宋代田產(chǎn)交易“先問親鄰”規(guī)則適用糾紛淺析

艾萌萌 張麗霞

（鄭州大學(xué)法學(xué)院 河南鄭州 450000）

一、田宅交易“先問親鄰”規(guī)則的制度設(shè)計

“先問親鄰”指的是在田產(chǎn)交易過程中，順次先后取問親鄰是否有購買意愿，同等條件下，親鄰具有優(yōu)先權(quán)。若親鄰均無購買意愿，業(yè)主方可與他人交易。但需要注意的是，這種優(yōu)先權(quán)，指的是順位上優(yōu)先，而與購買價格無關(guān)。若親鄰與第三人出價相當(dāng)，則親鄰具有優(yōu)先權(quán)，若第三人出價高于親鄰，那么業(yè)主可根據(jù)“房親著價不盡，亦任就得價高處交易”規(guī)則，選擇出價更高的買主進(jìn)行交易。

“先問親鄰”最早出現(xiàn)在唐代中后期的民間契約中，如唐乾寧四年“敦煌張義全賣宅舍契”中，提到“先問親鄰”的內(nèi)容：“其舍一買已后，……已仰舊舍主，不買舍人之事。”[1]（P227）五代后周時期，先問親鄰制度在法律層面出現(xiàn)，“如有典賣莊宅，準(zhǔn)例房親、鄰人合得承當(dāng)，若是親鄰不要及著價不及，方得別處商量……?！盵2]（P2312）《宋刑統(tǒng)》：“應(yīng)典賣，倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易?！盵3]（P207）尤其在南宋時期對親鄰法的解釋更為周密詳實，這一時期的律令規(guī)定行使親鄰優(yōu)先權(quán)的主體是既親又鄰，而不是以往的“親”或“鄰”。元朝時期，對親鄰的范圍進(jìn)一步作出限定：“應(yīng)問鄰者，止問本宗有服親及墓田相去百戶內(nèi)與所斷田宅接者……”[4]（P47）該律令進(jìn)一步縮小了行使親鄰權(quán)的主體范圍，對那些因貧困急于出售房屋的業(yè)主大有裨益。明清時期先問親鄰直接在律典層面消失，清朝的司法實踐中也否定這項權(quán)利，在《光緒會典事例》中甚至出現(xiàn)了政府直接干預(yù)，禁止行使“先問親鄰”權(quán)的規(guī)定，認(rèn)為這項權(quán)利損害了賣方的利益。但該制度經(jīng)過長期的歷史演變已經(jīng)在民間成為約定俗成的固定模式，因此明清時期先問親鄰制度仍廣泛存在于民間田宅交易中。

先問親鄰規(guī)則的行使方式是“以賬取問”，以書面的形式向親鄰人詢問是否行使該權(quán)利，若親鄰人無意購買，則需及時批退。該權(quán)利的存續(xù)期間為三天，超過三天，不得再行使。《元典章》記載：“令文：“……若不愿者，限三日批退，愿者限五日批價。”[5]（P313）親鄰權(quán)受到侵害之后訴訟于官府的時間也是受到限制的，親鄰請求官府救濟(jì)的時間應(yīng)在自典賣田宅之日起三年之內(nèi)。后期又有官僚諫言，認(rèn)為三年時間太長，引發(fā)的訴訟過多，建議縮短為一年。[6]（P7471）整體而言，各朝律令對訟于官府的時限規(guī)定呈現(xiàn)縮短趨勢。

“先問親鄰”規(guī)則的設(shè)立，恰恰反映了古代中國重視血緣關(guān)系，維系地緣關(guān)系，避免宗族財產(chǎn)外流的這種傳統(tǒng)宗法思想，如南宋法官范西堂所言:“……墓田之于親鄰兩項，俱為當(dāng)問，然以親鄰者，其意在產(chǎn)業(yè)，以墓田者，其意在祖宗?！盵7]（P37）該規(guī)則能維護(hù)親鄰間的和諧關(guān)系，最大限度地減少交易風(fēng)險，有利于田宅的方便管理以及經(jīng)濟(jì)效益的提高，敬祖保宗的宗族倫理和對財產(chǎn)便于管理這兩個角度，是先問親鄰制度持續(xù)存在的生命之源。

