李靜芹

（河北政法職業(yè)學院，河北 石家莊 050000）

一、何謂居住權

居住權，名稱源遠流長，甚為古老，羅馬法時代即已有之。居住權包含在用益物權之內(nèi)，指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。居住權屬于人役權的范圍，很多國家在民法中都繼受了居住權?！段餀喾?草案)》最初制定了居住權,后因眾說紛紜而未能將居住權納入《物權法》之內(nèi)。制定民法典時，學界仍然眾口不一，而立法機關力排眾議，為了“認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求”認為必須創(chuàng)設居住權制度，最后，塵埃落定，《民法典》規(guī)定了居住權。

《民法典》在第366 條至第371 條中規(guī)定了居住權，但這六條條文僅涉及了居住權的部分事項，不能完整反映居住權制度的全貌，難以體現(xiàn)其完整的規(guī)則體系，這也給實際操作帶來了難題。隨著各地“首例居住權案”的紛紛出現(xiàn)，居住權再次成為了人們關注的焦點。在有限的條文下，在日常生活中人們?nèi)绾卧O立居住權，如何使用法律工具保障自己的居住權益，則成為了一個值得探討的問題。

二、居住權的設立方式

（一）以合同方式設立居住權

在涉及到離婚或分家析產(chǎn)、以房養(yǎng)老、父母出資為子女購房又需保障居住權益等情形下，均可自愿簽訂合同設立居住權，既可以約定附期限的居住權，也可以約定終身居住權。居住權合同應當采用書面形式訂立。根據(jù)《民法典》第368 條，設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

（二）以遺囑方式設立居住權

通過遺囑繼承設立的居住權并不以登記為設立要件，而是自繼承開始時，繼承人取得居住權。但為避免爭議，仍建議及時辦理登記。在武漢市首例居住權執(zhí)行案件中，2014年患病的許女士立下遺囑，表示自己過世后，將她的婚前房屋贈予其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年李女士去世后，許先生與李先生為許女士遺產(chǎn)對簿公堂。經(jīng)人民法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權。2021年初，李先生發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子被妻弟許先生掛在某網(wǎng)絡平臺出售，擔心房子被賣了以后影響自己繼續(xù)居住，他連忙拿著判決書來到洪山區(qū)法院執(zhí)行局，申請居住權強制執(zhí)行。法院于2 月26 日做出執(zhí)行裁定，將該房屋的居住權登記在李先生名下。

（三）以生效法律文書設立居住權

從立法上來說，《民法典》并未明確規(guī)定該種方式，學術界也有一定爭議。但是從司法實踐來看，生效法律文書已經(jīng)成為居住權設立的一種方式。2021年上海二中院審結了一起因房屋拆遷利益分配而引發(fā)的民事糾紛案件。本案最終以設立附期限居住權，支付補償款的方式調(diào)解結案。上海二中院出具調(diào)解書后，為保障居住權的順利登記，承辦法官陪同雙方當事人一同前往靜安區(qū)自然資源確權登記事務中心辦理登記手續(xù)。據(jù)悉，該案系上海市首例經(jīng)法院生效法律文書設立并登記居住權的案件。登記時間為 2021年 4 月 29 日，設立的居住權期限為一年。

三、居住權人的權利

居住權人獲得了居住權以后，有自己對獲得居住權的住宅，行使一些權利。

（一）合理的對住宅進行使用

居住權人對住宅，享有占有使用的權利，用來滿足生活需要，但是如果是和生活明顯無關的使用，這違背居住權，比如居住權人利用有居住權的住宅，開設旅店或者商店等。但如果不是明顯違背這個規(guī)定的，也可以酌情使用，比如居住權人是一個個體商販，他有一些貨物無處存放，可以把一些自己的商品放到住宅內(nèi)。

（二）居住權人有權使用住宅內(nèi)的設施

從居住的角度來說，居住是為了生活，居住權人在住宅里居住，其目的不僅僅局限于居住，居住權人在此住宅里要開展其他活動以滿足生活需求。因此在居住時，對于居住宅內(nèi)的一切生活設施都有權進行合理的使用，哪怕是以住宅的部分設立居住權的情況，生活所必備的衛(wèi)生間、廚房等等，居住權人也有權利使用這些生活設施。

