韓潔

摘 要：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈以及房地產(chǎn)調(diào)控政策密集頒布，房地產(chǎn)高利潤(rùn)時(shí)代日漸消失，有效的成本控制成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本保證。如何合理確定目標(biāo)成本、有效控制動(dòng)態(tài)成本，成為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要工作。文章提出了目標(biāo)成本測(cè)算、動(dòng)態(tài)成本管控、成本數(shù)據(jù)庫(kù)的模型，希望能給成本管理人員實(shí)踐提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本管理 目標(biāo)成本測(cè)算 動(dòng)態(tài)成本管控 成本數(shù)據(jù)庫(kù)

中圖分類(lèi)號(hào)：F275? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2022）04-287-03

一、引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，有效的成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的最根本保證。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都建立了比較完整的成本管理制度體系，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中仍然會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)成本控不住、動(dòng)態(tài)成本超目標(biāo)的問(wèn)題。如何合理確定目標(biāo)成本、有效控制動(dòng)態(tài)成本，是擺在成本管理者面前亟需解決的問(wèn)題。

本文基于當(dāng)前公司現(xiàn)狀及成本管理工作經(jīng)驗(yàn)，提出建立目標(biāo)成本測(cè)算模型、構(gòu)建動(dòng)態(tài)成本管控模型和數(shù)據(jù)庫(kù)模型，將影響成本的各項(xiàng)因素設(shè)計(jì)到目標(biāo)成本測(cè)算模型中，全過(guò)程使用同一套表格、對(duì)比口徑一致，定標(biāo)后能夠快速進(jìn)行目標(biāo)成本對(duì)比、合同簽訂后能夠自動(dòng)進(jìn)行成本數(shù)據(jù)指標(biāo)更新、結(jié)算后能夠自動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估對(duì)比，能大大提高成本測(cè)算的準(zhǔn)確性及效率、動(dòng)態(tài)成本過(guò)程控制的及時(shí)性與有效性、成本數(shù)據(jù)積累的質(zhì)量與效率。該目標(biāo)成本測(cè)算及動(dòng)態(tài)成本管控模型已在工作實(shí)踐中得到應(yīng)用。

二、建立目標(biāo)成本測(cè)算模型

目標(biāo)成本是基于市場(chǎng)狀況、結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)需要、根據(jù)項(xiàng)目收益要求而預(yù)先確定的，需要經(jīng)過(guò)努力才能實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，它是成本執(zhí)行過(guò)程中檢查、預(yù)警以及考核的主要依據(jù)。目標(biāo)成本的合理制定，對(duì)于成本控制意義重大。如果目標(biāo)成本不合理，則動(dòng)態(tài)成本就失去了可以參照的標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)成本管理也就無(wú)從談起。

目標(biāo)成本從編制到確定的過(guò)程涉及部門(mén)多、數(shù)據(jù)信息繁雜，對(duì)編制人員的能力和經(jīng)驗(yàn)要求高;而受到企業(yè)經(jīng)驗(yàn)沉淀程度、產(chǎn)品成熟度等因素的影響，編制目標(biāo)成本的顆粒度和準(zhǔn)確度差異較大。如何編制目標(biāo)成本，分析所編制的目標(biāo)成本的合理性是成本管理的重點(diǎn)。結(jié)合成本管理工作的實(shí)踐，建立目標(biāo)成本測(cè)算模型（如圖1），通過(guò)表單設(shè)計(jì)明確規(guī)劃方案、建造標(biāo)準(zhǔn)及含量指標(biāo)、工程界面與范圍、測(cè)算時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平等測(cè)算輸入條件，固化成本測(cè)算指標(biāo)體系，預(yù)防成本項(xiàng)目的缺項(xiàng)漏項(xiàng)，提高成本測(cè)算的準(zhǔn)確性。

（一）明確目標(biāo)成本測(cè)算的輸入條件，全面落實(shí)影響成本的建造標(biāo)準(zhǔn)及范圍，保證成本測(cè)算的準(zhǔn)確度

