李慧娟

（河南省高級(jí)人民法院，河南 鄭州450008）

一、問(wèn)題的提出

甲（以下統(tǒng)稱買受人） 與開發(fā)商（以下統(tǒng)稱出賣人） 簽訂《商品房買賣合同》一份，并依約向開發(fā)商支付了首付款30 萬(wàn)元，雙方向房屋登記機(jī)關(guān)辦理了備案登記。剩余房款70 萬(wàn)元與銀行辦理了按揭貸款手續(xù)。之后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給乙（以下統(tǒng)稱受讓人） ，并簽訂了《房屋買賣合同》，約定乙向甲一次性支付購(gòu)房款50 萬(wàn)元，銀行的按揭貸款由乙以甲的名義分期償還，雙方還約定了房屋的交付及房產(chǎn)登記等條款。在此期間，丙因與甲有民間借貸合同糾紛，A 法院判令甲限期償還丙的借款100 萬(wàn)元本息。執(zhí)行中，A 法院查封了上述房屋。乙得知后以其是涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)人為由向A 法院提出案外人異議，要求A 法院中止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行并解除查封。A 法院裁定駁回乙的異議之后，乙向該法院提起了執(zhí)行異議之訴。

審判實(shí)踐中，上述案例具有一定的代表性。從已有的案例來(lái)看，受訴法院在判斷受讓人是否享有對(duì)執(zhí)行標(biāo)的排除執(zhí)行的民事權(quán)益時(shí)，通常是以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》） 第二十八條的規(guī)定作為裁判依據(jù)。案外人的主張符合該條規(guī)定條件的，判決不得對(duì)涉案房屋強(qiáng)制執(zhí)行； 不符合該條規(guī)定條件的，則判決駁回其訴訟請(qǐng)求。我們知道，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條保護(hù)的對(duì)象是物權(quán)期待權(quán)人，那么這里的問(wèn)題是，第二十八條適用的條件是什么？ 受讓人是否是物權(quán)期待權(quán)人？ 其享有的是什么權(quán)利？ 該權(quán)利是否應(yīng)得到保護(hù)？ 本文擬以該案例引發(fā)的問(wèn)題為切入點(diǎn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及影響轉(zhuǎn)讓效力的相關(guān)因素進(jìn)行討論，進(jìn)而論證物權(quán)期待權(quán)受讓人是否享有排除對(duì)標(biāo)的物執(zhí)行的權(quán)利，同時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行及排除執(zhí)行問(wèn)題一并予以研討。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)概念、性質(zhì)及構(gòu)成要件

（一） 期待權(quán)的概念

期待權(quán)概念及其理論系由學(xué)說(shuō)和判例建立，至1898 年德國(guó)齊特爾曼（Zitelmann） 教授專章討論期待權(quán)，期待權(quán)一語(yǔ)遂為學(xué)者所通用，并多以保留所有權(quán)買賣買受人期待權(quán)為研究之重心[1]。但對(duì)于何謂期待權(quán)，則眾說(shuō)紛紜。德國(guó)通行的觀點(diǎn)認(rèn)為，期待權(quán)是一個(gè)“預(yù)備階段”，是某種權(quán)利還沒有完全發(fā)達(dá)的表現(xiàn)形式，通過(guò)這個(gè)預(yù)備階段為取得這種權(quán)利做準(zhǔn)備。預(yù)備階段可以通過(guò)法律規(guī)定對(duì)期待權(quán)人取得的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，用現(xiàn)在已經(jīng)有的將來(lái)權(quán)利的部分權(quán)能去把期待權(quán)補(bǔ)充完備[2]。王澤鑒先生認(rèn)為，所謂期待權(quán)者，系指因具備權(quán)利取得之部分要件，受法律保護(hù)，具有權(quán)利性質(zhì)之法律地位[3]。王軼教授認(rèn)為，所謂期待權(quán)是指取得特定權(quán)利部分要件的主體所享有的，得因法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其他要件的實(shí)現(xiàn)而取得特定權(quán)利的受法律保護(hù)的地位（自由）[4]。由此可見，國(guó)內(nèi)外學(xué)者雖然對(duì)期待權(quán)概念的表述上有一定的差異，但均認(rèn)其為一種獨(dú)立的權(quán)利。

（二） 對(duì)期待權(quán)性質(zhì)再認(rèn)識(shí)

