

1.2.1對銷售的影響

新冠疫情對房地產(chǎn)銷售的影響是最直觀的。疫情期間，很多城市進(jìn)行封閉管理，很多房地產(chǎn)銷售門店“暫停經(jīng)營”，很多售樓部、房地產(chǎn)銷售公司、房地產(chǎn)中介禁止?fàn)I業(yè)，房地產(chǎn)銷量大量下滑，據(jù)住建部統(tǒng)計，2020年1月下旬，我國房地產(chǎn)成交量比2019年春節(jié)下降了95%，疫情較重的省份，商品房銷量下滑6%，雖然很多城市啟動了線上交易，但實(shí)際實(shí)行過程中的效用不大。疫情期間，線上銷售受到重視，豐富了房地產(chǎn)的銷售方式。此外，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理相比，疫情也帶來了房地產(chǎn)管理方式的改變，為了安全，疫情期間倡導(dǎo)人與人之間減少接觸、禁止聚集，戴口罩出門，所以，傳統(tǒng)的人工管理相比，依靠新興科技的互聯(lián)網(wǎng)電子信息技術(shù)的監(jiān)控、監(jiān)測等管理方式發(fā)展很快，建筑的安全管理，尤其是疫情防控管理得到加強(qiáng)。

1.2.2對投資的影響

新冠疫情對房地產(chǎn)的投資也帶來了很大影響。首先，近年來，我國房企的負(fù)債率較高，房企的負(fù)擔(dān)較重，疫情期間，房地產(chǎn)銷售量大減，很多房企收入減少，導(dǎo)致現(xiàn)金流減少，房企還貸影響較大，部分中小房企無法按時履約還貸生存困難，有的房企不得不繼續(xù)向銀行借貸度過難關(guān)，導(dǎo)致負(fù)債率繼續(xù)升高。然后，房地產(chǎn)行業(yè)是綜合性產(chǎn)業(yè)，與社會的其他行業(yè)緊密相連，疫情期間，不光房地產(chǎn)，其他行業(yè)也暫時停擺，或者受到?jīng)_擊，流動資金減少，影響投資者的決策，疫情的不確定性也影響了投資者的信心，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資困難；最后，為了疫情防控，很多預(yù)建的、在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目推遲，打亂了施工進(jìn)度計劃，房地產(chǎn)投資回報周期變長，給企業(yè)帶來了一定損失。任何事物都有兩面性，新冠疫情影響投資規(guī)模和回報的同時，行業(yè)暫時的停擺也給國家有關(guān)部門帶來了契機(jī)規(guī)范對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，一些投資亂象一定程度上得到了遏制，有利于房地產(chǎn)投資的長期穩(wěn)定。

1.2.3對土地供應(yīng)的影響

新冠疫情下，受投資影響，我國的土地交易有所減少，但中長期來看沒有影響，我國的土地供應(yīng)還是受國家政策影響較多。

1.2.4對區(qū)域性影響

我國的房地產(chǎn)行業(yè)受區(qū)域影響較大，總體來看的，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性影響主要體現(xiàn)在市場需求和從業(yè)人員就業(yè)上，目前來說， 一線城市比較穩(wěn)定，二線城市需求疲弱，三四線城市影響最大。

1.2.5對房地產(chǎn)政策的影響

新冠疫情暴發(fā)后，房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一些政策促進(jìn)行業(yè)的過渡，但總體大方向上，我國的房地產(chǎn)政策基本無大的變化。2016年下半年開始，我國進(jìn)入新一輪房地產(chǎn)調(diào)控階段，強(qiáng)調(diào)“住房不炒”，實(shí)行“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的總體宏觀調(diào)控政策，新冠疫情下，我國的房地產(chǎn)政策依然堅持以“維穩(wěn)”為核心不動搖。

2、房地產(chǎn)行業(yè)受疫情沖擊的應(yīng)對建議

新冠疫情下，我國的房地行業(yè)不可避免的受到了影響，為了疫情期間的和平過渡，應(yīng)積極加以應(yīng)對，幫助房地產(chǎn)行業(yè)順利渡過難關(guān)。

2.1加強(qiáng)政策扶持

疫情期間的房地產(chǎn)行業(yè)，還是應(yīng)遵循國家房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向：“穩(wěn)”字當(dāng)先、“住房不炒”，堅持長期的調(diào)控房價為主，完善法律法規(guī)，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。同時，疫情下，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)堅持“一城一策”，根據(jù)各地的不同情況、受疫情影響的程度，房地產(chǎn)業(yè)面臨的具體困難，在維穩(wěn)的前提下，出臺相應(yīng)的、符合本地發(fā)展的政策措施、利好政策，促進(jìn)本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的順利恢復(fù)與發(fā)展。

2.2央行出臺 LPR 的降息政策

我國房企總體負(fù)債率較高，疫情期間，很多企業(yè)的還貸困難，為了給房地產(chǎn)行業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，增加流動性資金，央行出臺了LPR（Loan Prime Rate， LPR）政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，并且，在出臺LPR之前，MLF已經(jīng)進(jìn)行了先期利率下調(diào)，這對房地產(chǎn)行業(yè)緩解融資困難，降低房貸利率，間接拉動購買需求，穩(wěn)定樓市起到了一定作用。

2.3加大回款與融資力度

疫情下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金減少，對企業(yè)的安全不利，加強(qiáng)融資力度，利用存量項(xiàng)目銷售，提高企業(yè)的經(jīng)營性資金流動，為企業(yè)提供流動資金，保障企業(yè)的平穩(wěn)過渡十分重要。

2.4探索多種渠道銷售模式

疫情期間，區(qū)域封閉已成既定事實(shí)，傳統(tǒng)的銷售模式無法適應(yīng)社會的發(fā)展需要，探索多種渠道銷售模式，提高房地產(chǎn)的銷量十分重要。疫情期間，很多房地產(chǎn)打通了線上銷售模式，建立了線上引流平臺、展示平臺、交易平臺，5G技術(shù)、VR技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)視頻技術(shù)等得到了良好運(yùn)用，一定程度上促進(jìn)了我國房產(chǎn)銷售渠道的發(fā)展，也保障了防疫安全。

2.5規(guī)范房地產(chǎn)管理，提升房地產(chǎn)質(zhì)量

房地產(chǎn)歸根到底是特殊商品，房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，最核心的還是保障房地產(chǎn)的質(zhì)量和管理，新冠疫情的爆發(fā)，深刻的影響了民眾思想觀念，使我國民眾更加注重健康、保健、醫(yī)療、防疫等條件，所以，未來的房地產(chǎn)建設(shè)和老舊小區(qū)的改造應(yīng)走綠色住宅之路，提高住宅的醫(yī)療條件，改善住宅區(qū)的生態(tài)環(huán)境，提高小區(qū)的衛(wèi)生防疫工作水平，讓民眾住得放心、舒心、安心。各區(qū)域應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)，積極清理爛尾樓，減少資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)投資與建設(shè)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)具有自己的特點(diǎn)，房地產(chǎn)是特殊商品，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，包括銷售、投資、土地供應(yīng)、區(qū)域差異、房地產(chǎn)政策等，文章進(jìn)行了簡要分析，并探討了相關(guān)的應(yīng)對建議，希望文章的研究能對疫情下的房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定過渡提供一些參考和啟示。

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