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      買賣不破租賃

      2022-03-31 12:05:27劉興偉
      當代工人 2022年5期
      關鍵詞:李健房東直覺

      劉興偉

      如果上述事實都有證據(jù)證明的話,這個案子并不難裁判。李健應當向房東支付租金每年4萬元,姜奇應當向李健支付租金5萬元?,F(xiàn)在姜奇成了房東,李健應該給房東王瀟的租金變成了支付給姜奇,兩相折抵,每年姜奇還需要向李健支付租金1萬元。

      但是,為什么總感覺這樣的結論有什么地方不對勁?因為很多人可能會轉不過來彎:房東都變了,之前的租賃合同還有效嗎?

      這里面涉及一個比較反直覺的民法重要制度,叫做“買賣不破租賃”。如果沒有這個概念,很多涉及租賃和物權變動的案件都容易被繞蒙。

      《民法典》第七百二十五條進行了規(guī)定:“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的,不影響租賃合同的效力?!睆姆l的表述來看,不僅是買賣不破租賃,這里面的“買賣”還是擴大解釋,也包括贈與、出資等其他的所有權變動形式。

      買賣不破租賃的原則不是一直都有的,可以說,它是社會發(fā)展到一定階段的特定產(chǎn)物。最早的羅馬法還是采取“買賣破除租賃”的規(guī)則,18世紀時開始不斷受到一些法學家的質疑。受到質疑的主要理由是“居住是人生存的基本需求,然而房屋價格太過高昂,承租者大多屬于經(jīng)濟上的弱者,如若買賣破除租賃很容易出現(xiàn)房東以產(chǎn)權轉讓為由頭隨意驅逐承租者的情況,不利于保護弱勢群體的基本生存需求”。事實上,在我國房價增長過快的時期和地區(qū),也曾出現(xiàn)過承租者的利益難以保障、漂泊在外的年輕人半夜被驅逐出房屋的情形。在18世紀歐洲,類似的情況比我們現(xiàn)在可要嚴重得多,民怨可想而知。

      當然,也有不少法學家是力挺“買賣破除租賃”的,主要理由是物權在法理中的級別比較高,物權優(yōu)先于債權更加符合法律理性。大哲學家康德就是“破除論”的辯護者,他提出“對于作為財產(chǎn)的一個物件的全部權利超過所有的對人權”。后來德國在制定德國民法典的時候,第一草案確定的還是“買賣破除租賃”的原則,在當時引發(fā)了一系列公眾抗議事件。在第二草案指定的時候,立法者迫于社會輿論的壓力最終采取了“買賣不破租賃”的原則。從此,“買賣不破租賃”成為一項重要的民法制度被延續(xù)下來。

      回到這個案件中,姜奇出于直覺,覺得購買了房子就購買了全部權利。但是,在法律上房屋所有權構成比較復雜,并不是簡單一把鑰匙那么簡單,比如說是否存在抵押權人、是否附加有未到期的租賃合同,如果存在這些情況,那姜奇所購買的就不是完整的房屋產(chǎn)權。這個案件中,姜奇所購買的就是存在未到期租賃合同而限制使用權的房屋,自然就會引發(fā)這一糾紛。

      就像前文康德所說“對于作為財產(chǎn)的一個物件的全部權利超過所有的對人權”的法律理性,顯然更符合人們的直覺。但法律最終要放到百姓的生活中去,它既要保護百姓的基本產(chǎn)權,也要保障弱者的基本生存需求。正因如此,法律才會變得比較復雜,這種復雜有時也恰是立法者的人文關懷。

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