房地產(chǎn)交易合同效力界分

林楚雄

（廣東華商律師事務(wù)所，廣東 深圳 518048）

在市場經(jīng)濟(jì)逐漸得到完善的情況下，房地產(chǎn)交易也逐漸變得頻繁。由于房地產(chǎn)交易具有價值高、影響力大等方面的特點(diǎn)，其在簽署合同時往往會出現(xiàn)效力不明等方面的爭議，在判定房產(chǎn)交易合同效力時通常都會以保護(hù)公眾利益底線、維護(hù)司法程序?yàn)闇?zhǔn)則。

一、進(jìn)行合同效力界分的必要性

為了維護(hù)司法的公正性以及各方利益的最大化，需要對交易合同效力進(jìn)行界分。對房地產(chǎn)交易合同效力進(jìn)行界分有其必要性，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益

在房地產(chǎn)交易中進(jìn)行合同效力界分可以幫助當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)最大化的利益。在界分的過程中將會判定合同的有效性，從而幫助當(dāng)事人維護(hù)自己的權(quán)益，減少不必要的損失[1]。

（二）促進(jìn)司法公正

在進(jìn)行合同效力界分的過程中往往會綜合考慮國家及地方出臺的相關(guān)政策、法律法規(guī)以及當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，在這一過程中將會發(fā)現(xiàn)相關(guān)法律及政策中存在的漏洞，并推動法律及政策不斷地完善，從而達(dá)到促進(jìn)司法公正的目的。

例如，在房地產(chǎn)交易中存在利用法律漏洞制定陰陽合同的現(xiàn)象，從而達(dá)到偷稅的目的，法院在對陰陽合同效力進(jìn)行判定的過程中將會做合理的判斷，從而達(dá)到促進(jìn)司法公正的目的。

王某與龍某簽訂《深圳市房屋買賣協(xié)議》即“陰合同”，王某將其房屋以800萬元的價格出售給龍某。當(dāng)日，又與龍某簽訂《深圳市房屋買賣合同》即“陽合同”，將同一套房屋以500萬元的價格出售給龍某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后王某訴至法院，請求撤銷金額為500萬元的房屋買賣合同，并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到王某名下。經(jīng)法院判決，成交價為800萬元的合同有效符合雙方真實(shí)意圖，成交價為500萬元是雙方為避稅而簽訂，屬于無效合同。故駁回王某主張撤銷該合同的訴訟請求。

（三）推動司法系統(tǒng)的有效運(yùn)作

在房地產(chǎn)交易的過程中對合同效力進(jìn)行有效的界分將會使相關(guān)的司法職能充分發(fā)揮出來，從而使司法系統(tǒng)的運(yùn)作變得更為有效。各項(xiàng)職能的實(shí)現(xiàn)將會使制定房地產(chǎn)法律法規(guī)的目的和功能充分發(fā)揮出來，在進(jìn)行界分的過程中，相關(guān)的法律法規(guī)不僅會對合同的有效性產(chǎn)生直接的決定作用，對司法機(jī)制的有效性也會產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

（四）推動司法進(jìn)步

在房地產(chǎn)交易中對合同效力進(jìn)行界分可以推動司法進(jìn)步。房地產(chǎn)案件屬于民事案件，但是其關(guān)乎民眾的切身利益，因此其具有超越個體案件的公共意義，合理有效的合同效力界分將會促使法律在發(fā)展中變得更為公平正義。在進(jìn)行司法實(shí)踐的過程中常常會出現(xiàn)較為保守的判決，這往往和社會發(fā)展中的新需求并不相符，根據(jù)不同的情況對房地產(chǎn)交易的合同效力進(jìn)行界分可能會促使司法機(jī)構(gòu)做出新的判例，從而促使法律制度在社會發(fā)展中不斷地進(jìn)行完善，并在公眾中提升司法公信力。

二、有效性傾向的法理基礎(chǔ)

（一）不動產(chǎn)物權(quán)的區(qū)分原則

不動產(chǎn)物權(quán)的區(qū)分原則主要是指當(dāng)物權(quán)發(fā)生變動時，物權(quán)變動結(jié)果以及變動原因是法律事實(shí)，并且會根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)生效。登記要件會制約著傳統(tǒng)不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力，登記要件是作為不動產(chǎn)權(quán)變動主要結(jié)果要件。目前，物權(quán)登記已經(jīng)不再作為房產(chǎn)交易的強(qiáng)制性生效要件，即使賣方在進(jìn)行房地產(chǎn)交易還未得到房屋所有權(quán)，但其會在承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)上保證合同具有有效性[2]。

（二）履行不能有效性

當(dāng)物權(quán)變動登記要件不再制約房地產(chǎn)交易合同的有效性后，有效因素判斷范疇成了房地產(chǎn)合同效力的主要界分點(diǎn)。當(dāng)合同出現(xiàn)履行不能的狀況時，需要依據(jù)履行不能的時間對其進(jìn)行界分（自始不能為其理論名詞）。在民法中，判斷合同效力的主要內(nèi)容有當(dāng)事人的能力是否適格、強(qiáng)制性規(guī)范是否相抵觸以及意思表達(dá)是否具有真實(shí)性等幾個方面，現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)了自始不能的合同被判定為有效的案例。

（三）誠信原則

誠信原則主要是指合同行為具有真實(shí)性、合理性以及公平性等，但是誠信原則和合同有效性的判定并無太大關(guān)系，當(dāng)事人的主觀意愿并不會影響到合同效力。但是，其是司法機(jī)關(guān)在判定合同有效性時的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。

