宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的影響

[摘要]我國于1998年取消住房分配政策，從那之后，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但在快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也存在諸多問題。金融危機之后，我國于2009年開始對房地產(chǎn)業(yè)實施強有力的宏觀調(diào)控，目的是為了堅持在發(fā)展中調(diào)控，在調(diào)控中發(fā)展。房地產(chǎn)公司成為國家宏觀調(diào)控的重點，因為其價值特殊，在中國地位特殊，一直以來都是國民經(jīng)濟的重要支柱。文章在列舉分析近年國家宏觀經(jīng)濟政策的基礎(chǔ)上，運用相關(guān)資本結(jié)構(gòu)理論對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)進行分析，以萬科集團為例，探析當前宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響，并提出相關(guān)的意見和建議。

[關(guān)鍵詞]宏觀經(jīng)濟政策;上市公司;資本結(jié)構(gòu);萬科地產(chǎn)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.32

1 ?引言

2015年以來，政府陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，為居民購房提供了有利條件。憑借著社會經(jīng)濟發(fā)展的東風，萬科集團作為房地產(chǎn)行業(yè)的標桿企業(yè)，發(fā)展速度越來越快，規(guī)模也越來越大。萬科集團在房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的競爭也日益激烈，只有不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中健康發(fā)展并不斷地前行。

2 ?理論綜述

2.1宏觀經(jīng)濟政策的含義

宏觀經(jīng)濟政策是當局為了調(diào)整當前經(jīng)濟狀況而通過特定的幾項工具采取一系列調(diào)控措施，最終達到使經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展目的的政策，具體概述如下：

第一，財政政策。是通過稅收和政府支出變化來影響總需求的政策，稅收、財政支出、政府投資是其主要工具。稅收是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要調(diào)整方式，財政政策直接影響房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率。

第二，貨幣政策。是調(diào)節(jié)貨幣供給量來適應(yīng)總需求的政策，銀行是房地產(chǎn)資金來源的主要供給者，同時也是消費者住房消費信貸的主要供給方，央行又是銀行的政策調(diào)整者，因此銀行的信貸政策以及各項資金的回收情況會直接影響房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)。

第三，匯率政策。對于收支平衡的調(diào)控主要是通過政府對國家貨幣的匯率控制最終控制貿(mào)易和資本流動的政策。對于房地產(chǎn)短期買賣差價套利的投機行為、國際資本的流動性和趨利性，匯率制度、水平的變動與調(diào)整都在直接或間接的影響著房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)。

2.2資本結(jié)構(gòu)的含義

資本結(jié)構(gòu)是長期資本的構(gòu)成和比例關(guān)系，包括負債、優(yōu)先股、普通股等。它本質(zhì)上反映的是企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，即不同資本的所有者對企業(yè)所有權(quán)的要求權(quán)。其中最具代表性的是MM理論，它是公認的現(xiàn)代企業(yè)資本結(jié)構(gòu)理論，已成為后續(xù)資本結(jié)構(gòu)理論的邏輯起點。

2.3與房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟政策例舉

2.3.1中央首提化解庫存

2015年11月10日，第十一屆中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議，全力解決地產(chǎn)庫存，大力支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。12月14日，政治局會議強調(diào)：解決房地產(chǎn)庫存，加快農(nóng)民工市民化有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，擴大房屋有效需求，合理配置資源。12月18日，中央經(jīng)濟工作會議2016年五大經(jīng)濟工作任務(wù)之一就是去庫存，這些舉措將有利于改善資本投資環(huán)境。

2.3.2人民幣貶值，央行持續(xù)降息降準，貨幣寬松

2015年以來，央行繼續(xù)放寬貨幣政策，截至12月中旬，已經(jīng)進行了總共5次降息和4次降準。去年11月央行宣布降息后，時隔三個多月再次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。在人民幣貶值的情況下和寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)市場的壓力很大，因為大量的國際資本依然會離開中國的房地產(chǎn)行業(yè)，住建部最近放寬限制，原本的目的是想對沖這一影響，然而事實上效果并不是很理想。