既然期待權(quán)為一種獨(dú)立的權(quán)利，它屬于哪一種權(quán)利？ 需要從兩個(gè)層次進(jìn)行分析。首先，對(duì)期待權(quán)性質(zhì)之認(rèn)識(shí)應(yīng)進(jìn)行類型化處理，所期待的權(quán)利種類不同，其性質(zhì)亦不相同。德國(guó)通說(shuō)認(rèn)為，期待權(quán)本質(zhì)上與嗣后由這“期待”所形成之完全權(quán)利，屬于同一類型[5]。王澤鑒先生亦認(rèn)為，其性質(zhì)應(yīng)依其將來(lái)可取得之完全權(quán)利定之，因之期待權(quán)旨在取得債權(quán)者，應(yīng)歸入相對(duì)權(quán)；反之，如以取得物權(quán)為目的時(shí)，則具有絕對(duì)權(quán)之性質(zhì)[6]。期待權(quán)人所期待者，并非系某種抽象之權(quán)利，而系種類不同，內(nèi)容互異之具體權(quán)利，或?yàn)閭鶛?quán)，或?yàn)槲餀?quán)，或?yàn)闊o(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)[7]。因此，期待權(quán)有債權(quán)期待權(quán)、物權(quán)期待權(quán)及無(wú)體財(cái)產(chǎn)期待權(quán)之分。前者可歸入相對(duì)權(quán)，后二者可歸入絕對(duì)權(quán)。

其次，無(wú)論是何種期待權(quán)，畢竟處于取得完全權(quán)利的“預(yù)備階段”，尚非所欲實(shí)現(xiàn)之完全權(quán)利，那么，既然學(xué)說(shuō)和判例均將期待權(quán)視為一種獨(dú)立的權(quán)利，它屬于何種權(quán)利？ 對(duì)此亦眾說(shuō)紛紜。以保留所有權(quán)買賣之買受人的物權(quán)期待權(quán)為例，有特殊質(zhì)權(quán)說(shuō)，該說(shuō)把保留買主（買受人） 視為所有人，而把出賣人解釋為質(zhì)權(quán)人，即出賣人在保留買主之遲延給付價(jià)金時(shí)，得取回標(biāo)的物而把它出售與他人之權(quán)利(1)德國(guó)學(xué)者樸羅麥芽（Blomyer） 教授持該觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)實(shí)為物權(quán)期待權(quán)的否定。參見劉得寬：《民法諸問(wèn)題與新展望》.中國(guó)政法大學(xué)出版社2002 年版，第554 頁(yè)。。有“同質(zhì)縮型體”的物權(quán)說(shuō)，即把買受人這種“期待”權(quán)，列入物權(quán)種類之一，視之為所有權(quán)之一部，與出賣人所保留權(quán)利上下階段的分屬于同一之所有權(quán)中(2)德國(guó)學(xué)者賴扎教授持此觀點(diǎn)。參見劉得寬：《民法諸問(wèn)題與新展望》.中國(guó)政法大學(xué)出版社2002 年版，第563 頁(yè)。。有形成權(quán)說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為期待權(quán)處于取得特定權(quán)利的前階段，系類似于形成權(quán)的一種權(quán)利(3)德國(guó)學(xué)者Ennecctrus 教授和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者黃右昌先生持該觀點(diǎn)。參見王軼：所有權(quán)保留制度研究.梁慧星：《民商法論叢第6 卷》.法律出版社1997 年版，第623 頁(yè)。。有兼具物權(quán)與債權(quán)二種因素的特殊權(quán)利說(shuō)[8]；有物權(quán)化的債權(quán)或效力擴(kuò)張的債權(quán)說(shuō)[9]。以及物權(quán)說(shuō)，認(rèn)為保留買主之“期待”具有物的支配力，故可視之為物權(quán)[10]。等等，不一而足。

筆者認(rèn)為，對(duì)期待權(quán)性質(zhì)的討論其實(shí)隱含了這樣的前提，即有發(fā)生權(quán)利沖突的可能。因?yàn)闊o(wú)論什么樣的交易，如果僅存在于當(dāng)事人雙方，只需按合同約定或有關(guān)法律規(guī)定判斷當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)即可，至于買受人享有的是債權(quán)或是物權(quán)，以及是否成立期待權(quán)并沒有實(shí)際意義。只有與第三人的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，才涉及買受人的權(quán)利應(yīng)否得到保護(hù)、在多大程度上得到保護(hù)的問(wèn)題。就買受人期待權(quán)的性質(zhì)而言，有一個(gè)從債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)換的過(guò)程，其完成的“取得完全權(quán)利的要件”與實(shí)現(xiàn)完全權(quán)利的期望成正比，買受人“取得完全權(quán)利的要件”越完備，其物權(quán)性質(zhì)就越強(qiáng)； 反之就越弱。也就是說(shuō)，買受人的期待權(quán)是否具有物權(quán)性質(zhì)，端視其在標(biāo)的物上所占的“權(quán)重”進(jìn)行判斷，當(dāng)其取得完全權(quán)利的要件基本具備時(shí)，買受人事實(shí)上已處于物權(quán)人的地位，此時(shí)即應(yīng)賦予期待權(quán)以物權(quán)性質(zhì)。日本學(xué)者鈴木祿彌教授用“削梨”進(jìn)行了形象的詮釋，認(rèn)為（在保留所有權(quán)買賣中） 所有權(quán)如“削梨”似的由出賣人逐漸的移到買受人(4)參見劉得寬：《賴扎“物權(quán)期待”之研究.民法諸問(wèn)題與新展望》.中國(guó)政法大學(xué)出版社2002 年版，第564 頁(yè)。。故應(yīng)認(rèn)物權(quán)期待權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，如不承認(rèn)物權(quán)期待權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，在發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，尤其是與金錢債權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，就無(wú)法以物權(quán)的排他性對(duì)抗金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。故可將物權(quán)期待權(quán)視為準(zhǔn)物權(quán)。至于債權(quán)期待權(quán)是否有必要視為一種獨(dú)立的權(quán)利，筆者尚有疑問(wèn)，本文不再討論。而無(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)期待權(quán)可準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的規(guī)則，可將其視為物權(quán)期待權(quán)之特殊形式。

