趙義萊，趙遲遲

（安徽大學(xué) 法學(xué)院，安徽 合肥 230601）

居住權(quán)作為一種人役權(quán)，是指為了維護特定人的利益而在他人的房屋所有權(quán)中設(shè)定居住的權(quán)利?！吨腥A人民共和國民法典》 物權(quán)編中新增了居住權(quán)制度，對該權(quán)利的主體、客體、設(shè)立、消滅以及權(quán)利的保護和限制等具體問題作出了規(guī)定，對于解決我國人口眾多、住房資源緊張，滿足生活居住需要具有重要的現(xiàn)實意義。我國居住權(quán)的權(quán)能實現(xiàn)宗旨在于促進房屋利用形式的多元化，保障弱勢群體的居住利益。但是對當(dāng)前的居住權(quán)制度的適用和價值取向問題仍需解決，民法典除了將居住權(quán)制度定義為具有社會性居住權(quán)的人役權(quán)之外，還應(yīng)更好地發(fā)揮其商業(yè)化效應(yīng)。

一、居住權(quán)在民法典中的定位

（一）比較法視野下的居住權(quán)

居住權(quán)對于我國民法體系來說是一項新的制度，但是從比較法的方向研究，其出現(xiàn)較為古老。居住權(quán)最早起源于羅馬法，隨后在大陸法系以及英美法系的國家或地區(qū)中不斷發(fā)展和完善。居住權(quán)屬于羅馬法中“人役權(quán)”。 古羅馬時期，在無夫權(quán)婚姻制度下，妻子的繼承權(quán)是無法實現(xiàn)的，丈夫去世可能會導(dǎo)致妻子生活困難；另外，隨著奴隸的解放，他們面臨著無家可歸、無依無靠的困境，因此為了保障妻子和奴隸等弱勢群體的生活問題，從而在房屋所有權(quán)上設(shè)立了居住權(quán)。 相較于一般使用權(quán)，居住權(quán)人享有的權(quán)利更加廣泛，往往其設(shè)立形式也表現(xiàn)為無償設(shè)立且期限較長。后來隨著社會實踐和人類思想的不斷進步發(fā)展，人們對于居住權(quán)制度的理解認識不斷深化，各國及地區(qū)對其權(quán)利的具體規(guī)定各有不同，也從社會性居住權(quán)衍生出投資性居住權(quán)［1］。

傳統(tǒng)民法將居住權(quán)的性質(zhì)定位為人役權(quán)，具有較為濃厚的社會保障屬性。其特點在于：第一，人身性。 居住權(quán)是為特定主體的利益而設(shè)，原則上具有專享性， 居住權(quán)人只可用于自己居住不能轉(zhuǎn)讓、出租與繼承。第二，無償性。居住權(quán)最早出現(xiàn)就是為了發(fā)揮其保障人權(quán)的作用，履行社會救助義務(wù)，維護社會弱勢群體。第三，長期性。居住權(quán)的設(shè)立期限一般伴隨著權(quán)利人終身，特定主體可以在特定居所一直生活直至去世。第四，特定性。居住權(quán)的設(shè)立宗旨是為了滿足人們對住房的需求，以居住為目的而不是對其進行商業(yè)使用及改造，并履行房屋日常保管和修繕的義務(wù)。 由此可見，傳統(tǒng)民法中居住權(quán)的適用是為了保障弱勢群體的生活， 滿足社會需求，維護社會穩(wěn)定。

（二）民法典中的居住權(quán)

作為民法典中備受關(guān)注的新增制度， 居住權(quán)“入典”引起了廣泛思考。 2021 年3 月在民法典實施后，首例居住權(quán)案在武漢落下帷幕。2006 年許女士與李先生登記結(jié)婚， 二人婚后并未育有子女。2014 年許女士去世， 生前立有遺囑稱將房屋贈與弟弟但丈夫可以居住在該房屋。 如今，妻子的弟弟作為房屋的所有人要出售該房，家住湖北省武漢市洪山區(qū)的李先生便帶著妻子遺產(chǎn)糾紛案生效判決，向武漢市洪山區(qū)人民法院執(zhí)行局申請居住權(quán)強制執(zhí)行。在民法典出臺的背景下，法院作出執(zhí)行裁定，為李先生在該房屋上設(shè)立居住權(quán)。 之后，許先生拿著身份證明和法院的執(zhí)行裁定書等材料，到洪山區(qū)不動產(chǎn)登記窗口申請居住權(quán)登記并已辦理完畢［2］。顧名思義，居住權(quán)是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。 雖然民法典首次對于居住權(quán)加以規(guī)定、限制并且將其定性為用益物權(quán)， 但居住權(quán)在中國并非是首次出現(xiàn)，在2001 年頒布的《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》中就有所體現(xiàn)①。 在司法實踐中，該條款被類推適用于養(yǎng)老等情形，并在一定條件下被賦予對抗所有權(quán)的效力［3］。

