50強(qiáng)上市房企資本化利息情況研究

【摘要】本文在闡述利息資本化的定義與條件基礎(chǔ)上，以中指院和克爾瑞2021年排行榜中的前50強(qiáng)滬深及港股上市房企為樣本，對(duì)于資本化利息相對(duì)于總利息支出以及歸母凈利潤(rùn)的情況進(jìn)行了2018年至2021年半年度的跟蹤研究，并對(duì)于2020年相關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)果分布進(jìn)行了整理與分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);上市公司;資本化;利息支出;凈利潤(rùn)【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、引言

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房住不炒”概念以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控不斷加碼，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，如2020年出臺(tái)“三道紅線”政策，2021年進(jìn)一步“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的相關(guān)舉措等。結(jié)合新冠疫情等綜合影響，房企在房?jī)r(jià)趨穩(wěn)、銷售市場(chǎng)稍顯疲軟的背景下，資金回籠和償債面臨一定壓力，從而間接拉升行業(yè)融資成本，相應(yīng)地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息資本化處理需審慎關(guān)注[1]。

利息資本化是房地產(chǎn)行業(yè)融資支出賬務(wù)處理的一種重要方式，具體指企業(yè)將借款利息支出確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，如存貨、固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、融資費(fèi)用高，將借款支出計(jì)入存貨，待其達(dá)到可銷售條件后結(jié)轉(zhuǎn)成本，可實(shí)現(xiàn)收入與成本的匹配，同時(shí)亦可減少當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)起到一定的調(diào)節(jié)作用。

據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》，借款費(fèi)用同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始三項(xiàng)條件，才能開(kāi)始資本化。在購(gòu)建或生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月的，應(yīng)暫停資本化;當(dāng)購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，應(yīng)停止資本化。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在利息資本化方面的規(guī)定與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相近，暫不贅述。

實(shí)際賬務(wù)處理中，存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款購(gòu)置土地但是卻未開(kāi)展實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)的利息資本化處理[2]、借款累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)的計(jì)算公式[3]等準(zhǔn)則未明確規(guī)定之處，故部分賬務(wù)細(xì)節(jié)處理涉及一定主觀性。同時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)借款利息的不同賬務(wù)處理方式亦將導(dǎo)致企業(yè)在所得稅與土地增值稅等稅費(fèi)方面的申報(bào)差異[4]。整體來(lái)看，不同規(guī)模、類型的企業(yè)可根據(jù)對(duì)利潤(rùn)、所得稅、現(xiàn)金流等方面的管理需求，選擇適合的借款利息會(huì)計(jì)核算方式[5]。

綜上，我們對(duì)于中指院和克爾瑞2021年房地產(chǎn)企業(yè)排名榜單前50強(qiáng)中的滬深及香港上市房企，選擇其中披露利息資本化相關(guān)情況的43家公司，進(jìn)行了近三年多來(lái)利息資本化情況的跟蹤（注：2021半年度由于半年報(bào)披露口徑差異，樣本量有所減少，僅為36家）。

2、資本化利息近年相關(guān)趨勢(shì)跟蹤

我們將50強(qiáng)房企分為20強(qiáng)以及20-50強(qiáng)房企兩組，按資本化利息支出/總利息支出和資本化利息/歸母凈利潤(rùn)兩個(gè)維度對(duì)2018-2021年半年度的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果顯示，2018年、2019年、2020年及2021年1-6月，20強(qiáng)房企的資本化利息支出/總利息支出平均值分別為0.77、0.77、0.80與0.77（中位數(shù)分別為0.83、0.84、0.86與0.83），資本化利息/歸母凈利潤(rùn)分別為0.95、0.88、1.11和0.90（中位數(shù)分別為0.65、0.76、0.69與0.69）;20-50強(qiáng)房企資本化利息支出/總利息支出平均值分別為0.79、0.80、0.79與0.83（中位數(shù)分別為0.81、0.82、0.80和0.83），資本化利息/歸母凈利潤(rùn)分別為1.74、1.25、3.29與2.04（中位數(shù)相應(yīng)為0.97、1.07、1.14與1.56）。

整體來(lái)看，近年來(lái)20強(qiáng)與20-50強(qiáng)房企資本化利息支出/總利息支出相對(duì)穩(wěn)定且差異較小。即50強(qiáng)房企的利息資本化率一般保持在7-8成。資本化利息/歸母凈利潤(rùn)維度方面，20強(qiáng)房企2020年有所增長(zhǎng)，其他年份波動(dòng)相對(duì)較小;20-50強(qiáng)房企2020-2021上半年出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，且整體上顯著高于20強(qiáng)房企。

