摘要：選取灰色系統(tǒng)理論模型，選取常州市2010～2021年的數(shù)據(jù)，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素進(jìn)行研究分析，建立灰色關(guān)聯(lián)分析模型，從而幫助該市增強(qiáng)宏觀調(diào)控政策的有效性，促進(jìn)常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供新的方向及思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求;灰色理論;常州

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）07-0021-05 收稿日期：2022-06-06

作者簡(jiǎn)介：陳琳，常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展促進(jìn)中心。

1 常州市近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況

1.1 樓市交易活躍

2010～2021年，常州市商品房累計(jì)成交達(dá)10830萬(wàn)平方米，年均達(dá)902萬(wàn)平方米以上，年均漲幅9.3%（見圖1）。

1.2 房?jī)r(jià)一路走高

在2010～2015年間，常州市房?jī)r(jià)在7000元/平方米以內(nèi)徘徊了四五年，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，與周邊城市相比，該市房?jī)r(jià)始終位處長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)穩(wěn)定成為常州樓市的特色與亮點(diǎn)。2016-2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，受全國(guó)影響，常州也同樣出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高速上漲。6年間全市商品住房成交均價(jià)累計(jì)上漲達(dá)22%，均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)（見圖2）。

1.3 商品房供應(yīng)充足

隨著近幾年土地出讓火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度居高不下。2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.0%，略有回調(diào)，新開工也呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。投資和新開工是供應(yīng)類指標(biāo)，側(cè)面反映了開發(fā)企業(yè)信心不足，開發(fā)建設(shè)資金面緊張（見圖3）。

2 影響需求因素的選取

影響房地產(chǎn)需求的因素有很多，結(jié)合數(shù)據(jù)的可取得性將影響因素分為三大因素六個(gè)指標(biāo)。三大因素為經(jīng)濟(jì)、自身、政策因素。經(jīng)濟(jì)因素反映整體的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，包括國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，展示對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的指標(biāo)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，用于衡量居民收入水平。房地產(chǎn)自身因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著更為直接的聯(lián)系，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，商品房新開工面積影響供給側(cè)從而影響需求、房?jī)r(jià)的水平高低也是影響需求的重要因素。政策因素是國(guó)家宏觀調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的重要手段，反映整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展走向，包括人口政策、貨幣政策。為了指標(biāo)選取的可量化性，這里用常住居民人口數(shù)指標(biāo)，一般來說，某地區(qū)的人口數(shù)越多，居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量越大。

3 灰色關(guān)聯(lián)分析模型

灰色關(guān)聯(lián)度是鄧聚龍教授始創(chuàng)的灰色系統(tǒng)理論，是根據(jù)參考序列和比較序列的幾何圖形的相同度進(jìn)而推斷各個(gè)因素之間的相關(guān)性，反映曲線間的關(guān)聯(lián)程度，關(guān)聯(lián)程度越高影響越大，可對(duì)系統(tǒng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)量化分析。

下面是灰色關(guān)聯(lián)分析模型的建立步驟。

3.1 確定參考序列和比較序列

以常州市2010-2021年商品房平均銷售價(jià)格作為參考序列，記為X 0（k）（k=1，2，3，…n）。比較序列分別為地方生產(chǎn)總值GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房?jī)r(jià)格、商品房新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、常住居民人口（見表1），記為Xi（i=1，2，3，…6），在2010-2021年的截面數(shù)據(jù)為Xi（k）（k=1，2，3，…n）。

3.2 對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱處理

原始數(shù)據(jù)的指標(biāo)單位大部分都不一致，會(huì)影響到數(shù)據(jù)的處理。使用初值法對(duì)各個(gè)序列做無(wú)量綱化處理，在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，需對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理以消除量綱問題。本研究采用區(qū)間值變換法對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。計(jì)算公式如下：

式中：ri（k）表示變換后的無(wú)量綱數(shù)據(jù);

Xi（k）表示原始資料中的各個(gè)數(shù)據(jù);

Xmax表示原始資料數(shù)據(jù)中的最大值;

Xmin表示原始資料數(shù)據(jù)中的最小值。

計(jì)算過后使得各個(gè)指標(biāo)之間具有可比較性（見表2）。

3.3 計(jì)算特征序列與各個(gè)比較序列的差序列

通過計(jì)算得到結(jié)果（見表3），Δ表示X0與Xi 在k處的差的絕對(duì)值。

3.4 計(jì)算灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算

以房屋平均銷售價(jià)格為因變量，選取的6 項(xiàng)指標(biāo)作為自變量，計(jì)算出自變量與房屋平均銷售價(jià)格的關(guān)聯(lián)系數(shù)值。使用灰色關(guān)聯(lián)分析時(shí)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分辨系數(shù)ρ取0.5，計(jì)算出關(guān)聯(lián)系數(shù)值，得出各關(guān)聯(lián)系數(shù)值結(jié)果（見表4）。

