曹曉巖　王金泉

摘要：伴隨著我國經濟社會的不斷發(fā)展，我國的房地產行業(yè)迎來了發(fā)展的春天，但是隨之而來的也有一系列的問題，我國房地產行業(yè)的競爭日益加劇，很多房地產公司為了能夠使自己在激烈的競爭中脫穎而出，都紛紛采取各種各樣的策略來降低工程成本造價。房地產行業(yè)的發(fā)展與人民的日常生活有著密不可分的關系，同時，國家的各項經濟建設事業(yè)的進步也離不開房地產行業(yè)的發(fā)展，所以說，研究房地產工程成本控制具有很強的現實意義。文章首先重點概述了房地產工程成本控制的具體內涵，以及影響房地產工程成本控制的因素，同時也分析了房地產工程成本控制的現狀，最后，介紹了房地產工程成本控制項目的整個過程。

關鍵詞：房地產行業(yè);成本控制;工程管理;面臨困境;過程分析

如今，人們的生活水平越來越高，很多人對住房的質量有了更高的要求。人民生活水平的提高給房地產行業(yè)的發(fā)展帶來挑戰(zhàn)的同時也帶來了機遇，房地產行業(yè)若想要跟上時代的步伐，不斷地為自己爭取到更大的利益，就必須對房地產工程成本控制方式進行改革，盡可能地在保證工程質量的基礎上降低工程的成本，這樣才能夠不斷提升房地產公司的競爭力，使他們能夠具備更強的適應社會變化的能力，才能夠為我國的經濟建設提供源源不斷的支持，促進我國社會主義現代化建設征程不斷持續(xù)推進。

一、房地產工程成本控制的含義

房地產工程成本控制是在一個房地產項目施工的過程中，相關人員根據施工所涉及各環(huán)節(jié)，對施工方案進行不斷地改進與完善，并積極采取策略解決施工過程中遇到的各種突發(fā)事件，從而促使項目施工過程花費的成本最少，但是工程的質量不會受到相應的影響。房地產項目在施工的過程中涉及多方面的費用，包括土地費用、建設費用等，土地費用指的是土地交易費用、登記費用，建設費用主要包括工程費用，其他的費用包括水管安裝費用、天然氣管道鋪設費用等。

二、影響房地產工程成本的因素

影響房地產工程成本控制的因素主要包括內部因素和外部因素，這兩種因素的重要性都是不可忽視的，研究這兩種因素對于完善房地產工程成本控制方案有著十分重要的意義。

（一）外部因素

企業(yè)在進行工程成本控制的時候，不可避免地會遇到各種各樣的外部因素影響，如市場因素和技術因素。在市場競爭比較激烈的地區(qū)，工程成本控制的難度也越大，這需要管理人員具備較強的市場調控能力，能夠盡可能地在保證工程質量的前提下減少工程成本，技術因素對工程成本控制的影響也是不可忽視的。除此之外，法律、經營模式等對工程成本控制的影響也是不可忽略的，很多地區(qū)的法律法規(guī)都會略有差異，所以不同地區(qū)的工程成本控制方案應當做到因地制宜，有關人員應當綜合多種因素，對工程成本控制方案進行分析。

（二）內部因素

首先，影響工程成本控制的內部因素之一是成本控制方案，有關部門要加強成本控制方案的審批工作，一定要保證工程成本控制方案具有可行性、技術性、藝術性和經濟性，要做好意外事故預防工作，避免在施工的過程中因出現意外而導致工程成本攀升的情況。其次，在施工建設期間，是工程成本消耗最大的階段，所以施工工期一定要選擇最合適的，盡量避免在施工工期內出現成本失控的現象。

三、房地產工程成本控制存在的問題

目前，我國房地產工程成本控制工作還存在著較大的問題，一方面管理人員缺乏工程成本控制意識，另一方面工程成本控制方式沒有與時俱進。其次，工程成本控制體系沒有建立起來。

（一）房地產工程成本控制意識薄弱

如今，在房地產工程成本控制工作中，存在房地產開發(fā)商成本控制意識薄弱的情況，這主要是因為工程進展過程中的相關人員缺乏職業(yè)素養(yǎng)，很多開發(fā)商都認為成本控制是施工人員的工作，他們只需要提供工程所需要的原材料就可以。如今，我國的房地產行業(yè)有著非常廣闊的發(fā)展前景，但是很多開發(fā)商并沒有意識到這一點，他們對工程成本的不重視導致了房地產行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展受到了嚴重的影響。

針對這一問題，有關部門應當注重增強工程進展中有關參與人員的成本控制意識，工程成本控制有著非常豐富的內涵，它不僅僅包含著資金成本控制，還包括環(huán)境成本控制、社會服務成本控制等。相關部門可以設置相關的監(jiān)督小組，對工程成本控制計劃進行嚴格地監(jiān)督。在有條件的情況下，可以對工程進行過程中的相關參與人員進行專門的培訓，讓他們能夠懂得基本的成本控制理論知識和實踐知識，從而使工程成本控制工作能夠圓滿地進行。

