居住者參與型合作建房的中國實踐
——以“關(guān)山偃月”為例

李 理

以房地產(chǎn)開放商為主導(dǎo)的中國住宅市場，在經(jīng)歷了大規(guī)模的城市增長之后已經(jīng)開始從原本大尺度的批量化建造向小規(guī)模的精細(xì)化建造轉(zhuǎn)變。同時，以選擇型為主導(dǎo)的居住模式也逐漸向以協(xié)作型主導(dǎo)的居住模式轉(zhuǎn)變，參與型合作建房一定程度上兼顧精細(xì)化建造和協(xié)作居住的雙重特征。近些年，我國已經(jīng)完成了一些地方性實踐，本文以湖南“關(guān)山偃月”為例，分析其企畫流程、建造模式和設(shè)計特點，以此展望未來中國參與型合作建房的可行性路徑。

1 國際合作建房經(jīng)驗

經(jīng)過半個多世紀(jì)的探索實踐之后，合作建房已經(jīng)發(fā)展成為一種先鋒社區(qū)模式，主要表現(xiàn)為合作居住的共建模式[1]。這種模式最初的目標(biāo)是針對“核心家庭”，可被視作一群人出于相同的訴求與共同的意愿合作蓋房并共同居住的一種行為方式，隨后不斷完善和發(fā)展，并迅速擴(kuò)展到了美國、加拿大、澳大利亞、日本和印度等國家[2-4]，并都有著各自的目的與特點（表1）。在發(fā)展的過程中，共享的內(nèi)涵與理念也因此更加多元，從早期的空間、公共設(shè)施和社區(qū)交往層面，擴(kuò)展到包括文化、經(jīng)濟(jì)、信息和技術(shù)等內(nèi)容，運營模式也由單一居民主導(dǎo)向多元相關(guān)利益體共同參與轉(zhuǎn)型[5]。合作建房歸根結(jié)底還是強(qiáng)調(diào)一種為滿足共同生活的需求，有組織且有計劃的居民參與型互助共建模式。發(fā)源于北歐國家的合作建房模式，最早以合作居住社區(qū)的形式展開，以居民參與設(shè)計、開發(fā)和管理為主要特征，以此促進(jìn)環(huán)境管理和社區(qū)凝聚力并鼓勵社區(qū)內(nèi)的合作互助，其數(shù)量占據(jù)了住宅總產(chǎn)量的約40%[6]。

表1 世界各國居住者參與型合作建房的特點

2 中國合作建房

2.1 合作建房現(xiàn)狀

1949年以來，中國集合住宅從合住型發(fā)展到了住宅商品化后的安居型、舒適型，之后又受到土地價格、房價的影響，逐漸走向高層小戶型。從“沒房住”到“住得下”，從“分得開”到“住得精”，中國集合住宅建設(shè)經(jīng)歷了翻天覆地的變化[7]。然而，作為集合住宅建造模式突破與創(chuàng)新的合作建房，在缺少針對性政策引導(dǎo)、缺少與合作建房相匹配的組織方式、缺少居住者參與的有效途徑等諸多不利局面的影響下舉步維艱。雖然，從溫州“理想佳苑”的破冰[8]到長沙“關(guān)山偃月”的竣工[9]，在這期間我國合作建房已經(jīng)經(jīng)歷過多次嘗試，但由于合作建房體制的不健全和土地性質(zhì)的特殊性，這種以居民合作參與為主體的新型建房模式在國內(nèi)城市背景下仍然存在著極大的局限性，其推廣程度也是不容樂觀的。

2.2 合作建房的類型

中國的合作建房，基于不同的時代特點與建設(shè)目的有著多種不同的表現(xiàn)形式，有基于傳統(tǒng)形式的住宅自建；有基于住房策略，組織“勞力參股”并建立合理換工制度的住宅建造；有強(qiáng)調(diào)個性化需求，基于市場化和工業(yè)化的住宅營造；也有基于災(zāi)后的住宅重建[10]。在我國，合作建房一方面指的是區(qū)別于開發(fā)商主導(dǎo)型住宅建造的居住者參與，以相互協(xié)同的方式達(dá)到合作居住目的的住宅建造模式，偏向于決策層面的參與；另一方面指的是使用者（居住者）自發(fā)地對住宅進(jìn)行建造，居住者即參與建造者的住宅建造模式，偏向于建造層面的參與。