我國民法典物權(quán)編規(guī)定了居住權(quán)，將其定性為用益物權(quán)，但居住權(quán)還具有人役權(quán)特征：其一，居住權(quán)是為了滿足特定人的利益需求而設(shè)立，居住權(quán)人只能為具有人身專屬性。居住權(quán)人為了生活居住的需要，可以對房屋的全部或部分享有居住權(quán)；如果基于其他目的需要，可采取簽訂合同方式設(shè)定租賃權(quán)，居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、繼承。 其二，具有期限性和無償性。居住權(quán)的期限可以由雙方訂立合同中或者遺囑中設(shè)立，并且居住權(quán)的設(shè)立一般發(fā)生在家庭成員之間， 又可能是為了解決弱勢群體的住房問題，通常情況下居住權(quán)的設(shè)立是無償?shù)摹?其三，居住的目的性。 居住權(quán)屬于用益物權(quán)，不同于自物權(quán)的所有權(quán)， 作為一種他物權(quán)是以居住為目的占有使用房屋，對于房屋形成了一種人身依附性。

二、居住權(quán)在民法典中的適用

（一）居住權(quán)的主體

關(guān)于居住權(quán)的主體類型，民法典并未作出明確規(guī)定，但是基于居住權(quán)是為了保護弱勢群體的宗旨為起點來看，自然人作為居住權(quán)主體即居住權(quán)人并無太多爭議。 而對于法人、非法人組織是否作為居住權(quán)人則有待商榷，因為民法典居住權(quán)的功能相較于傳統(tǒng)民法有了一定擴展，法律規(guī)定中并未明確否定非自然人主體。民法典第367 條關(guān)于居住權(quán)合同內(nèi)容的條款規(guī)定有 “當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”［4］(P867)， 名稱一詞可以涵蓋法人或者其他非法人組織。但是居住權(quán)的立法目的為回應(yīng)社會的現(xiàn)實住房需求，而法人和非法人組織作為居住權(quán)人可能并非為了生活需要，并且民法典第369 條也規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承［4］(P882)，因此居住權(quán)人僅限于自然人較為符合現(xiàn)實意義。 需要指出的是，該項僅適用于居住權(quán)的設(shè)立義務(wù)人而不包括居住權(quán)人，即雖然居住權(quán)人必須是自然人，但以自己房屋設(shè)定居住權(quán)的主體則不限于自然人，也可以是法人或其他非法人組織［5］。 筆者認為非自然人獲得居住權(quán)與立法目的并非背道而馳，當(dāng)組織獲得居住權(quán)后可以授權(quán)給特定自然人行使，作為公司員工福利機制或者勞動保障辦法讓員工在特定期限內(nèi)居住。

（二）居住權(quán)的客體

民法典第366 條規(guī)定居住權(quán)的客體為“他人的住宅”［4］(P859)。 因此， 作為用益物權(quán)的居住權(quán)是他物權(quán)，并且限定于“住宅”。 從語義來看，商業(yè)用地、工業(yè)用地并不涵蓋在此，這與“滿足生活居住的需要”之設(shè)立目的保持一致。居住權(quán)的客體既可以是整體住宅，也可以是住宅的一部分，這意味著一套住宅可以有多個獨立的房間，可以分別設(shè)立居住權(quán)。 但筆者認為，不能片面理解為居住權(quán)的客體就為住宅的一部分，而應(yīng)當(dāng)及于住宅。因為，在對住宅進行登記時，行政部分對其劃分是以《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》所規(guī)定的房屋為依照，具有特定性和明確性，若僅限制為住宅一部分，對于共用的地役權(quán)和登記實務(wù)部門具體操作來說面臨不確定性，居住權(quán)作為用益物權(quán)應(yīng)當(dāng)具有普遍適用性和特定性，否則會違反物權(quán)法定的解釋原則。 同時，在類比對房屋進行抵押的情形可知， 盡管對房屋設(shè)立抵押權(quán)，其擔(dān)保價款低于房屋價值仍可設(shè)立，債權(quán)人僅在抵押范圍內(nèi)實現(xiàn)優(yōu)先受償，但抵押權(quán)的客體卻是住宅的整體。 由此可知，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治，可以將居住權(quán)的利用對象僅涉及住宅一部分，但在設(shè)立居住權(quán)登記時客體仍應(yīng)為整體住宅，當(dāng)事人依照合同或其他形式約定居住權(quán)利用范圍的不影響客體特定性。