（二）房地產工程成本控制方式落后

經過調查后發(fā)現，房地產工程成本控制工作存在問題的另一大原因是技術的缺乏，很多房地產開發(fā)商并沒有關注到與工程成本控制相關的技術，有時候，雖然相關的施工人員注意到了技術對工程成本控制的重要性，但是在實際工作中，很多工作人員仍然不能將其落實。與此同時，對技術問題的疏忽也很容易導致施工中存在的一些潛在問題無法被發(fā)現，進而導致房地產工程成本控制行業(yè)無法取得可持續(xù)性的發(fā)展。

針對這一問題，工程成本控制人員需要做到以下三點內容。首先，在工程開展的初期，有關部門應當對工程的造價有一個明確的認識，應當根據市場的發(fā)展狀況，對造價模糊的項目進行分析，盡可能地使工程的造價成為一個已知數。其次，在工程的施工建設環(huán)節(jié)，應當盡可能地減少土地資源、材料資源的運用，使所有的資源都能夠得到合理的分配。最后，要制定完善的房地產工程成本控制方案，要對工程的標準成本有較為清晰的認知。同時，也應該對工程進展過程中的每一筆支出有詳細的記錄，應當設置專門的核算小組，對工程的各項花費進行核算工作。

（三）房地產工程成本控制體系不完善

如今，在很多房地產項目的施工過程中，很多工程管理人員對施工人員的管理都沒有形成一個完整的體系，這導致在施工的過程中有很多施工原料的運用都比較隨意，這給工程的成本控制工作帶來了很大的阻礙，雖然在有些地區(qū)，房地產工程成本控制工作是按照一定的制度執(zhí)行的，但是制度的功能并沒有得到有效的發(fā)揮，這種粗方式的管理模式給工程成本控制工作帶來了很大的阻礙。

針對這個問題，房地產工程成本控制工作應建立一個完善的體系，用制度來調控成本控制工作，有關部門可以成立專門的小組，去把每一份原材料的成本價格落實到位，讓監(jiān)督小組定期視察房地產工程成本控制制度的落實情況，讓該制度發(fā)揮出它應有的作用。

四、房地產工程成本控制的整個過程

從整體上來說，房地產工程可以分為三個主要部分。第一部分是項目開發(fā)前期，在這個時期，相關工作人員應當對建筑項目做一個整體的、宏觀的規(guī)劃，對工程造價有一個清晰的認識，能夠估算出該項工程所需要的具體成本，在估算的時候，一定要結合各種原材料的市場價格，不能脫離實際情況。第二個部分是項目施工階段，項目施工階段也就是建筑圖紙被落實的階段，這個階段的建筑工作需要花費大量的成本，施工人員在開展建筑活動的時候，一定要事先做到胸有成竹，避免出現重復勞動和交叉勞動的情況，切實保障勞動效率。第三個部分是項目結算分析階段，這個階段的工作往往出現在工程竣工之后，在進行結算的時候，一定要按照合同上的要求來執(zhí)行，要嚴格對照施工過程中對各項成本的記錄情況，進行準確無誤的結算工作。

（一）項目開發(fā)前期

在房地產工程項目開發(fā)的前期，相關部門的工作人員應當專門準備開一個會議，對該房地產項目的風險進行預測，同時，也要對各個環(huán)節(jié)的成本進行精準的管控，在會議上，要充分考慮項目實施的各個過程所需要的基本費用，要做到事無巨細，因為只有這樣制作出來的風險評估方案才能夠具備更大的可行性。與此同時，施工設計人員應當注意使建筑平面能夠得到合理的應用，據經驗證明，建筑平面設計得越合理，工程成本控制的效果越好。在開展施工活動之前，有大量的原材料需要工作人員去準備，在準備的過程中，一方面要保證建筑原材料的供給工作，另一方面要突出新工藝、新技術，盡量使用戶能夠感到舒適，在此基礎上，也要注意節(jié)能工作，使工程的環(huán)境效益和經濟效益都能夠被充分地體現出來。只有在施工之前就掌握了大量的數據信息，才能夠更好地保障施工過程的順利、良好進行，施工人員和設計人員應當對施工的整個過程做到胸有成竹。在項目施工之前，同樣也需要對大型施工設備進行招投標，但是根據具體施工項目的差異，對設備的具體尺寸的要求也有所不同，這需要施工設計人員充分利用自己的經驗進行選擇。除此之外，在項目的準備前期還應該注意兩方面的問題，首先，對成本的控制不能脫離實際情況，不能把成本控制得太低，那樣到結算的時候可能出現拖欠工資的情況。其次，簽訂的施工合同應當符合相關法律的要求，這樣合同才能夠受到法律的保護，合同上規(guī)定的條款才能夠被順利執(zhí)行。