（三） 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的成立要件

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)可視為準(zhǔn)物權(quán)已如前述，但究竟什么樣的“期待”可以加入權(quán)利族譜中去成為具有獨(dú)立權(quán)利性質(zhì)的“期待權(quán)”？ 由誰(shuí)判斷？

對(duì)于期待權(quán)成立之要件，學(xué)者意見不一。德國(guó)學(xué)者鮑爾·施蒂爾納認(rèn)為，期待權(quán)獲得法律上“自有生命”的最低要件應(yīng)該是，所要取得之完全權(quán)利的結(jié)構(gòu)及其權(quán)利人，已能為外部所認(rèn)識(shí)[11]。另一德國(guó)學(xué)者賴扎（Ludwig Raiser） 認(rèn)為構(gòu)成期待權(quán)須具備以下三個(gè)要件：（1） 期待與權(quán)利之關(guān)聯(lián)。期待之概念以權(quán)利取得之希望為其本意；（2） 期待之內(nèi)容。期待者，為權(quán)利取得之必要條件的某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但猶未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)權(quán)利狀態(tài)也；（3） 期待者，乃機(jī)能上獨(dú)立之權(quán)利狀態(tài)，且受法律之保障也(5)參見劉得寬：《賴扎“物權(quán)期待”之研究.民法諸問(wèn)題與新展望》.中國(guó)政法大學(xué)出版社2002 年版，第542-543 頁(yè)。。王澤鑒先生主張應(yīng)依實(shí)質(zhì)之觀點(diǎn)論斷之。應(yīng)予考慮者有二：（1） 此種地位是否已受法律之保護(hù)；（2） 此種地位是否賦予權(quán)利性質(zhì)之必要[12]。王軼教授認(rèn)為，期待權(quán)的構(gòu)成要素尤其是利益和法律保護(hù)要素有其自身的獨(dú)特內(nèi)涵，這也是期待權(quán)之所以成為一個(gè)獨(dú)立權(quán)利的依據(jù)所在[13]。筆者認(rèn)為，期待權(quán)的成立應(yīng)從形式和實(shí)質(zhì)兩個(gè)方面進(jìn)行判斷。首先，從形式上，期待權(quán)人應(yīng)當(dāng)具有取得完全權(quán)利的意圖，且該意圖所欲實(shí)現(xiàn)的權(quán)利為外部所識(shí)別；其次，從實(shí)質(zhì)上，期待權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有法律優(yōu)先保護(hù)的利益，且該利益具有獨(dú)立保護(hù)之必要。

但什么時(shí)候這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)存在，并無(wú)定論。有觀點(diǎn)認(rèn)為只能就個(gè)案進(jìn)行具體的考察[14]。也即應(yīng)由法官在個(gè)案審理中進(jìn)行判斷。筆者認(rèn)為，物權(quán)期待權(quán)雖源于德國(guó)學(xué)說(shuō)和判例，但由法官對(duì)某種權(quán)利的成立要件進(jìn)行個(gè)案判斷并不適合我國(guó)的國(guó)情。首先，我國(guó)屬于大陸法系國(guó)家，法官的自由裁量權(quán)極其有限。其次，判例法在我國(guó)尚未成為正式的法律淵源，判例本身無(wú)法成為具有普遍約束力的法律規(guī)范。最后，就法官的整體素質(zhì)而言，一時(shí)尚難擔(dān)“法律續(xù)造”之重任，如果賦予法官?gòu)V泛的自由裁量權(quán)，將會(huì)導(dǎo)致“一放就亂”的后果，造成法律適用的不統(tǒng)一，損害司法的權(quán)威。因此，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的成立要件而言，須由法律明確規(guī)定，而不應(yīng)由法官進(jìn)行“個(gè)案考察”。事實(shí)上，有關(guān)的司法解釋對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件已進(jìn)行了規(guī)范。如《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)，第二十九條對(duì)商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)等均作出了規(guī)定。上述規(guī)定不僅符合不動(dòng)產(chǎn)買受人通過(guò)簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，進(jìn)行備案登記或者抵押登記，甚至占有該不動(dòng)產(chǎn)等方式對(duì)外表明其取得該不動(dòng)產(chǎn)意圖的形式要件，也符合已支付全部或大部分合同價(jià)款或基于生存利益保護(hù)而應(yīng)受法律獨(dú)立保護(hù)的實(shí)質(zhì)要件。該司法解釋雖系程序性的法律規(guī)范，但也成為審判部門在案件審理中的參照適用規(guī)范。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的效力對(duì)抗