1.明確產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、含量指標(biāo)，確保成本測(cè)算的輸入條件清晰完整。設(shè)計(jì)方案直接決定材料規(guī)格和數(shù)量，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到成本的多少。設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)時(shí)往往更多地關(guān)注功能、布局、環(huán)境、建筑藝術(shù)、結(jié)構(gòu)安全和驗(yàn)收規(guī)范要求等等，有些設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)性不強(qiáng)或者經(jīng)驗(yàn)不足會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)保守、設(shè)計(jì)出現(xiàn)缺項(xiàng)漏項(xiàng)等情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)更多地從銷(xiāo)售需要和降低成本的角度來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，通過(guò)限額設(shè)計(jì)讓設(shè)計(jì)人員有一個(gè)大概的費(fèi)用概念，在一定的約束條件下進(jìn)行設(shè)計(jì)，而不考慮經(jīng)濟(jì)因素;可以通過(guò)一些標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)減少后期因做法調(diào)整、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏等引起的成本增加;同時(shí)，通過(guò)加強(qiáng)技術(shù)溝通，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，確保相關(guān)技術(shù)的可行性，避免因?yàn)榧夹g(shù)問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目后期無(wú)法正常進(jìn)行。

通過(guò)宗地指標(biāo)表、規(guī)劃指標(biāo)表、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表等表單的設(shè)計(jì)，對(duì)影響成本的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相關(guān)的前提進(jìn)行明確，包括從投資拿地到項(xiàng)目后評(píng)估的每個(gè)階段，全程跟蹤方案變化引發(fā)的成本及運(yùn)營(yíng)結(jié)果變動(dòng)情況，確保形成以客戶價(jià)值為導(dǎo)向的設(shè)計(jì)方案，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及項(xiàng)目收益要求。

2.明確各城市市政工程專業(yè)部門(mén)施工范圍、驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)及采購(gòu)方式差異，準(zhǔn)確測(cè)算市政機(jī)電相關(guān)的成本。水電氣熱等配套設(shè)施費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、收取方式及手續(xù)辦理，在不同城市、不同區(qū)域間存在較大差異。如電力工程，有的地區(qū)按房屋建筑面積的平方米包干價(jià)供電到戶，有的地區(qū)是由電力設(shè)計(jì)部門(mén)完成設(shè)計(jì)圖，交由電力施工企業(yè)施工，竣工后按市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。施工范圍、計(jì)價(jià)方式的不同，對(duì)成本有較大影響，提高市政配套工程成本的測(cè)算質(zhì)量是確保目標(biāo)成本可控的重要因素。

通過(guò)設(shè)計(jì)市政機(jī)電界面表單，對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和最新的政府收費(fèi)文件及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，落實(shí)擬拿地項(xiàng)目周邊市政配套情況等，確保合理預(yù)估紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用;同時(shí)，明確市政配套單位與總包、機(jī)電分包間的施工界面劃分，避免合同簽訂后的范圍調(diào)整、范圍缺失等引起的成本變動(dòng)。

（二）構(gòu)建目標(biāo)成本測(cè)算模型，提高目標(biāo)成本測(cè)算的準(zhǔn)確性及效率

就目標(biāo)成本測(cè)算過(guò)程而言，其過(guò)程并不復(fù)雜，一般來(lái)說(shuō)分為以下五步：第一步，依據(jù)項(xiàng)目各階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，形成《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表》;第二步，與設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)部門(mén)討論溝通確定，形成《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》;第三步，依據(jù)相關(guān)指標(biāo)和信息，按照產(chǎn)品測(cè)算建安成本;第四步，依據(jù)相關(guān)指標(biāo)和信息，測(cè)算非建安成本;第五步，匯總建安和非建安成本，形成目標(biāo)成本匯總表。

如何進(jìn)一步提高目標(biāo)成本測(cè)算的準(zhǔn)確性及效率，對(duì)成本測(cè)算方法進(jìn)行改進(jìn)，本文提出構(gòu)建目標(biāo)成本測(cè)算模型（如圖1）。

