吳和美

摘要：房地產(chǎn)建設(shè)加速物業(yè)公司迎來了發(fā)展契機(jī)，會計核算財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化正在逐步加強(qiáng)。近幾年物業(yè)行業(yè)成功上市的企業(yè)增多，企業(yè)成長性和盈利能力被市場認(rèn)可。本文結(jié)合自己十余年物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場管理及物業(yè)財務(wù)管理的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，分析了物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理工作現(xiàn)實(shí)中存在的不足，并提出改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;核算架構(gòu);財務(wù)管理

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.04.041

隨著房地產(chǎn)建設(shè)的加速、居民對居住環(huán)境的品質(zhì)需求越來越高，我國的物業(yè)管理行業(yè)迎來了大發(fā)展。成功上市的物業(yè)企業(yè)越來越多、并贏得了資本市場的認(rèn)可。物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)之外，通過掌握的業(yè)主資源開展各類增值服務(wù)，即服務(wù)好業(yè)主又獲取新的利潤來源和想象空間。業(yè)態(tài)多樣、項(xiàng)目分布區(qū)域性、物業(yè)服務(wù)合同約定特色服務(wù)等使物業(yè)公司在經(jīng)營管理過程中存在如下問題：

（1）物業(yè)經(jīng)營中很多保安、保安主管因工作表現(xiàn)出色，很容易轉(zhuǎn)崗成項(xiàng)目經(jīng)理，但自身管理能力、接受教育受限，項(xiàng)目整體統(tǒng)籌管理能力需要在轉(zhuǎn)崗后不斷積累。轉(zhuǎn)崗后的項(xiàng)目經(jīng)理對一線財務(wù)管理工作重視程度不夠?qū)е挛飿I(yè)財務(wù)管理源頭薄弱，如收款后不及時給業(yè)主開票、指使一線財務(wù)按業(yè)主要求隨意開具增值稅專用發(fā)票等。

（2）物業(yè)在管項(xiàng)目財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一，現(xiàn)場執(zhí)行時一個項(xiàng)目一套標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)自己以往的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，按經(jīng)驗(yàn)管理。各個項(xiàng)目提交的收費(fèi)臺賬、報表格式不一、統(tǒng)計口徑各異。如為了完成當(dāng)年物業(yè)費(fèi)收款績效指標(biāo)，將預(yù)收以后年度的物業(yè)費(fèi)納入當(dāng)年應(yīng)收完成金額中，虛增當(dāng)年應(yīng)收實(shí)收金額。財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)沒有可比性，績效考核有失公允。

（3）業(yè)主對物業(yè)經(jīng)營性收支數(shù)據(jù)的真實(shí)性存在質(zhì)疑。部分物業(yè)公司隱瞞、虛報、截留、挪用在管項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營性收入;部分物業(yè)公司甚至因?yàn)榻?jīng)營性收支數(shù)據(jù)與業(yè)委會沒有達(dá)成一致意見而導(dǎo)致被動撤出項(xiàng)目的物業(yè)管理。

（4）物業(yè)項(xiàng)目同類崗位操作標(biāo)準(zhǔn)各異，無法進(jìn)行統(tǒng)一績效考核評估。如門禁梯控卡補(bǔ)卡，有的項(xiàng)目隨意給申請人制作梯控卡，不核實(shí)申請人身份。導(dǎo)致門禁梯控管理形同虛設(shè)、存在安全隱患、增加物業(yè)公司管理失職的風(fēng)險隱患。

（5）在管項(xiàng)目業(yè)主自用水電費(fèi)代收代付占用了物業(yè)公司有限的自有資金，因收繳不及時、業(yè)主對結(jié)算金額不認(rèn)同，拖欠的水電費(fèi)、占用的資金成本成為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的沉重負(fù)擔(dān)。

針對物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀存在的問題，特提出以下六點(diǎn)改進(jìn)措施。

1制定高效物業(yè)財務(wù)核算架構(gòu)

