劉鳳榮　鄭燕鳳

摘? 要：不動產統(tǒng)一登記以來，不動產登記歷史遺留問題逐漸凸顯，影響范圍廣，群眾反映強烈?；诖?，本研究運用定性分析法，通過梳理不動產登記歷史遺留問題，分析不動產登記歷史遺留問題產生的原因，科學系統(tǒng)的提出了解決措施，希望能為解決不動產登記歷史遺留問題提供借鑒性意見。

關鍵詞：不動產登記;歷史遺留問題;原因;解決建議

為整合不動產登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，本文對不動產登記歷史遺留問題進行了分類梳理，對其產生的原因進行了分析，并系統(tǒng)科學的提出了解決對策與建議。

1? 不動產登記歷史遺留問題類型

不動產登記歷史遺留問題類型比較多，通過歸納梳理，總結劃分為7個方面。

1.1 房地權利主體或用途不一致

房產證記載產權人為現產權人，土地證記載產權人為原產權人的不動產登記。在分散登記時期，部分房地產權利轉移時，僅辦理了房產轉移登記，未辦理土地轉移登記;不動產統(tǒng)一登記實施前房屋登記用途和土地登記用途不一致，且土地和房屋已經分別予以登記并取得土地使用權證和房屋所有權證。

1.2 無用地手續(xù)或手續(xù)不全

房地產建設項目無國有建設用地審批手續(xù)或規(guī)劃手續(xù)，開發(fā)

建設單位缺失或其法定代表人走、死、逃、亡，造成無申請主體，建設項目不符合消防驗收條件或者缺失消防驗收手續(xù)，不符合人防驗收條件或者缺失人防驗收手續(xù)，缺失房屋竣工驗收手續(xù)等，項目稅費、配套費等費用未繳清，缺失國有建設用地使用權證但有相關土地使用權審批手續(xù)、原發(fā)土地證宗地圖缺失、配錯等問題。

1.3 房地產開發(fā)時存在違法違規(guī)行為

房地產建設項目超容積率建設，需要補繳土地出讓金而未補交;項目實際用地范圍超出批準用地范圍，存在部分違法用地等問題。

1.4 房屋跨宗地壓占

開發(fā)項目整體規(guī)劃、分期拿地、分期建設，造成部分樓幢、房屋等建筑物、構筑物跨宗地，壓占分期供地宗地界址等問題導致無法辦理不動產登記。

1.5 違規(guī)使用農村宅基地

“一戶多宅”、宅基地超過國家、省規(guī)定面積標準，非本農民集體組織成員因遷入、搬遷等原因經本農民集體經濟組織同意取得的宅基地，但未經縣級以上人民政府合法審批，《土地管理法》實施前取得的宅基地無權屬來源證明材料、以及歷史上形成的兩戶或兩戶以上共同使用一處宅基地等問題。

1.6 劃撥土地上違規(guī)建房

原劃撥國有土地上集資開發(fā)建設居住性房屋，房改房已出售給個人，尚未辦理房產證;房改房原土地證或房產證未注銷，現使用權人無法辦理不動產證;房改房的房屋所有權人為個人、土地使用權人為單位導致權利人不一致;經濟適用房辦理完全產權手續(xù)等問題。

1.7 不動產抵押登記

國有劃撥土地使用權申請抵押登記問題;房地產開發(fā)項目已辦理國有建設用地使用權抵押登記，項目開工建設后申請在建工程抵押登記問題;房地產項目已抵押或被查封的，申請辦理商品房預告登記或預轉現不動產登記問題;有房產證、無土地證辦理房產注銷抵押登記問題;國有劃撥土地上房產單獨抵押登記手續(xù)問題;不動產統(tǒng)一登記實施前的違法抵押登記如何處理問題;集體建設用地上房屋轉讓、抵押登記等問題。

