崔乃國(guó)

摘要：文章針對(duì)基于價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，采用理論結(jié)合實(shí)踐的方法，首先，分析了價(jià)值鏈分析方法的相關(guān)概述。其次，探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值鏈。最后，論述了價(jià)值鏈下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中全工程成本控制的要點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有很強(qiáng)的綜合性，而且影響因素比較多，任何一個(gè)環(huán)節(jié)成本控制不當(dāng)，都會(huì)影響總體成本控制質(zhì)量。涉及到的內(nèi)容比較多，基于價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本進(jìn)行集中有效的開展，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以最少的成本，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康的發(fā)展，值得大范圍推廣應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈;房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);成本控制

在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，為房地產(chǎn)事業(yè)營(yíng)造了新的發(fā)展機(jī)遇，經(jīng)過(guò)多年的探討和實(shí)踐，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)已形成了成本控制相關(guān)機(jī)制，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制提供了必要的參考和指導(dǎo)，也規(guī)范了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制市場(chǎng)。但一些房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，過(guò)于注重短期內(nèi)的成本和效益，沒(méi)有充分發(fā)揮價(jià)值鏈的作用，致使各環(huán)節(jié)在銜接和協(xié)調(diào)控制上存在很多不足，致使很多成本和資源白白浪費(fèi)，并沒(méi)有應(yīng)有的效果。而基于價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本是一種比較先進(jìn)的成本控制理念，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)涉及到成本進(jìn)行全面系統(tǒng)的控制，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、價(jià)值鏈分析方法的相關(guān)概述

價(jià)值鏈分析方法最先由哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授提出，價(jià)值鏈分析方法明確企業(yè)個(gè)人活動(dòng)和活動(dòng)之間的關(guān)系，企業(yè)價(jià)值鏈可細(xì)分為三大類，包括：內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈、垂直價(jià)值鏈、水平價(jià)值鏈等。企業(yè)在開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，這三種價(jià)值鏈之間具有相互協(xié)調(diào)的關(guān)系，比如：內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈的主要作用是控制和減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中內(nèi)部成本支出量;而垂直價(jià)值鏈的主要作用是決定了行業(yè)的定位和市場(chǎng)走向;水平價(jià)值鏈的主要作用是經(jīng)濟(jì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)問(wèn)題。簡(jiǎn)而言之，通過(guò)價(jià)值鏈分析方法，可將企業(yè)開展的每項(xiàng)活動(dòng)，都集中在如何提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和提高企業(yè)價(jià)值上，以此為據(jù)，開展成本控制能夠更好的壓縮無(wú)效價(jià)值，將企業(yè)優(yōu)勢(shì)財(cái)務(wù)資源用于企業(yè)核心價(jià)值鏈，提升成本管理水平，以最低成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值鏈

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可細(xì)分為兩種，一種是輔助活動(dòng);另一種是基本活動(dòng)。但無(wú)論那種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都能很好的使用價(jià)值鏈分析方法，對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)涉及到到成本進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析、計(jì)劃、控制，將每項(xiàng)資金都用到“刀刃”上，以最低的成本支出，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠占得一席之地，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的價(jià)值鏈管理結(jié)構(gòu)如圖1所示。

從圖1中可知，價(jià)值鏈管理的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，每個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)，都需要用到大量資金。通過(guò)價(jià)值鏈能夠?qū)Ω鳝h(huán)節(jié)成本支出進(jìn)行系統(tǒng)化管理，只有那些能夠創(chuàng)造出價(jià)值的環(huán)節(jié)，才能支出成本，以提升資金利用率，促使企業(yè)更好的生存和發(fā)展。比如：在輔助活動(dòng)中應(yīng)用價(jià)值鏈，能夠創(chuàng)造出更多間接性價(jià)值，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中價(jià)值鏈活動(dòng)從有投資意向開始一直到房產(chǎn)銷發(fā)揮作用，涉及到的價(jià)值活動(dòng)環(huán)節(jié)比較多，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都有設(shè)計(jì)，無(wú)論是項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)，還是施工建設(shè)，以及房地產(chǎn)建成后的銷售，都具有良好的價(jià)值，每個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有獨(dú)特的價(jià)值創(chuàng)造方式。這些互不相同，又相互聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值創(chuàng)造具有動(dòng)態(tài)性，也就是價(jià)值鏈。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，創(chuàng)造價(jià)值的核心環(huán)節(jié)，就是價(jià)值鏈中的“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要來(lái)自于“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”創(chuàng)造的價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地，就必須采取高水平的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，要求管理人員在每個(gè)環(huán)節(jié)，都能切實(shí)做好成本管理工作，在保證房屋質(zhì)量和服務(wù)的基礎(chǔ)上，將成本降到最低，以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

