新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究

摘 要：由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，目前其發(fā)展總體而言還不完善。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長，資金占用巨大，屬于資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求巨大，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中，不可避免地需要進(jìn)行融資。目前我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還不完善，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資難等問題，在當(dāng)前形勢下，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境是時(shí)代發(fā)展的必然趨勢。據(jù)此，文章對企業(yè)融資進(jìn)行了基本概述，并對新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，最后對新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略提出了相關(guān)建議，以期研究結(jié)論能為相關(guān)課題研究提供一些參考性建議。

關(guān)鍵詞：融資風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn);企業(yè)融資;風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

中圖分類號：F832.4 ????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1005-6432（2022）01-0073-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.01.073

1 前言

隨著近幾年我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)入相對穩(wěn)定期，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與我國的其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)具有緊密聯(lián)系，房價(jià)始終保持著穩(wěn)定上升的趨勢。由于我國目前還沒有形成一套統(tǒng)一的、完整的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)管理存在較為復(fù)雜的情況，地皮的價(jià)格和具有地域差異的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜程度越來越高，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和融資的難度，同時(shí)也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與融資的風(fēng)險(xiǎn)。面對這種情況，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資難度和融資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，成為房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期必須關(guān)注的重要課題。

2 企業(yè)融資的基本概述

隨著時(shí)代的發(fā)展和金融市場的不斷完善，企業(yè)在經(jīng)營管理和投資過程中，采取融資和杠桿的形式變得越來越普遍，為了適應(yīng)市場的需求，金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)投資類企業(yè)開始為企業(yè)的融資提供越來越豐富的融資產(chǎn)品，目前在我國境內(nèi)企業(yè)的主要融資方式為向銀行貸款、股權(quán)融資、融資租賃、合伙等。房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營及房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要巨額的流動(dòng)資金，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用杠桿來支持企業(yè)的發(fā)展是一種常態(tài)，融資雖然能夠有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，但是不同的融資方式會(huì)給企業(yè)帶來不同的融資成本，且部分融資方式所產(chǎn)生的利息壓力也十分巨大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分考慮不同的融資方式所產(chǎn)生的收益與支出之間的關(guān)系。

對于企業(yè)而言，開展融資活動(dòng)時(shí)，需要對公司的流動(dòng)資金與所要投資的項(xiàng)目進(jìn)行充分的分析，一是需要進(jìn)行科學(xué)的技術(shù)分析，通過深入調(diào)研項(xiàng)目的可行性以及目前公司流動(dòng)資金的情況，對投資的預(yù)期收益與支出進(jìn)行科學(xué)評估，一定要確保收益大于融資的總成本時(shí)，才能考慮采取融資的方式。二是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，了解企業(yè)可以采取的不同的融資方式，再對比不同的融資方式所支出的成本，最后采取最合理的融資方式。

3 新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的現(xiàn)狀

3.1 存在盲目融資的現(xiàn)象

目前，在我國的金融市場上，存在金融機(jī)構(gòu)更加傾向于向大中型企業(yè)提供融資貸款的現(xiàn)象，這對于銀行而言無可厚非，銀行為了降低不良貸款率，以及最大化地控制風(fēng)險(xiǎn)，更加愿意向經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大中型企業(yè)貸款。在這樣的情況下，大中型房地產(chǎn)企業(yè)在銀行積極地為自己提供融資貸款時(shí)，為了不斷地?cái)U(kuò)大市場份額，也愿意與銀行進(jìn)行融資。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)商為了盡快搶奪市場，將精力主要放在了投資地段和投資項(xiàng)目的選擇上，在中國房地產(chǎn)市場的熱度還未減退的情況下，認(rèn)為只要選對了地段，將房子建設(shè)起來之后，便能夠迅速地賣出高價(jià)，并及時(shí)地回籠資金，從而在短時(shí)間內(nèi)獲得良好的投資收益，卻對項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度發(fā)生改變或地方政府政策產(chǎn)生變更等風(fēng)險(xiǎn)考慮較少，從而有可能在房子在建過程中出現(xiàn)資金短缺而造成在建房產(chǎn)無法如期交付，或政府政策變更之后出現(xiàn)資源遷移而造成熱門地段變成冷門地段的風(fēng)險(xiǎn)。這種盲目融資，且對融資風(fēng)險(xiǎn)不加防范的情況，易使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂或資不抵債的情況，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.2 體制不完善，信息不透明