另外，對于設(shè)立居住權(quán)后其住宅附屬設(shè)施是否享有使用權(quán)也是民法典尚未解決的問題。對于居住權(quán)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)參照設(shè)立居住權(quán)的立法目的來解釋。 第一，住宅附屬設(shè)施要滿足當(dāng)事人日常住房的需要，保障居住權(quán)的行使；第二，行政部門在規(guī)定附屬設(shè)施時， 通常會根據(jù)部門機關(guān)職能來確定范圍，需要找出立法的公約數(shù)；第三，要具體問題具體分析，在不同房屋類型屬性上要注意區(qū)分，例如對于農(nóng)村宅基地的廁所、畜牧棚等要有所規(guī)定，而對于城鎮(zhèn)住宅需對電梯、 停車位等附屬設(shè)施進行劃分。 對“他人”一詞不能片面解讀，原則上居住權(quán)是在他人享有所有權(quán)之上設(shè)立，對所有權(quán)人的享有權(quán)利有較大的影響限制且系有他物性特點，應(yīng)當(dāng)在一定條件下保護所有權(quán)人居住權(quán)，享有租賃權(quán)或者居住權(quán)的權(quán)利人不能在此房屋之上再次為他人設(shè)立相關(guān)權(quán)利。

（三）居住權(quán)的設(shè)立與登記

居住權(quán)的設(shè)立有雙重屬性，主要設(shè)定方式為基于雙方法律行為的合同，也可通過立遺囑的方式設(shè)立。 就居住權(quán)設(shè)立合同而言，除了當(dāng)事人應(yīng)采取書面形式以外，也需按照民法典第367 條規(guī)定確定居住權(quán)合同內(nèi)容，為居住權(quán)登記提供依據(jù)，并且應(yīng)向登記機構(gòu)辦理居住權(quán)登記［4］(P867)。居住權(quán)自登記時發(fā)生效力。 居住權(quán)自登記時設(shè)立，屬于對世權(quán)、絕對權(quán)，公示生效主義對于居住權(quán)后續(xù)問題的定分止?fàn)幘哂猩羁逃绊憽?民法典第369 條規(guī)定，設(shè)有居住權(quán)的房屋不能進行出租，相反出租人能否在房屋已經(jīng)出租的情況下設(shè)立居住權(quán)也未在法條中進行體現(xiàn)［4］(P882)。 筆者認為，房屋所有人在對房屋進行物權(quán)處分時，以登記方式作為生效要件，當(dāng)在同一住宅上存在數(shù)個擁有爭議的物權(quán)或者債權(quán)時，通過物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則可以優(yōu)先適用居住權(quán)排除租賃權(quán)。但房屋租賃合同存在“買賣不破租賃”的規(guī)則條款，當(dāng)承租人合法占有該房屋時，則租賃權(quán)優(yōu)先于設(shè)立在后的抵押權(quán)。租賃權(quán)和居住權(quán)都是為了保障人民住房生活的需要，并不違背立法者真實目的和維護社會穩(wěn)定的作用，可以類比解釋。

因此，在一個物權(quán)存在多個私權(quán)利（租賃權(quán)、抵押權(quán)、居住權(quán)）時，私權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的優(yōu)先適用方式來確定行使順序。 在居住權(quán)設(shè)立前，承租人合法占有該房屋或依法進行租房登記的，其租賃權(quán)優(yōu)先行使；登記機構(gòu)不能因房屋出租為由拒絕辦理居住權(quán)。這些舉措有利于第三人及時掌握該住宅居住權(quán)情況，有效保護居住權(quán)人的合法權(quán)益。

