在“三道紅線”的嚴(yán)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行高效資金管理

邵萌

摘要：營(yíng)運(yùn)資金是任何一個(gè)企業(yè)保證正常運(yùn)行的根基，占用過(guò)多或配置不合理都會(huì)導(dǎo)到資源浪費(fèi)或資金鏈斷裂等嚴(yán)重問(wèn)題，尤其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金更可以算得上是企業(yè)發(fā)展命脈，資金管理運(yùn)作的好壞將直接影響企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。近期，房企融資新規(guī)“三道紅線”的推出在業(yè)界引起了極大關(guān)注。新規(guī)下的房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理該如何開(kāi)展，怎么才能更好的為企業(yè)發(fā)展助力。本文從資金管理的重要性，目前存在的問(wèn)題以及新規(guī)下優(yōu)化策略等從面進(jìn)行闡述，以此來(lái)全面推進(jìn)行業(yè)的穩(wěn)步提升。

關(guān)鍵詞：三道紅線，房地產(chǎn)企業(yè)，資金管理

伴隨關(guān)社會(huì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的不斷提升，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期，無(wú)論是企業(yè)數(shù)量還是質(zhì)量上都有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，而隨之而來(lái)的因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、項(xiàng)目投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)等原因而造成的資金占用量大、回籠慢、周期長(zhǎng)等問(wèn)題也更加突顯。而近期，以“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于 70%”、“凈負(fù)債率不得大于 100%”、“現(xiàn)金短債比不得小于 1 倍”為主要內(nèi)容的房企融資新規(guī)的出臺(tái)和實(shí)施在業(yè)界引起了巨大的反響，這也就是俗稱的“三道紅線”?！叭兰t線”無(wú)疑為現(xiàn)金流緊張、高杠桿的房企帶上了融資的“緊箍咒”，房企降杠桿迫在眉睫。因此，營(yíng)運(yùn)資金管理工作的強(qiáng)化就更加重要，在保障企業(yè)運(yùn)行、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展方面有著重大的意義。

一、資金管理的重要作用

資金是企業(yè)發(fā)展的根基，是企業(yè)維持正常運(yùn)營(yíng)、確保持續(xù)發(fā)展的保障。在企業(yè)的各類管理中，資金管理處于最重要的位置，影響著企業(yè)發(fā)展的各個(gè)方面，決定著企業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于典型的資本密集型企業(yè)的特點(diǎn)，其資金管理的質(zhì)量將直接決定企業(yè)的生存與否以及在行業(yè)中的地位如何。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，保證資金的長(zhǎng)期、持續(xù)周轉(zhuǎn)，嚴(yán)防資金鏈斷裂是企業(yè)資金管理的第一要?jiǎng)?wù)和重要目標(biāo)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)資金投入額度大、項(xiàng)目持續(xù)周期長(zhǎng)、運(yùn)作周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)成本高，這些特點(diǎn)就為企業(yè)的資金管理提出了更高的要求。無(wú)論在哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題都會(huì)直接引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，都將是對(duì)企業(yè)的致命性的打擊。因此，資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮著極其重要的作用。

二、目前資金管理存在的不足

2.1需求量大，融資方式單一

企業(yè)的非流動(dòng)性資金在一般情況下的收益相對(duì)較高，而流動(dòng)資金的提前預(yù)留能夠有效緩解企業(yè)短期債務(wù)償債壓力，保障企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于投資數(shù)額高，有著較大的資金需求量。為此，企業(yè)要留出適當(dāng)?shù)馁Y金用于營(yíng)運(yùn)，而過(guò)多過(guò)少都會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響。如流動(dòng)資金過(guò)多將會(huì)使企業(yè)的投資收益率降低，從而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的整體降低。相反，如果較小則會(huì)使企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，從而無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)。自有資金、銷售回籠資金及借入資金是設(shè)計(jì)地產(chǎn)企業(yè)資金的三個(gè)主要來(lái)源。由于投資金風(fēng)險(xiǎn)高，國(guó)家嚴(yán)格設(shè)置首次公開(kāi)發(fā)行股票和股權(quán)再融資的限制條件。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)僅有20%-30%的自由資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，剩余的大部分資金需要依靠銀行貸款。單一的融資方式造成企業(yè)對(duì)銀行信貸政策的敏感度較高。銀行會(huì)隨時(shí)根據(jù)國(guó)家新出臺(tái)政策進(jìn)行相應(yīng)政策的調(diào)整，而這種調(diào)整將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款造成嚴(yán)重的影響。 近些年，隨著央行緊縮性財(cái)政政策的出臺(tái)而調(diào)整的借貸利率及信貸規(guī)模就是一個(gè)明顯的例子，這在一定程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。而房?jī)r(jià)的波動(dòng)也使消費(fèi)者在房產(chǎn)消費(fèi)方面持觀望態(tài)度，從而造成交易量的降低，導(dǎo)至資金回籠的困難。以上這些因素都是加大房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力的重要因素。