二、田宅交易“先問親鄰”規(guī)則的適用糾紛

（一）因不問親鄰而引發(fā)的訴訟。先問親鄰規(guī)則自五代時期正式入律以來，就作為田產(chǎn)交易程序的第一個環(huán)節(jié)而存在。親鄰人明確放棄先買權(quán)，在問賬薄上著押簽字為證，業(yè)主方可與親鄰人以外的第三人進(jìn)行交易。然而在實踐中，由于與“鄰里骨肉，不相和協(xié)”[8]（P5901-5903），從而不問親鄰擅自與他人交易的業(yè)主不在少數(shù)。此外，民間為了規(guī)避田產(chǎn)交易向國家繳納的土地交易稅，而故意不辦理手續(xù)，避開親鄰人，私下交易，最終因違反“先問親鄰”規(guī)則引發(fā)爭端，訴訟于官府。

《清明集》中“呂文定訴呂賓占據(jù)田產(chǎn)”一案，弟文先死后，無子嗣。兄文定訟于官府，狀告叔父呂賓占據(jù)田產(chǎn)。經(jīng)判官審理發(fā)現(xiàn)，涉案田產(chǎn)是文先于嘉定十二年典賣呂賓，嘉定十三年八月進(jìn)行投稅印契，事實清楚，程序正當(dāng)。但是依據(jù)宋律堂叔呂賓卻不能合法擁有該田產(chǎn)。因呂文先在典賣田產(chǎn)時，未曾公開取問親鄰，呂文定未進(jìn)行批退以放棄親鄰權(quán)，官府最終判決田產(chǎn)收贖為業(yè)主所有，交易無效。此案的判決結(jié)果反映，交易中規(guī)避先問程序交易的，其交易無效，雙方各自返還財產(chǎn)，這一規(guī)定，與現(xiàn)代合同法中確認(rèn)買賣合同無效的處理方式完全一致。

（二）因未盡問親鄰引發(fā)的訴訟。宋太宗雍熙三年二月下詔，典賣產(chǎn)業(yè)時，“據(jù)全業(yè)所至之鄰皆須一一遍問，侯四鄰不要，方得與外人交易”[8]（P5901-5903）。這表明在典賣田產(chǎn)時應(yīng)將所有“房親”“四鄰”遍問，如果在同等條件下所有親鄰主動放棄權(quán)利，方可與第三人交易?！段宕鷷放c《宋刑統(tǒng)》都僅僅是規(guī)定了親鄰人享有的先買權(quán)，但是對哪些人屬于“房親”的范疇？哪些人又屬于“四鄰”的范疇未做出進(jìn)一步的規(guī)定。據(jù)《清明集》記載：“諸典、賣田宅，四鄰所至有本宗緦麻以上親者，以賬取問?！盵9]（P308-309）根據(jù)相關(guān)判詞可以得出，宋時的“房親”指同宗族緦麻以上的親?！八泥彙钡姆秶艿降南拗戚^“房親”更多，享有親鄰權(quán)的“四鄰”必須同時滿足多個條件才可，首先必須帶有一定的親屬關(guān)系，即與業(yè)主屬于緦麻以上親屬或者墓地相毗鄰的地鄰關(guān)系，其次，鄰人應(yīng)毗鄰典賣的田產(chǎn)，且田產(chǎn)之間無河道、公路等阻斷連接。

遍問親鄰的正規(guī)做法也是“以賬取問”，逐個詢問適格親鄰人是否有購買愿意，當(dāng)所有的親鄰都“著押批退”后，該房產(chǎn)方可與外人交易。若有人未在賬上批退，則代表其要行使親鄰權(quán)，同等條件下，該人就具有優(yōu)先購買權(quán)，這一權(quán)利若遭到侵犯，就會訴至官府，產(chǎn)生糾紛。

《清明集》“執(zhí)同分贖屋地”[7]（P111）一案中，毛永成訴毛汝良將田產(chǎn)典賣與陳潛，應(yīng)無效。毛汝良承認(rèn)，當(dāng)時交易這些土地田產(chǎn)時，沒有向享有親鄰權(quán)的毛永成詢問，也未讓其在寫有親屬名字的賬上批退，判決結(jié)果是毛永成原價贖回已交易田產(chǎn)，這一判決顯示未盡問親鄰，仍然導(dǎo)致雙方買賣合同無效這一結(jié)果。

