曾劍
隨著我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)多元化、多層次發(fā)展,我國住房租賃市場發(fā)展步伐明顯加快。在房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展中,必須進(jìn)一步深化房地產(chǎn)估價(jià)功能和價(jià)值,以加快建設(shè)和完善租賃市場為中心目標(biāo),創(chuàng)新高效實(shí)用的估價(jià)方法,打造現(xiàn)代化、高質(zhì)量估價(jià)體系,為住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展提供科學(xué)指導(dǎo)。
近幾年,我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展迅速,極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展。推進(jìn)住房租賃市場深入發(fā)展,與當(dāng)今我國房地產(chǎn)政策環(huán)境相契合??陀^分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,靈活運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)等手段,可促進(jìn)住房租賃市場的良性發(fā)展。為此,為促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展,需優(yōu)化房地產(chǎn)估價(jià)方法,最大程度上避免出現(xiàn)房屋租賃糾紛突發(fā)事件,助力企業(yè)逐漸提升經(jīng)濟(jì)效益,增強(qiáng)市場競爭力。
一、房地產(chǎn)估價(jià)及住房租賃市場概述
(一)房地產(chǎn)估價(jià)
在住房租賃市場中,房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)十分重要的工作,直接關(guān)乎房地產(chǎn)租賃行業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)屬于社會(huì)性中介行為,在市場交易中的地位日益顯著,與一般估價(jià)相比,房地產(chǎn)估價(jià)重要性和專業(yè)性要求較高,而且其所產(chǎn)生的價(jià)值極大。若想真正降低和有效地控制房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),使各種風(fēng)險(xiǎn)因子得到動(dòng)態(tài)控制,則必須把其推向更為合理化、規(guī)范化的發(fā)展軌道,使其指導(dǎo)性及實(shí)用性的作用有效發(fā)揮出來。
(二)住房租賃市場
在我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中,房地產(chǎn)評估在住房租賃市場中的發(fā)展質(zhì)量直接影響住房租賃市場發(fā)展效果??茖W(xué)推動(dòng)房地產(chǎn)住宅租賃工作,可以有效促進(jìn)區(qū)域內(nèi)人才流動(dòng),滿足不同階層居民對住宅消費(fèi)的客觀需求,從而推進(jìn)我國現(xiàn)行住房供給系統(tǒng)完善發(fā)展。因此,要加快各個(gè)區(qū)域更新和發(fā)展,必須更加關(guān)注住房租賃市場的發(fā)展局勢。近年來,我國出臺了一系列政策和制度,推動(dòng)和維持我國住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展,并逐步形成一套全新的住房租賃市場模式。從整體上看,我國住房租賃市場盡管已經(jīng)有了一些成績,但在經(jīng)營制度、市場結(jié)構(gòu)等方面仍有一些不容忽視的問題和缺陷,有待于不斷地完善和提高。對住房租賃企業(yè)來講,需正確認(rèn)識市場發(fā)展和估價(jià)間的協(xié)調(diào)關(guān)系,使其價(jià)值得到最大程度的發(fā)揮,從而促進(jìn)住宅租賃市場全面動(dòng)態(tài)發(fā)展。
二、新形勢下房地產(chǎn)估價(jià)在住房租賃市場中的應(yīng)用作用
(一)房地產(chǎn)估價(jià)在住房租賃企業(yè)融資中的作用
根據(jù)我國住房租賃市場動(dòng)態(tài)變化,確定我國住房租賃企業(yè)發(fā)展方向,這就要求政府給予有力的資金支持,保證各類住房租賃企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展都能得到充足的資金保障。房地產(chǎn)估價(jià)在住房租賃企業(yè)融資發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色,可以對各種類型房地產(chǎn)、住房租賃收益權(quán)等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化估價(jià),以保證住房租賃企業(yè)在融資過程中能清晰地了解本企業(yè)擁有的資產(chǎn)。在房產(chǎn)估價(jià)影響下,房屋所有權(quán)人可以更深入地理解各種房產(chǎn)抵押價(jià)值和資產(chǎn)凈值,從而科學(xué)地處置房產(chǎn)。同時(shí),隨著我國住房租賃和銷售相關(guān)法律法規(guī)不斷健全,在融資發(fā)展過程中,可以利用手中租賃收益權(quán)進(jìn)行融資,從而有效擴(kuò)大融資范圍,解決融資問題??梢?,房產(chǎn)估價(jià)有助于房屋租賃者全面掌握所擁有房屋出租收益權(quán),優(yōu)化包租、收取押金等流程,提升租金收益,獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益,保證各項(xiàng)日常融資活動(dòng)能在良好支持條件下正常進(jìn)行。