住宅里有其他附屬設施的，居住權人在沒有住宅主人明令禁止使用的情況下，可以合理地使用該設施，如果不符合條件，也就是住宅主人有特殊的要求，不允許居住權動用的附屬設施，居住權人不可以使用，如果主人沒有禁止性約定的，居住權人有權使用該設施。

（三）出租住宅的權利

居住權屬于人役權，這個權利的目的就是人性化的，保障某些特定人群在一定程度上享受優(yōu)惠，能夠保證生活有所依靠。我國《民法典》第369 條明文規(guī)定，居住權人只有居住權利，不可以將住宅自行出租。如果住宅主人同意，居住權人也有出租的例外，只要住宅主人同意，居住權人可以隨意出租全部或者部分。也就是說，如果擅自出租住宅和轉(zhuǎn)讓住宅，居住權人則屬于權利濫用。

2016年10月1日，《經(jīng)濟學人》的中國專欄中，對中國貧富省的經(jīng)濟趨同化進行了述評，并分析了趨同化停滯的原因。

對于出租的時間，不能超過居住權人居住權的期限。此外，居住權人應當負責承租者的行為，如果承租人給住宅造成損毀這個責任，應該由居住權人承擔。

在將標的物出租方面，羅馬法學家曾持反對意見，然而優(yōu)帝一世時，做了允許居住權人有權出租房屋的規(guī)定。關于出借住宅方面，民法典沒有明文規(guī)定，多數(shù)法學學者認為，所有權人既然能夠允許出租權人出租住宅，只要住宅主人同意，居住權人就可以出借住宅。

四、居住權人的義務

權利與義務并存，享受權利的同時，必須承擔一定的義務，居住權人之義務包含以下幾點。

（一）對住宅恰當?shù)墓芾?/h3>

居住權人使用住宅，對住宅一定要進行恰當?shù)耐咨频墓芾?，遵照住宅所有權人的意愿，維持住宅的原貌，合理的使用住宅，不得擅自改變住宅結構，如確實有需要改變房屋的結構以及住宅的用途，必須征得住宅主人的同意。

居住權人不得違反妥善管理住宅的義務，如果對住宅造成損害，按價賠償，或恢復原貌。有學者提出，如果居住權是有償?shù)模≌瑩p害，居住權人應該承擔賠償責任；如果是無償?shù)?，就分兩種情況，無意造成住宅損害而且輕微的，不需要承擔賠償責任，故意造成損害而且重大的，應該承擔賠償責任。

（二）住宅的維修義務

《物權法(草案)》第182 條規(guī)定：于居住權行使期內(nèi)，需維修住宅時，如果是簡易維修和通常維護的話，由居住權人負責，比如修補玻璃門窗，墻皮脫落等；如是重大的和復雜的維修，由住宅所有權人負責，例如修葺屋頂，房梁等更換。這里有一個保管性維修和保存所有物維修的概念，簡易的維修，屬于保管性維修，重大的修繕，涉及所有權的保有問題，屬于保存所有物維修。

筆者認為，關于維修方面的義務，首先是居住權人與所有權人，事先約定；假設沒有事先約定，要對看居住是否有償。如在無償?shù)那闆r下獲得了居住權，應該由居住權人進行維修，如果是有償居住，住宅所有權人已然收費，那么則相應的應當承擔維修義務，以使居住條件符合要求，一般的維修還是重大的維護都在此例，需要進行維修時，居住權人負責通知住宅所有權人。

（三）支付使用費的義務

（四）容忍義務

居住權設立以后，所有權仍然歸住宅所有權擁有，居住權人只有居住的權利，住宅交給別人使用，當然有權利進行檢查，這樣是為了保證所有權的完整。當所有權人檢查住宅時，居住權人不應有異議，應當配合檢查。也就是說，居住權人負有容忍的義務，雖然設立了居住權，住宅所有權人在沒有經(jīng)過居住權人同意下，可以將住宅進行抵押，即便是設立了抵押權，居住權人仍然享受對住宅的具有居住權，只要在存續(xù)期內(nèi)，居住權仍然有效。