自2008年以來，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了飛速發(fā)展的階段，隨著國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控，我國的房地產(chǎn)市場開始逐漸降溫，但是總體而言，近幾年來我國的房價(jià)始終處于增長的階段。由于房地產(chǎn)的發(fā)展影響了我國大部分經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價(jià)受到各方面因素的影響，出現(xiàn)大幅度下降的可能性較小，因此，房地產(chǎn)的投資或剛需始終具有一定的市場。但是我國房地產(chǎn)市場目前存在體制不完善和信息不透明的問題，即我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場還沒有設(shè)置全國統(tǒng)一的市場監(jiān)管部門，分散的政府職能管理部門無法對全國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)配，同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，各方面的系統(tǒng)和配套的管理制度均不完善，從而出現(xiàn)市場信息不對稱的現(xiàn)象，造成了房地產(chǎn)市場的需求并不是由供需關(guān)系所決定。這種情況極易造成房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)市場的價(jià)格也并非真實(shí)反映了市場的供需關(guān)系，也誤導(dǎo)了房地產(chǎn)開發(fā)商對市場需求的判斷，同時(shí)使得房地產(chǎn)開發(fā)商為追求短期暴利而出現(xiàn)不合理的融資，進(jìn)而引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 融資方式存在局限性

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式為內(nèi)部直接融資和外部融資兩種。內(nèi)部直接融資方式主要包括自有項(xiàng)目資金和銀行預(yù)收的長期購房首付定金或短期購房款。這種融資方式相比外部融資而言，具有融資成本較小的優(yōu)點(diǎn)，對于部分房地產(chǎn)開發(fā)商而言，預(yù)收的首期購房首付定金，或部分購房者的全款購房款，不僅可以直接運(yùn)用到住房建設(shè)項(xiàng)目資金中，還可以將部分住房市場的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，但是這種融資方式無法完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)巨大的開發(fā)及運(yùn)營資金的需求。房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資方式主要為公開發(fā)行股票、向銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資等，這些融資方式的優(yōu)點(diǎn)在于可融資的資金較為充足，而弊端在于融資等成本較高，且融資的風(fēng)險(xiǎn)較大，在房地產(chǎn)企業(yè)無法完全規(guī)避自身投資風(fēng)險(xiǎn)的情況下，采取外部融資方式極易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的融資成本，從而可能造成房地產(chǎn)企業(yè)因資不抵債出現(xiàn)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這兩種不同的融資方式均有各自的局限性，無法完全滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，在房地產(chǎn)市場上亟須金融機(jī)構(gòu)開發(fā)出滿足新時(shí)期房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品。

4 對新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的建議

4.1 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的投資及融資均涉及巨額的資金，近幾年來，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)投資不善而出現(xiàn)房地產(chǎn)在建工程成為爛尾樓、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、購房者出現(xiàn)“房財(cái)兩空”的現(xiàn)象屢見不鮮，不僅嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還損害了政府的公信力和人民群眾的合法權(quán)益，給社會(huì)造成了較大的負(fù)面影響。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，一方面，嚴(yán)格把握企業(yè)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)情況，正確把握現(xiàn)金流與投資資金和收益之間的關(guān)系，確保企業(yè)的現(xiàn)金流健康。另一方面，建立完善的全面預(yù)算管理體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出，最大化地利用每一筆資金，切實(shí)運(yùn)用全面預(yù)算管理體系，嚴(yán)格控制企業(yè)的資金支出，同時(shí)，建立獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)防控部門，運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)測算各項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)，并通過實(shí)地調(diào)研等方式科學(xué)判斷項(xiàng)目的可行性，對各個(gè)項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，通過事前、事中和事后控制的方法，將風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)造成的損失降到最小。

