無(wú)權(quán)處分背景下“一房二賣(mài)”行為的定性研究

譚奕軒

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，湖北 武漢 430073）

一、“一房二賣(mài)”的行為類型

在我國(guó)民法學(xué)界，一物二賣(mài)指出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立兩個(gè)或數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將該標(biāo)的物分別出售給兩個(gè)或數(shù)個(gè)買(mǎi)受人的行為，也叫做“二重買(mǎi)賣(mài)”[1]。以再次出賣(mài)之前是否已轉(zhuǎn)移所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)可以分為廣義和狹義的一物二賣(mài)，廣義的一物二賣(mài)指行為人在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給前買(mǎi)受人之后再次將該物出賣(mài)給他人；狹義的一物二賣(mài)指行為人在未轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之前再次將該不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給他人。臺(tái)灣學(xué)者黃榮茂認(rèn)為出賣(mài)人在前后幾次買(mǎi)賣(mài)締約之時(shí)具有標(biāo)的物的所有權(quán)是構(gòu)成一物二賣(mài)的前提條件，即是對(duì)狹義一物二賣(mài)的解釋[2]。狹義的一物二賣(mài)意圖將二重買(mǎi)賣(mài)與無(wú)權(quán)處分區(qū)分開(kāi)來(lái)，若將“一房二賣(mài)”圈定在一物二賣(mài)之狹義圍城內(nèi)，行為人與前買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理過(guò)戶登記之后，再以該房屋為標(biāo)的物與他人簽訂合同的行為屬民法中無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，此時(shí)房屋所有權(quán)人已為前買(mǎi)受人，不再屬于“一房二賣(mài)”所要解決的房屋權(quán)屬問(wèn)題。民法理論界一般將一房二賣(mài)與無(wú)權(quán)處分區(qū)分開(kāi)來(lái)，但上述情形的外觀仍舊是行為人將一房賣(mài)與兩人，只不過(guò)此情形被無(wú)權(quán)處分概念所囊括而轉(zhuǎn)入到無(wú)權(quán)處分的討論范圍之中，需要說(shuō)明的是本文所指“無(wú)權(quán)處分”是廣義上的無(wú)權(quán)處分，不局限于民法中特指的無(wú)權(quán)處分人以自己的名義處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。

因此本文所指“一房二賣(mài)”行為是廣義的二重買(mǎi)賣(mài)，不僅包含狹義不動(dòng)產(chǎn)二重買(mǎi)賣(mài)情形，也包括已轉(zhuǎn)移所有權(quán)之后的無(wú)權(quán)處分情形。而本文所研究的對(duì)象正是種與無(wú)權(quán)處分相交叉的“一房二賣(mài)”行為。不論哪種類型的“一房二賣(mài)”行為，都帶有一定的欺詐性質(zhì)，特殊的是在無(wú)權(quán)處分的背景下，行為人的行為還進(jìn)一步涉及侵犯房屋原產(chǎn)權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。這也決定了該類“一房二賣(mài)”行為與在一般情形下的“一房二賣(mài)”行為定性之爭(zhēng)，即合同欺詐與合同詐騙之爭(zhēng)的基礎(chǔ)上存在著更深一層的爭(zhēng)議。

二、無(wú)權(quán)處分背景下“一房二賣(mài)”行為的司法實(shí)務(wù)現(xiàn)狀

（一）案情簡(jiǎn)介

案件：易某與帥某于2004年6月簽訂購(gòu)房協(xié)議，易某將亮山綜合樓二號(hào)樓301、302房賣(mài)給帥某，帥某因易某一直未依約辦理產(chǎn)權(quán)證，于2006年2月以合同糾紛為由將易某起訴至法院。法院于2006年2月出具民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議有效，房屋為帥某所有。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，基于法律文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)無(wú)須公示，此時(shí)帥某為房屋所有權(quán)人[3]。2011年4月易某隱瞞其已將房屋賣(mài)給帥某的事實(shí)，又將302房賣(mài)給張某。2014年4月，張某發(fā)現(xiàn)易某一房二賣(mài)后找到易某，易某承諾歸還本金22萬(wàn)元。易某分幾次共支付5萬(wàn)元后，便更換手機(jī)號(hào)碼，隱匿不見(jiàn)。2016年6月，張某報(bào)案①。

