李小娟

(福建中誠(chéng)信德房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 福建泉州 362000)

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成本動(dòng)態(tài)控制的意識(shí)不強(qiáng)，并且成本控制體系不完善，造成商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)諸多問(wèn)題出現(xiàn)，或多或少都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目成本的支出與支配產(chǎn)生一定的消極影響。BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的實(shí)際應(yīng)用，可以更好地解決這一系列問(wèn)題，因此，BIM技術(shù)應(yīng)用成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)問(wèn)題。

1 BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的優(yōu)勢(shì)價(jià)值

1.1 信息數(shù)據(jù)的精細(xì)化

BIM技術(shù)能夠集合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各方面的信息與數(shù)據(jù)，并通過(guò)設(shè)計(jì)模型方式將幾何數(shù)據(jù)以3D形式呈現(xiàn)給專(zhuān)業(yè)工作人員。與此同時(shí)，BIM技術(shù)還可以使相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)信息數(shù)據(jù)更加詳細(xì)化與精確化，從而影響商業(yè)地產(chǎn)施工成本動(dòng)態(tài)控制因素的確切記錄，方便相關(guān)工作人員采用和查看。

1.2 信息數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性

BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中，不僅可以對(duì)各種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和施工的各種元素進(jìn)行計(jì)算和統(tǒng)計(jì)，還可以加強(qiáng)各個(gè)元素信息數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性。BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制的實(shí)際應(yīng)用中，數(shù)據(jù)信息在一定程度上的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，可以保證個(gè)別元素的信息數(shù)據(jù)改變后，其他相關(guān)聯(lián)的已經(jīng)明確的信息數(shù)據(jù)通過(guò)BIM技術(shù)在沒(méi)有相關(guān)工作人員的操作下自動(dòng)更新商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的數(shù)據(jù)庫(kù)。

1.3 信息數(shù)據(jù)的一致性

BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)施工實(shí)際應(yīng)用中的數(shù)據(jù)信息具有統(tǒng)一性和一致性，使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)任何一個(gè)流程的數(shù)據(jù)信息都可以互相通用，從而避免商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)中信息數(shù)據(jù)重復(fù)輸入的問(wèn)題，提高相關(guān)工作人員的工作效率。利用BIM技術(shù)之后，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)施工過(guò)渡流程在與信息數(shù)據(jù)進(jìn)行銜接時(shí)，往往只需要運(yùn)用之前流程的信息數(shù)據(jù)就可以了，不需要進(jìn)行重復(fù)且沒(méi)有必要的數(shù)據(jù)信息輸入。另外，BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的應(yīng)用，可以減少數(shù)據(jù)信息的錯(cuò)誤。

1.4 信息數(shù)據(jù)的可見(jiàn)化

BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的實(shí)際應(yīng)用，可以進(jìn)一步減少工程施工流程的重復(fù)，加快商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的施工進(jìn)程，從而實(shí)現(xiàn)降低商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人才和施工成本。BIM技術(shù)可以利用商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的各種數(shù)據(jù)信息，構(gòu)建數(shù)據(jù)模型并以三維動(dòng)畫(huà)的方式展現(xiàn)出來(lái)，打破二維規(guī)劃圖紙的局限性，使數(shù)據(jù)信息更加立體化、可視化，使得商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中所需要的建筑材料、施工設(shè)備及占地面積等數(shù)據(jù)信息可以立體化地展現(xiàn)出來(lái)。除此之外，BIM技術(shù)的運(yùn)用，還能使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)成本控制的精確度和高效性得到提高。在建立關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)施工的三維立體數(shù)據(jù)模型時(shí)，所需要的各樣數(shù)據(jù)信息都變得清晰、可視化，從而更加容易對(duì)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度和所需費(fèi)用的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行對(duì)比，保證施工時(shí)間和成本控制元素的一致，更好地提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)成本控制管理的精確度。

2 BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的具體應(yīng)用

2.1 在開(kāi)發(fā)決策階段的實(shí)際應(yīng)用

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)決策方案的可實(shí)行性對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期的順利進(jìn)行及后期成本的動(dòng)態(tài)控制有著最為直接的作用。雖然其他階段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制有著不同程度的影響，但是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策階段是最為關(guān)鍵的影響流程。