（三）因問親鄰的執(zhí)贖期限而引發(fā)的訴訟。《五代會要》等律令未對親鄰人行使先買權(quán)進(jìn)行期限的規(guī)定，宋代官員敏銳地察覺到先問親鄰這一規(guī)則對于那些貧困傷病等急于出售的業(yè)主極其不利，提出“限日以節(jié)其遲”[4]（P48）。據(jù)《清明集》記載：“諸典、賣田宅滿三年，而訴以應(yīng)問鄰而不問鄰者，不得受理?！盵9]（P309）也就是說，親鄰權(quán)超出一定的期限，權(quán)利就歸于消滅，官府也就不再保護(hù)這項權(quán)利的行使。據(jù)《清明集》記載，寶慶元年間，余焱狀告黃子真未經(jīng)批退程序，就購買了其叔父余德慶的田產(chǎn)，并引親鄰之法請求官府允許他回贖田產(chǎn)。官府審判之后認(rèn)為余焱與余德慶屬于是緦麻以上親屬，且陳訴之日距離典賣之日未超過三年期，不管是在主體上還是訴訟時效上均符合相關(guān)親鄰之法的規(guī)定，遂判決允許余焱回贖其叔的田產(chǎn)，即叔父余德慶與黃子真的買賣合同無效，雙方各自返還財產(chǎn)，再次典賣之際需按照符合親鄰之法的程序進(jìn)行。

關(guān)于親鄰權(quán)的訴訟時效，縱觀而論，每個朝代的法令均逐漸縮短了訴訟期限。宋紹興二年就有官僚諫言：“依紹興令，三年以上，并聽離革。又緣日限太寬，引惹詞訴，請降圣旨，并限一年內(nèi)陳訴?！盵6]（P7471）元代，時限縮為百日，“業(yè)主虛抬高價，……，仍聽親鄰典主百日收贖?！盵10]（P487）先問親鄰的時效從三年減為一年，又從一年縮為百日的主要原因是，該制度隨著不斷的發(fā)展演化與實踐應(yīng)用，其弊端越來越明顯，需要對時限進(jìn)行一定程度的限制來減少訴訟案件的增加，同時這個規(guī)定也能加快田產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，在一定程度上也可以增加賦稅。還有一類是親鄰人在業(yè)主典賣房屋之際“批退”時間的縮短，由五日縮短為三日，后文“親鄰人利用先問親鄰規(guī)則壓價”一部分會詳。

（四）因偽造證據(jù)問親鄰而引發(fā)的訴訟。宋人在田宅交易中存在通過偽造契約文書來規(guī)避親鄰的現(xiàn)象，在兩宋史料記載中常有發(fā)生。太宗八年，開封府趙孚就曾言：“莊宅多有爭訟，皆由衷私妄寫文契，……，獄訟增益。”田宅交易極易引發(fā)訴訟，主要原因是欺騙鄰居，偽造契約，私下交易，導(dǎo)致訴訟案件日益增多。這種不規(guī)范的交易使訴訟增加，也會導(dǎo)致稅收流失，所以建議政府應(yīng)該制定產(chǎn)權(quán)交易的標(biāo)本，在全國實行。以此來防范虛假的契約文書，從而減少此類官司的出現(xiàn)。

太子中舍牛昭儉言談及自己處理的親鄰爭訟案時說:“……虛構(gòu)詞訟。其上件契，并行毀抹。所爭物業(yè)，各有結(jié)斷……”[6]（P5902）根據(jù)法律規(guī)定，典賣田宅時，如果當(dāng)初交易之時，沒有親鄰著押批退的文契，給百日期限供認(rèn)罪行的予以免罪，只收取若干的抽貫稅。牛昭儉自天圣四年十月到任，處理的訴訟事務(wù)，爭奪田產(chǎn)的十余件，大多都是屬于造偽文契所引發(fā)的糾紛，他同時發(fā)現(xiàn)民間手中的契約文書又多為偽造，鄰里鄉(xiāng)親之間不相互和睦協(xié)助，暗自交易，虛抬價格。爭論出現(xiàn)時，拿出很久以前的文書，等朝廷頒布法律，將超出時限的契書送去稅務(wù)那官印的契書作為憑證，官府將其作為依據(jù)，臨時判斷，很難區(qū)分真?zhèn)?。這反映了當(dāng)時在田宅交易中業(yè)主惡意偽造契約、虛構(gòu)訟詞、私相交易的情形，不僅加大了審理難度，而且會造成曲直不分的狀況。前文呂文定呂文先一案，未問親鄰而仍能辦理交割，應(yīng)為偽造了相關(guān)批退文書。遺憾的是未能找到官府對這種情形的裁斷，無法窺知違法的處理結(jié)果。