三、否定的公共利益底線

合同效率的認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)也在進(jìn)行不斷的放寬。但是，在房地產(chǎn)交易合同中一項(xiàng)重要的標(biāo)準(zhǔn)就是是否侵害了公共利益。

（一）強(qiáng)制性規(guī)范的違背

當(dāng)房地產(chǎn)交易合同違背了強(qiáng)制性規(guī)范時就會判定為無效合同。目前，我國出臺了一系列與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法規(guī)措施，這為房地產(chǎn)交易提供了相關(guān)的管理制度以及前置條件，從而對房地產(chǎn)交易合同效力產(chǎn)生了限制。

（二）效力性強(qiáng)制規(guī)范的限制

在對房產(chǎn)交易合同進(jìn)行認(rèn)定的過程中，強(qiáng)制性法律規(guī)范可以分為效力型及管理型兩種類型。強(qiáng)制性規(guī)范的認(rèn)定需要對立法目的、當(dāng)事人預(yù)期利益的損耗以及對違規(guī)行為的抗議程度等幾方面內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，在這一過程中并不能只考慮一種因素。

（三）政策約束

目前，房地產(chǎn)交易合同因?yàn)檫`背強(qiáng)制性規(guī)范而被認(rèn)定為無效化的現(xiàn)象在不斷減少，但是房地產(chǎn)調(diào)控政策具有宏觀性的特征，因此房地產(chǎn)的地方政策在與其完全匹配的過程中具有一定的難度，這就需要出臺房地產(chǎn)交易的相關(guān)政策對合同效力進(jìn)行約束。當(dāng)房地產(chǎn)交易市場缺乏明確的法律規(guī)范時，運(yùn)用調(diào)控工具以及政策可以對其起到約束作用，不僅可以降低當(dāng)事人進(jìn)行違法行為，而且可以對房地產(chǎn)司法裁判的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一。

四、合法進(jìn)行司法裁量

合同的效力判斷不僅和當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益相關(guān)，而且也是在進(jìn)行房地產(chǎn)審判實(shí)務(wù)中所要明確的第一件事。無效的合同會產(chǎn)生浪費(fèi)社會財富、增加社會成本以及阻礙社會正常的房地產(chǎn)交易等負(fù)面影響，并且與“物盡其用”的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)價值取向并不相符。但是，如果對房地產(chǎn)交易的合同效力采用一味支持的態(tài)度，也有可能會產(chǎn)生因觸碰公共利益或國家政策而出現(xiàn)適得其反的效果。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中需要和房地產(chǎn)的發(fā)展趨向相結(jié)合，使得房地產(chǎn)交易合同效力界分能夠做到張弛有度。

（一）規(guī)劃紅線維護(hù)社會公益

在房地產(chǎn)交易中，規(guī)劃紅線不僅代表著對城鄉(xiāng)進(jìn)行簡單的行政性管理，而且起到對房地產(chǎn)市場進(jìn)行穩(wěn)定、維護(hù)人民群眾合法利益的作用。目前，在最高人民法院的相關(guān)司法解釋中已經(jīng)將建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為房地產(chǎn)交易的紅線，并且確定了合同無效的相關(guān)規(guī)定。如果房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時，已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況相結(jié)合并且確定了不能進(jìn)行交易的房產(chǎn)，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就不能買賣這些房屋，不然交易合同就會判定為不具有有效性。

（二）區(qū)別看待房地產(chǎn)政策變動

在不同時期，國家出臺的房地產(chǎn)政策會有所變化，這會對房地產(chǎn)交易合同效力產(chǎn)生影響，因此這就需要對房地產(chǎn)政策變動的特殊情況進(jìn)行區(qū)別看待。一方面，需要綜合比較分析房地產(chǎn)交易的時間以及政策變動的時間。另一方面，需要根據(jù)相關(guān)法律限定國家出臺的房地產(chǎn)政策。地方政府在出臺房地產(chǎn)政策時不能行使行政機(jī)關(guān)出具行政行為的權(quán)利，也不能將具有無效性的房地產(chǎn)交易合同變?yōu)橛行浴?/p>

（三）柔性化處理合同表意瑕疵

房地產(chǎn)交易合同屬于較為典型的民事法律行為。在進(jìn)行合同效力界分的過程中真實(shí)性是其首要條件。目前針對合同表意瑕疵的問題，相關(guān)的法律規(guī)范也分為無效性以及可撤銷性兩種方式。雖然說在目前，對于出現(xiàn)自始不能的合同情況很難做出較為有效的判定，但是仍然具有可以使用的余地。但是，當(dāng)房地產(chǎn)在進(jìn)行交易時發(fā)現(xiàn)其屬于禁止流通的房屋類型，那么合同就具有無效性。

（四）善用效力補(bǔ)正制度

在司法實(shí)踐中運(yùn)用效力補(bǔ)正制度，可以降低合同無效性產(chǎn)生的負(fù)面影響，對房產(chǎn)交易效力界分進(jìn)行平衡。但是其也具有一定的局限性，比如說在進(jìn)行補(bǔ)正時常常會將后續(xù)的司法審查要件的工作忽略。

五、結(jié)束語

目前，房地產(chǎn)交易類型存在著多元化的傾向，科學(xué)、合理地制定房地產(chǎn)交易合同的效力界分是在房地產(chǎn)立法及司法實(shí)踐中存在的一項(xiàng)難題。因此，在對房地產(chǎn)交易合效力進(jìn)行界分的過程中，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況出發(fā)，以保護(hù)公眾利益為底線，對司法自治原則進(jìn)行合理的維護(hù)，從而準(zhǔn)確、有效地對房地產(chǎn)交易合同效力進(jìn)行界分。