期待權(quán)可以成為強(qiáng)制執(zhí)行之客體，在德國(guó)已成通說(shuō)。蓋此種期待地位，既經(jīng)承認(rèn)為權(quán)利，且具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，亦為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)得為強(qiáng)制執(zhí)行之標(biāo)的[15]。但對(duì)買受人之期待權(quán)為強(qiáng)制執(zhí)行，將之拍賣或變價(jià)，在法律上，固屬可能，但因缺少市場(chǎng)，其結(jié)果并不樂(lè)觀(6)據(jù)Holtz 氏報(bào)導(dǎo)，Zwickau 簡(jiǎn)易法院（Amtsgericht） 曾對(duì)其價(jià)值數(shù)百馬克之期待權(quán)為拍賣，但僅以10 馬克成交，由斯可知，對(duì)期待權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)益其小。王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)） .中國(guó)政法大學(xué)出版社1998 年版，第211 頁(yè)。。因此，債權(quán)人非把“期待”連同標(biāo)的物予以執(zhí)行不可。此乃通說(shuō)之“二重執(zhí)行”方法[16]。也就是說(shuō)，僅執(zhí)行期待權(quán)而不執(zhí)行期待權(quán)之標(biāo)的物，很難達(dá)到執(zhí)行目的。在我國(guó)，并沒有區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)和期待權(quán)的標(biāo)的，實(shí)質(zhì)上采取的即是“二重執(zhí)行”的方法。在金錢債權(quán)的執(zhí)行中，買受人能否主張對(duì)執(zhí)行的標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)而請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，取決于其是否具備不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件，如具備該要件，即可對(duì)抗金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，排除對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，否則不能排除執(zhí)行。

（一） 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)對(duì)出賣人的效力對(duì)抗

在交易標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于買受人之前，買受人尚有部分價(jià)款未支付時(shí)，出賣人能否在不解除合同的情況下取得執(zhí)行依據(jù)，就剩余價(jià)款對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行？ 答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。但要先解決一個(gè)疑問(wèn)，即如果出賣人對(duì)尚未過(guò)戶的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)執(zhí)行，不是自己執(zhí)行自己的財(cái)產(chǎn)嗎？ 這其實(shí)是一個(gè)誤解，原因是沒有把買受人的物權(quán)期待權(quán)作為一個(gè)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待。盡管該不動(dòng)產(chǎn)仍然登記在出賣人的名下，權(quán)利外觀上仍為出賣人的財(cái)產(chǎn)，但如前所述，買受人的物權(quán)期待權(quán)也是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可以成為執(zhí)行的標(biāo)的，故出賣人可以對(duì)之申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。即使買受人已符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件，系物權(quán)期待權(quán)人，但因該財(cái)產(chǎn)系買受人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，且執(zhí)行法律關(guān)系僅存在于當(dāng)事人雙方，故買受人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)不具有對(duì)抗出賣人金錢債權(quán)執(zhí)行的效力。

（二） 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)對(duì)出賣人債權(quán)人的效力對(duì)抗

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》） 第十七條前段規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。但根據(jù)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部法發(fā)〔2004〕5 號(hào)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行通知》） 第九條之規(guī)定，對(duì)國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過(guò)戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進(jìn)行查封。根據(jù)以上規(guī)定，除非登記機(jī)關(guān)已核準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)外，出賣人的債權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院對(duì)出賣人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。然而，對(duì)于買受人而言，若其買受的不動(dòng)產(chǎn)被拍賣，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致其所有權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。此時(shí)，買受人能否依照《民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定以案外人的身份提出執(zhí)行異議？

答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。如前所述，買受人之物權(quán)期待權(quán)系取得標(biāo)的物所有權(quán)之前階段，在條件成就時(shí)即成為所有權(quán)人，因此出賣人之債權(quán)人對(duì)標(biāo)的物強(qiáng)制執(zhí)行，勢(shì)必侵害期待權(quán)人的利益。而執(zhí)行異議之訴的制度功能即在于保護(hù)案外人的權(quán)利免受不當(dāng)執(zhí)行而受到損害。故買受人可提出執(zhí)行異議，以排除對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行。但買受人的期待權(quán)能否排除執(zhí)行，應(yīng)視具體案情進(jìn)行判斷。若買受人已具備取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的全部要件，僅僅未辦理過(guò)戶登記的，如其對(duì)未辦理過(guò)戶登記不存在過(guò)錯(cuò)，沒有可歸責(zé)性，自應(yīng)排除對(duì)標(biāo)的物對(duì)執(zhí)行。即使買受人尚有部分價(jià)款未付清，只要其將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，即可依《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條之規(guī)定排除對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行。若買受人系商品房消費(fèi)者，基于對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)的保護(hù)，即使其尚未占有標(biāo)的物，仍可依《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定請(qǐng)求排除對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行，對(duì)于剩余價(jià)款，人民法院可以按照到期債權(quán)的規(guī)定予以執(zhí)行，以平衡出賣人的債權(quán)人與買受人之間的利益關(guān)系。如果當(dāng)事人雙方已經(jīng)辦理了預(yù)告登記，根據(jù)預(yù)告登記的排他效力，在預(yù)告登記有效期內(nèi)，買受人可依《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第三十條之規(guī)定請(qǐng)求排除對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行。