2.3.3“3·30”新政放松力度較大

新政對于首套房和二套房首付均下降，滿足了當?shù)卣e極放松住房公積金政策及個人購房需求，對樓市復蘇也帶來了積極影響。同時，營業(yè)稅征收條件的放寬有利于直接降低交易成本，重振住房，政策從根本出發(fā)顯示了中央穩(wěn)定住房消費，積極去庫存，活化資本市場，引導房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的決心。降首付比例這一舉措對于改善性需求置業(yè)者來說是一個福音，這一政策直接鼓勵大家換購住房。

2.3.4房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提速

相關(guān)文件要求，有能力的城市一定要積極利用各項已有或潛在資產(chǎn)，加快資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，利用好住房公積金個人住房貸款。2015年6月，國內(nèi)第一只公募REITs 獲批。這是由萬科集團聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的。相對于國外成熟的資產(chǎn)證券化市場，國內(nèi)證券化市場正在向著多個不同類型的發(fā)展方向轉(zhuǎn)移。中國發(fā)展相對于西方國家來說較慢，尤其在在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，但是就房地產(chǎn)創(chuàng)造的GDP和房屋密度而言中國發(fā)展空間還在很大。

2.3.5銀行對于個人房產(chǎn)按揭貸款的支持力度不斷加強

宏觀經(jīng)濟下行，企業(yè)財務(wù)和經(jīng)營風險加大，銀行風險偏好下降，高財務(wù)風險和經(jīng)營風險的企業(yè)將面臨融資難的困境，在這種環(huán)境下，政府必須利用寬松的貨幣政策通過央行調(diào)控達到來鼓勵銀行加速貸款的審批和放款速率的目的，這使得銀行擁有充足的信貸額度，由于有房產(chǎn)作為抵押，因此個人按揭貸款不良率很低，有較高的安全性的個人按揭貸款成為目前銀行貸款的首選渠道。

2.4本文研究意義

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成其獨特的經(jīng)濟和社會地位，房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)也有別于其他傳統(tǒng)行業(yè)。主要體現(xiàn)在資金回收期相對較長，是一個高投入、慢回收的過程，這對資金管理和利用要求很高。因此，科學合理的資本結(jié)構(gòu)和良好的融資渠道對房地產(chǎn)公司運作有巨大影響。關(guān)注其資本結(jié)構(gòu)有利于對決策作出合理判斷以及業(yè)務(wù)選擇等方面均有重要作用。萬科集團作為房地產(chǎn)行業(yè)的標桿企業(yè)，其資本結(jié)構(gòu)具有很大的研究意義，其資本結(jié)構(gòu)的合理性對其他公司具有借鑒意義，有利于促進和引導其他非上市房地產(chǎn)公司健康合理發(fā)展。

3 ?宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的影響

3.1 萬科集團的概況

萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼000002）（簡稱“萬科”）于1984年5月成立，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2015年萬科發(fā)展可謂順風順水，收入與利潤增速均明顯高于2014年，全年實現(xiàn)營業(yè)收入1955.5億元人民幣，凈利潤181.2億元。無論是公司的戰(zhàn)略，管理團隊、治理結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品或企業(yè)文化、品牌價值在中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的優(yōu)勢。

3.2 ?萬科資本結(jié)構(gòu)分析

萬科公司資本結(jié)構(gòu)是一個長期的演變過程，是在歷次的融資過程中逐步形成的，也是多項內(nèi)外部因素協(xié)調(diào)作用產(chǎn)生的。萬科先后經(jīng)歷了多次銀行貸款、兩次上市、兩次配股、一次A股非公開發(fā)行、兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)債等重大融資行為，多次大規(guī)模的融資為萬科資本結(jié)構(gòu)的形成產(chǎn)生了重大的影響。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征，結(jié)合萬科公司的現(xiàn)狀，對萬科公司資本結(jié)構(gòu)的研究如表1所示。