（四）居住權(quán)的消滅與轉(zhuǎn)移

民法典第370 條對居住權(quán)的消滅作出了明確規(guī)定：一是居住權(quán)期限屆滿，二是居住權(quán)人死亡［4］(P888)?？芍幼?quán)的消滅要件是以居住權(quán)人壽命存續(xù)期間為標準，以居住權(quán)合同當(dāng)事人實際約定期限為例外，力求探究當(dāng)事人雙方真實意思表示。 然而法律規(guī)定的兩種消滅事由， 無法應(yīng)對社會實踐的復(fù)雜性，法律應(yīng)該針對司法實踐中難以避免的問題做出更加寬泛的規(guī)定。 在居住權(quán)制度實施后，居住權(quán)的消滅情形應(yīng)該補充幾種：一是權(quán)利混同，指當(dāng)居住權(quán)人和所有權(quán)人為同一人時， 居住權(quán)理應(yīng)消滅；二是居住權(quán)人主動放棄居住權(quán)；三是居住權(quán)設(shè)立合同或者當(dāng)事人所立遺囑被宣布無效或撤銷；四是居住權(quán)的客體因法律原因（如查封、扣押）導(dǎo)致居住權(quán)無法實現(xiàn)等原因。 另外，該條也規(guī)定了當(dāng)居住權(quán)消滅時應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記，居住權(quán)的設(shè)立與滅失都須經(jīng)過登記發(fā)生效力，居住權(quán)登記與注銷登記是居住權(quán)人的義務(wù)， 但必要時也需要住宅所有權(quán)人協(xié)助配合，體現(xiàn)了居住權(quán)制度的科學(xué)完整體系［6］。

民法典第369 條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。 設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外”［4］(P882)。 居住權(quán)的轉(zhuǎn)移是指事實上權(quán)利行使的移轉(zhuǎn)（出租）以及權(quán)利本身的移轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓、繼承）。針對因居住權(quán)消滅事由出現(xiàn)而產(chǎn)生新問題時，居住權(quán)能否發(fā)生移轉(zhuǎn)，民法典第369 條盡管排除了居住權(quán)合同或者補充協(xié)議事先作概括性授權(quán)的可能性， 但條款并未從根本上否定居住權(quán)的可移轉(zhuǎn)性。 消滅事由的規(guī)定并不影響其遺囑、遺贈協(xié)議的效力，當(dāng)事人的居住權(quán)實現(xiàn)也須經(jīng)所有權(quán)人同意排除法律適用。 另外，即便所有權(quán)人不予同意或者追認，遺囑繼承人和受遺贈人也可能受到一定程度的特殊保護［7］。 關(guān)于此類住宅的出租，民法典第369條的但書條款允許居住權(quán)人出租所涉住宅。這意味著居住權(quán)原則上不具有處分和收益權(quán)能，是一項具有人身性質(zhì)的用益物權(quán)， 既滿足當(dāng)事人的要求，也緩解了當(dāng)今社會住房緊張問題。

三、居住權(quán)的價值探究和法理思考

（一）居住權(quán)的價值取向

居住權(quán)制度的根本目的是為滿足生活居住的需要， 實現(xiàn)廣大人民群眾對美好幸福生活的期待。這響應(yīng)了國家所提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的美好愿景②，也是設(shè)立居住權(quán)的價值體現(xiàn)。

1.完善住房保障體系。 居住權(quán)的設(shè)立有效解決了特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員等弱勢群體的居住困難，具有維護家庭關(guān)系穩(wěn)固、促進社會和諧進步發(fā)展的重大意義。但在居住權(quán)制度體系設(shè)立之前，經(jīng)濟適用房和廉租房等保障措施的實行效果不盡理想，不少低收入人群仍然無法獲得房屋的所有權(quán)，并且由債權(quán)產(chǎn)生的住宅使用權(quán)也無法構(gòu)成物權(quán)對世性效力，導(dǎo)致居住者缺乏穩(wěn)定感。 而居住權(quán)相當(dāng)于在除了所有權(quán)之外創(chuàng)設(shè)了一種新型物權(quán)形式，以便房屋的實際效用得到有效發(fā)揮。