故在不動(dòng)產(chǎn)出賣人的債權(quán)人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)為強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，買受人有權(quán)提出排除對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的異議，但能否排除強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)視其是否具備物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件，如該要件具備，法院應(yīng)判決不得執(zhí)行該不動(dòng)產(chǎn)；否則應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

（三） 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)對(duì)買受人債權(quán)人的效力對(duì)抗

根據(jù)《房地產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行通知》第十五條第（二） （三） 項(xiàng)的規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；或者被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，即使房屋未進(jìn)行所有權(quán)登記，人民法院也可查封。在上述情形之下，若買受人尚有部分價(jià)款未支付，該不動(dòng)產(chǎn)一旦被拍賣，款、物兩空，出賣人的利益就會(huì)受到損害為不言自明之理，那么出賣人能否提起執(zhí)行異議之訴以排除對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行以保障自身的利益？

筆者認(rèn)為，從訴訟經(jīng)濟(jì)及執(zhí)行效率的角度而言，不應(yīng)賦予出賣人以所有權(quán)人的身份提起執(zhí)行異議之訴以排除對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行。因?yàn)闃?biāo)的物本身已包含了買受人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值（已付價(jià)款越多，財(cái)產(chǎn)價(jià)值越大） ，若賦予出賣人排除執(zhí)行的權(quán)利，不僅對(duì)買受人不公平——無(wú)法以其財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)，對(duì)買受人的債權(quán)人亦不公平——無(wú)法以被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)獲得清償。因此，為平衡各方當(dāng)事人的利益關(guān)系，應(yīng)另尋其他解決途徑。根據(jù)《查封規(guī)定》第十九條規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過(guò)戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。比較而言，這種方法是解決各方當(dāng)事人利益沖突的最佳途徑，顯然比賦予出賣人提起執(zhí)行異議之訴排除對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行更為有利。在申請(qǐng)執(zhí)行人代為清償剩余價(jià)款或賦予出賣人對(duì)拍賣價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)以后，出賣人的價(jià)款債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，而買受人即滿足了成為標(biāo)的物所有權(quán)人的條件，經(jīng)過(guò)戶登記而成為標(biāo)的物的所有權(quán)人后，即可作為被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣。因此，在保障出賣人利益的前提下，可賦予買受人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)對(duì)抗出賣人所有權(quán)的效力，并以此保障申請(qǐng)執(zhí)行人金錢債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力對(duì)抗

關(guān)于期待權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，其發(fā)源地的德國(guó)判例經(jīng)歷了由否定到肯定的過(guò)程。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)說(shuō)也均肯定其可讓與性(7)參見王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)） .中國(guó)政法大學(xué)出版社1998 年版，第192 頁(yè)。。他們認(rèn)為，在保留所有權(quán)買賣中，期待權(quán)之讓與買受人對(duì)自己財(cái)產(chǎn)之處分，其所讓與者，系自己之權(quán)利，無(wú)須出賣人之同意或協(xié)力，故與無(wú)權(quán)處分標(biāo)的物所有權(quán)之情形，其性質(zhì)迥然不同，應(yīng)嚴(yán)予區(qū)別。于條件成就前，買受人以自己的名義處分標(biāo)的物所有權(quán)者，系屬無(wú)權(quán)處分。此項(xiàng)處分于出賣人再讓與授權(quán)范圍內(nèi)為之或事后經(jīng)其承認(rèn)者，完全有效。反之，則不生效力，但買受人于處分后，因償還價(jià)款，完成條件而取得標(biāo)的物所有權(quán)時(shí)，其處分自始有效[17]。即認(rèn)為期待權(quán)讓與的債權(quán)行為有效，物權(quán)行為待定。也就是說(shuō)，上述學(xué)說(shuō)系將“物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓”和“標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”作出區(qū)分的，即物權(quán)期待權(quán)本身的轉(zhuǎn)讓是有效的，但若同時(shí)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)，則標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的效力待定，此即所謂的“期待權(quán)雙重轉(zhuǎn)讓”的效力。

如果買受人將其物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，在買受人的標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)被人民法院查封后，他人能否以物權(quán)期待權(quán)人的身份提出排除執(zhí)行的異議？ 對(duì)此應(yīng)根據(jù)我國(guó)的民事法律制度體系進(jìn)行分析。

