呂 蕾

(陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 陜西西安 710075)

一、合同管理中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的重要作用

在簽訂工程類合同時(shí)，財(cái)務(wù)應(yīng)該介入到合同條款擬定中工程類合同是房地產(chǎn)企業(yè)主要的合同類型之一，在簽訂這類合同時(shí)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)應(yīng)該介入到合同條款的擬定當(dāng)中。首先，在簽合同之前，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對(duì)簽約方的履約能力進(jìn)行綜合考察與分析，即對(duì)簽約方的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行深入分析，評(píng)估簽約方的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營質(zhì)量以及現(xiàn)金流量等各方面情況，同時(shí)也需要從整個(gè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r評(píng)估簽約方的經(jīng)營狀況，明確簽約方是否具備履行合同的能力。其次，在審核合同條款時(shí)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該重點(diǎn)審核簽約方的違約金、支付方式等內(nèi)容。在一些工程類合同當(dāng)中，建設(shè)單位在收取承包單位的履約保證金之后，在支付前期的部分工程款時(shí)，承包單位不想為其開發(fā)票，只開一些簡單的收據(jù)，在支付計(jì)量工程款時(shí)，承包單位要求先付款后提供發(fā)票，或者只按支付金額提供發(fā)票，不開具包含質(zhì)保金部分在內(nèi)的發(fā)票。這種情況是由多種因素造成的，例如部分企業(yè)是外地企業(yè)，開具建安發(fā)票時(shí)會(huì)消耗一定的人力、物力，所以建設(shè)單位可以允許承包單位先開具收據(jù)，但是在后續(xù)支付工程款時(shí)需要開具發(fā)票，且需要讓承包單位在支付工程質(zhì)量保證金時(shí)為建設(shè)單位開具合同全部金額的發(fā)票，在這一過程中需要充分考慮財(cái)務(wù)核算以及稅收等問題，在簽訂合同時(shí)不要出現(xiàn)漏洞。

在簽訂銷售類合同時(shí)，財(cái)務(wù)應(yīng)該介入到合同條款擬定中簽訂銷售合同的情況較為復(fù)雜，因此簽訂對(duì)象的差異較大，如果理解存在差異的話就會(huì)導(dǎo)致合同條款出現(xiàn)歧義，在這種情況下如果合同不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑?，就可能?huì)在退房等環(huán)節(jié)中出現(xiàn)損失，甚至?xí)绊懙椒康禺a(chǎn)企業(yè)的形象與聲譽(yù)。例如，在合同條款當(dāng)中如果沒有標(biāo)注因買房自身因素導(dǎo)致的退房不退還定金的話就會(huì)造成損失。如果沒有標(biāo)注買方延遲付款時(shí)間的話需要延遲利息也會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。所以，財(cái)務(wù)部門需要對(duì)銷售合同進(jìn)行綜合分析，保證合同條款的完整性，避免給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失甚至糾紛。

在簽訂出租類合同時(shí)，財(cái)務(wù)應(yīng)介入到合同條款擬定中一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在完成商住樓的建設(shè)后會(huì)將第一層當(dāng)作店鋪進(jìn)行出租，簽訂出租類合同也至關(guān)重要，財(cái)務(wù)應(yīng)該發(fā)揮自身的監(jiān)督審核作用。在簽訂出租類合同時(shí)，財(cái)務(wù)應(yīng)該對(duì)出租時(shí)間、租金及租金收取形式等內(nèi)容進(jìn)行審核，避免企業(yè)利益受損。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)合同管理的對(duì)策

（一）加強(qiáng)全員“營改增”意識(shí)，提高員工綜合素質(zhì)

增值稅對(duì)房地產(chǎn)來說是新知識(shí)，企業(yè)應(yīng)通過各種方式提高增值稅的知曉度，不能只是作為簡單的稅種改變。首先，應(yīng)鼓勵(lì)員工通過線上學(xué)習(xí)增值稅知識(shí)。其次，與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，定期組織增值稅講座，對(duì)實(shí)際工作中碰到的問題歸集，與稅務(wù)專家咨詢。再次，財(cái)務(wù)部門應(yīng)積極整理“營改增”文件、解讀等內(nèi)容，定期、不定期組織培訓(xùn)、交流，逐步樹立“營改增”對(duì)合同管理的重要性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的合同類型多，更需要每個(gè)財(cái)務(wù)管理人員通過外部、內(nèi)部的知識(shí)技能培訓(xùn)，及時(shí)更新知識(shí)，不斷提高專業(yè)知識(shí)與綜合能力，將“營改增”的整體思路與企業(yè)的經(jīng)營結(jié)合，在合同管理中發(fā)揮更大作用。此外，還要對(duì)承包商、施工企業(yè)提出嚴(yán)格的要求，加強(qiáng)合同中增值稅條款的執(zhí)行，共同提高合同管理的有效性。

（二）建立健全合同管理中制度

合同管理制度從合同審批制度、支付結(jié)算管理制度、合同履行制度、合同檔案管理制度等一系列制度，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況梳理完善合同管理制度與流程，合同管理制度對(duì)合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對(duì)合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，保障公司的利益，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失，獲得雙贏。流程中應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門參與擬訂、審核條款的環(huán)節(jié)，確保合同相關(guān)條款符合國家財(cái)經(jīng)法規(guī)的要求，減少資金、稅務(wù)等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮財(cái)務(wù)在合同管理中的作用，提高企業(yè)合同管理的水平。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)在合同管理中的全過程參與

“營改增”后，財(cái)務(wù)需要不斷提高自身業(yè)務(wù)知識(shí)，熟悉企業(yè)的所有業(yè)務(wù)，將財(cái)務(wù)管理與合同管理緊密結(jié)合，在合同的每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮積極作用。第一，在合同的起草環(huán)節(jié)，審查對(duì)方的納稅資格，主要考慮對(duì)方是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，提供的發(fā)票是專用發(fā)票還是普通發(fā)票，增值稅率是多少，再綜合分析合同價(jià)格的合理性，從而有利于節(jié)約成本降低稅負(fù)，達(dá)到合理控稅的要求。第二，在合同簽訂環(huán)節(jié)，重點(diǎn)審查合同條款中價(jià)格、增值稅額及價(jià)外費(fèi)用等。增值稅的含稅價(jià)與不含稅價(jià)對(duì)企業(yè)的收入和成本費(fèi)用影響很大，如果不做明確約定，增值稅是價(jià)外稅，一般不包括在合同價(jià)款中。同時(shí)增值稅可以抵扣，稅負(fù)可以向上下游相對(duì)方轉(zhuǎn)嫁。在合同簽訂過程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)積極參與相關(guān)部門合同條款擬定，可以最大程度降低財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的利益。第三，在合同履行環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員需將合同原件備案，根據(jù)項(xiàng)目、合同類型分類。根據(jù)合同履行進(jìn)度支付款項(xiàng)前，審核工程進(jìn)度與合同約定的款項(xiàng)支付進(jìn)度是否一致，提供的發(fā)票是否符合合同約定，資金、發(fā)票、合同三流是否一致。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)合同的管理過程是一個(gè)涉及多方面、多因素的復(fù)雜過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該針對(duì)不同合同的類型進(jìn)行科學(xué)有效地劃分，針對(duì)不同合同采取不同審核和監(jiān)督機(jī)制，在合同管理中進(jìn)行事前、事中、事后的風(fēng)險(xiǎn)控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)在合同管理這一動(dòng)態(tài)多變的過程中實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的最低化，效益最大化，使得財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理過程中做出積極的貢獻(xiàn)。