（五）業(yè)主濫用親鄰優(yōu)先規(guī)則而引發(fā)的訴訟。在宋代涉及親鄰權(quán)相關(guān)的訴訟中，有一類是業(yè)主將土地賣出后，田產(chǎn)的價格比賣出時有所上漲，業(yè)主便謊稱有親鄰未行使批退，意圖贖回已典賣的田產(chǎn)，由此而引發(fā)的訴訟，此種又稱“妄執(zhí)親鄰”，這種情形顯然源于違反親鄰規(guī)則導(dǎo)致交易無效，是業(yè)主對這一規(guī)則的濫用。南宋高宗紹興二年四月戶部言:“邇來田價增高于往昔，其賣、典之人，往往妄稱親鄰及墓田鄰不曾批退；……引惹詞訟?！盵8]（P6601）田價比以往的高的時候，典賣業(yè)主往往謊稱典賣田產(chǎn)時親鄰或墓田鄰未著押批退，主張典賣無效，贖回田產(chǎn)，再高價轉(zhuǎn)賣與他人，由此引發(fā)訴訟。另高宗紹興二年八月臣僚又上言：“近年以來米價既高，田價亦貴，遂有詐妄陳訴，或經(jīng)五、七年后稱有房親、墓園鄰至，不曾批退?！窃~訴?！盵8]（P5905）這兩段諫言可看出，當(dāng)時利用親鄰法部分漏洞以達(dá)到占據(jù)田產(chǎn)的現(xiàn)象頗多，導(dǎo)致訴訟于官府的案件增加。

《名公書判清明集》中“妄執(zhí)親鄰”一案，陳子萬與楊世榮合謀，利用親鄰之法的漏洞，取贖30年前出賣給陳定僧父親的田產(chǎn)，被判“妄執(zhí)親鄰”。楊世榮資助陳子萬贖回田產(chǎn)，同時又唆使陳子萬行使親鄰權(quán)，助紂為虐，同樣是罪惡深重，判將田產(chǎn)還于定僧，陳子萬與楊世榮各杖責(zé)一百。該判決體現(xiàn)了判官使用情法并用的審判方法，并且可知違反親鄰規(guī)則，不僅僅是交易取消，歸還田產(chǎn)，還可能會受到刑罰處罰。

（六）親鄰人濫用親鄰優(yōu)先規(guī)則而引發(fā)的訴訟。還有一類事后置業(yè)指的是業(yè)主所典賣土地與自己后置的土地相鄰，這種情況不能行使親鄰贖回權(quán)，否則也屬“妄執(zhí)親鄰”。但需稍作區(qū)分，這種情形是親鄰人（事后）行使權(quán)利所引發(fā)的糾紛?！肚迕骷分小案烧詹划?dāng)”一案中說道：“知縣謂徐六三得產(chǎn)之后，吳元昶方買鄰地，又起屋在上，所不應(yīng)退?！盵7]（P17）縣尉認(rèn)為吳元昶的土地與徐六三的土地毗鄰，判令徐六三按照親鄰之法收回交易費用退還所買土地。知縣認(rèn)為徐六三購得土地之后，吳元昶才買得鄰地，然后在上面建造房屋，所以徐六三不應(yīng)該退回土地。顯然知縣說法在理，判決結(jié)果是官府監(jiān)督吳元昶秉公對照核準(zhǔn)土地交易款項，索取雙方契約呈報監(jiān)司、知州照會。這也說明法律不支持事后置業(yè)者主張親鄰之法，這一案件說明官府援理入法，雖然法律規(guī)定存在缺陷，但是根據(jù)公理道理，吳元昶的做法都得不到支持，也說明官府開始關(guān)注親鄰人何時成為有效的權(quán)利人這一時間節(jié)點的問題，法律制度通過實踐逐漸趨于完善，在處理具體個案時不斷地彌補法律漏洞。