行為人將房屋賣(mài)與第一買(mǎi)受人并轉(zhuǎn)移物權(quán)之后再賣(mài)與他人的情形很難發(fā)生，因?yàn)橐陨鐣?huì)一般人的理性來(lái)看，進(jìn)行此類高額標(biāo)的物交易，必然應(yīng)盡到自身的注意義務(wù)，其疏忽不可對(duì)抗登記公示的公信力，除非存在登記錯(cuò)誤或其他特殊情形。案例中，在帥某依據(jù)法院裁定向房管局申請(qǐng)辦理變更登記之前，易某基于未更正的不動(dòng)產(chǎn)登記簿仍擁有房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利外觀，其向張某出賣(mài)房屋的行為不僅是一房二賣(mài)也是無(wú)權(quán)處分，此類行為與一般“一房二賣(mài)”行為的不同之處在于該行為不僅侵害買(mǎi)受人的權(quán)益更是侵犯了房屋權(quán)屬人的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于這種與無(wú)權(quán)處分交叉、侵犯不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的“一房二賣(mài)”行為定性，存在以下幾種觀點(diǎn)。

（二）定性分歧梳理

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為案例中易某的行為不構(gòu)成犯罪。主張此觀點(diǎn)的人將無(wú)權(quán)處分完全放在民法領(lǐng)域內(nèi)評(píng)價(jià)，認(rèn)為后買(mǎi)受人張某在受讓該房屋時(shí)不知道易某無(wú)權(quán)處分，且基于權(quán)屬登記錯(cuò)誤，張某為善意，但由于易某對(duì)張某并沒(méi)有完成交付和登記，不滿足善意取得之所有要件，張某不能善意取得該房屋。此時(shí)，帥某仍為房屋所有權(quán)人，張某可向易某主張違約，要求其返還購(gòu)房款。因此，民事賠償即足以規(guī)制易某的行為，沒(méi)有必要將易某的行為納入刑法規(guī)制。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為案例中易某的行為構(gòu)成合同詐騙罪。易某在明知第二個(gè)購(gòu)房合同不可能得到履行的情況下，隱瞞房屋為他人所屬之真相，使張某陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而與之簽訂合同并支付錢(qián)款，其收到錢(qián)款后立即消費(fèi)完畢并逃匿，因此對(duì)張某構(gòu)成合同詐騙。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為易某的行為構(gòu)成盜竊罪。成立盜竊罪需行為人主觀上有非法占有目的，客觀上實(shí)施了違反被害人意志，將他人占有的財(cái)物轉(zhuǎn)移為自己或第三人占有的行為[4]。易某主觀上具有非法占有目的，客觀上違背了所有權(quán)人的意志，擅自將帥某所有的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給張某，其行為符合盜竊罪的行為模式，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人帥某構(gòu)成盜竊罪。除此之外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，易某的行為對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人構(gòu)成盜竊罪，對(duì)后買(mǎi)受人張某構(gòu)成合同詐騙者，二者想象競(jìng)合。

上述第一種觀點(diǎn)將與無(wú)權(quán)處分交叉情形下的“一房二賣(mài)”行為完全置于民法的評(píng)價(jià)領(lǐng)域有失偏頗，不論是無(wú)權(quán)處分行為還是“一房二賣(mài)”行為都不僅只涉及民法問(wèn)題，一些特殊情況下也觸犯了刑法的邊界。行為人的行為一方面侵害了對(duì)方的意思表示自由和經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)民法制約機(jī)制，另一方面侵害了刑法所保護(hù)的公私法益，引發(fā)了刑法制約機(jī)制，兩者并不矛盾，如果僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講求效率而排斥刑法規(guī)制的介入，有可能導(dǎo)致法益保護(hù)的不力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不可能履行，把后買(mǎi)受人視為被害人而沒(méi)有考慮善意取得制度。第三種觀點(diǎn)肯定了不動(dòng)產(chǎn)可以作為盜竊罪的對(duì)象，肯定后買(mǎi)受人善意取得房屋時(shí)而將原房屋產(chǎn)權(quán)人視為被害人。

