案情簡介：

2001年，某市木材加工廠以其在城郊的6間實木板材生產(chǎn)線廠房的房屋所有權作為抵押物向某市商業(yè)銀行貸款70余萬元。2017年，木材加工廠因經(jīng)營不善被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，其主管部門將其資產(chǎn)與某市屬工業(yè)公司進行重組，但未辦理房屋所有權變更登記。2018年，市屬工業(yè)公司將廠房與該市某商貿(mào)公司進行房產(chǎn)置換，將木板材生產(chǎn)線拆除后交付商貿(mào)公司，但未辦理房屋所有權變更手續(xù)。商貿(mào)公司將廠房拆除后進行開發(fā)，建成商品住宅房及商鋪。為了辦理房屋銷售的相關手續(xù)，商貿(mào)公司要求工業(yè)公司注銷房屋所有權的抵押登記，并協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)。商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)抵押物滅失后，要求工業(yè)公司承擔償還貸款的義務，并要求該市不動產(chǎn)登記機構(gòu)停止辦理注銷抵押登記以及土地轉(zhuǎn)移登記等相關手續(xù)。

本案焦點：

抵押物滅失后，抵押登記注銷是否需要抵押權人同意，是否能夠直接注銷？抵押權人的合法權益該如何得到保障？

觀點分歧：

商業(yè)銀行認為，工業(yè)公司處理作為抵押物的廠房時應及時通知銀行，并履行貸款償還義務。工業(yè)公司與商貿(mào)公司的處置行為導致了抵押物滅失，應先賠償貸款后，商貿(mào)公司才能銷售拆建后的商品房。未償還貸款卻以抵押物滅失為由要求注銷抵押登記，是企圖逃避貸款償還責任，登記機構(gòu)不該支持。

商貿(mào)公司認為，商品房用地是工業(yè)公司以辦公綜合樓與其交換而來的，木材加工廠在銀行的貸款與其無關。商業(yè)銀行應向工業(yè)公司追償，或者要求工業(yè)公司將辦公綜合樓拍賣償還貸款。廠房已經(jīng)被拆除，登記機構(gòu)應根據(jù)規(guī)定注銷相應物權。

工業(yè)公司認為，對原木材加工廠進行資產(chǎn)重組的時候，商業(yè)銀行沒有申報債權，這筆貸款是否已經(jīng)償還或者該不該由其償還，需要經(jīng)國資管理部門審查后進行確定。

該市不動產(chǎn)登記中心認為，經(jīng)核實，原木材加工廠的6間實木板材生產(chǎn)線廠房已被拆除，房屋所有權、抵押權等物權因此滅失，應依規(guī)定辦理相應的注銷登記。但商業(yè)銀行因注銷抵押登記而提出的損失賠償問題，也需要積極面對。

分 析：

抵押物滅失后涉及到擔保、債權、債務等關系的調(diào)整，以及不動產(chǎn)的注銷登記、轉(zhuǎn)移登記等事項的辦理，需從以下3個方面分析逐一理順。

一、簽訂抵押合同并辦理登記，表明抵押權設立

根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百八十五條“設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同……”以及第一百八十七條“……抵押權自登記時設立”的相關規(guī)定，不動產(chǎn)抵押要在法律上產(chǎn)生抵押權設立的效力，必須符合訂立書面抵押合同和辦理抵押登記這2個要件。抵押權有效，抵押權人才能享有物權的優(yōu)先受償權。本案中，商業(yè)銀行與木材加工廠簽訂了抵押合同且辦理了登記手續(xù)，基于6間實木板材生產(chǎn)線廠房設立的抵押權有效。工業(yè)公司在未對木材加工廠的債權、債務進行有效清理情況下，對已抵押給銀行的財產(chǎn)進行處置；商貿(mào)公司明知工業(yè)公司未實際占有木材加工廠已設抵押的財產(chǎn)仍與其進行房產(chǎn)置換，并在未取得合法的土地使用權的情況下就進行開發(fā)，屬于有過錯行為，兩者均侵犯了商業(yè)銀行的合法抵押權。

二、因抵押物滅失，抵押權喪失效力

抵押物是抵押人所提供的用作抵押以保證債權實現(xiàn)的特定財產(chǎn)。抵押權與抵押物有著不可分割的聯(lián)系，抵押物的存在是抵押關系成立的前提。依照《中華人民共和國擔保法》第五十八條“當?shù)盅何餃缡r抵押權歸于消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)”的相關規(guī)定，債權人抵押權的實現(xiàn)須通過抵押物的價值而優(yōu)先受償，抵押物不存在，抵押權也就無法實現(xiàn)，進而抵押權因抵押物的滅失而消滅，本案中抵押物已滅失，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應按登記要求辦理注銷登記，確保不動產(chǎn)登記簿記載的物權狀態(tài)與實際一致。無論不動產(chǎn)登記機構(gòu)是否辦理抵押權的注銷登記，商業(yè)銀行的抵押權都會因廠房的滅失而喪失效力。

三、抵押物滅失后可優(yōu)先行使物上代位權

依據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第八十條“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償?shù)模盅簷嗳丝梢哉埱笕嗣穹ㄔ簩ΡｋU金、賠償金或補償金等采取保全措施”及當時施行的《中華人民共和國物權法》第一百七十四條“擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等”的相關規(guī)定，抵押權人不能對抵押人和抵押物行使抵押權時, 可優(yōu)先行使物上代位權，對賠償金或者補償金等因抵押物毀損滅失后所得價款優(yōu)先受償。本案中，作為抵押人的木材加工廠因經(jīng)營不善導致營業(yè)執(zhí)照被注銷，企業(yè)解散重組，實木板材生產(chǎn)線廠房被拆除。商業(yè)銀行只能通過物上代位權，向工業(yè)公司、商貿(mào)公司追溯，要求他們對木材加工廠所欠的貸款本息連帶清償。

綜 述：

現(xiàn)實生活中，抵押權人在面對抵押物滅失、毀損等導致抵押權無法實現(xiàn)的復雜情形時，往往難以理清其中的關系。抵押權是抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)奈餀?，抵押權因抵押物的滅失而滅失是抵押物滅失的法律后果之一。抵押物滅失導致抵押權人不能對抵押人和抵押物行使抵押權時，抵押權人可優(yōu)先行使物上代位權，就代位物優(yōu)先受償。如沒有代位物，可行使損害賠償請求權，要求侵權人賠償。綜上所述，抵押物滅失時，抵押權人應關注的不是抵押登記是否注銷，而是追索代位物以及申請損害賠償，才能讓債權得以實現(xiàn)。

本案中，抵押物被拆除后，商業(yè)銀行只能就物上代位權向工業(yè)公司、商貿(mào)公司追償，不足部分可申請損害賠償。該市不動產(chǎn)登記機構(gòu)在對生產(chǎn)線廠房的房屋所有權進行注銷時，商業(yè)銀行向城區(qū)法院起訴了工業(yè)公司、商貿(mào)公司，法院判決工業(yè)公司以原木材加工廠的財產(chǎn)對該廠所欠商業(yè)銀行的貸款本金及利息承擔清償責任，工業(yè)公司清償不足部分，商貿(mào)公司承擔連帶賠償責任。