五、居住權人無轉(zhuǎn)讓權利

在民法典中 369 條有明文規(guī)定，不允許居住權人對居住權進行轉(zhuǎn)讓，而且這是強制性的規(guī)定，這就對居住權人權利濫用進行了禁止。有的學者認為，居住權的行使可以轉(zhuǎn)讓，也就是居住權人與所有權人關系并不改變的情況下，居住權可以讓他人行使，居住權的權利狀態(tài)沒有發(fā)生變化。筆者認為，居住權人擁有居住權，是為了生活所需而居住住宅，以故，居住權人，只能由權利人自己行駛，轉(zhuǎn)讓權利行使的問題，實際上是一個不存在的問題。

六、住宅損耗責任

居住權人在住宅里居住，會對住宅的一些設施造成損耗，如果是合理的使用，那么居住權人不需要承擔任何責任，這個規(guī)定與《德國民法典》第1093、1050 條規(guī)定類似，在這兩條規(guī)定中，即便是因為居住而導致建筑物造成損毀的，概不負責。

七、對與居住權人同住者的限制

住宅主人對住宅如果沒有禁止性的約定，那么居住權人有權利同意其他人同住，至于和什么人同住住宅，有法學學者，認為共同居住的人，可以包含居住權人的家庭成員，比如居住權人的配偶兒女，或者其他關系的近親屬。此外，也允許，一些特殊的人員共同居住，比如為居住權人提供生活服務工作人員，比如做家務的保姆、居住權人的營養(yǎng)師或者護工，還有一種人也包含在內(nèi)，就是居住權人贍養(yǎng)的直系親屬。在（2020）浙10民終3133 號案件中，男女雙方離婚協(xié)議約定，房屋贈予兒子，女方有居住權。雙方因涉案房屋居住權問題發(fā)生糾紛，男方提出女方不得帶他人入住的訴訟請求，一審、二審法院均認為雙方在離婚協(xié)議中未有明確約定，且每個人都具有一定的社會關系，不得帶他人入住的概念過于抽象、概括，與法律規(guī)定不符，不予支持。

八、住宅所有權人變更的情況

住宅所有權人變更了以后，居住權人并不因此而受到任何影響，居住權人雖然在住宅里居住，但所有權人意欲對此住宅轉(zhuǎn)讓，比如出賣、贈予等等，二者并無影響，即便是住宅進行了轉(zhuǎn)讓，對居住權也不產(chǎn)生任何影響，也就是說，該住宅已經(jīng)易主，但居住權人仍然有權利在此住宅里居住和使用。

作為住宅的主人，在轉(zhuǎn)讓設定居住權的房屋的時候，居住權人是否享有優(yōu)先購買權？我們舉例來說，類似在租賃合同中，有一個買賣不破租賃的約定。假設所有權人轉(zhuǎn)讓住宅，居住權人是否和承租人一樣享有同等條件下的優(yōu)先購買權，《民法典》中并沒有做出相應的規(guī)定。但是很多法學學者眾說紛紜，有的學者曾提出建議，他們認為居住權人應該具備優(yōu)先購買權，有的學者則認為居住權人并沒有享有優(yōu)先購買的權利。

九、居住權的消滅事由

《民法典》第370 條規(guī)定，居住權的消滅有兩種情況，一種是居住權到期屆滿，另一種情況就是居住權人死亡。有很多學者提出，還有其他的情況，也會消滅居住權，比如居住權人主動對居住權進行放棄、存在解除居住權關系的條件成立、因為某種原因，居住權被撤銷、因為不可抗拒的原因住宅被征收或滅失等等不一而足。

明確上述問題，能夠豐富與完善我國用益物權體系，并有助于使居住權的規(guī)范性效力轉(zhuǎn)化為居住權規(guī)范的實際效力。