我們對(duì)近三年的利息支出與歸母凈利潤(rùn)的絕對(duì)額進(jìn)行了對(duì)比，2018年、2019年、2020年、2021年1-6月年化，50強(qiáng)房企平均資本化利息支出分別為57億、70億、78億與75億，平均歸母凈利潤(rùn)分別為87億、99億、102億與92億（其中20強(qiáng)房企平均資本化利息支出分別為80億、96億、109億與106億，平均歸母凈利潤(rùn)分別為143億、157億、163億與145億;20-50強(qiáng)房企平均資本化利息支出分別為33億、42億、46億與41億，平均歸母凈利潤(rùn)分別28億、39億、38億與32億）。2020年50強(qiáng)房企平均資本化利息支出、歸母凈利潤(rùn)較2019年均有所增長(zhǎng)，資本化利息支出增幅更高;2021年化后，平均資本化利息支出與歸母凈利潤(rùn)同比均呈下降趨勢(shì)，而凈利潤(rùn)降幅更甚。上述原因?qū)е?020-2021上半年度資本化利息支出占?xì)w母凈利潤(rùn)比值較高?？v觀近年變動(dòng)，受2020年疫情因素及三道紅線，2021年集中供地等多項(xiàng)行業(yè)調(diào)控政策影響，2020年以來(lái)50強(qiáng)房企歸母凈利潤(rùn)增速均放緩，2021年化后呈下降趨勢(shì)，在此背景下整體資本化利息支出占比的升高，不失為維護(hù)當(dāng)期利潤(rùn)水平的一種舉措。20強(qiáng)房企平均資本化利息規(guī)模近年來(lái)始終低于其歸母凈利潤(rùn)規(guī)模，以資本化率約八成估計(jì)整體利息支出亦未超過(guò)歸母凈利潤(rùn)水平，側(cè)面體現(xiàn)出頭部房企在盈利能力與融資能力等方面的平衡與優(yōu)勢(shì);20-50強(qiáng)房企平均資本化利息規(guī)模始終高于其平均歸母凈利潤(rùn)，意味著其平均總利息支出將在更大程度上地超過(guò)歸母凈利潤(rùn)水平，同時(shí)其平均歸母凈利潤(rùn)水平遠(yuǎn)低于20強(qiáng)房企，故在盈利水平相對(duì)有限，且融資成本高于利潤(rùn)水平情況下，房企或通過(guò)更高的利息資本化水平一定程度減緩當(dāng)期利潤(rùn)壓力。

3、資本化利息2020-2021相關(guān)分布情況

由于2021年半年報(bào)部分?jǐn)?shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)/披露，我們對(duì)2020年50強(qiáng)房企以資本化利息支出/總利息支出和資本化利息/歸母凈利潤(rùn)兩個(gè)維度中位數(shù)為軸，分為如下四個(gè)象限（詳見(jiàn)圖1）。

（1）資本化利息支出/總利息支出、資本化利息/歸母凈利潤(rùn)均高于中位數(shù)

該象限，相較于自身利潤(rùn)規(guī)模，資本化的利息規(guī)模較高，且利息資本化比重較大，如資本化部分利息費(fèi)用化，利潤(rùn)水平將較大程度下降。

（2）資本化利息支出/總利息支出高于中位數(shù)、資本化利息/歸母凈利潤(rùn)低于中位數(shù)

該象限，利息資本化比重較大，但相較于自身凈利規(guī)模，資本化利息規(guī)模相對(duì)偏低，故若資本化利息費(fèi)用化，對(duì)利潤(rùn)影響程度相對(duì)有限。

（3）資本化利息支出/總利息支出低于中位數(shù)、資本化利息/歸母凈利潤(rùn)高于中位數(shù)

該象限，利息資本化率相對(duì)較小，但資本化利息占?xì)w母凈利潤(rùn)比重較高，故相較于其自身盈利規(guī)模，資本化利息與費(fèi)用化利息規(guī)模均較高，費(fèi)用化利息更甚。

（4）資本化利息支出/總利息支出、資本化利息/歸母凈利潤(rùn)均低于中位數(shù)

該象限，相較于其自身利潤(rùn)規(guī)模，資本化利息規(guī)模偏低，且利息資本化率亦較低，考慮資本化利息費(fèi)用化后，對(duì)利潤(rùn)水平影響整體較小。

結(jié)語(yǔ)：

2018年以來(lái)隨宏觀政策不斷調(diào)整，50強(qiáng)房企整體利息資本化率相對(duì)穩(wěn)定，資本化利息規(guī)模較凈利潤(rùn)有所上升。另根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境與企業(yè)個(gè)體的不同情況，不同年份的利息資本化程度存一定差異。利息資本化程度與資本化利息較凈利潤(rùn)比重可一定程度反映企業(yè)融資與經(jīng)營(yíng)情況，但對(duì)企業(yè)整體業(yè)績(jī)及發(fā)展評(píng)判，還需結(jié)合更為全面與多維度綜合指標(biāo)進(jìn)一步探究。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝敏華.房地產(chǎn)行業(yè)利息資本化重難點(diǎn)研究[J].會(huì)計(jì)師，2020（16）：41-42.

[2]吳寅盈.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款利息財(cái)稅處理[J].今日財(cái)富，2021（13）：199-200.

[3]南召鳳.再議一般借款利息資本化問(wèn)題[J].財(cái)會(huì)研究，2018（11）：32-35.

[4]楊丹.關(guān)于房地產(chǎn)借款利息在企業(yè)所得稅與土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)的差異探討[J].財(cái)經(jīng)界，2015（29）：339-340.

[5]易丹春.長(zhǎng)期借款利息會(huì)計(jì)核算問(wèn)題研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2019（17）：166-168.

作者簡(jiǎn)介：

肖瀟（1990.05-），性別：女，籍貫：湖南人，單位：上海愛(ài)建信托有限責(zé)任公司，學(xué)歷/職稱：研究生，研究方向：金融管理。