（七）因利用親鄰優(yōu)先規(guī)則壓價而引發(fā)的訴訟。先問親鄰以程序性規(guī)則來保障優(yōu)先購買權(quán)行使，但不免有無良之人利用此規(guī)則謀取私利，其中壓價購買即為一種典型行為。親鄰在行使優(yōu)先購買權(quán)時，通常壓低價格，而業(yè)主則抬高價格，雙方就價格達(dá)不成一致，親鄰又基于這一身份主體意圖行使優(yōu)先權(quán)，從而引發(fā)訴訟?！端涡探y(tǒng)·戶婚律》規(guī)定:……房親著價不盡，亦任就得價高處交易。[3]（P207）法律規(guī)定如果房親給的價格不合理，業(yè)主也可以與第三人交易房產(chǎn)，但是如果業(yè)主、牙人勾結(jié)第三人弄虛作假，虛抬價格，則根據(jù)所欺瞞的金額等具體情況進(jìn)行論處。

在現(xiàn)實交易中，有一些業(yè)主，或是生活困難或是病魔纏身等現(xiàn)實原因，急于出售田產(chǎn)，解決燃眉之急。但是親鄰卻故意遲遲不進(jìn)行批退，刻意壓低價格，從而導(dǎo)致矛盾叢生。這也是前文講到親鄰人批退時間從五日減為三日的原因之一。南宋士大夫袁采曾說道：“……不可恃其有親有鄰，及以典至賣，及無人敢買，而扼損其價……。”[12]官府審理業(yè)主與房鄰因價格無法達(dá)成一致，業(yè)主意與第三人交易，而房鄰又想行使親鄰權(quán)的案件時，會在斷案時優(yōu)先考慮業(yè)主出賣房產(chǎn)的緊迫性，業(yè)主是否虛抬價格，房鄰是否惡意延遲，若是房鄰惡意延遲，官府不僅不會支持親鄰的優(yōu)先購買權(quán)，甚至?xí)艿叫塘P處罰。這種援情入案的審理方式能夠很好地彌補法律漏洞，同時情法并用也是法律工作者最高的價值追求。

三、宋代“先問親鄰”規(guī)則適用糾紛的解決經(jīng)驗

（一）依法審判。在代表宋代訴訟審判制度發(fā)達(dá)的《名公書判清明集》的判詞中，我們看到最多的就是“依法”“引法”“揆法”“準(zhǔn)法”“酌法”“參法”等，故各律、令、格、敕等法律是斷案的主要依據(jù)。通常而言，田宅糾紛一經(jīng)訴訟程序，須由縣令進(jìn)行親自審理。審理事實的過程主要就是對訴訟證據(jù)的收集與認(rèn)定，以便根據(jù)事實作出正確的判決。在涉及“先問親鄰”的田產(chǎn)訴訟中，法官首先主要以契約、文書為核心物證，判斷契約是否系偽造或有涂改痕跡，核實當(dāng)事人身份，是否屬于當(dāng)下法律規(guī)定的“四鄰”“房親”的范疇；其次是核實交易時間，看田產(chǎn)交易是否超出法定的收贖時間，這些有法律明文規(guī)定的糾紛類型，一般都會依法判決。由“先問親鄰”引發(fā)的糾紛大多都是由諸多違法行為導(dǎo)致的，比如應(yīng)問而不問、雖問但未盡問、偽造契約等，這類案件如果案情屬實，法官多為依法裁判，比如呂文定訴呂賓占據(jù)田產(chǎn)的判決是“聽收贖為業(yè)，并給斷由為據(jù)”。正是因呂文先在典賣田產(chǎn)時，作為房鄰的呂文定不知情未曾著押批退，所以法官依法判決，該田產(chǎn)收贖為業(yè)。從現(xiàn)有存世判決看，依法依律而判的為常態(tài)。這種常態(tài)也使得宋代先問親鄰的制度體系更嚴(yán)謹(jǐn)。對判例整理可見，第一，不問、問而未盡、捏造批退文書等直接違反先問程序，導(dǎo)致交易無效；第二，業(yè)主濫用親鄰規(guī)則的，不僅相關(guān)交易無效，行為人亦受刑罰處罰；第三，親鄰權(quán)人的權(quán)利行使也受到限制，不能違反時效，不可事后置業(yè)。這些規(guī)則極大地豐富了“先問親鄰”制度，也為后世優(yōu)先購買權(quán)制度的設(shè)計提供了理論基礎(chǔ)。