另外,房地產(chǎn)估價(jià)對房屋租賃資產(chǎn)證券化也有一定影響,房屋租賃來源可分為自持型和轉(zhuǎn)租型兩種。估價(jià)人員將遵循當(dāng)前估價(jià)準(zhǔn)則,選擇適宜估價(jià)方法,以房屋租賃市場為指導(dǎo),合理評價(jià)房屋租賃企業(yè)資產(chǎn)證券化,防止其在融資過程中盲目轉(zhuǎn)換手中資產(chǎn)。在上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等過程中,通過對房地產(chǎn)估價(jià)的深入認(rèn)知,加深對經(jīng)營和發(fā)展影響的理解,深化融資管理各個(gè)環(huán)節(jié),即可實(shí)現(xiàn)高層次融資,為房地產(chǎn)租賃市場走上健康、穩(wěn)定發(fā)展的道路做好鋪墊。
(二)房地產(chǎn)估價(jià)在租賃市場新改建中的作用
在我國住房租賃市場發(fā)展中,房地產(chǎn)估價(jià)是重要組成部分。在新形勢下,國有建設(shè)用地能在租賃住房建設(shè)中發(fā)揮作用,通過對國有建設(shè)用地的估價(jià),全面、客觀地評價(jià)國有建設(shè)用地投資及市場等方面價(jià)值,確保新建或者改建的租賃住房具有較高經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí),政府將部分出租房屋土地使用權(quán)出讓給企業(yè),也要求對其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化估價(jià),從而能對政府出讓的土地進(jìn)行準(zhǔn)確估價(jià),使得新建、改建的租賃住房市場發(fā)展規(guī)范性有所提升。另外,在新建或改造租賃房屋時(shí),可以對閑置或不能利用的相關(guān)用房進(jìn)行改造,比如辦公區(qū)域、工業(yè)生產(chǎn)等,讓符合這方面的此類用房高效投入到使用中,充分展現(xiàn)多樣化價(jià)值。
(三)房地產(chǎn)估價(jià)在租賃住房管理及保障性住房租賃中的作用
完善租賃住房經(jīng)營管理,在我國住房租賃市場的動(dòng)態(tài)發(fā)展中具有舉足輕重的地位,需明確房地產(chǎn)估價(jià)與租賃住房的動(dòng)態(tài)運(yùn)營管理間的關(guān)系,使房地產(chǎn)估價(jià)作用及優(yōu)勢切實(shí)發(fā)揮出來,實(shí)現(xiàn)對租賃住房運(yùn)營管理實(shí)際情況的客觀性估價(jià)。同時(shí),深入挖掘企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的問題和缺陷,并對出現(xiàn)的新問題進(jìn)行分析,提出切實(shí)可行的控制措施。在經(jīng)營管理階段,也要注重并有效發(fā)揮其職能,利用成本法、比較法等多種方法,合理評估租賃房屋的續(xù)租、租賃等各個(gè)階段租金,全面掌握各種風(fēng)險(xiǎn)因素,優(yōu)化和改進(jìn)現(xiàn)行租賃模式,避免租賃雙方在租賃過程中發(fā)生糾紛。此外,以公平交易為前提,建立健全、穩(wěn)定的租賃關(guān)系。對住房租賃企業(yè)來講,需正確認(rèn)識房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要意義,遵循房屋租賃市場總體發(fā)展趨勢,不斷創(chuàng)新和完善房屋租賃模式,在合理范圍之內(nèi)提高租金,促進(jìn)房屋租賃工作順利進(jìn)行,全面提升租賃住房經(jīng)營管理的質(zhì)量,增強(qiáng)自身在激烈市場競爭中的核心力量。
三、新形勢下租賃市場的房地產(chǎn)估價(jià)
(一)租賃企業(yè)估價(jià)及咨詢
租賃企業(yè)相關(guān)估價(jià)及咨詢服務(wù)針對持有物企業(yè),結(jié)合過往經(jīng)驗(yàn)以及企業(yè)實(shí)際需求,提供多種物業(yè)估價(jià)服務(wù),如以編制成本預(yù)算、租賃及業(yè)績考核為目標(biāo)的租金估價(jià)等,提供較為精確的住宅及商業(yè)租金調(diào)查報(bào)告及商業(yè)發(fā)展前景分析結(jié)果。然而,縱觀目前國內(nèi)房產(chǎn)租賃市場,還未形成一套成熟、切實(shí)可行的商業(yè)計(jì)劃,這就需要在日后租賃市場中統(tǒng)一收集、統(tǒng)一管理及統(tǒng)一批租。
(二)房地產(chǎn)REITs物業(yè)價(jià)值估價(jià)
從金融發(fā)展觀點(diǎn)來看,房地產(chǎn)租賃將不僅僅局限于房產(chǎn),還會(huì)有更多的衍生產(chǎn)品。因此,需對房地產(chǎn)租賃的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。比如,目前 REITs房地產(chǎn)的估價(jià),便可以為融資類資產(chǎn)的發(fā)行提供一個(gè)科學(xué)、有效的定價(jià)基礎(chǔ),并以房地產(chǎn)價(jià)格為主要發(fā)行定價(jià)基礎(chǔ)。這就要求專業(yè)估價(jià)人員從多個(gè)角度考慮,經(jīng)過繁瑣價(jià)格流程,確定最終參考價(jià)格。因此,開展房產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)擴(kuò)展,對今后房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展將起到十分重要的作用。