首先，商業(yè)地產(chǎn)戶(hù)主在開(kāi)發(fā)決策方案的選擇過(guò)程中，會(huì)綜合考慮商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)型、經(jīng)濟(jì)型和實(shí)用型等方面，從而使BIM技術(shù)可以有效保證商業(yè)地產(chǎn)資金投入的科學(xué)性、可靠性、有效性等，這些優(yōu)勢(shì)價(jià)值都與BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用密切相關(guān)。其次，通過(guò)BIM技術(shù)可以構(gòu)建立體化、可視化的數(shù)據(jù)模型，從而給予商業(yè)地產(chǎn)戶(hù)主設(shè)計(jì)規(guī)劃方案的3D立體模型，擴(kuò)大潛在的商業(yè)地產(chǎn)戶(hù)主資源。最后，BIM技術(shù)可以運(yùn)用立體化的數(shù)據(jù)模型模擬建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的規(guī)模程度及結(jié)構(gòu)建材，聯(lián)系現(xiàn)階段建筑材料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行一定程度的調(diào)節(jié)，可以在沒(méi)有設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙的狀況下完成模擬商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程投入資金的估價(jià)和計(jì)算，從而最大限度保證商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入估價(jià)的科學(xué)性、合理性，進(jìn)一步提升商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程開(kāi)發(fā)決策階段相關(guān)的造價(jià)管理效率與管理水平，保證商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的減少，達(dá)到動(dòng)態(tài)合理控制開(kāi)發(fā)成本的目的。

2.2 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)際應(yīng)用

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制過(guò)程的重中之重。并且，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)成本有著直接和重要的影響。BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程中規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)際應(yīng)用，可以使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造成本的可實(shí)行性的研究錯(cuò)誤差更小，實(shí)際場(chǎng)所的調(diào)查研究也能更加精確和完善。雖然前期BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)際運(yùn)用，會(huì)帶來(lái)較高的成本費(fèi)用，但只有保證較為科學(xué)、合理、精準(zhǔn)、正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)，才能為后來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的順利開(kāi)展帶來(lái)良好的積極影響。雖然BIM技術(shù)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段無(wú)法帶來(lái)及時(shí)、可見(jiàn)的效益，但是可以為之后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)較大的好處。

一方面，BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的實(shí)際應(yīng)用，可以將各階段所需的數(shù)據(jù)信息參數(shù)化。傳統(tǒng)的軟件技術(shù)無(wú)法精確得出與成本花費(fèi)相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，只能依靠設(shè)計(jì)工作人員積累的經(jīng)驗(yàn)和間接資料進(jìn)行模糊性地規(guī)劃和設(shè)計(jì)。這個(gè)時(shí)候，設(shè)計(jì)工作人員為了先滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金限額程度，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的外觀和質(zhì)量就無(wú)法做到嚴(yán)格要求。BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程中規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)際應(yīng)用，就可以很好地解決這樣的問(wèn)題。BIM技術(shù)可以將資金限額變?yōu)閰?shù)化的成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫(kù)，隨著數(shù)據(jù)模型的不斷構(gòu)建，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)造價(jià)費(fèi)用也隨之完成計(jì)算和分析工作。另一方面，BIM技術(shù)可以將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各階段的數(shù)據(jù)進(jìn)行可視化工作，使設(shè)計(jì)工作人員可以將商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)結(jié)構(gòu)、電線(xiàn)位置、排水管道一系列流程設(shè)計(jì)通過(guò)三維效果直觀生動(dòng)地表現(xiàn)出來(lái)，從而及時(shí)對(duì)沖突的部分進(jìn)行調(diào)節(jié)與更正，降低各方面設(shè)計(jì)工作人員的沖突與誤差出現(xiàn)的概率，減少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間設(shè)計(jì)更正風(fēng)險(xiǎn)，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)的有效性和精準(zhǔn)性，最大限度實(shí)現(xiàn)建筑價(jià)錢(qián)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的一致性與協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有效控制。

2.3 在招標(biāo)投標(biāo)階段的實(shí)際應(yīng)用

有關(guān)投標(biāo)招標(biāo)階段的成本，可通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙估算商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程總量，從而分析出成本在招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程中的運(yùn)用。招標(biāo)投標(biāo)階段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程具有重要意義。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程中招標(biāo)投標(biāo)階段建筑造價(jià)管理的重要工作內(nèi)容主要分為統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的工作總量及編寫(xiě)項(xiàng)目工作總量清單。而B(niǎo)IM技術(shù)在這兩項(xiàng)重要工作內(nèi)容的實(shí)際應(yīng)用，可以解決傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目總量計(jì)算及數(shù)據(jù)模型輸入的問(wèn)題，可以減少人力資源方面的浪費(fèi)，降低商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工總時(shí)長(zhǎng)。