2.3 合作建房的特征

（1）參與的主體為居住者

不同于選購型的商品房，居住者從原本的購買者向社區(qū)營造，乃至住宅建造的參與者轉(zhuǎn)變，秉承著對住宅項目的關(guān)心和期盼給予勞動付出，同時也擁有共同的居住意識和合作意向，并對參與型共建有著共同的認(rèn)知。

（2）參與的范圍為設(shè)計介入、建造實施和共同管理

設(shè)計介入是指居住者針對擬定設(shè)計建造對象在面積大小、參與人數(shù)、設(shè)計風(fēng)格、建設(shè)價格等方面的參與，以及在其他多方機(jī)構(gòu)或團(tuán)體的幫助下協(xié)作完成住宅建造并共同完成社區(qū)的日常維護(hù)、經(jīng)營和管理。

（3）參與的形式為多元主體協(xié)作

基于十九大報告中提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”[11]，參與型共建在參與形式上已經(jīng)變得更加多樣化[12-14]，有以民間協(xié)會組織為主導(dǎo)的合作參與形式；有以閑散資源整合再利用的組團(tuán)參與形式；有與開發(fā)商合作共同建造的參與形式；有根據(jù)不同人群的針對性參與形式等。盡管參與型共建的合作居住在國內(nèi)已經(jīng)受到關(guān)注，但其種類卻依然很難被界定（表2）。

表2 中國參與型共建的實踐類型

3 居住者參與型合作建房：關(guān)山偃月

3.1 “關(guān)山偃月”的概述

作為參與型共建的代表，合作建房“關(guān)山偃月”位于湖南省長沙市，距離市區(qū)約30km以外的關(guān)山鎮(zhèn)（以三國時代蜀國戰(zhàn)將關(guān)羽名字命名），于2014年建設(shè)完成。本項目屬于關(guān)山鎮(zhèn)政府為提高區(qū)域影響力和知名度而聯(lián)合湖南省設(shè)計產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)起的一次居住者參與型合作建房嘗試?！瓣P(guān)山偃月”從2010年取得土地開發(fā)資質(zhì)到最終項目落成共耗時4年時間，展現(xiàn)了居住者們對于住宅建造的組織參與、出資參與和設(shè)計參與。

3.2 “關(guān)山偃月”的合作與募集

“關(guān)山偃月”的項目合作，采取的是鎮(zhèn)政府決策主導(dǎo)，開發(fā)商協(xié)助開發(fā)，湖南省設(shè)計產(chǎn)業(yè)協(xié)會（以下簡稱“協(xié)會”）會員出資并設(shè)計參與的三方協(xié)同合作模式。項目募集居住者的主要對象是協(xié)會會員，其原因有：①協(xié)會會員的影響力有助于推動關(guān)山鎮(zhèn)的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)鎮(zhèn)復(fù)興；②協(xié)會會員志同道合且愿意共同居?。虎蹍f(xié)會會員對居住空間有一定要求。募集采取自由報名的方式，最初表明參加意愿并報名的人數(shù)多達(dá)40位。然而，后續(xù)伴隨著項目的推進(jìn)，24位會員依次退出合作建房，16位會員未退出。最終，項目的居住者人數(shù)確定為共36戶（圖1），其中會員16戶，對外募集的非會員20戶（表3）。

表3 “關(guān)山偃月”居住者募集基本情況

非會員（20戶）住戶號住戶面積住戶號住戶面積A1244m2A14205m2 A2150m2A15213m2 A3244m2A16150m2 A5280m2A17150m2 A6150m2A18267m2 A7150m2B1288m2 A9280m2B2288m2 A10150m2B3236m2 A11180m2B10236m2 A13213m2B13267m2