4.2 與時(shí)俱進(jìn)地豐富融資產(chǎn)品

目前，我國房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品還相對單一，內(nèi)部融資與外部融資均有各自的局限性，我國的相關(guān)投資型企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極地借鑒國外發(fā)展較為成熟的融資經(jīng)驗(yàn)，與時(shí)俱進(jìn)地開發(fā)適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)品，通過不斷地豐富融資產(chǎn)品，來滿足我國房地產(chǎn)市場的融資需求。目前，我國的房地產(chǎn)市場正在逐漸開發(fā)證券、基金、保險(xiǎn)、信托等融資產(chǎn)品，并在進(jìn)一步嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控、規(guī)范市場監(jiān)管的基礎(chǔ)上，不斷地完善上述融資產(chǎn)品，減少對房地產(chǎn)企業(yè)的局限性，降低融資成本，從而不斷地推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場融資方式的多樣化，目前市場上的融資方式包括債務(wù)融資、企業(yè)內(nèi)部融資以及股權(quán)融資等方面。由于股權(quán)融資方式會(huì)在一定程度上稀釋企業(yè)的股權(quán)，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)不傾向于使用該類融資方式。但是企業(yè)要想得到長遠(yuǎn)的發(fā)展，就需要根據(jù)市場的變化，通過各種融資方式獲取融資資金開展項(xiàng)目建設(shè);同時(shí)，國家也應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的規(guī)范性，促進(jìn)融資方式的多樣化發(fā)展。目前我國政策要求房地產(chǎn)企業(yè)的平均自有資金率最低為35%，這提高了股權(quán)融資的使用概率，在一定程度上能夠保證融資管控的質(zhì)量。站在房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度上看，企業(yè)內(nèi)具有較為廣泛的投資資金，能夠加大投資者的信心，讓企業(yè)的發(fā)展更加安全和長久。

4.3 完善房地產(chǎn)市場的誠信體系

部分企業(yè)無法從金融機(jī)構(gòu)處獲得相應(yīng)的融資貸款，與市場的誠信體系不完善有一定的關(guān)系。金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的不良貸款率，必須嚴(yán)格把控貸款企業(yè)的資質(zhì)和實(shí)力。目前我國市場的誠信體系總體而言還不完善，金融機(jī)構(gòu)對不良貸款或壞賬普遍采取內(nèi)部處理的方式消化，而無法償還貸款的企業(yè)或申請破產(chǎn)清算，或被其他企業(yè)收購，這在一定程度上均損害了金融機(jī)構(gòu)的利益。因此，為了完善新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略，一方面，需要房地產(chǎn)企業(yè)自身努力塑造良好的企業(yè)信譽(yù)和形象，按時(shí)足額地歸還貸款利息，到期后足額歸還貸款本金。另一方面，需要社會(huì)建立完善的誠信體系，一是對違反相關(guān)合約規(guī)定的行為，需要對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行相應(yīng)的約束，或列入誠信黑名單，以限制相關(guān)責(zé)任人的生產(chǎn)和生活;二是建立房地產(chǎn)企業(yè)評級制度，評級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展情況并結(jié)合金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，建立量化的切實(shí)可行的評級標(biāo)準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)該評級標(biāo)準(zhǔn)來判斷是否貸款給相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)。從而既確保中小型企業(yè)能夠從金融機(jī)構(gòu)處獲得所需融資資金，又能最大化降低金融機(jī)構(gòu)的不良貸款率，降低金融機(jī)構(gòu)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)由于其投資項(xiàng)目普遍需要巨額資金，因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資難以及負(fù)債率高和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大的問題，這些問題在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為此，房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)和政府部門，應(yīng)該多方通力合作聯(lián)手建立完善的房地產(chǎn)金融市場，通過積極借鑒國外發(fā)達(dá)國家成功的做法，與時(shí)俱進(jìn)地豐富房地產(chǎn)市場的金融產(chǎn)品，改變房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一、融資風(fēng)險(xiǎn)較大、局限性較多的問題，從而真正促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)向健康、穩(wěn)定和可持續(xù)方向發(fā)展。

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[作者簡介]張瑾（1981—），女，漢族，河南洛陽人，中級職稱（注冊會(huì)計(jì)師），本科，企業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人。

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