（一） 我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓效力的影響

基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)之立法，域外國(guó)家和地區(qū)有意思主義模式與形式主義模式之分，形式主義模式又有債權(quán)形式主義和物權(quán)形式主義之分。基于《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，通說(shuō)認(rèn)為我國(guó)系采債權(quán)形式主義的立法模式[18]。在此立法模式下，即使當(dāng)事人具有移轉(zhuǎn)物權(quán)的意圖和目的且合同有效，但如果沒有完成公示方法，即不動(dòng)產(chǎn)完成移轉(zhuǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)完成交付，買受人也不可能取得物權(quán)。此即所謂的區(qū)分原則，即在依據(jù)法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則[19]。因此，在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，在辦理過(guò)戶登記以前，買受人不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。若買受人僅轉(zhuǎn)讓其期待權(quán)，系處分自己的權(quán)利，轉(zhuǎn)讓行為當(dāng)然有效。但若連同標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，如未經(jīng)出賣人同意，實(shí)際上系轉(zhuǎn)讓他人之物，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，則轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效或不發(fā)生物權(quán)效力，受讓人無(wú)法取得所有權(quán)。即使經(jīng)出賣人同意、合同有效，亦不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，受讓人仍須待條件成就即買受人經(jīng)登記取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，方可從買受人處取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而不能依據(jù)該合同直接從出賣人處取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，因此，在買受人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以前，受讓人尚無(wú)法成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)人。

（二） 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力

根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條的規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！段餀?quán)法》第二十八條至第三十條是基于非法律行為取得物權(quán)的情形（受遺贈(zèng)除外） ，也就是說(shuō)，在上述情形之下，無(wú)須登記或交付即可取得物權(quán)，法律也并不強(qiáng)制要求其進(jìn)行登記。上述情形是物權(quán)登記的例外，這種例外會(huì)導(dǎo)致實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記或占有所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致。為維護(hù)交易安全，法律要求物權(quán)取得人在處分該物權(quán)時(shí)，對(duì)需要辦理登記的物權(quán)要先進(jìn)行登記，學(xué)理上稱為宣示登記，以充分貫徹不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方法的原則。也就是說(shuō)，非基于法律行為已經(jīng)取得物權(quán)的人，在處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)先辦理登記手續(xù)，將取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)先納入不動(dòng)產(chǎn)登記，然后再進(jìn)行處分，否則不發(fā)生物權(quán)效力[20]。所謂不發(fā)生物權(quán)效力，是指不能辦理不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記。

由上可知，非基于法律行為已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人在進(jìn)行宣示登記以前處分該不動(dòng)產(chǎn)尚且不能發(fā)生物權(quán)效力，更不用說(shuō)買受人還未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，舉重以明輕，其處分行為當(dāng)然不發(fā)生物權(quán)效力，無(wú)論其是否征得出賣人的同意。因此，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的“雙重執(zhí)行”中，買受人尚未取得所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)（期待權(quán)） 被人民法院查封后，受讓人自始不可能再取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其當(dāng)然不是物權(quán)期待權(quán)人。

（三） 執(zhí)行程序法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓的立場(chǎng)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行） 》（簡(jiǎn)稱《執(zhí)行規(guī)定》） 第十八條之規(guī)定，生效法律文書確定的權(quán)利人的繼承人、權(quán)利承受人可以直接以申請(qǐng)執(zhí)行人（權(quán)利人） 的名義向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)立案，而無(wú)須到進(jìn)入執(zhí)行程序以后再通過(guò)變更執(zhí)行當(dāng)事人的方式由執(zhí)行法院裁定變更其為申請(qǐng)執(zhí)行人。此種情形學(xué)理上稱為既判力或執(zhí)行力主觀范圍的擴(kuò)張。既判力主觀范圍的擴(kuò)張，是指法律賦予法院的判決對(duì)當(dāng)事人以外的第三人發(fā)生既判力。這里的第三人不是泛指當(dāng)事人以外的所有第三人，而是特定范圍內(nèi)的第三人，一般包括口頭辯論終結(jié)后的繼受人，為當(dāng)事人或繼受人占有請(qǐng)求標(biāo)的物的人、訴訟擔(dān)當(dāng)時(shí)的利益歸屬主體即訴訟擔(dān)當(dāng)時(shí)的該他人[21]。將確定判決之執(zhí)行力擴(kuò)張及當(dāng)事人之繼受人，唯因繼受情形不同，可分為二： （1） 一般繼受人，是指訴訟系屬后，因當(dāng)事人死亡或法人人格消滅而概括繼受其權(quán)利義務(wù)者而言。（2） 特定繼受人，是指受讓訴訟標(biāo)的之人而言。其繼受之原因，系由于法律行為（如買賣或贈(zèng)與） ，或法院之執(zhí)行（如拍賣或轉(zhuǎn)付命令） ，或法律之規(guī)定（如代位清償） ，或取得一般的管理處分權(quán)（如破產(chǎn)管理人、遺囑執(zhí)行人或取得收取命令之債權(quán)人） ，則非所問(wèn)[22]。生效法律文書確認(rèn)的需要辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)過(guò)戶登記的權(quán)利人只需要辦理過(guò)戶登記就可以取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，因而是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)人。那么，《執(zhí)行規(guī)定》第十八條所規(guī)定的“生效法律文書”是否包括此類法律文書？ 該權(quán)利人能否將其物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人？ 換言之，能否變更特定繼受人為申請(qǐng)執(zhí)行人或由其直接申請(qǐng)執(zhí)行？ 《執(zhí)行規(guī)定》第十八條并不明確。