2. 提高房屋使用效率。 尊重當(dāng)事人的意思自治，允許其根據(jù)物之利用的現(xiàn)實需求自主決定其處分形式。這就使得“以房養(yǎng)老”模式獲得了制度的支持。老年人通過與自然人或相關(guān)組織機構(gòu)簽訂設(shè)定居住權(quán)合同并附加以房養(yǎng)老的協(xié)議，其合同生效后將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給相關(guān)組織，由相關(guān)機構(gòu)對房屋價值進行評估，向老年人支付一定比例的生活保障金，這樣做不僅能夠盤活房屋價值，也能保證老年人日常生活質(zhì)量水平，解決了養(yǎng)老資金入不敷出的窘境［8］。 另外，部分父母傾其所有為孩子買房但最后卻面臨老無所居的局面，為此，通過合資購房的方式設(shè)立居住權(quán)， 使父母在年輕人享有所有權(quán)的房屋上設(shè)立居住權(quán)，可以降低年老時無房可住的風(fēng)險［9］。

3.建構(gòu)房地多元權(quán)利體系。 一方面，為更好地保障被安置人的居住利益，可以在安置住房上與當(dāng)事人約簽訂合同并設(shè)立居住權(quán)，以保障其短期生活住房需求。另一方面，在現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)背景下，我國住房種類十分復(fù)雜， 受制于法律缺失和觀念錯位，經(jīng)濟適用房、集資房、公租房等房屋產(chǎn)權(quán)法律界定模糊，房屋權(quán)糾紛時有發(fā)生，因此在將房屋的所有權(quán)歸屬一方所有的情形下，房屋使用權(quán)可以從所有權(quán)中剝離出來，并設(shè)立一定期限的居住權(quán)，有利于解決相關(guān)法律問題， 體現(xiàn)了物權(quán)法定分止?fàn)幍墓δ堋?/p>

（二）居住權(quán)立法完善的法理思考

1.完善遺囑設(shè)立居住權(quán)的方式。 對于遺囑設(shè)立居住權(quán)的方式，遺囑的生效是以被繼承人死亡為條件的，死后設(shè)立登記權(quán)的登記方式值得探討。 遺贈撫養(yǎng)協(xié)議作為遺囑繼承方式之一，在居住權(quán)協(xié)議方面并不完善。 為了更好解決人口老齡化問題，遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的主體可以為社會團體或者企業(yè)法人，這使得主體資格得到擴大。 值得注意的是，若是繼承人或者遺囑執(zhí)行人不愿意、不配合完成居住權(quán)的登記行為，相關(guān)部門可以通過法律裁定賦予居住權(quán)人強制登記的權(quán)利。 另外，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有類似承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 根據(jù)民法典第726 條規(guī)定，住宅所有人轉(zhuǎn)讓其住宅時， 承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利， 其宗旨在于維護承租人的居住利益［10］(P415)。因此，作為債權(quán)的住宅使用權(quán)都有優(yōu)先購買權(quán)，后續(xù)立法中也應(yīng)當(dāng)明確居住權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)以及同租賃權(quán)的優(yōu)先順序。

2.合理解決與抵押權(quán)的沖突。 居住權(quán)同抵押權(quán)一樣，都須經(jīng)登記，但抵押權(quán)是公示對抗主義，登記不是其權(quán)利生效的構(gòu)成要件。 “法無禁止即自由”，當(dāng)下法律并未規(guī)定禁止抵押權(quán)與居住權(quán)共存于同一物權(quán)之中，因此，就存在以下兩種情況：一是居住權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之前，原則上對已知曉的抵押權(quán)人的利益并沒有太大沖突，但對于商業(yè)銀行而言貸款時面臨著新的挑戰(zhàn)，應(yīng)及時應(yīng)對在貸前和貸后風(fēng)險評估和管理過程中，居住權(quán)對抵押貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的影響；二是抵押權(quán)在先，居住權(quán)在后，這可能會侵害抵押權(quán)人的利益，抵押權(quán)人對到期債權(quán)行使抵押權(quán)影響房屋的擔(dān)保價值。房屋所有權(quán)人在設(shè)定居住權(quán)時，應(yīng)向抵押權(quán)人履行如實告知的義務(wù)。 對于已設(shè)定抵押權(quán)的住宅而言， 城市地區(qū)登記中心規(guī)定：房屋所有權(quán)人須經(jīng)抵押權(quán)人同意后，方可為他人申請居住權(quán)登記，避免居住權(quán)侵害抵押權(quán)。