三、定性之爭(zhēng)的理論剖析

根據(jù)上文可以看出無(wú)權(quán)處分背景下的“一房二賣(mài)”行為的定性實(shí)質(zhì)上是無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)行為的定性，該問(wèn)題的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于該行為構(gòu)不構(gòu)成犯罪，構(gòu)成何種犯罪？而要確認(rèn)無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的行為是無(wú)罪還是盜竊罪或合同詐騙罪、侵占罪等其他犯罪，需要解決以下問(wèn)題：一是，不動(dòng)產(chǎn)是否可以成為盜竊的對(duì)象；二是，被害人的確認(rèn)，即財(cái)產(chǎn)損失的確認(rèn)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)具可被盜性之探析

在無(wú)權(quán)處分背景下的“一房二賣(mài)”糾紛中，行為人利用權(quán)屬登記錯(cuò)誤，將實(shí)際上屬于前買(mǎi)受人的房屋再次出售并過(guò)戶的行為認(rèn)定為存在非法占有目的并無(wú)困難，在此種情形下行為人將自己放在所有人的位置上并對(duì)房屋加以利用和處分的行為完全符合非法占有目的的含義，非法占有目的的有無(wú)并沒(méi)有太大爭(zhēng)議，存在爭(zhēng)議的地方在于是否存在轉(zhuǎn)移占有，非法占有的對(duì)象是房屋本身還是房屋附加的產(chǎn)權(quán)利益，筆者將在下文中詳細(xì)論述。

“一房二賣(mài)”案件中，在房屋產(chǎn)權(quán)已移轉(zhuǎn)的情況下，行為人無(wú)權(quán)處分前買(mǎi)受人房屋的行為形似盜竊，但由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，對(duì)于此類行為是否構(gòu)成盜竊罪存在爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于不動(dòng)產(chǎn)是否可以被盜竊。對(duì)此持否定態(tài)度的學(xué)者，否定理由大多為以下兩點(diǎn)：一是不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，因此一般不能被秘密竊??；二是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移具有特殊性，侵害原占有并建立新占有存在困難，只要行為人未改變不動(dòng)產(chǎn)登記薄的文件內(nèi)容，就沒(méi)有完全排除權(quán)利人對(duì)房屋的支配控制。但筆者更傾向于不動(dòng)產(chǎn)可以被盜竊的觀點(diǎn)，理由如下：

不動(dòng)產(chǎn)屬于財(cái)物，而盜竊罪的對(duì)象也為財(cái)物，所以按照文義解釋不動(dòng)產(chǎn)理可以成為被盜竊的對(duì)象。我國(guó)刑法總則中明文規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)，而刑法分則條文大多以“財(cái)物”描述第五章侵犯財(cái)產(chǎn)罪的大部分罪名的犯罪對(duì)象，至于財(cái)物是否等于財(cái)產(chǎn)則存在爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為財(cái)物是財(cái)產(chǎn)的下位概念，財(cái)產(chǎn)大體上分為有形財(cái)產(chǎn)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上有形財(cái)產(chǎn)又可以具體分為財(cái)物與財(cái)產(chǎn)性利益。按照這種觀點(diǎn)，財(cái)產(chǎn)性利益是與財(cái)物同位并存的概念，因此便不是盜竊、詐騙罪等財(cái)產(chǎn)犯罪的對(duì)象。那么按照該觀點(diǎn)，采用虛構(gòu)事實(shí)隱瞞真相的手段使債權(quán)人免除債務(wù)的行為便不構(gòu)成詐騙罪，因債權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)性利益因此不能成為詐騙罪的對(duì)象，但這種結(jié)論是難以被接受的。筆者認(rèn)為財(cái)物包含財(cái)產(chǎn)性利益，與財(cái)產(chǎn)是同位概念，兩者在含義上并無(wú)差別，所以財(cái)物同財(cái)產(chǎn)一樣包含不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)刑法第264條中的“公私財(cái)物”按照文義解釋理應(yīng)包含不動(dòng)產(chǎn)。

盜竊行為不限于秘密竊取。我國(guó)傳統(tǒng)刑法認(rèn)為盜竊罪采取兩種不同的體系，針對(duì)普通盜竊采取以秘密取得為中心的體系，針對(duì)特殊盜竊如入室、扒竊等采取以占有轉(zhuǎn)移為中心的體系[5]。筆者認(rèn)為即使是普通盜竊也不局限于秘密竊取。秘密竊取由兩個(gè)方面構(gòu)成：一是秘密性，二是取得行為。