隨著物業(yè)公司承接項(xiàng)目增多，核算架構(gòu)初始制定非常重要。物業(yè)財務(wù)組織架構(gòu)體現(xiàn)了物業(yè)財務(wù)核算業(yè)務(wù)流的高效性。物業(yè)公司都會以承接的單個物業(yè)項(xiàng)目作為年度績效考核評估的主體，基于這樣的績效考核評估要求，物業(yè)項(xiàng)目將作為財務(wù)核算最基本的核算個體、收支獨(dú)立核算。物業(yè)公司大小不等，有的物業(yè)公司在管項(xiàng)目超過百個千個、遍布全國各地，單以項(xiàng)目為主體的扁平型管理寬度太大，項(xiàng)目管理加分區(qū)域管理如浙江分公司、上海分公司增加管理深度和精度。項(xiàng)目-區(qū)域-集團(tuán)的經(jīng)營管理模式?jīng)Q定了物業(yè)財務(wù)核算業(yè)務(wù)流。

2建立二級財務(wù)核算體系

建立二級核算制度，通過二級核算制度，可以更好地為業(yè)主服務(wù)，也可以對物業(yè)公司進(jìn)行客觀的評價，了解資金流動情況，確保核算的順利實(shí)施。

物業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域較廣，即便在同一城市各項(xiàng)目也分布不同的城區(qū)。要保證物業(yè)各項(xiàng)目財務(wù)收支數(shù)據(jù)百分百準(zhǔn)確，要做到收入沒有被截流、挪用、虛報支出、項(xiàng)目私設(shè)小金庫，必須加強(qiáng)項(xiàng)目二級財務(wù)核算規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。建立規(guī)范的二級財務(wù)核算體系是物業(yè)公司財務(wù)核算的核心工作。

（1）發(fā)票領(lǐng)用、開具由集團(tuán)財務(wù)管理中心統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)，如住宅類房源業(yè)主出租后承租者繳納物業(yè)費(fèi)后需要開具增值稅專用發(fā)票，承租者必須提供租賃合同作為增值稅專票開票依據(jù)，杜絕虛開發(fā)票。

（2）統(tǒng)一所有項(xiàng)目各類表單格式、填寫要求、提交上級財務(wù)部時間。統(tǒng)一的報表格式方便數(shù)據(jù)歸集匯總及項(xiàng)目間財務(wù)數(shù)據(jù)比較，統(tǒng)一的報表流轉(zhuǎn)時間，保證績效考核評估時間節(jié)點(diǎn)一致性。

（3）收款銀行、收款支付寶賬號、微信收款賬號集團(tuán)統(tǒng)一開戶和日常管理。信息化的發(fā)展，現(xiàn)在除了現(xiàn)金支付、銀行轉(zhuǎn)賬、匯款外，現(xiàn)在支付寶、微信掃碼支付成為業(yè)主付款的主要方式。集團(tuán)財務(wù)核算中心統(tǒng)一申請對公支付寶、微信收款賬號，以物業(yè)公司名義實(shí)名認(rèn)證后移交各項(xiàng)目使用，所有收款賬號集團(tuán)統(tǒng)一管理。支付寶微信賬號按銀行開戶賬號管理模式，每月由專人負(fù)責(zé)核對所有賬戶余額，編制余額調(diào)節(jié)表，保證賬賬、賬實(shí)百分百相一致。

（4）實(shí)行收支二條線的管理模式。集團(tuán)財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)所有在管項(xiàng)目實(shí)收到賬金額的劃轉(zhuǎn)、統(tǒng)籌安排。實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資金效益最大化。

另外，規(guī)范項(xiàng)目成本預(yù)算及使用。按管理業(yè)態(tài)、收費(fèi)單價、物業(yè)服務(wù)合同約定條款，制定統(tǒng)一的支出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司作為勞動密集型行業(yè)，項(xiàng)目成本主要為人工成本，合理用工、提高各工種的工作效率，是項(xiàng)目經(jīng)營和薪酬考核部門關(guān)注重點(diǎn)。財務(wù)部門用統(tǒng)一項(xiàng)目收支報表，制定集團(tuán)統(tǒng)一的成本統(tǒng)計核算口徑，定期向經(jīng)營人員提交項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)。動態(tài)數(shù)據(jù)定期的統(tǒng)計和歸集讓經(jīng)營人員實(shí)時掌握項(xiàng)目經(jīng)營情況，確保年度績效目標(biāo)完成。