三、基于價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值鏈和商業(yè)企業(yè)的價(jià)值鏈有本質(zhì)區(qū)別，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈，需要從房地產(chǎn)全生命周期的角度入手，才能控制成本水平。

（一）項(xiàng)目開發(fā)決策階段的成本控制要點(diǎn)

項(xiàng)目決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，也是比較重要的一步，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為此環(huán)節(jié)成本控制不重要，也不重視決策階段的成本控制，致使很多決策項(xiàng)目雖然花費(fèi)了大量成本，但起到的效果甚微?；趦r(jià)值鏈的決策階段成本控制，要求策劃人深入施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，以在滿足消除者需求的基礎(chǔ)上，獲得更大的利潤(rùn)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，需要成本控制人員，全面收集可用資料，并選擇特定的控制方法，來(lái)創(chuàng)造出更大的價(jià)值。需要對(duì)投資金額進(jìn)行估算，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期編制項(xiàng)目意見書和可行性研究報(bào)告的依據(jù)，更是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能夠創(chuàng)造出更大的價(jià)值，項(xiàng)目決策人員需要秉著科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑瓌t，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、施工結(jié)構(gòu)、建設(shè)方式、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求等進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析研究，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性， 避免發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)。再以投資估算為基礎(chǔ)，確定成本控制方案，作為后期價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)成本控制的基礎(chǔ)。

（二）項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)

任何工程項(xiàng)目，只要確定好設(shè)計(jì)方案，則基本輪廓、大體走向、投資成本也就基本確定。在設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目尚未完成定型，還有很大的優(yōu)化空間。因此，設(shè)計(jì)階段成本控制是否到位，是否合理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效果和創(chuàng)造的價(jià)值會(huì)造成嚴(yán)重影響。雖然設(shè)計(jì)階段投入的費(fèi)用不足總費(fèi)用的1%，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)總成本的影響程度達(dá)到70%以上，可見設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性。

基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的主要內(nèi)容進(jìn)一步優(yōu)化目標(biāo)成本，并將確定好的目標(biāo)成本，細(xì)分到每個(gè)階段。因此，在設(shè)計(jì)階段為創(chuàng)造出更大的價(jià)值，需要成本控制人員以決策階段確定的目標(biāo)成本為主要控制標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)而言之，設(shè)計(jì)階段的制定的目標(biāo)成本，只能比決策階段確定的目標(biāo)成本低，而不能超標(biāo)。具體而言，可從以下幾個(gè)方面同時(shí)入手，以創(chuàng)造出更大的價(jià)值。

第一，將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段，要從多個(gè)設(shè)計(jì)方案中選擇出一個(gè)最佳的方案，可吸收各家之長(zhǎng)，全面優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，便于對(duì)成本進(jìn)行全面控制。

第二，加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)方法的應(yīng)用，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成概算之后，就可以確定限額要求，大到工程規(guī)模和框架結(jié)構(gòu)，小到每平方米的鋼筋用量、水泥用量等要明確指出，按照工種和專業(yè)的不同進(jìn)行細(xì)分。

第三，加強(qiáng)部門驗(yàn)收。為保證設(shè)計(jì)和施工密切聯(lián)系，避免后期發(fā)生相互脫節(jié)的問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位要保證設(shè)計(jì)成果能夠被其他施工部門驗(yàn)收和認(rèn)可，以免在施工中發(fā)生多次工程變更，既無(wú)法保證施工質(zhì)量，也會(huì)造成大量資源的無(wú)故浪費(fèi)。