1.秘密性。為什么要求秘密性?我國(guó)采取了盜竊罪——搶奪罪——搶劫罪的立法結(jié)構(gòu)，通說(shuō)認(rèn)為公然取得行為如具有強(qiáng)制性且達(dá)到了搶劫罪要求的暴力程度則構(gòu)成搶劫，不具有強(qiáng)制性或雖具有強(qiáng)制性但暴力程度未達(dá)到危及生命和健康的程度則即構(gòu)成搶奪[6]。搶奪與搶劫是公然的，而盜竊罪則必須秘密進(jìn)行，其秘密性的特點(diǎn)是由我國(guó)的立法結(jié)構(gòu)決定的。但通說(shuō)存在一詭異之處讓人難以信服，即盜竊罪的秘密性僅是行為人主觀層面的，只要行為人自認(rèn)為自己沒(méi)有被發(fā)覺(jué)就滿足秘密性的要求。如若行為人根本不在乎自己的行為是否被覺(jué)察，或者行為人以為被發(fā)覺(jué)其實(shí)未被發(fā)覺(jué)，則完全以行為人的主觀自覺(jué)來(lái)區(qū)分罪名嗎？這顯然是不妥當(dāng)?shù)摹Ｍ艘徊街v，即使認(rèn)為盜竊僅限于秘密竊取，盜賣(mài)房屋的行為也符合秘密性，在“一房二賣(mài)”案件中，行為人無(wú)權(quán)處分前買(mǎi)受人房屋時(shí)通常伴隨著偽造證件、易容易妝等行為，或單純利用登記錯(cuò)誤。被害人一般在后買(mǎi)受人與行為人發(fā)生爭(zhēng)議而殃及自己之后才得知自己的權(quán)利被侵犯。因此，不論主觀客觀，“一房二賣(mài)”案件中盜賣(mài)房屋的行為都符合秘密性的要求。

2.取得行為。取得行為就是取得對(duì)財(cái)物的支配控制。盜賣(mài)房屋的取得行為表現(xiàn)為行為人將自己放在所有人的位置支配控制房屋并處分給善意第三人。那么什么行為才稱得上實(shí)際控制支配房屋？否定不動(dòng)產(chǎn)可以成為盜竊罪對(duì)象的理由之一就是不動(dòng)產(chǎn)因其不可移動(dòng)性而不能被實(shí)際取得，因而不能被實(shí)際控制支配。筆者認(rèn)為房屋不論被竊占還是被竊取均被支配控制。第一種情況是竊取，行為人或通過(guò)偽造證件或利用登記錯(cuò)誤將他人的房屋過(guò)戶登記給第三人，房屋的產(chǎn)權(quán)已因行為人的行為發(fā)生變化，認(rèn)為其未曾被行為人支配控制是不符合事實(shí)的，這是不符合邏輯的，只不過(guò)對(duì)動(dòng)產(chǎn)的支配控制通常伴隨著位移，而對(duì)房地產(chǎn)的支配控制即使不移動(dòng)其本身也可以發(fā)生；第二種情況是竊占，即使未改變不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的信息不代表就不能實(shí)際控制支配房屋，在原權(quán)利人未實(shí)際入住前或長(zhǎng)時(shí)間未居住此屋的情形下，行為人雖不能在法律上支配控制占有該房屋，但可以事實(shí)上占有該房屋，并將房屋租與第三人獲取利益。此時(shí)，除財(cái)物不可移動(dòng)外，竊占不動(dòng)產(chǎn)和盜用動(dòng)產(chǎn)的行為并無(wú)差異，行為人的事實(shí)占有支配行為已侵犯了權(quán)利人的權(quán)利。

綜上所述，特殊財(cái)產(chǎn)之不動(dòng)產(chǎn)可以被盜竊。

（二）財(cái)產(chǎn)損失之判定

無(wú)權(quán)處分背景下的“一房二賣(mài)”糾紛中，如若行為人未將房屋過(guò)戶與后買(mǎi)人并攜資金潛逃或肆意揮霍。按照實(shí)質(zhì)個(gè)別說(shuō)，因被害人已給付房款而行為人未按約定提供相當(dāng)給付，因此則造成財(cái)產(chǎn)損失。但是如若行為人將房屋過(guò)戶與后買(mǎi)受人，后買(mǎi)受人可否善意取得該不動(dòng)產(chǎn)？若不能，則造成其財(cái)產(chǎn)損失。若能，那么此時(shí)后買(mǎi)受人是否還遭受財(cái)產(chǎn)損失？由于不動(dòng)產(chǎn)公示方式的特殊性和善意取得制度的存在，此種情形下后買(mǎi)受人是否遭受財(cái)產(chǎn)損失的認(rèn)定存在一定爭(zhēng)議。