3制定標(biāo)準(zhǔn)化財務(wù)核算體系

在管項(xiàng)目越多、管理規(guī)模越大，標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營管理和財務(wù)核算越重要。核算制度、票據(jù)管理制度、報銷制度、備用金制度、經(jīng)營性收支管理制度等標(biāo)準(zhǔn)化財務(wù)核算和管理制度的統(tǒng)一制定、實(shí)施，將促進(jìn)物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)績效目標(biāo)和財務(wù)目標(biāo)完成。標(biāo)準(zhǔn)制度形成業(yè)務(wù)流程，開票流程、報銷流程、付款流程、審批流程、交賬流程、預(yù)算調(diào)整流程、收支類臺賬流轉(zhuǎn)流程等。

標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，離不開日常培訓(xùn)。借助于微信、視頻會議等新媒介，定期不定期組織各項(xiàng)目財務(wù)專員、分公司財務(wù)人員、集團(tuán)財務(wù)管理中心核算人員及經(jīng)營團(tuán)隊全員進(jìn)行崗位業(yè)務(wù)及財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制度的培訓(xùn)，將財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)成為物業(yè)全員行動準(zhǔn)則。同時將財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)流程執(zhí)行情況納入物業(yè)公司年度、季度、月度全員績效考核評估指標(biāo)并賦予一定分值。

標(biāo)準(zhǔn)化的財務(wù)核算體系建立，可以形成“復(fù)制式”的財務(wù)管理模式。近幾年房產(chǎn)地開發(fā)體量增速較快，故物業(yè)公司每年都會新增項(xiàng)目。有些物業(yè)公司將上市納入企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)模擴(kuò)張到一定要程度，往往會形成管理瓶頸。一套適合本企業(yè)、極具實(shí)操性、業(yè)財融合的標(biāo)準(zhǔn)化財務(wù)管理核算體系建立，將助力物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。新承接項(xiàng)目交付前只要導(dǎo)入整套的財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，做好新到崗員工的崗前執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，即可迅速進(jìn)入服務(wù)角色。

標(biāo)準(zhǔn)也不是一成不變，集團(tuán)總部財務(wù)需要通過了解所有項(xiàng)目日常工作中遇到問題、新增的信息化智能平臺的應(yīng)用等，按需優(yōu)化財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化后的新標(biāo)準(zhǔn)小范圍試行檢測可行性后再推廣至整個物業(yè)公司。

4編制崗位實(shí)操手冊

智慧園區(qū)的盛行，物業(yè)一線財務(wù)人員接觸的操作系統(tǒng)較多，如門禁系統(tǒng)、車禁系統(tǒng)、梯控系統(tǒng)、水費(fèi)預(yù)充值系統(tǒng)、電費(fèi)預(yù)充值系統(tǒng)、業(yè)財融合的APP線上服務(wù)平臺、OA系統(tǒng)等。物業(yè)財務(wù)各基礎(chǔ)崗位核算量大金額小、簡單工作重復(fù)做的特點(diǎn)，加上一線財務(wù)流動性較大，各崗位簡單清晰的操作手冊非常重要。每個新入職的員工，一邊老員工傳幫帶一邊通過學(xué)習(xí)操作手冊，快速了解各個系統(tǒng)的操作要領(lǐng)，以最短時間熟練各項(xiàng)崗位工作。

崗位操作手冊，不僅可以幫助員工快速上崗，也是各財務(wù)崗位績效考核評估的參考依據(jù)之一。委托第三方對部門員工績效考核評估時可以隨機(jī)抽查核對各崗位是否按操作要求執(zhí)行。如智能停車場管理中，免費(fèi)車輛錄入的操作手冊中明確：（1）員工免費(fèi)車牌錄入：員工本人發(fā)起申請流程-人事總審批-總部成本會計審核后轉(zhuǎn)各項(xiàng)目對應(yīng)窗口財務(wù)人員錄入車禁系統(tǒng)，有效期三個月;（2）商家免費(fèi)車牌錄入：營運(yùn)經(jīng)理發(fā)起申請流程-商業(yè)總審批-總部成本會計審核后轉(zhuǎn)各項(xiàng)目對應(yīng)窗口財務(wù)人員錄入車禁系統(tǒng)，有效期三個月;（3）施工班組免費(fèi)車牌錄入：施工班組管理人員發(fā)起申請流程-項(xiàng)目總經(jīng)理審批-總部成本會計錄入車禁系統(tǒng)，有效期三個月。評估人員可以隨機(jī)抽查車禁系統(tǒng)中錄入的免費(fèi)車牌，核對錄入的車牌號是否屬于操作手冊中規(guī)定的能享受免費(fèi)泊車的類型，核查結(jié)果作為該員工考核評估的依據(jù)。