筆者認(rèn)為，若以文義解釋，不僅生效法律文書的范圍沒有限制，而且權(quán)利繼受人的范圍也沒有限制。但從執(zhí)行實(shí)踐看，二者皆有限制。如在申請(qǐng)人請(qǐng)求變更采礦權(quán)受讓人為申請(qǐng)執(zhí)行人一案中，最高人民法院123 號(hào)指導(dǎo)案例指出，本案執(zhí)行依據(jù)的判決為隆興礦業(yè)按照《礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的約定為于紅巖辦理礦權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。礦業(yè)權(quán)因涉及行政機(jī)關(guān)的審批和許可問(wèn)題，不同于一般的民事權(quán)利，未經(jīng)審批的礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利承受問(wèn)題，與普通的民事裁判中的權(quán)利承受及債權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題有較大差別，通過(guò)執(zhí)行程序中的申請(qǐng)執(zhí)行主體變更的方式，并不能最終解決。該指導(dǎo)案例明確了“礦業(yè)權(quán)因涉及行政機(jī)關(guān)的審批和許可問(wèn)題，不同于一般的民事權(quán)利”，“與普通的民事裁判中的權(quán)利承受及債權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題有較大差別”，故不支持申請(qǐng)執(zhí)行人的變更申請(qǐng)。雖其態(tài)度比較曖昧，僅認(rèn)為“通過(guò)執(zhí)行程序中的申請(qǐng)執(zhí)行主體變更的方式，并不能最終解決”，而非該債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。但其處理結(jié)果實(shí)際上明確了并非所有生效法律文書確認(rèn)的債權(quán)均得轉(zhuǎn)讓，也明確了生效法律文書確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)的繼受人不包括特定繼受人。這亦與執(zhí)行實(shí)踐中執(zhí)行法院不受理此類案件變更申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)的做法相一致。

（四） 中間登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的必由之路

所謂中間登記，是指買受人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的需要登記的不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)先將該不動(dòng)產(chǎn)登記至自己名下，然后才能過(guò)戶登記至受讓人名下。對(duì)于中間登記，我國(guó)的法律法規(guī)均未有明確的規(guī)定?！斗康禺a(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定，商品房預(yù)購(gòu)人可以將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。但再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題未見到國(guó)務(wù)院作出規(guī)定，僅檢索到《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條做了原則性的規(guī)定(8)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一） 未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二） 已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15 日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售合同登記備案。，按照該條第二款的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15 日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售合同登記備案。若以文義解釋，商品房預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房時(shí)，似不需要中間登記。

那么，在不動(dòng)產(chǎn)連環(huán)買賣中，是否需要中間登記呢？ 筆者認(rèn)為，在我國(guó)的法律框架下，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行中間登記。首先，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行嚴(yán)格的管理和登記制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，只有經(jīng)依法登記才發(fā)生物權(quán)效力，僅依當(dāng)事人的意思不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。如果不進(jìn)行中間登記即可以進(jìn)行再次交易，無(wú)疑是承認(rèn)了僅依當(dāng)事人的意思就可以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，這不僅會(huì)嚴(yán)重影響交易秩序和交易安全——不可避免地會(huì)出現(xiàn)“一房二賣”或“一房多賣”的情形，也從根本上否認(rèn)了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。其次，是公示效力的要求。為使公示能夠如實(shí)反映權(quán)利或權(quán)利狀態(tài)，公示尤其是不動(dòng)產(chǎn)公示制度應(yīng)采取登記的公開、登記的連續(xù)等原則，是為公示效力的保證[23]。缺少中間登記，不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)就會(huì)被阻斷，進(jìn)而影響交易安全。典型者如依據(jù)人民法院生效法律文書取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記權(quán)利狀態(tài)顯然不一致，如果第三人基于對(duì)登記的信賴而進(jìn)行交易，就會(huì)產(chǎn)生善意取得的爭(zhēng)議，就會(huì)導(dǎo)致第三人物權(quán)取得的不確定性。再次，有關(guān)法律和司法解釋明確要求須進(jìn)行中間登記。比如《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定的“宣示登記”可以認(rèn)為是較為典型的中間登記。再如《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合“按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書”的條件。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。按照反對(duì)解釋，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方在起訴前未取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為無(wú)效。第四，中間登記是稅收征收管理的要求。根據(jù)我國(guó)有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)依法納稅。對(duì)于房產(chǎn)交易，雖然一手房和二手房交易繳稅的項(xiàng)目有所不同，但都需要依法繳稅。如果缺少中間登記，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致稅收流失，國(guó)家利益就會(huì)受到損害。故司法實(shí)踐中，對(duì)作為預(yù)售商品房的買受人為被執(zhí)行人時(shí)，其預(yù)購(gòu)的商品房雖未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，但被依法拍賣的，人民法院已確認(rèn)其為納稅人。如在寧高訴國(guó)家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局第二稅務(wù)分局等稅務(wù)行政管理及行政復(fù)議一案中(9)案情詳見江蘇省南京市中級(jí)人民法院蘇01 行終474 號(hào)行政判決書[EB/OL].https： //www.sohu.com/a/341606912_757181，2020-3-9.，判決雖未涉及中間登記的問(wèn)題，但明確了納稅主體系商品房買受人，而非拍定人，即沒有認(rèn)定拍定人系直接從出賣人開發(fā)商處取得。因此，在我國(guó)法律還沒有對(duì)中間登記作出明確規(guī)定的情況下，司法實(shí)務(wù)應(yīng)明確中間登記的必要性，并把中間登記的成立與否，作為判斷買受人處分標(biāo)的物效力的依據(jù)。