2? 不動產登記歷史遺留問題形成的原因

不動產登記歷史遺留問題形成原因比較復雜，既有管理體制、機制方面的原因，也與法律法規(guī)不健全、執(zhí)行不到位，執(zhí)法不嚴格等有關;遺留問題形成的時間跨度比較大，既有《土地管理法》實施前形成的，也有新的《土地管理法》是實施后形成的，總結梳理主要有管理體制不統(tǒng)一、監(jiān)管力度薄弱、相關法律政策不完善等原因。

3? 解決不動產登記歷史遺留問題的對策與建議

3.1 基本原則

堅持“尊重歷史、實事求是，民生優(yōu)先、違法必究，讓利與民、方便群眾”的則，解決不會造成社會危害的不動產登記歷史遺留問題，寬嚴并濟，有放有堵，粗細結合，最大限度的解決人民群眾最關心、社會最關注的幾十年來形成的不動產登記熱點問題，不要以現在的法律法規(guī)去規(guī)范過去的房地產建設行為。

3.2 對策與建議

3.2.1關于房地權利主體或用途不一致問題的解決對策與建議

針對房地權利主體不一致的，對依法依規(guī)可以辦理國有建設用地使用權證的，根據“地隨房走”的原則，在查清歷次房產登記、稅費、查封抵押等情況的前提下，無相關禁止、限制條件的可以將土地直接登記到現房屋所有權人名下。如需要補辦相關手續(xù)、繳納有關稅費的，不動產登記機構一次性告知，待各地不動產登記歷史遺留問題領導小組研究確定解決方案后，完善相關手續(xù)后申請不動產登記。而對于小產權房等違法違規(guī)不動產，堅決不予辦理相關登記手續(xù)。

針對土地用途與房屋用途不一致的，不動產統(tǒng)一登記實施前，土地、房屋已分別登記并且登記用途不一致的，當事人申請不動產登記時，除具有違法、權屬糾紛等法律法規(guī)規(guī)定不予登記的情形外，分別按照原登記簿記載的用途進行登記，并在現不動產登記簿中標注“房地用途不一致”。不動產所在地歷史遺留問題領導小組成員部門根據各自職責，針對此類問題依據相關原發(fā)證檔案材料查明用途不一致形成原因，分門別類依法妥善處理，統(tǒng)一土地房產用途，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。

3.2.2 關于無用地手續(xù)或手續(xù)不全的解決對策與建議

沒有用地審批手續(xù)或手續(xù)不全的問題多種多樣，解決方法因情況而定。沒有任何國有建設用地出讓審批手續(xù)而開發(fā)的房地產并予以銷售的，作為小產權房不予不動產登記。對于缺失建設工程規(guī)劃許可手續(xù)的，因政府原因造成的，由項目所在地不動產登記歷史遺留問題領導小組研究決定，直接由城鄉(xiāng)建設主管部門按照項目建設現狀出具符合規(guī)劃要求的意見書。對違反建設工程規(guī)劃許可的建設項目，房地產開發(fā)單位應按照所在地不動產登記歷史遺留問題領導小組的處理意見進行整改，補交相關費用，補建配套設施，整改到位后城鄉(xiāng)建設部門出具符合規(guī)劃要求的意見書。對沒有規(guī)劃手續(xù)的房地產項目，按照不動產歷史遺留問題領導小組的處理意見補辦規(guī)劃核實手續(xù)或由城鄉(xiāng)建設部門出具符合規(guī)劃要求的意見書，申請辦理不動產登記。

缺失開發(fā)建設單位的，經當地市場監(jiān)管、稅務部門認定后，有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會提出不動產首次登記申請;無業(yè)主委員會的，由小區(qū)業(yè)主推薦3名以上代表提出不動產首次登記申請。首次登記由不動產登記中心依職權進行權籍調查，經審核通過的登記項目，通過媒體進行公告，公告期內沒有提出異議或異議不成立的，登記機構可為該項目辦理不動產首次登記。