2013—2015年，萬科集團的資產(chǎn)負債率集中在75%至80%之間，波動相對較小，結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，但萬科公司資產(chǎn)負債率相對于其他行業(yè)的或本行業(yè)中的公司來說仍然偏高。公司債務(wù)中，容易看出流動負債的比率相對穩(wěn)定，這說明大部分流動負債由長期籌資取得，風險較小，屬穩(wěn)健型資本結(jié)構(gòu)，在股權(quán)結(jié)構(gòu)中，流通股在總股本中所占的比重不斷地增加，這也說明萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)的分散性，有助于股權(quán)結(jié)構(gòu)的合理化。

3.3評價

從總體資產(chǎn)負債率來看，房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)負債率遠高于其他行業(yè)，屬于高負債經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目資金構(gòu)成的比例中，資金主要來源于銀行借款。

通過對萬科公司資本結(jié)構(gòu)變動的原因分析可以看出，萬科公司資本結(jié)構(gòu)的變化在一定程度上是符合優(yōu)序融資理論的資本結(jié)構(gòu)理論，優(yōu)序融資理論提出，企業(yè)在進行凈經(jīng)營性長期資產(chǎn)總投資時，企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流很難滿足其擴張需求。這時，企業(yè)會首選內(nèi)部融資，其次是債務(wù)融資，最后才選股權(quán)融資，對外進行資金擴張時，企業(yè)更傾向于債務(wù)融資而不是股權(quán)融資，這一系列偏好選擇揭示了企業(yè)籌資時對不同籌資方式選擇的偏好。

4 ?優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的建議

由于房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，健康合理的資本市場顯得尤為重要。政府應(yīng)當努力做到專業(yè)化，積極引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，深入了解房地產(chǎn)業(yè)目前狀況，對庫存量、商品房質(zhì)量等做深入調(diào)研，合理引導其去庫存，建立有效制度推進資本結(jié)構(gòu)合理化改革。優(yōu)化各項政策，做到準確性、有針對性、及時性，大力發(fā)展資本市場，完成股權(quán)分置改革、增加資本不斷進行創(chuàng)新。宏觀經(jīng)濟政策在一定條件下可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，主要從以下幾方面：

4.1逐步推動住房抵押貸款證券化

不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品。發(fā)行抵押債券，通過抵押貸款有針對性的解決現(xiàn)有困難，打破銀行貸款的限制、資本市場使用股權(quán)融資的障礙，避免將所有風險都集中在商業(yè)銀行。

4.2鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

REITs的發(fā)展拓寬了房地產(chǎn)融資渠道，打破投資炒房者獨享樓市上漲增值的局面，分擔以銀行信貸為主導的融資方式所積聚的金融風險、拓寬居民投資渠道、緩和通貨膨脹。

4.3建立住房金融公庫

政府應(yīng)當合理引導，加快二手房的流通，加大去庫存化力度，開發(fā)更多投融資渠道為民間資本的進入提供途徑，理性化購房需求，避免市場暴熱或爆冷。在深入調(diào)查的前提下，設(shè)立住房金融庫，改造住房公積金，成立住房政策性金融機構(gòu)，減小資金風險。

5 ?結(jié)語

隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的相繼出臺，尤其是金融調(diào)控力度的加大，傳統(tǒng)的融資方式劣勢也逐漸暴露，隨著金融市場信息可視化的改善以及居民需求和心理的改變、房地產(chǎn)公司經(jīng)營實力的增強，經(jīng)濟政策的影響力也沒有過去那么大了，尤其是對于像萬科這樣發(fā)展迅速的大公司，其經(jīng)營模式以及經(jīng)營結(jié)構(gòu)不斷隨著市場需求發(fā)生改變，其盈利能力不斷增強，加之國家宏觀經(jīng)濟政策的支持，近年萬科處于創(chuàng)新發(fā)展期。

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[作者簡介] 顏婷（1995—），女，漢族，云南曲靖人，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、企業(yè)經(jīng)濟。