善意取得制度是民法中一種犧牲小局利益成全大局利益以保護(hù)交易安全與信賴的物權(quán)制度。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方式的特殊性決定了其善意取得與動(dòng)產(chǎn)善意取得之間的差異，不動(dòng)產(chǎn)的公示公信制度可謂其善意取得制度的靈魂所在，其在一定基礎(chǔ)上也會(huì)影響無(wú)權(quán)處分與第三人為善意的認(rèn)定。公示公信制度可以這樣理解：物權(quán)需通過(guò)公示為一種權(quán)利外觀才能使人信賴其真實(shí)屬于所有權(quán)人進(jìn)而保證交易安全。第三人信賴的這一權(quán)利外觀之于不動(dòng)產(chǎn)則表現(xiàn)為登記，具體外化表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記薄。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記薄是否具有公信力雖存在爭(zhēng)議，但依照我國(guó)司法實(shí)踐來(lái)看，其仍擁有強(qiáng)大的公信力。登記薄的公信力體現(xiàn)在其積極的推定作用，權(quán)利應(yīng)像其登記的那樣存在[7]。而登記薄上登記的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符合則屬于登記薄錯(cuò)誤，當(dāng)?shù)谌瞬恢佬刨嚈?quán)利表象——登記薄，而產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)則推定其為善意。

有學(xué)者認(rèn)為狹義的無(wú)權(quán)處分不符合“權(quán)利外觀原則”，而應(yīng)當(dāng)將適用范圍更廣的“登記薄錯(cuò)誤”視為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提[8]。筆者以為此觀點(diǎn)較為可取，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為只要存在使第三人產(chǎn)生錯(cuò)誤信賴的權(quán)利外觀——登記薄錯(cuò)誤，無(wú)權(quán)處分可擴(kuò)大理解為從無(wú)權(quán)利人處取得?！耙环慷u(mài)”案件中，更多地表現(xiàn)為行為人偽造不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明使買(mǎi)受人產(chǎn)生錯(cuò)誤信賴的行為，以及上文案例中已經(jīng)法院確認(rèn)之訴、形成之訴產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)既判力但登記薄尚未更改而被行為人利用的行為。因此，在存在不動(dòng)產(chǎn)登記薄錯(cuò)誤的情形下，無(wú)權(quán)處分人以自己名義將已產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)而不再屬于自己的房屋以合理價(jià)格賣(mài)與善意買(mǎi)受人，并完成交付與登記的行為符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得之條件，后買(mǎi)受人可善意取得該房屋。

那么滿足善意取得條件的“一房二賣(mài)”行為是否對(duì)取得該房屋的買(mǎi)受人造成了財(cái)產(chǎn)損失呢？筆者認(rèn)為，此時(shí)取得房屋所有權(quán)的后買(mǎi)受人不存在財(cái)產(chǎn)損失。按照實(shí)質(zhì)個(gè)別說(shuō)，后買(mǎi)受人財(cái)產(chǎn)交換與交易目的也即取得其心儀房屋的產(chǎn)權(quán)都已順利實(shí)現(xiàn)，其對(duì)法益處分的意義并無(wú)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，因此并不存在財(cái)產(chǎn)損失。按照整體財(cái)產(chǎn)說(shuō)的結(jié)算原則，將房屋的市場(chǎng)價(jià)值與后買(mǎi)受人所交付的購(gòu)房款進(jìn)行比較，如若房屋的市場(chǎng)價(jià)值低于買(mǎi)受人支付的房款達(dá)到一定的數(shù)額則存在財(cái)產(chǎn)損失，如若符合市場(chǎng)一般價(jià)格并沒(méi)有虛高于買(mǎi)受人購(gòu)房款，則再進(jìn)一步主觀分析該房產(chǎn)對(duì)于買(mǎi)受人的可用性。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)受人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)等此類高價(jià)標(biāo)的物買(mǎi)賣(mài)時(shí)都經(jīng)過(guò)深思熟慮與實(shí)地考察，不會(huì)存對(duì)價(jià)格不合理買(mǎi)受人依舊愿意交易的情形或房屋對(duì)買(mǎi)受人無(wú)用一說(shuō)，因此按照此說(shuō)后買(mǎi)受人也不存在財(cái)產(chǎn)損失。