此類規(guī)定不符合“私法自治”的法律精神。理由在于：第一，抵押權(quán)歸屬于擔(dān)保物權(quán)，居住權(quán)歸屬于用益物權(quán)，兩者發(fā)揮的物權(quán)效能截然不同，是對物權(quán)的使用價值和交換價值的充分體現(xiàn)。 第二，民法典第406 條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)；當(dāng)事人另有約定的，按照其約定；抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響［4］(P1089)。 法律應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治，若須經(jīng)同意才可設(shè)立居住權(quán)，就打破了抵押權(quán)人、 居住權(quán)人以及所有權(quán)人的利益平衡，無法做到物盡其用，難以保障所有權(quán)人的獨立支配權(quán)。

3.探討農(nóng)村土地住宅設(shè)立居住權(quán)的可能。 農(nóng)村宅基地作為集體所有的土地， 農(nóng)民個體僅用作住宅而占有、使用，并未享有所有權(quán)。因堅持貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，在設(shè)立居住權(quán)問題上，筆者認為應(yīng)當(dāng)采取積極開放態(tài)度。 國家規(guī)定村民禁止向城鎮(zhèn)居民出售宅基地使用權(quán)以及禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地使用權(quán)，但可在集體內(nèi)部進行轉(zhuǎn)讓，此項規(guī)定是為了保障村民的住房需求，防止土地資源流失③。 農(nóng)村存在贍養(yǎng)、離婚、遺贈撫養(yǎng)等問題，此處引用居住權(quán)與法律規(guī)定并無沖突， 并且對農(nóng)村離婚婦女因離婚夫妻房屋不能作為共同財產(chǎn)、 回娘家也無房屋供其申請而導(dǎo)致無家可歸的困境具有重要的現(xiàn)實意義［11］。此外，國家也鼓勵發(fā)展盤活農(nóng)村閑置住房，發(fā)展民宿等經(jīng)營性服務(wù)行業(yè)④，而且房屋來源則多出自農(nóng)村宅基地，因此，設(shè)立居住權(quán)有利于促進鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展、發(fā)揮市場經(jīng)濟活力。

（三）居住權(quán)的拓展適用——投資性居住權(quán)

民法典并未明確居住權(quán)的主體以及客體范圍，也未規(guī)定投資性居住權(quán)，法律留白既可構(gòu)成禁止態(tài)度的表達亦可提供實踐的解釋空間［12］。在全面建設(shè)社會主義法治國家的立法背景下，居住權(quán)的設(shè)立主要是為了在積極發(fā)揮社會保障作用，保障特定弱勢群體的居住權(quán)益，展現(xiàn)其社會性居住權(quán)的屬性。 另外，居住權(quán)作為一種使用權(quán)，能進一步優(yōu)化房屋所有權(quán)與財產(chǎn)利用權(quán)的配置權(quán)能，內(nèi)含投資性居住權(quán)屬性，但投資性居住權(quán)僅作為輔助手段。

面對部分城市住房供需關(guān)系持續(xù)緊張且房價居高不下的局面，投資性居住權(quán)制度有助于緩解購房人的經(jīng)濟壓力，提升閑置房屋的流動性。同時，投資性居住權(quán)為房屋的利用提供新的選擇，即具有人身依附專屬性并兼具債權(quán)自由靈活性和物權(quán)穩(wěn)定優(yōu)先性，通過有償?shù)姆绞皆O(shè)立居住權(quán)，為當(dāng)事人提供了可選擇的工具性權(quán)利［13］，這有利于促進資源流通和資金流動，使房屋的居住功能得到更充分發(fā)揮。

綜上所述，民法典的居住權(quán)制度吸收羅馬法的居住權(quán)理論，結(jié)合中國的具體國情，順應(yīng)了時代的新發(fā)展、新變化、新特點、新要求，為切實保障人民權(quán)益、提升住房品質(zhì)提供了必要的法律保障。

注 釋：

①參見2001 年12 月24 日最高人民法院審判委員會第1 202 次會議通過的最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》法釋〔2001〕30 號。第27 條第3 款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)”。

②參見 《中國證監(jiān)會辦公廳國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53 號）。 該通知強調(diào)要充分認識保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的重要意義。 加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，是黨中央、國務(wù)院作出的一項重大決策部署。

③參見 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71 號）。 其中規(guī)定農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民， 城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。 因此，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房，遇拆遷不能得到安置補償。

④參見 《關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4 號）。 第2 條第1 款規(guī)定：“因地制宜選擇盤活利用模式。 各地要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，選擇適合本地實際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。 鼓勵利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治， 依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策， 為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。 ”