關(guān)于BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中招標(biāo)投標(biāo)階段兩大重要工作內(nèi)容的實(shí)際應(yīng)用，可以有效控制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)變化。一方面，可以利用BIM技術(shù)構(gòu)建數(shù)據(jù)模型，及時(shí)得到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工作總量的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，編寫(xiě)商業(yè)地產(chǎn)工作總量清單，通過(guò)與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的概括結(jié)算進(jìn)行比較，從而找到可能發(fā)生問(wèn)題的部分。進(jìn)一步減少竣工結(jié)算階段因遺忘和疏漏造成與項(xiàng)目工作總量不相符合的糾紛問(wèn)題，使得編寫(xiě)項(xiàng)目工作總清單可以更加科學(xué)、精準(zhǔn)、正確。另一方面，利用BIM技術(shù)可以更好地結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的實(shí)際狀況，制定更加科學(xué)合理、行之有效的招標(biāo)投標(biāo)策略，更加便捷有效地開(kāi)展招標(biāo)投標(biāo)文件的編寫(xiě)工作。招標(biāo)投標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也能更好地依據(jù)BIM技術(shù)構(gòu)建的數(shù)據(jù)模型對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的工作總量進(jìn)行二次核對(duì)，在一定程度上保證招標(biāo)投標(biāo)價(jià)格報(bào)備的準(zhǔn)確度的進(jìn)一步提高，編制適合自身商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)策略?？傊ㄟ^(guò)商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)投標(biāo)參與者共同努力，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)階段成本管理水平進(jìn)一步提升。

2.4 在建設(shè)施工階段的實(shí)際應(yīng)用

在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中，耗費(fèi)時(shí)間最為長(zhǎng)久的階段必須屬于建設(shè)施工階段。建設(shè)施工階段由于施工進(jìn)程的推進(jìn)，使施工工序變得越來(lái)越復(fù)雜，關(guān)系的協(xié)調(diào)也更加困難，是不斷動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程。BIM技術(shù)的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)施工階段的成本動(dòng)態(tài)控制帶來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)。BIM技術(shù)通過(guò)構(gòu)建數(shù)據(jù)模型，相關(guān)專(zhuān)業(yè)軟件可以根據(jù)工作人員的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙?zhí)崆斑M(jìn)行模擬建設(shè)施工，從而估計(jì)在建設(shè)施工過(guò)程中可能會(huì)遇到的危害和問(wèn)題，進(jìn)而針對(duì)性地進(jìn)行圖紙的更正或做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)施工過(guò)程可能會(huì)遇到的問(wèn)題及麻煩進(jìn)行避免，進(jìn)一步降低不需要的成本費(fèi)用的支出。

一方面，BIM技術(shù)可以減少相關(guān)項(xiàng)目造價(jià)人員紛繁復(fù)雜的項(xiàng)目計(jì)算工作總量，進(jìn)行自動(dòng)扣除規(guī)則和不規(guī)則構(gòu)建的工作，以及重視二維圖紙對(duì)中立面面積的計(jì)算，或者相關(guān)軟件對(duì)投影長(zhǎng)度的計(jì)算精準(zhǔn)等，都可以利用BIM技術(shù)的自動(dòng)計(jì)算與審核檢查功能，提高統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目工作總量的精準(zhǔn)性與效率。另一方面，及時(shí)跟蹤商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)相關(guān)信息的變化。建設(shè)施工階段中的造價(jià)管理有著較強(qiáng)的動(dòng)態(tài)變化性，各個(gè)建設(shè)施工流程中都會(huì)有數(shù)據(jù)信息和成本費(fèi)用的變更。借助BIM技術(shù)，可以更好地將這些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行梳理和錄入模型，保證數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性，避免數(shù)據(jù)信息流失和人為數(shù)據(jù)信息錯(cuò)誤的情況。另外，可以進(jìn)一步保障商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)施工階段項(xiàng)目變更、索賠管理、施工進(jìn)程錢(qián)支付、資金利用計(jì)劃等工作的順利進(jìn)行，保證建設(shè)工程階段的成本控制。

2.5 在竣工結(jié)算階段的實(shí)際應(yīng)用

竣工結(jié)算階段，可以使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的所有成本更加完整地展現(xiàn)出來(lái)，也能使得BIM數(shù)據(jù)模型更加完善，是確定商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最終的、實(shí)際的造價(jià)成本的階段。BIM技術(shù)在竣工結(jié)算階段的實(shí)際應(yīng)用，可以運(yùn)用BIM數(shù)據(jù)庫(kù)的信息，對(duì)設(shè)計(jì)更正、技術(shù)核定單及現(xiàn)場(chǎng)簽證等變化信息進(jìn)行及時(shí)更新，精準(zhǔn)科學(xué)地統(tǒng)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)，提高竣工結(jié)算的精確性。

BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中竣工結(jié)算階段的實(shí)際應(yīng)用，改變了傳統(tǒng)結(jié)算會(huì)引發(fā)的各種沖突，使得各種資金信息變得數(shù)據(jù)化，資金的支出、建材的支出和索賠費(fèi)用的支出變得更加清晰了然，減少?zèng)_突爭(zhēng)議的情況出現(xiàn)，加快竣工結(jié)算階段的工作速度，一定程度上減少了人力資源成本，有效地控制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)變化。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的實(shí)際應(yīng)用，從開(kāi)發(fā)決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、建設(shè)施工階段、竣工結(jié)算階段一一詳細(xì)地說(shuō)明了BIM技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用之后，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)成本的有效控制，可以提高商業(yè)地產(chǎn)的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。