四、無(wú)權(quán)處分背景下“一房二賣(mài)”行為定性之我見(jiàn)

筆者認(rèn)為，案例中易某對(duì)帥某僅構(gòu)成民事糾紛，而對(duì)張某構(gòu)成合同詐騙罪。易某對(duì)帥某并不購(gòu)成盜竊罪，首先易某并未實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的占有轉(zhuǎn)移。其次，并未造成帥某財(cái)產(chǎn)損失。后買(mǎi)受人張某在受讓該房屋時(shí)不知道易某無(wú)權(quán)處分，且基于權(quán)屬登記錯(cuò)誤，張某為善意，但由于易某對(duì)張某并沒(méi)有完成交付和登記，不滿足善意取得之所有要件，張某不能善意取得該房屋。此時(shí)，帥某仍為房屋所有權(quán)人，張某可向易某主張違約，要求其返還購(gòu)房款。因此，民事賠償即足以規(guī)制易某的行為，沒(méi)有必要將易某的行為納入刑法規(guī)制易某對(duì)后買(mǎi)受人張某構(gòu)成合同詐騙罪。易某在明知第二個(gè)購(gòu)房合同不可能得到履行的情況下，隱瞞房屋為他人所屬之真相，使張某陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而與之簽訂合同并支付錢(qián)款，在收到錢(qián)款后消費(fèi)完畢并逃匿，對(duì)張某構(gòu)成合同詐騙。

但是，如果在該案中易某最終將房屋過(guò)戶登記予張某，那么應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定其行為？

（一）合同詐騙罪之否定

在無(wú)權(quán)處分前買(mǎi)受人不動(dòng)產(chǎn)的場(chǎng)合中存在爭(zhēng)議的關(guān)鍵問(wèn)題在于被害人是否存在財(cái)產(chǎn)損失。如果認(rèn)為第三人存在財(cái)產(chǎn)損失，則行為人構(gòu)成合同詐騙罪，但這種結(jié)論會(huì)帶來(lái)善意取得制度和刑事責(zé)任認(rèn)定在法律效果上的沖突。從民事法律上來(lái)看，即使不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，只要第三人符合善意取得的構(gòu)成要件，就可以獲得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。前文已經(jīng)討論，行為人出賣(mài)自己名下房屋的行為是一種無(wú)權(quán)處分行為，第三人基于物權(quán)公示公信原則、不動(dòng)產(chǎn)登記制度和善意取得制度等，已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。此時(shí)，如果認(rèn)為行為人構(gòu)成合同詐騙罪，按照刑法第六十四條的規(guī)定，將要求行為人把購(gòu)房款退回給第三人，第三人也要從不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的位置上退下來(lái)，將不動(dòng)產(chǎn)回歸于原所有權(quán)人。一邊是第三人善意取得，另一邊是被害人所有權(quán)救濟(jì)，兩者不可能同時(shí)滿足，第三人也不可能既是房屋所有權(quán)的善意取得人，又是合同詐騙罪的受害人。為了應(yīng)對(duì)這一矛盾局面，司法解釋進(jìn)行了立場(chǎng)的選擇，即不認(rèn)可追繳詐騙犯罪中善意取得的財(cái)物②，也就是說(shuō)，后買(mǎi)受人的善意取得具有終局性意義，被害人只能通過(guò)其他途徑向行為人追償。后買(mǎi)受人并沒(méi)有遭受財(cái)產(chǎn)損失，行為人也不對(duì)其成立詐騙犯罪。