(三)“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)估價(jià)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展,海量數(shù)據(jù)和信息不斷涌現(xiàn),傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)方法已經(jīng)嚴(yán)重落后,很難對海量數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析。在大數(shù)據(jù)及信息化時(shí)代大趨勢下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視和加速數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)分析等技術(shù)的應(yīng)用,有效對房地產(chǎn)市場交易、消費(fèi)者購房信息等靜態(tài)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,全方位收集租房人口轉(zhuǎn)移信息、實(shí)時(shí)看房熱點(diǎn)等動(dòng)態(tài)信息數(shù)據(jù),動(dòng)態(tài)化收集和推送住宅的區(qū)位定價(jià)等高維度信息。同時(shí),建立房地產(chǎn)行業(yè)的公眾賬號,擴(kuò)大自身流量,充分利用數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)挖掘等技術(shù),提升物業(yè)運(yùn)營管理的運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效益。
在“互聯(lián)網(wǎng)+”大環(huán)境下,若想全面提高估價(jià)技術(shù)的整體水平,必須對傳統(tǒng)單一的估價(jià)方式進(jìn)行改革,建立公正、公開的估價(jià)制度。同時(shí),由于手工編制的估價(jià)報(bào)告效率低下,內(nèi)容覆蓋面有限,文字的準(zhǔn)確性較差,很難適應(yīng)多樣化的市場發(fā)展需要,這就需要?jiǎng)?chuàng)建智能估價(jià)系統(tǒng),應(yīng)用云估價(jià)技術(shù)。由于房產(chǎn)租賃頻繁、流動(dòng)性大,需要大量數(shù)據(jù)支撐,才能保證房屋租金科學(xué)性和可行性。通過對現(xiàn)有的Hedonic模型法進(jìn)行改進(jìn)和更新,可以將多種新的方法結(jié)合起來。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的新發(fā)展模式下,估價(jià)業(yè)務(wù)逐步順應(yīng)規(guī)范化及數(shù)字化發(fā)展趨勢,可切實(shí)提升整個(gè)行業(yè)可信度,最大程度地公開、公正地估價(jià)各個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)容,為主體信息安全提供堅(jiān)實(shí)可靠的保障。
(四)采用科學(xué)估價(jià)方法
在房地產(chǎn)住房租賃市場估價(jià)過程中,對于這種具有收益性的房地產(chǎn),估價(jià)機(jī)構(gòu)通常采取收益法開展估價(jià)工作。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益,利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值、得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。也可以采用市場比較法進(jìn)行估價(jià),市場比較法是估價(jià)對象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。可見,在具體估價(jià)過程中,只有相關(guān)從業(yè)者需要結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)對象,科學(xué)選擇估價(jià)方法,才能提高估價(jià)準(zhǔn)確性。
(五)提高從業(yè)人員職業(yè)道德素質(zhì)
在房地產(chǎn)估價(jià)過程中,由于從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)水平不平衡,經(jīng)常造成不公平、不公正現(xiàn)象。作為一名專業(yè)估價(jià)員,在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),不可過度迎合顧客不合理要求,而要時(shí)刻堅(jiān)持客觀原則、公正原則。另外,一些估價(jià)人員出于自身私利,在不知情情況下,從顧客手中索取回扣、紅包,導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差,增加執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)估價(jià)人員必須嚴(yán)格遵守職業(yè)道德規(guī)范,不斷提高自身專業(yè)知識和道德素質(zhì),以高質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)則,進(jìn)行自我激勵(lì)。同時(shí),借助外部監(jiān)督機(jī)制,為客戶提供優(yōu)質(zhì)、滿意的服務(wù),保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展,為促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展保駕護(hù)航。
(六)營造消除不正當(dāng)競爭的公平環(huán)境
