甄愛(ài)軍

樓市政策持續(xù)放松

今年以來(lái)，面對(duì)國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)、國(guó)際形勢(shì)變化等因素，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的重要性提升。在購(gòu)房者置業(yè)情緒低迷、房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫的背景下，中央和地方頻繁優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)結(jié)果，上半年全國(guó)有超180個(gè)省市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺(tái)頻次近500次。4月以來(lái)，信貸政策持續(xù)改善以及各地高頻優(yōu)化樓市政策，標(biāo)志著地產(chǎn)政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放松階段。

3月，兩會(huì)強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)，多部委積極表態(tài)防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。4月，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，要求堅(jiān)持“房住不炒”，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年全國(guó)有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次近500次。熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎;普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場(chǎng)對(duì)調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯。

值得一提的是，截至目前，共有超過(guò)40個(gè)城市優(yōu)化限購(gòu)政策，沈陽(yáng)、成都、武漢等城市放寬限購(gòu)政策，降低居民購(gòu)房門(mén)檻。3月，鄭州率先放寬限購(gòu)，規(guī)定子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。4月，沈陽(yáng)發(fā)布通知，非沈陽(yáng)戶籍居民在沈限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不再要求提供個(gè)人所得稅或社保證明。5月，成都規(guī)定近郊區(qū)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房套數(shù)計(jì)算，無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且2年內(nèi)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無(wú)房居民家庭。寧波、南京、合肥等城市對(duì)購(gòu)房社保年限進(jìn)行放松，允許補(bǔ)繳部分社保。

房貸利率進(jìn)一步下降

2022年7月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，均與上月持平。雖然5年期以上LPR并未進(jìn)一步下調(diào)，但房貸利率下行趨勢(shì)并未停止。貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2022年7月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為4.35%，二套房貸款利率為5.07%，分別較上月回落7個(gè)、2個(gè)基點(diǎn);本月平均放款周期為25天，較上月縮短4天。

今年以來(lái)，央行一次降準(zhǔn)兩次降息，5年期以上LPR降為4.45%。2022年5月，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，降低首套住房商貸下限為不低于當(dāng)期LPR減20個(gè)基點(diǎn)。5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)33項(xiàng)一攬子穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施，支持對(duì)受疫情影響的企業(yè)和個(gè)人紓困，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將存款利率下降效果傳導(dǎo)至貸款端，繼續(xù)推動(dòng)實(shí)際貸款利率穩(wěn)中有降。

伴隨著央行多次降息以及下調(diào)房貸利率下限，各地貸款利率持續(xù)走低。目前已有無(wú)錫、常州等超50城首套房貸款利率降至4.25%下限，部分熱點(diǎn)一二線城市商業(yè)房貸利率下調(diào)幅度亦較大，如西安從3月的5.76%降至4.7%，降幅超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，7月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)2019年以來(lái)新低，首套房、二套房貸款利率分別較去年9月的高點(diǎn)累計(jì)下降139個(gè)、93個(gè)基點(diǎn);銀行放款速度也明顯加快。

劉麗杰預(yù)計(jì)，三季度房貸利率進(jìn)入筑底階段。7月103城主流首套房、二套房貸款利率分別較上月降低7個(gè)、2個(gè)基點(diǎn)，較二季度單月降幅明顯收窄;此外截至目前103城中已有74城貸款利率低至首套房4.25%、二套房5.05%的下限水平。在短期內(nèi)LPR及加點(diǎn)規(guī)則不變的假設(shè)下，房貸利率仍有下降空間但空間收窄，預(yù)計(jì)三季度整體房貸利率水平逐步接近下限。

利好市場(chǎng)進(jìn)一步修復(fù)

低首付疊加低利率將持續(xù)利好市場(chǎng)修復(fù)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，103城中包括武漢、南昌、長(zhǎng)春、哈爾濱等省會(huì)城市在內(nèi)的接近半數(shù)城市執(zhí)行首套房商貸最低20%的首付。低利率、低首付從實(shí)質(zhì)上降低購(gòu)房成本，有助于購(gòu)房需求釋放，利好市場(chǎng)修復(fù)。

不過(guò)，市場(chǎng)修復(fù)需要一個(gè)過(guò)程。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策傳導(dǎo)時(shí)間大概需要9個(gè)月。比如2014年房地產(chǎn)的放松周期始于各城市全面取消限購(gòu)，政策放松后，雖然供需兩端雙雙發(fā)力，但數(shù)月內(nèi)市場(chǎng)反應(yīng)仍不理想，在2015年2月銷(xiāo)售同比降至階段性低點(diǎn)，至4月商品房銷(xiāo)售面積單月同比轉(zhuǎn)增，6月累計(jì)同比轉(zhuǎn)增。從2014年7月多城市全面取消限購(gòu)到2016年4月商品房銷(xiāo)售面積單月同比轉(zhuǎn)增，政策傳導(dǎo)時(shí)間約9個(gè)月。

中指院有關(guān)人士表示，2022年第二季度以來(lái)，地方政府優(yōu)化政策的頻次明顯加快，政策寬松力度明顯加大。商品房銷(xiāo)售面積同比下降趨勢(shì)在5月有所減緩，同比筑底跡象顯現(xiàn)，但銷(xiāo)售同比恢復(fù)正增長(zhǎng)仍需時(shí)間。

從政策傳導(dǎo)角度看，本輪市場(chǎng)下行過(guò)程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此傳導(dǎo)到市場(chǎng)銷(xiāo)售端直至同比回正仍需時(shí)間。預(yù)計(jì)下半年，在政策發(fā)力顯效、疫情影響進(jìn)一步減弱等利好因素帶動(dòng)下，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心將會(huì)逐漸修復(fù)，基本面較好的部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)或?qū)⒙氏冗M(jìn)入恢復(fù)通道，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)情緒修復(fù)。