綜上，從我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定及司法實(shí)務(wù)來(lái)看，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，對(duì)于買受人未取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)而徑行轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)的，均持否定態(tài)度，即認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。其主要原因在于沒有準(zhǔn)確理解和把握區(qū)分原則，混淆了債權(quán)效力和物權(quán)效力。筆者認(rèn)為，因物權(quán)期待權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其可讓與性，這就產(chǎn)生了雙重期待：對(duì)所有權(quán)的期待和對(duì)期待權(quán)的期待[24]。在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于買受人之前，買受人享有的是所有權(quán)期待；買受人再轉(zhuǎn)讓其物權(quán)期待權(quán)的，受讓人享有的是物權(quán)期待權(quán)的期待。因買受人轉(zhuǎn)讓的僅是物權(quán)期待權(quán)，而不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的處分，故物權(quán)期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓無(wú)須出賣人的同意。但若買受人連同標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，因其尚未取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。即使轉(zhuǎn)讓經(jīng)出賣人同意，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)經(jīng)登記才生效，故未經(jīng)登記而再行轉(zhuǎn)讓的，不發(fā)生物權(quán)效力或者該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。因此，在出賣人或其債權(quán)人或者買受人的債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，受讓人從買受人處受讓的僅是對(duì)物權(quán)期待權(quán)的期待，而非標(biāo)的物所有權(quán)的期待，受讓人尚不能成為物權(quán)期待權(quán)人，其受讓的只能是一般債權(quán)，該一般債權(quán)不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢債權(quán)。易言之，買受人與受讓人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的處于不同的權(quán)利“位階”，受讓人劣后于買受人，在買受人可以援引《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條至第三十條的規(guī)定請(qǐng)求排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的情況下，不應(yīng)給予受讓人“同等待遇”，否則就會(huì)混淆權(quán)利的性質(zhì)。

前述案例中，甲將其物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，因并不損害開發(fā)商的利益，故可認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同有效，但因甲尚未取得該商品房的所有權(quán)，所以無(wú)權(quán)進(jìn)行處分，故乙僅取得合同債權(quán)，尚不能向甲請(qǐng)求移轉(zhuǎn)所有權(quán)登記。且甲之物權(quán)期待權(quán)已設(shè)定抵押，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款之規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。故甲之物權(quán)期待權(quán)又是不可轉(zhuǎn)讓之財(cái)產(chǎn)。因此，在丙對(duì)該商品房申請(qǐng)A 法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，因甲乙雙方轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，乙無(wú)法取得該財(cái)產(chǎn)。且乙享有的僅是普通債權(quán)，根據(jù)債權(quán)一律平等原則，乙自然不能排除丙對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，其只能按照合同約定追究甲的違約損害賠償責(zé)任。

結(jié)語(yǔ)

物權(quán)期待權(quán)是物權(quán)取得的前階段，符合取得物權(quán)要件的期待權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，是一種獨(dú)立的權(quán)利，受法律保護(hù)，可以轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押、對(duì)之執(zhí)行。在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，買受人雖因欠缺登記而未成為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，但在符合取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)要件時(shí)，其享有的物權(quán)期待權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，在該不動(dòng)產(chǎn)被人民法院依法查封、拍賣時(shí)，可以提起案外人執(zhí)行異議之訴排除對(duì)該標(biāo)的物的執(zhí)行。買受人在進(jìn)行中間登記以前又轉(zhuǎn)讓其物權(quán)期待權(quán)的，因轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)并非為其所有，因此受讓人取得的僅是物權(quán)期待權(quán)的期待權(quán)，尚不能向買受人提出移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的請(qǐng)求。盡管可以認(rèn)定物權(quán)期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有效，但買受人若同時(shí)轉(zhuǎn)讓物權(quán)期待權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，處分的亦是他人之物，即使該轉(zhuǎn)讓行為已征得出賣人的同意或通知出賣人，但因缺乏中間登記，該處分行為亦不發(fā)生物權(quán)效力或者無(wú)效，受讓人無(wú)法從出賣人處直接經(jīng)登記取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。因此，受讓人不得援引《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定提起案外人執(zhí)行異議之訴排除對(duì)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行。