1.根據(jù)項(xiàng)目各階段方案明確的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)等前提條件，填寫(xiě)《輸入條件1—宗地指標(biāo)表》《輸入條件2—規(guī)劃指標(biāo)表》和《輸入條件3—經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》。

2.結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)合約框架及工程界面劃分、成本指標(biāo)歸集及合同清單列項(xiàng)需要，對(duì)成本科目進(jìn)行梳理調(diào)整，對(duì)包含范圍較大的成本科目設(shè)置成本科目子項(xiàng)，固化統(tǒng)一各級(jí)成本科目及科目子項(xiàng)。

3.增加“合約關(guān)系”：結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)合約框架對(duì)每一成本科目進(jìn)行合約分判，反映各科目成本的工程界面劃分及合約關(guān)系，指導(dǎo)成本測(cè)算的同時(shí)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工界面劃分。

4.增加“預(yù)留合同變化率”：調(diào)節(jié)因項(xiàng)目規(guī)模、運(yùn)營(yíng)能力引發(fā)的、從合約維度進(jìn)行測(cè)算的成本總價(jià)與目標(biāo)成本之間的差異。

5.調(diào)整總包成本測(cè)算邏輯，增加“輸入條件4—總包基準(zhǔn)綜合單價(jià)表”，將總包成本按照清單模式從合約維度進(jìn)行測(cè)算。

6.基坑支護(hù)及地基處理的成本屬于非實(shí)體的剛性成本，方案及成本由地塊所在位置及地質(zhì)條件、地下方案決定，構(gòu)建“土護(hù)降測(cè)算模型（輸入條件5）”，根據(jù)項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)方案對(duì)土護(hù)降地基處理相關(guān)的成本進(jìn)行整體測(cè)算，測(cè)算后再分?jǐn)傊另?xiàng)目各業(yè)態(tài)中。

7.各業(yè)態(tài)的《表3-建筑安裝工程費(fèi)測(cè)算表》通過(guò)與《輸入條件2—規(guī)劃指標(biāo)表》《輸入條件3—經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》《輸入條件4—總包基準(zhǔn)綜合單價(jià)表》《輸入條件5—土護(hù)降分部分項(xiàng)工程清單與計(jì)價(jià)表》鏈接，自動(dòng)計(jì)算生成對(duì)應(yīng)的建安成本。

8.增加“合約預(yù)算拆分表”：通過(guò)合約框架與成本科目的映射關(guān)系，將目標(biāo)成本從科目維度轉(zhuǎn)化為合約維度，將合約預(yù)算作為動(dòng)態(tài)成本控制的目標(biāo)，通過(guò)對(duì)合同的控制實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的有效管控。

目標(biāo)成本測(cè)算模型的設(shè)計(jì)考慮了動(dòng)態(tài)成本跟蹤對(duì)比、成本數(shù)據(jù)指標(biāo)積累的需要，全過(guò)程使用同一套表格，跟蹤對(duì)比口徑一致，能夠自動(dòng)生成成本數(shù)據(jù)指標(biāo)，及時(shí)跟蹤動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的偏差。

三、構(gòu)建動(dòng)態(tài)成本管控模型

制定好目標(biāo)成本后，需要全程動(dòng)態(tài)，及時(shí)地監(jiān)控實(shí)際成本。動(dòng)態(tài)成本管理就是要在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，實(shí)時(shí)監(jiān)控跟蹤項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，對(duì)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行對(duì)比，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)預(yù)警，分析原因并采取應(yīng)對(duì)整措施。動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，如果不具有實(shí)時(shí)性，那么一切成本控制都只是空談。動(dòng)態(tài)成本管理實(shí)施中，經(jīng)常出現(xiàn)待發(fā)生成本測(cè)算及錄入維護(hù)滯后，數(shù)據(jù)之間缺乏嚴(yán)密的關(guān)聯(lián)性、統(tǒng)計(jì)口徑存在偏差、不能進(jìn)行及時(shí)的比較等問(wèn)題。因此，如何建立目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)跟蹤體系是成本管理的難點(diǎn)。