圖1 “關(guān)山偃月”總平面圖（36戶）

3.3 “關(guān)山偃月”建筑特征

項目的建筑特征是圍繞中間內(nèi)街形成的兩行橫列式住宅，分為前街棟（19戶）和后街棟（17戶）。為了體現(xiàn)合作建房的特點，“關(guān)山偃月”在建筑設(shè)計方面借鑒了日本合作建房①的點單式設(shè)計[15]，根據(jù)為每戶居住者的不同需求有針對性地設(shè)計，讓每戶保持不同的外觀造型和內(nèi)部功能差異，以點單式合作建房體現(xiàn)住宅設(shè)計的多樣化特征。點單式設(shè)計（圖2）的目的是滿足不同情況和屬性的居住者在個性化設(shè)計下共同生活的美好愿望，突破已有“既成品”式的住房模式，構(gòu)建自由度更高的“居住者參與型”住房模式（圖3）。

圖2 點單式設(shè)計的日本合作建房——都住創(chuàng)City[No.1～No.15][16]

圖3 都住創(chuàng)City-No.10（左：住宅外觀，右：居住者的屬性差異化圖解）

3.4 “關(guān)山偃月”的點單式設(shè)計

“關(guān)山偃月”項目的設(shè)計師（居住者之一）根據(jù)每戶居住者的職業(yè)特點和生活需求，為其量身訂制了36個各不相同的戶型（圖4）。首先，通過顏色的多樣和拼貼，體現(xiàn)協(xié)會生生不息的內(nèi)在活力和獨特氣質(zhì)；其次，采取聯(lián)排連立式集合住宅布局方式凸顯完整性（圖5）；最后，利用場地高差并和體現(xiàn)屋檐起伏的煙囪、采光井、立面裝飾等符號塑造節(jié)奏感。整個住區(qū)分為10組拼接方式不同的住宅單元（圖6），居住者根據(jù)體塊單元的位置和面積來進(jìn)行選擇，住宅單元圍合的街道空間是鄰里間相互交流和會友的場所，每個單元的設(shè)計特點可通過內(nèi)外兩側(cè)立面的符號特征與趣味性來體現(xiàn)（圖7～8），提供舒適的沿街尺度和充分的單元生活空間是“關(guān)山偃月”設(shè)計的主要思路。

圖4 “關(guān)山偃月”各住宅單元的首層平面圖

圖5 “關(guān)山偃月”臨道路面的效果圖

圖6 “關(guān)山偃月”住宅體塊單元模型

圖7 節(jié)點一（左：前棟內(nèi)立面，右：前棟外立面）

3.5 “關(guān)山偃月”的開發(fā)模式

“關(guān)山偃月”項目在協(xié)會成員共同商議的基礎(chǔ)上，委托于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司協(xié)助建設(shè)，協(xié)會作為牽頭單位，以合作建房項目小組的形式參與項目的出資、結(jié)算、方案討論和管理。居住者（會員16戶）全程參與，并針對方案的調(diào)整、更改和完善共完成8次集中討論（圖9）。非會員的20戶則從由設(shè)計師在不破壞整體格局和效果的前提下提供的標(biāo)準(zhǔn)戶型中進(jìn)行選購，選購對象也包括了對合作建房模式給予認(rèn)同的潛在居住者。

圖9 居住者參與與討論

4 中國合作建房與商品建房的比較

4.1 供給途徑的比較

商品建房一般為具有開發(fā)資質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地開發(fā)權(quán)后，基于設(shè)計公司和建設(shè)公司等的各類合約，合法合規(guī)地完成建設(shè)并交付于銷售公司出售和物業(yè)公司管理運營，主要包括毛坯房、精裝修、全裝修、簡單裝修和菜單式裝修等類型[17]?！瓣P(guān)山偃月”本質(zhì)上來說仍然屬于商品房開發(fā)，但“關(guān)山偃月”的出資方為協(xié)會會員和潛在居住者而非開發(fā)商，供給類型也屬于毛坯房住宅。前者量大面廣，屬于當(dāng)下住宅開發(fā)的主流，具有大范圍大尺度的屬性；后者量小面窄，屬于特殊小眾的住宅開發(fā)嘗試，具有小領(lǐng)域小尺度的特征。