（二）項目施工階段

在施工單位確定之后，相關部門應當將設計部門、監(jiān)理部門以及專家聚在一起開一個會議，共同討論施工設計圖紙中存在的模糊問題，并針對這些內容模糊的部分進行相應的答疑。同時，相關部門應當對施工過程進行合理的規(guī)劃，避免出現重復勞動和交叉勞動的情況出現。

（三）項目結算分析階段

在竣工階段，相關部門的工作人員應當根據合同，給施工人員結算工資。如果施工人員存在違約的情況，應當根據合同扣除一部分的工資。與此同時，相關部門也應該對工程的質量進行驗收，在檢查工程質量的時候，工作人員一定要做到細致入微，避免因為疏忽而漏掉了一些問題，從而導致需要進行二次維修，進而提升工程成本。

五、房地產工程要分階段進行工程成本控制

在房地產工程從始至終的開展過程中的，會經歷各種各樣重心不同的環(huán)節(jié)，具體來說，這些環(huán)節(jié)可以分為四大階段，分別是決策階段、設計階段、建設階段和營銷階段，這四個階段的側重點有所不同，但是都是非常重要的，有關部門應當做好這四個方面的工作，要控制好各個階段的成本，努力獲得利潤的最大化，同時也應當兼顧環(huán)境效益，不能以犧牲環(huán)境為代價。

（一）決策階段

在房地產工程管理中，一定要對項目進行甄別，盡可能地選擇出風險低、經濟效益高的項目，有關部門應當進行認真的調研工作，對項目的具體情況有深入地了解，在確定工程成本處于可控制、并且不算太高的情況下，再進行投資，這樣才能夠保證房地產工程的成本不會太高。在工程的決策階段，最重要的就是管理人員的洞察能力，決策時需要考慮的內容非常廣泛，包括建設的工藝流程和建筑設備的選購等等，如果管理考慮不當，很可能造成工程投資的失敗，進而給企業(yè)帶來不可彌補的損失。

（二）設計階段

在房地產行業(yè)，工程的設計階段是最容易被忽視的一個階段，在建筑行業(yè)，因為頂層設計不周到而導致后期出現復雜問題的情況屢見不鮮，所以，設計階段的重要性必須被人們重視到。工程設計階段的內容主要包括建筑圖紙的設計和圖紙說明書的編寫。在設計建筑圖紙的時候要注意兩個方面的因素，第一方面是用戶的需求，施工設計單位要保證建設出來的建筑物能夠滿足用戶的需求，使用戶感到滿意，這樣房地產公司才能夠得到一定的經濟利益。第二方面是要保證建筑過程中的不可控因素足夠小，這樣施工設計人員才能夠對建筑過程進行宏觀的調控，才能盡可能地保證施工過程的順利進行，工程成本的能夠被控制得比較低。因此，房地產公司在設計施工方案的時候，應當盡可能地做到兼顧準確性、全面性和科學性，要合理地分配資金，使資金能夠盡可能地發(fā)揮它最大的用處。

（三）建設階段

在工程的建設階段，房地產公司應當成立專門的成本管理部門，對工程施工過程中的成本進行管控。與此同時，成本管理部門要及時對可能發(fā)生的風險進行預測，并及時采取措施對風險進行規(guī)避，盡可能地保證施工能夠順利、有序地進行。除此之外，成本管理小組也應該規(guī)劃出工程的動態(tài)成本體系，用以預防工程開展過程中出現的不可控情況，當施工過程中發(fā)生意外的時候，要及時和施工單位進行溝通，對于成本管理目標和實際預算成本之間存在的差異，要及時和管理層進行溝通，爭取做到共同解決問題。

（四）營銷階段

營銷階段是工程成本控制的關鍵階段，營銷階段就是指在工程竣工之后，房地產公司在市場上向人們推銷自己的建筑產品，通過售賣建筑產品獲取利潤的過程，這個過程是工程成本控制的重要環(huán)節(jié)，它決定著房地產公司的資金鏈能否順利地流轉。所以，相關部門應當做好市場營銷工作，從而使工程成本得到有效的控制。

六、結語

綜上所述，房地產行業(yè)的工程成本控制對于企業(yè)的長遠發(fā)展有著非常重要的作用，房地產企業(yè)應當從各個方面對工程造價進行分析，制定出一套最合理的工程成本控制方案。與此同時，房地產行業(yè)的發(fā)展與民生有著十分重要的關系，房地產公司在發(fā)展的時候應當積極發(fā)揮它的社會功能，積極促進我國各方面建設事業(yè)的發(fā)展。除此之外，工程成本控制措施的含義非常地寬泛，它既需要相應的制度支持，也需要相關人員的通力合作，只有這樣，工程成本控制工作才能夠發(fā)揮出它最大的意義。

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【作者單位：曹曉巖，山東建筑大學管理工程學院;王金泉，濟南四建（集團）有限責任公司】