（一）明確動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成，通過(guò)固化模板編制成本月報(bào)的形式，準(zhǔn)確及時(shí)地掌握動(dòng)態(tài)成本的變化趨勢(shì)

前述，目標(biāo)成本測(cè)算模型通過(guò)“合約預(yù)算拆分表”將目標(biāo)成本分解為具體的合同來(lái)進(jìn)行招標(biāo)和成本管理，通過(guò)對(duì)合同進(jìn)行成本控制實(shí)現(xiàn)成本過(guò)程管控的目標(biāo)。在項(xiàng)目開(kāi)始前做好合約策劃，對(duì)項(xiàng)目各專業(yè)工程的施工內(nèi)容及界面進(jìn)行詳細(xì)劃分，通盤(pán)考慮合約界面（供應(yīng)商數(shù)量、標(biāo)段劃分）、采購(gòu)方式（招標(biāo)、議標(biāo)）、合同模式（單價(jià)、總價(jià)），設(shè)置分級(jí)管控權(quán)限及要求，指導(dǎo)從招標(biāo)、合同簽訂到最終結(jié)算的整個(gè)過(guò)程，避免重復(fù)招標(biāo)或者遺漏招標(biāo)的現(xiàn)象發(fā)生。

動(dòng)態(tài)成本月報(bào)根據(jù)此邏輯對(duì)已發(fā)生成本做及時(shí)記錄和分解，對(duì)發(fā)生成本做動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成進(jìn)行明確的細(xì)分定義，固化模板、編制成本月度報(bào)表形式實(shí)時(shí)修正動(dòng)態(tài)成本，準(zhǔn)確及時(shí)地掌握動(dòng)態(tài)成本的變化趨勢(shì)。

（二）基于目標(biāo)成本測(cè)算模型設(shè)計(jì)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的表單框架，保證成本數(shù)據(jù)收集的及時(shí)、準(zhǔn)確、完整

建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)是很多企業(yè)的目標(biāo)，通常會(huì)安排專門(mén)的人員定期收集各項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，對(duì)信息數(shù)據(jù)按照規(guī)定的表單模板進(jìn)行加工處理后錄入，數(shù)據(jù)的完整性、及時(shí)性受到人員經(jīng)驗(yàn)、能力和態(tài)度的影響。依靠人工錄入不僅浪費(fèi)時(shí)間而且容易出錯(cuò)，能否通過(guò)對(duì)表單做出合理的設(shè)計(jì)，使合同數(shù)據(jù)按照事先規(guī)劃的指標(biāo)模板自動(dòng)收集，降低數(shù)據(jù)分析的工作量，保證數(shù)據(jù)收集的及時(shí)、準(zhǔn)確、完整。

基于目標(biāo)成本測(cè)算模型設(shè)計(jì)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的表單框架，成本數(shù)據(jù)庫(kù)的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與成本測(cè)算模型的成本科目一致，通過(guò)合同清單標(biāo)準(zhǔn)化，搭建合同對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表，實(shí)現(xiàn)定標(biāo)及合同簽訂后自動(dòng)生成成本數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時(shí)，將與成本數(shù)據(jù)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目概況、規(guī)劃指標(biāo)、含量指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)作為關(guān)鍵信息一并收集，這樣在測(cè)算目標(biāo)成本時(shí)才能以相似建造標(biāo)準(zhǔn)下的成本數(shù)據(jù)作參考。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸從高速發(fā)展回歸理性，在行業(yè)人力成本攀升、信貸趨緊、資本市場(chǎng)融資受阻、市場(chǎng)增速變緩等情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放到成本管理上來(lái)，提高成本管理效率與效果。本文結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理實(shí)踐，提出了改進(jìn)成本管理流程和方法的一些建議，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提供參考。

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（作者單位：首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 北京 100000）

（責(zé)編：賈偉）