（二）盜竊罪之否定

無(wú)權(quán)處分前買(mǎi)受人不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成盜竊罪還是其他犯罪可以從盜竊罪的本質(zhì)入手。盜竊行為的本質(zhì)特征，即打破他人的占有、建立行為人自己的占有。刑法占有的事實(shí)支配關(guān)系的實(shí)質(zhì)在于，除了事實(shí)上的管領(lǐng)外，是否對(duì)財(cái)物還居于可對(duì)第三人事實(shí)上處分的地位[9]。就不動(dòng)產(chǎn)而言，原則上只有登記簿上記載的權(quán)利人享有對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)能，可以被視為不動(dòng)產(chǎn)的占有人。但盜竊罪的對(duì)象卻要求是他人占有的財(cái)物或財(cái)產(chǎn)性利益，只有當(dāng)行為人實(shí)施了將他人名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記在自己或第三人名下的行為時(shí)，才有可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)成立盜竊罪，這便意味著行為人對(duì)自己名下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)不可能再成立盜竊罪。其次，行為人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分行為表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不成立對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身的盜竊罪。即使認(rèn)為無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)成是一種針對(duì)財(cái)產(chǎn)性利益的行為，也應(yīng)當(dāng)符合盜竊罪的本質(zhì)特征，即打破他人的占有、建立行為人自己的占有。因此，出賣(mài)人的行為并不符合盜竊罪的行為特征，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成盜竊罪。

（三）侵占罪之肯定

根據(jù)刑法第270條的規(guī)定，侵占罪的對(duì)象之一包括代為保管的他人財(cái)物，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)能否成為侵占罪的犯罪對(duì)象歷來(lái)存在爭(zhēng)議，但通說(shuō)認(rèn)為代為保管的他人財(cái)物中可以包括不動(dòng)產(chǎn)。“代為保管”是指受委托而占有?！柏?cái)物”既可以是行為人事實(shí)上占有的狹義財(cái)物，也可以是行為人事實(shí)上占有或者法律上占有的財(cái)產(chǎn)性利益。侵占罪成立的另外一個(gè)關(guān)鍵條件在于，行為人須先以合法方式持有他人財(cái)物，而后非法將該物占為已有，拒不退還。案件中認(rèn)定易某是否對(duì)帥某構(gòu)成侵占罪的關(guān)鍵在于易某是否代為保管帥某的房屋。本案中，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)歸帥某所有，易某不具有真正的處分權(quán)。在這種情況下，易某作為在明知登記在自己名下的房屋是他人的所有物的情況下，與不知情的第三人進(jìn)行了房屋買(mǎi)賣(mài)交易并轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)、獲取了購(gòu)房款，屬于將實(shí)際屬于帥某的他人不動(dòng)產(chǎn)據(jù)為己有；同時(shí)，易某具有非法占有的目的，這是顯而易見(jiàn)的。但是，構(gòu)成侵占罪的關(guān)鍵條件之一委托關(guān)系是否存在？對(duì)于“代為保管”的理解在理論界存在爭(zhēng)議，狹義說(shuō)認(rèn)為，雙方當(dāng)事人之間必須具有明確的委托合同關(guān)系才能是侵占罪所要求的“代為保管”。廣義說(shuō)則認(rèn)為，“代為保管”指所有基于合法原因或者根據(jù)地持有他人財(cái)物的行為。行為人保管他人的財(cái)物，不論基于何種目的或事由，不論是否受財(cái)物所有人主動(dòng)委托，只要合法即可。在本案中，筆者認(rèn)為可以將易某對(duì)房屋的占有視為代為保管，易某作為房屋的原始產(chǎn)權(quán)人，在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，其對(duì)房屋的占有是合法的。因此，易某的行為符合侵占罪的構(gòu)成特征。結(jié)合前文的分析，案件中行為人易某轉(zhuǎn)賣(mài)實(shí)際所有權(quán)人帥某不動(dòng)產(chǎn)的行為，成立侵占罪，行為的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

通過(guò)以上分析，筆者認(rèn)為對(duì)于無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)行為可以形成如下認(rèn)定結(jié)論。其一，能夠認(rèn)定后買(mǎi)受人為善意的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為后買(mǎi)受人經(jīng)過(guò)法定登記程序已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)了自己的交易目的，沒(méi)有遭受財(cái)產(chǎn)損失，行為人對(duì)后買(mǎi)受人不成立合同詐騙罪。其二，行為人若是從法律上轉(zhuǎn)移了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而不是在事實(shí)上轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)本身，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的侵害。其三，行為人作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人，對(duì)于自己名下的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不能成立盜竊罪；但在無(wú)處分權(quán)的情況下，擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)于原所有權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)成立侵占罪。

【注釋】

①湖南省岳陽(yáng)市中級(jí)人民法院，（2017）湘06刑終152號(hào)。

②最高人民法院、最高人民檢察院2011年3月1日《關(guān)于辦理詐騙刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條第2款規(guī)定：“他人善意取得詐騙財(cái)物的，不予追繳?！?/p>