3.5 關(guān)聯(lián)度Ri

灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)用以衡量特征序列和比較序列在曲線中各點(diǎn)處的關(guān)聯(lián)程度，它有很多個(gè)數(shù)值，若不加以處理，便不利于進(jìn)行整體性分析。因此，對(duì)特征序列和比較序列在各因素下的關(guān)聯(lián)系數(shù)取平均，則該平均值就是二者間的關(guān)聯(lián)度。計(jì)算關(guān)聯(lián)度Ri及權(quán)重Wi的公式如下：

Ri（X0，Xi）表示特征序列X0和比較序列Xi的關(guān)聯(lián)度。Ri值越接近1，說明X0和Xi的之間的關(guān)聯(lián)程度越大。

3.6 關(guān)聯(lián)度排序

將各個(gè)比較序列Xi（i=1，2，…，m）與同一特征序列X0的灰色關(guān)聯(lián)度由高到低排序，得到的關(guān)聯(lián)序能直接反映兩因素之間關(guān)聯(lián)程度的大?。ㄒ姳?）。

根據(jù)上述實(shí)證分析過程，可得出灰色關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋河绊懗Ｖ菔猩唐贩夸N量的影響因素重要性依次為：房地產(chǎn)開發(fā)投資額>商品房新開工面積>常州人口數(shù)量>地方生產(chǎn)總值>商品房?jī)r(jià)格>城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。具體分析如下：

房地產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.994，在6個(gè)影響因素中居于首位。投資額的多少，意味著開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的前景是否看好，投資額增加代表市場(chǎng)的供給量增加，從而刺激消費(fèi)者的需求。投資額主要構(gòu)成是土地出讓金。近年來房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)過高，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，從而影響房?jī)r(jià)。

商品房新開工面積對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.993，影響位列第二，該因素通過影響住房供給，由此引起商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)。由于三年不供地政策，常州市商品房新開工面積在 2014—2016年持續(xù)減少，反映出供給減少，而房?jī)r(jià)持續(xù)上升;2017—2020年商品房住宅施工面積增加時(shí)，住宅價(jià)格回落。這正好反映經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供給增加時(shí)價(jià)格下降。

全市常住居民人口總數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.990，在6個(gè)影響因素中居第三位。常州是長(zhǎng)三角現(xiàn)代制造業(yè)基地，也是一座人口導(dǎo)入型城市，從第七次人口普查的結(jié)果看，2020年末，常州市常住人口527.96萬(wàn)人，比六普數(shù)據(jù)增加了69萬(wàn)人，2021年末，常州又增加了7萬(wàn)常住人口，即便是和省會(huì)南京比，人口虹吸效應(yīng)也是很優(yōu)秀了。截止到2020年底，常州市家庭總戶數(shù)137.92萬(wàn)戶，比2016年增加6.47萬(wàn)戶。家庭小型化造成家庭戶數(shù)上升。逐年遞增的人口和家庭小型化為房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的增加帶來了正向影響。

地方生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.873，在6個(gè)影響因素中居第四位。GDP的增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民生活質(zhì)量，提高國(guó)民收入水平，增加首次置房需求和改善性住房需求。對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，GDP的增長(zhǎng)表示當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境適宜進(jìn)行投資活動(dòng)，會(huì)增強(qiáng)開發(fā)商繼續(xù)投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

商品房銷售價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)聯(lián)度為0.805，在6個(gè)影響因素中居第5位，這也側(cè)面反映出房產(chǎn)價(jià)格自身的漲跌對(duì)居民購(gòu)房意愿影響不是最大的?？梢?，多數(shù)購(gòu)房行為仍是為了滿足居住需求而非出于投資投機(jī)考慮。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)聯(lián)度為0.433，在影響因素中排名最后。可見，常州市居民投機(jī)投資房產(chǎn)的動(dòng)力不強(qiáng)。收入水平提高，不會(huì)引發(fā)居民購(gòu)房的熱情，側(cè)面反映出常州住房以自用為主，房?jī)r(jià)也較穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

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2.李秀芝 劉成林 高宇豪 劉琴 李晨曦 張芳婕.基于灰色關(guān)聯(lián)度的宜賓市房?jī)r(jià)影響因素分析.住宅與房地產(chǎn).2021.02