（二）援理入法。涉及“先問親鄰”的案件，法官們的審判依據(jù)多是“依法判決”“揆之理法”，那么“理”與“法”又有什么關(guān)系呢？通常認(rèn)為，“理”與“法”同屬于行為規(guī)范。真德秀對“理”和“法”的基本區(qū)分是“是非有理，輕重有法”。他認(rèn)為，“理”的性質(zhì)和功能是判斷行為是非，“法”則是衡量行為輕重?！袄怼眰?cè)重于對事實的價值判斷，“法”注重對行為情節(jié)的裁量。未署名判例《改契書占據(jù)不肯還》有“揆之理法，無一而可”之語。這表明“理”和“法”屬于不同的裁判依據(jù)?！袄怼币庠谡撜f理據(jù)，“法”重在據(jù)法判決。無論論說理據(jù)，還是據(jù)法判決，都離不開說理。說理展示的是理性，容易被人接受。在涉及到“遞問親鄰”的糾紛解決時，法官一方面“依法斷案”，另一方面則會引入“公理”“天理”可以使斷案結(jié)果更加讓當(dāng)事人信服，如在“妄執(zhí)親鄰”一案中，陳子萬敗光家產(chǎn)很久之后，使用計謀贖回已經(jīng)賣給陳定僧父親三十年的田契，并且將案涉的田地賣給楊世榮，還憑借田產(chǎn)契約以親鄰優(yōu)先權(quán)為由贖買陳定僧其他的田產(chǎn)，無恥之極，令人咋舌，法官引入公正天理，結(jié)合案情，認(rèn)為陳子萬贖回田產(chǎn)已經(jīng)時隔一年，贖金未能足額交付，不應(yīng)當(dāng)將別人的田產(chǎn)賣給楊世榮，于法于理都所不容，更不應(yīng)當(dāng)妄自行使親鄰贖買權(quán)，后陳子萬與楊國榮各杖責(zé)一百，交易款返還楊世榮，田產(chǎn)返還陳定僧，令各人簽收領(lǐng)取憑證附入案卷。

“公理”“公法”“天理”“國法”等概念的建構(gòu)，意在營造安定有序的社會秩序，往往意味著對私欲的抑制。人有圣仁賢愚，就私去公也是趨利避害的本性使然。常情之私與理法之公的沖突和協(xié)調(diào)是法律史上永恒的話題。他們并不局限于應(yīng)付政績考核，而是強調(diào)善政和善治，盡量做到寓教于判，兼顧判決的法律效果和社會效果。

（三）援情入案。以《清明集》中所見判詞為例，判官們處理的各種案件，特別是民事案件的裁決，大多是兼顧情理和法律的審判方法。在審判中，天理人情也被修改為法律作為審判的依據(jù)。情理在中國訴訟文化中占有重要地位，情理法的并用，這種具有強大審判技巧的審理方式能很好地彌補法律漏洞，兼顧情理和法理是法律工作者最高的價值追求。在涉及“先問親鄰”的案件“妄執(zhí)親鄰”中，楊世榮不該資助陳子萬贖回本不該屬于他的田產(chǎn)，賠付的錢款本應(yīng)該由官府沒收，但是法官基于“情理”的考慮，認(rèn)為楊世榮可能存在不知情的情形，將交易錢款返還給了楊世榮。受“無訟”觀念的影響，《清明集》書判常以訟事“終兇”為說辭，勸人止息訟爭。判中也會經(jīng)常調(diào)解勸和，屈法就情的現(xiàn)象也比較常見，皆為止絕當(dāng)事人的詞訟。為此強調(diào)酌情據(jù)法，盡量施行酌中之公法，務(wù)求“情法兩盡”。