一方面,對惡意壓價(jià)、不公平競爭的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲打擊,對不顧收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范的低價(jià)及擾亂市場秩序等行為,建議有關(guān)部門與協(xié)會(huì)制定相關(guān)制度或行業(yè)規(guī)則,對惡意低價(jià)中介機(jī)構(gòu),在資質(zhì)延續(xù)、升降級、信用檔案記分及適當(dāng)處罰措施上予以體現(xiàn),為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)提供和諧、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。另一方面,建議相關(guān)部門在選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí),不要過于看重估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),而要重視估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、從業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)。建議相關(guān)部門不要過于看重價(jià)格,僅從實(shí)際情況來看,很可能會(huì)影響到后續(xù)服務(wù),所以應(yīng)該多角度、全方位地選擇合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)。
(七)建立健全信用制度
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè),屬于鑒定中介服務(wù)機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)估價(jià)核心價(jià)值在于“誠信”。然而,若想做到誠信經(jīng)營、誠信執(zhí)業(yè),則要從點(diǎn)滴做起。所以,在發(fā)展中,必須要建立健全的誠信制度,以確保房地產(chǎn)估價(jià)工作在良性、有序的市場環(huán)境中進(jìn)行。在加強(qiáng)誠信體系建設(shè)方面,建立失信黑名單,將失信企業(yè)納入失信名單,禁止從事與之相關(guān)產(chǎn)業(yè),并將其信息公開,形成“一旦失信、處處受限”的信用懲戒大格局,讓失信者、造假者寸步難行。此外,還可建立健全評價(jià)機(jī)構(gòu)與評價(jià)人員誠信與懲罰機(jī)制,通過多種獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制,引導(dǎo)行業(yè)誠信經(jīng)營,在評審、投標(biāo)過程中,對誠信單位和個(gè)人給予優(yōu)先服務(wù)。
(八)強(qiáng)化估價(jià)信息交流
在開展各類房地產(chǎn)估價(jià)工作中,由于估價(jià)資料傳遞不明確,很可能為估價(jià)工作造成極大的困難和挑戰(zhàn)。作為評價(jià)行業(yè)主管機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì),應(yīng)該加強(qiáng)與各方面的溝通和交流。具體來講,可從下面幾點(diǎn)入手:其一,建立信息平臺和資料庫,進(jìn)一步充實(shí)和完善該行業(yè)的內(nèi)容、流程、條件以及相關(guān)工作開展情況,并在各部門之間建立綜合性信息平臺,組建相關(guān)評價(jià)報(bào)告數(shù)據(jù)庫,實(shí)現(xiàn)隨機(jī)、公開抽查,提高工作質(zhì)量。其次,建立信息專欄。建立重要信息欄目,及時(shí)公布相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、存在的問題及相關(guān)政策等,實(shí)現(xiàn)信息資源共享。其三,加強(qiáng)情報(bào)交換。對于重大事項(xiàng)不能向社會(huì)公布的問題和情況,有關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)要定期通報(bào)、文件抄送、走訪座談等方式進(jìn)行通報(bào)和反饋。
(九)檢驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)工作質(zhì)量
在房地產(chǎn)估價(jià)工作中,政府應(yīng)對其進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)管。首先,要堅(jiān)持以市場為主導(dǎo),合理優(yōu)化現(xiàn)有的監(jiān)管資源,并嚴(yán)格履行政府監(jiān)督責(zé)任。其次,要在有關(guān)方面健全相關(guān)的法律和規(guī)章,以便在遇到特定的監(jiān)管問題時(shí),使其有法可依、有章可循。此外,加強(qiáng)監(jiān)管和加強(qiáng)處罰相結(jié)合,即對房地產(chǎn)估價(jià)工作的全過程進(jìn)行監(jiān)督,對房地產(chǎn)估價(jià)工作制度之外并影響到估價(jià)價(jià)值的行為進(jìn)行記錄并嚴(yán)懲。最后,房地產(chǎn)估價(jià)工作完成后,要對房屋估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,并對其相關(guān)底稿進(jìn)行歸檔整理。
結(jié) 語
為促使房屋租賃市場全面發(fā)展,則需主動(dòng)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級大環(huán)境,加速應(yīng)用現(xiàn)代科技,建立公正、公平的住房租賃估價(jià)制度,促進(jìn)住房租賃、商業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)提高,維護(hù)租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展秩序,推動(dòng)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。