4.2 自由設(shè)計程度的比較

商品房的批量化建造是對解決住房需求和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的回應(yīng)；而參與型合作建房的本質(zhì)是共同居住而非盈利。前者是基于對地理位置、住區(qū)環(huán)境、面積大小、戶型類別、樓層高度、附屬設(shè)施、物業(yè)管理以及售賣價格等要素的住宅選擇，其自由設(shè)計僅限于毛坯房情況下的室內(nèi)裝修；而后者是基于對合作途徑、募集要項、參與程度、生活方式等要素綜合考慮后的住宅建造，從場地布局到建筑外觀，乃至室內(nèi)功能空間等多層面的自由設(shè)計，從“關(guān)山偃月”的設(shè)計參與中可見，合作建房的自由設(shè)計程度高于一般商品房（圖10）。

圖10 自由設(shè)計“關(guān)山偃月”鳥瞰圖

5 “關(guān)山偃月”的后評估

“關(guān)山偃月”的完成體現(xiàn)了少數(shù)群體抱團(tuán)生活和共同居住的需求，是合作共建在當(dāng)下居住模式中的一次烏托邦式的呈現(xiàn)，也是將選址從城市轉(zhuǎn)向村鎮(zhèn)，通過合作團(tuán)體以相互討論和設(shè)計介入的方式，從居住者參與的角度對點單式合作建房的一次地方嘗試。然而，由于合作建房機(jī)制的不完善和成功參考案例的缺乏，“關(guān)山偃月”在實施的過程中存在一定的資金風(fēng)險，最終也由于參與者的擅自退出和資金募集的困難，而形成了部分合作部分對外出售的半合作建房局面。

6 啟示與結(jié)論

中國當(dāng)代集合住宅的發(fā)展已經(jīng)處在突破、聚焦和變革的歷史關(guān)鍵時期，居民參與型的合作建房為國內(nèi)地方性實踐帶來以下幾點啟示。

①合作建房迎合了人們的生活需求，拉近了人們心理之間的疏遠(yuǎn)感，是一種強(qiáng)調(diào)人與人互相合作而產(chǎn)生的新型居住模式，它的普及預(yù)示著這種居住模式具有強(qiáng)大的生命力，是現(xiàn)代集合住宅和社區(qū)規(guī)劃發(fā)展的一種新的趨向和潮流。

②給予合作建房還處在初級階段這一事實，運作良好的合作建房組織，挖掘城鄉(xiāng)板塊之間的合作機(jī)制，鼓勵返鄉(xiāng)群體與親屬之間的參與型共建，通過宅基地增量空間的使用權(quán)吸引其返鄉(xiāng)建房、抱團(tuán)養(yǎng)老以及家族成員共同生活等方式來實現(xiàn)鄉(xiāng)村社會秩序和諧穩(wěn)定，建立城鄉(xiāng)資源交換的紐帶，勢必可以衍生出更多不同類型的合作共建模式。

③隨著社會的進(jìn)步和時代的發(fā)展，在私人定制、萬物互聯(lián)、鄰里互助商業(yè)、技術(shù)演化、人工智能等具有時代特征的語境下，參與型共建也似乎有了更多的可能性。更重要的是，這種以烏托邦為原型的居住模式已經(jīng)打破了長久以來以工業(yè)革命為根基、以商品房為開發(fā)為模板的居住格局，以更加樸素的居住狀態(tài)回應(yīng)人們對集合模式的需求，也實現(xiàn)了集住模式由技術(shù)層面向精神層面的轉(zhuǎn)移。

④合作建房的良性化發(fā)展，將會帶來集合住宅領(lǐng)域內(nèi)諸如戶型、建筑風(fēng)格、建造方式、居住性等多維度多方向的變革，對集合住宅多元多樣化演變發(fā)展具有積極的意義。

資料來源：

表1：根據(jù)參考文獻(xiàn)[2][3][4]作者自繪；

表2：根據(jù)參考文獻(xiàn)[3][9][10][12][13][14]作者自繪；

表3：根據(jù)參考文獻(xiàn)[9]作者自繪；

圖1，4～6：作者自繪；

圖2～3：來自參考文獻(xiàn)[16]；

圖7～10：作者自攝；

注釋

① 由居住者自發(fā)形成合作團(tuán)體，在組織機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌下確定建造計劃，并在合理合法取得土地開發(fā)權(quán)和使用權(quán)的情況下，以合作團(tuán)體的名義對住宅進(jìn)行設(shè)計與建造，居住者全程參與并共同居住和實施管理，這種新型的建造模式被稱之為合作建房（1978年日本建設(shè)省研究委員會定義）。