5規(guī)范物業(yè)經(jīng)營性收支核算

物業(yè)經(jīng)營性收入為全體業(yè)主共有，收入來源為物業(yè)經(jīng)營用房租金收入、公共區(qū)域臨時場地費(fèi)出租收入、公共區(qū)域臨時停車費(fèi)收入、電梯廳電梯門廣告位收入、道閘廣告位收入、移動信號覆蓋場地費(fèi)收入等。項(xiàng)目業(yè)委會沒成立以前，一般由物業(yè)公司代管經(jīng)營，業(yè)委會成立后將在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營性收入管理方案如業(yè)委會自主經(jīng)營、委托物業(yè)公司代為經(jīng)營并收入分成的代管模式等。

物業(yè)經(jīng)營性收入若以物業(yè)公司代管經(jīng)營的模式操作，項(xiàng)目財務(wù)核算科目設(shè)置中必須與物業(yè)在管項(xiàng)目常規(guī)性收支分類核算。每年聘請事務(wù)所對托管的經(jīng)營性收支進(jìn)行專項(xiàng)審計，審計經(jīng)果公示項(xiàng)目全體業(yè)主。杭州市政府對物業(yè)經(jīng)營性收支規(guī)范化核算發(fā)布《杭州市人民政府辦公廳印發(fā)杭州市物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點(diǎn)工作方案的通知》（杭政辦函[2019]61號），要求將小區(qū)物業(yè)經(jīng)營性收支情況錄入“杭州市物業(yè)經(jīng)營性收支信息平臺”，業(yè)主可以通過實(shí)名認(rèn)證查詢物業(yè)經(jīng)營性收支情況。這對物業(yè)公司規(guī)范核算物業(yè)經(jīng)營性收支提出了新的要求。經(jīng)營性收入合同簽訂時須明確約定收款賬號為信息平臺公示用的收款專戶號，經(jīng)營性收入專款專用，支出按物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，若物業(yè)服務(wù)合同中約定分成比例的，物業(yè)公司按約定享有的份額確認(rèn)為在管項(xiàng)目收入。

6規(guī)范水電能耗費(fèi)代收代付核算

水費(fèi)電費(fèi)二次轉(zhuǎn)供，決定了物業(yè)公司必須承擔(dān)水電費(fèi)代收代付的工作。物業(yè)公司所有項(xiàng)目交付前須理清官口表只數(shù)、表號、每月自來水廠電力局抄表、結(jié)算時間、項(xiàng)目所在區(qū)域水電費(fèi)單價標(biāo)準(zhǔn)。交付日工程必須完成總表及分表的抄表，作為項(xiàng)目結(jié)算、考核水電費(fèi)的期初數(shù)。移交當(dāng)天，所有房源水電表期初度數(shù)必須由抄表的工程人員、業(yè)主雙簽作為期初度數(shù)，減少后續(xù)收費(fèi)過程中不必要的糾紛、保證收繳率。項(xiàng)目財務(wù)根據(jù)本項(xiàng)目抄表周期，及時完成水電費(fèi)分?jǐn)?，?jīng)上級財務(wù)審核后應(yīng)收數(shù)據(jù)上傳收費(fèi)平臺，通知業(yè)主及時完成款項(xiàng)支付，縮短物業(yè)公司水電費(fèi)墊付資金時間、加快資金周轉(zhuǎn)。

物業(yè)作為一個龐大服務(wù)行業(yè)，融入千家萬戶的生活。物業(yè)行業(yè)財務(wù)管理研究、探索，將是物業(yè)財務(wù)人永恒的目標(biāo)。

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