2.2周轉(zhuǎn)緩慢，資金沉淀數(shù)額較大

流動(dòng)資金的不斷周轉(zhuǎn)是企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生的依據(jù)。而流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)緩慢是房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)。主要有兩個(gè)方面的表現(xiàn)，一方面盲目投資問(wèn)題造成應(yīng)收財(cái)款責(zé)任劃分比較缺乏，不完善的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度直接造成了企業(yè)壞賬率的增加。另一方面，市場(chǎng)資源調(diào)查及客戶信用評(píng)價(jià)不深入而造成的盲目采購(gòu)，使流動(dòng)資金減少，存貨資金增加，從而使企業(yè)不良資產(chǎn)的比例上升。應(yīng)收財(cái)款回收困難，從而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)緩慢。另外，房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)，這就決定了需要有大量的資金投入在在建或完工的再售房產(chǎn)上，以保證能夠有房可賣。而在建房產(chǎn)的建設(shè)周期又往往比較長(zhǎng)，造成短時(shí)間內(nèi)流動(dòng)資金的回收困難，從而使企業(yè)無(wú)法產(chǎn)生真正的現(xiàn)金流，出在巨大的資金沉淀量。在較長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)一方面沒(méi)有資金的流入，另一方面還要支付各類開(kāi)支，往往出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象，從而面臨著巨大的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這是房產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的問(wèn)題。

2.3負(fù)債比重與還款付息壓力大

龐大的投放資金，較少的流動(dòng)資金，單一的集資形式，這些因素都使房地產(chǎn)企業(yè)在維持自身資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)上面臨著困難。負(fù)債比重過(guò)大帶來(lái)的最直接影響就是巨大的還款付息壓力，從而使企業(yè)無(wú)法靈活經(jīng)營(yíng)。特別是疫情大環(huán)境下，整體經(jīng)濟(jì)受到較大影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流是一次巨大的考驗(yàn)，而新出臺(tái)的“三道紅線”政策無(wú)疑又為房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)有關(guān)人員指出，疫情的影響使房產(chǎn)銷售停滯，交易量的下降直接影響到應(yīng)收賬款的回收困難，企業(yè)的現(xiàn)金流銳減，部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售返利比下降了90%以上，從而使銷售收益大幅降低，從而造成負(fù)債額度較大的企業(yè)債務(wù)償還及付息壓力大大增加。另外帶來(lái)的影響是建設(shè)周期隨之延長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法如期交付，從而也使現(xiàn)金流大幅減少。與此同時(shí)，各項(xiàng)成本，尤其是人力成本并未隨之降低，從而使企業(yè)的資金管理更加困難。

三、“三道紅線”紅線嚴(yán)控下的資金有效管理策略

3.1順應(yīng)政策及市場(chǎng)變化，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略

一方面提高經(jīng)營(yíng)去化效率，想盡辦法加快應(yīng)收賬款的回收。尤其是在疫情平穩(wěn)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的大環(huán)境下，抓住房產(chǎn)銷售的有利節(jié)點(diǎn)，全力以赴沖擊業(yè)績(jī)，盡快回收款項(xiàng)，擴(kuò)大現(xiàn)金流儲(chǔ)備。另一方面，打破業(yè)務(wù)范疇，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，加大對(duì)文旅類地產(chǎn)項(xiàng)目的投入，通過(guò)引入戰(zhàn)略投資者、加快上市等方式緩解融資壓力。第三，做好產(chǎn)品質(zhì)量把控，做好對(duì)客服務(wù)，提升消費(fèi)者滿意度，從而提高銷售成效率。

3.2實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，加快資金周轉(zhuǎn)速度

結(jié)合自身情況，創(chuàng)建多元化、更廣泛的融資渠道。積極考慮融資成本及融資模式，使融資方式多元化，從而降低難度與風(fēng)險(xiǎn)。除了傳統(tǒng)的銀行貸款、自身資金、客戶投資等渠道外，還可以嘗試通過(guò)股票證券融資、典當(dāng)融資、信托項(xiàng)目融資、流動(dòng)負(fù)債融資等短期方式進(jìn)行融資。另外，積極利用各類社會(huì)融資平臺(tái)，從而優(yōu)化融咨結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一管理、調(diào)配，靈活安排流動(dòng)資金，提高企業(yè)的盈利能力。

3.3降低流動(dòng)資金投資額度，避免資金沉淀

在滿足流動(dòng)資金需求的基礎(chǔ)上，盡可能的降低流動(dòng)資產(chǎn)投資額度，將資金緊縮到最小化狀態(tài)，從而最大可能地降低對(duì)資金的占用。將企業(yè)投入的資金看做資金成本，達(dá)到投入最少的資金獲得最高的經(jīng)濟(jì)效益的目的，達(dá)到資金占比的降低。雖然這種方式在提高企業(yè)盈利能力的同時(shí)也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，但目前來(lái)看仍然是較為有效的管理方法。

3.4從優(yōu)化外部環(huán)境入手，不斷完善資金管理機(jī)制

尤其在“三道紅線”政策出臺(tái)之后，外部環(huán)境對(duì)企業(yè)資金的管理更加重要，一方面要進(jìn)一步與政府明確政企關(guān)系，通過(guò)推進(jìn)企業(yè)改革，不斷完善財(cái)政體制關(guān)系，營(yíng)造一個(gè)良好寬松的外部環(huán)境。對(duì)內(nèi)不斷提升資金管理意識(shí)，提高償債能力管理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的監(jiān)督和檢查，通過(guò)定期對(duì)賬，跟蹤賬款管理，設(shè)立監(jiān)管部門等方式對(duì)內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，提升企業(yè)資金管理水平。

四、結(jié)語(yǔ)

長(zhǎng)久以來(lái)，資金問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的首要問(wèn)題，也是經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)與難點(diǎn)。如何在國(guó)家政策的指引下，在“三道紅線”的嚴(yán)控下做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)質(zhì)管理是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都需要深入研究和探討的問(wèn)題。但無(wú)論市場(chǎng)及政策環(huán)境如何變化，加強(qiáng)內(nèi)部管理，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為消費(fèi)者服好務(wù)是一切管理的基礎(chǔ)，更是資金高效管理的基礎(chǔ)。只有這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)和快速發(fā)展。

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