（三）項(xiàng)目開發(fā)施工階段成本控制要點(diǎn)

施工階段涉及到的成本，占整個(gè)項(xiàng)目總成本的40%～60%，其中施工材料費(fèi)用占比最大。在施工階段，成本支出具有一定的剛性，材料價(jià)格、施工工藝、機(jī)械設(shè)備的采購(gòu)和使用，幾乎每個(gè)施工細(xì)節(jié)，都需要用到大量成本。如果施工階段成本控制不達(dá)標(biāo)，會(huì)造成大量資源和資金流失，情況嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目施工失敗。因此，需要在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，合理選擇材料，合理配置現(xiàn)有資源。

在施工階段為創(chuàng)造出更大的價(jià)值，提升成本控制效果，可從以下幾個(gè)方面同時(shí)入手：

第一，確定施工流程，編制成本計(jì)劃，將各部門、各參建方的職能和任務(wù)落實(shí)到實(shí)處。先出規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，再確定施工組織方案，編制預(yù)案，接著簽訂施工合同，最后按照施工計(jì)劃開展施工生產(chǎn)，保證各道工序能夠高效、有序的開展。

第二，對(duì)施工可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)、額外費(fèi)用等不確定因素需要進(jìn)行提前評(píng)價(jià)。嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工，降低工程變更發(fā)生的頻次，縮短工期，減小成本。

第三，在施工中，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更，要及時(shí)開展分析和比較，控制設(shè)計(jì)變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工周期普遍比較長(zhǎng)，影響因素比較多，對(duì)那些無(wú)法避免的工程變更，要本著控制投資、保證質(zhì)量、加快進(jìn)度、提升效益的原則，綜合考變更的可行性和必要性。

（四）項(xiàng)目開發(fā)竣工階段成本控制要點(diǎn)

竣工階段成本控制的重點(diǎn)于考核預(yù)算制定情況，全面核實(shí)工程造價(jià)，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)表中提供的實(shí)際數(shù)據(jù)、相關(guān)資料等和已經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，以便真實(shí)反應(yīng)項(xiàng)目單方造價(jià)和總造價(jià)的節(jié)約和超支情況，通過(guò)比較分析，積累成本控制經(jīng)驗(yàn)，為今后提供借鑒和參考。為創(chuàng)造出更大價(jià)值，在竣工階段成本控制中要先積累預(yù)算動(dòng)態(tài)變化資料，包括：設(shè)備材料差價(jià)、人工差價(jià)、費(fèi)率差價(jià)、工程變更資料等。然后再綜合考慮竣工工程實(shí)際造價(jià)節(jié)約或者超支的數(shù)額， 重點(diǎn)關(guān)注那些主要的實(shí)物工程量、主要材料消耗情況，以找到材料節(jié)約和超支的原因，制定有針對(duì)性的解決辦法。

（五）項(xiàng)目開發(fā)銷售階段成本控制要點(diǎn)

銷售費(fèi)用也要進(jìn)行嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可和銷售能力強(qiáng)的代理公司取得合作，按照房地產(chǎn)公司的要求，擬定產(chǎn)品價(jià)格方案，宣傳方案。以通過(guò)合理宣傳費(fèi)用和銷售支出費(fèi)用，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，完成房地產(chǎn)銷售任務(wù)。同時(shí)還可以和名牌房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，降低在房地產(chǎn)銷售方面的成本投入。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文采用理論結(jié)合實(shí)踐的方法，分析了基于價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，分析結(jié)果表明，價(jià)值鏈要求每個(gè)環(huán)節(jié)，都能創(chuàng)造出合理的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及到很多環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)處理得當(dāng)都能創(chuàng)造出很大的價(jià)值，基于價(jià)值鏈下的成本控制，能夠大幅度提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制水平，在保證項(xiàng)目質(zhì)量和服務(wù)效果的基礎(chǔ)上，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，值得高度重視。

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【作者單位：佳兆業(yè)地產(chǎn)（遼寧）有限公司】

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