3.2.3 關于房地產開發(fā)時存在違法違規(guī)行為的解決對策與建議

超容積率建設的，實行“證繳分離”的辦法解決。超容積率建設，購房者善意購買確無責任，且已依法履行相關義務的，經當地不動產登記機構審核后，交由當地不動產登記歷史遺留問題領導小組研究確定是否實行“證繳分離”。實行“證繳分離”辦法予以解決的，由自然資源、城鄉(xiāng)建設、稅務等主管部門對原開發(fā)單位或開發(fā)商予以追繳超容積率出讓金，可先辦證后追繳有關稅費。對房屋建設面積超出《建設工程規(guī)劃許可證》批準面積的，根據處理意見由城鄉(xiāng)建設主管部門根據《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)進行處理，容積率增加嚴格執(zhí)行《國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）第四條規(guī)定，按照批準調整時的土地市場地價核定應補繳的出讓金。

實際用地范圍與批準用地范圍不一致的，根據當地不動產登記歷史遺留問題領導小組研究確定處理意見，對于認定為在誤差面積范圍內的，按其實際用地面積進行不動產登記，其他情況按照“少不補，多要處”的原則處理，對于超占的用地面積，按照“違法占地、違法建設”的情況，違法處罰到位后，由自然資源、城鄉(xiāng)建設主管部門出具實際用地勘測定界圖，報當地人民政府審核后按照省和當地有關不動產登記歷史遺留問題處理政策予以辦理。

3.2.4關于房屋跨宗地壓占的解決對策與建議

本著“方便群眾、有利于權利人”的原則，根據當地不動產登記歷史遺留問題領導小組處理意見，經不動產權利人書面承諾確認，按照“以大帶小”的原則，確定土地使用期限、用途等，即以建筑物占壓土地面積大的地塊作為主占壓宗地，并根據主占壓宗地的使用期限、用途等信息進行登記，同時在登記簿中注明“次占壓宗地”相關信息。

3.2.5關于土地面積分攤問題解決對策與建議

國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記時，土地分攤面積的問題，對土地面積不再分攤到戶，在不動產權證書中標注大宗土地用途、面積等相關信息，宗地圖標注某某業(yè)主等共同共有。對已經分攤登記過的，轉移登記時，調整為標注大宗土地用途、面積等相關信息。按幢、層等獨立使用權屬界線封閉的空間為基本單元規(guī)劃、建設，且容積率在1.2以上、地面以上三層以上（參照魯政辦發(fā)[2013]36號）的標準廠房，申請不動產分割登記的，按幢、層等固定界限為基本單元按照各地有關規(guī)定進行分割登記和分割轉讓登記，但不得改變用地性質和房屋用途。不動產登記簿記載建筑面積（包括專有建筑面積、分攤建筑面積）、獨用土地面積，專有部分以外的共有部分，按照建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有進行登記。

3.2.6關于劃撥土地上建設住宅、經營性用房等問題解決對策與建議

原劃撥土地上集資建房、開發(fā)建設經營性用房，申請辦理首次登記的，根據當地不動產登記歷史遺留問題領導小組研究確定的處理意見，權利人按照建設時土地市場評估價繳納土地出讓金（或相當于土地出讓金的價款）后，申請不動產登記。劃撥土地上城鎮(zhèn)住房權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房產轉移給他人的，均應在轉移登記時按照建設時評估價繳納土地出讓金（具體征繳標準見各地市相關規(guī)定）后，按國有出讓土地上的商品房進行不動產登記。土地出讓年限為該房屋所在宗地第一套房屋補交土地出讓金（或相當于土地出讓金的價款）時間，截止到依照該用途最高年限推算，不再履行報批程序，不再簽訂土地使用權出讓合同。

4? 結語

不動產登記歷史遺留問題類型多種多樣，情況復雜，本文僅針對其中一些問題作了深入探討并提出解決建議。今后，深入分析不動產登記歷史遺留問題產生的原因并根據山東省陸續(xù)出臺的解決不動產登記歷史遺留問題的政策，提出具有操作性的解決辦法，近幾年內對解決人民群眾關心不動產登記歷史遺留問題有所幫助。隨著法律法規(guī)的不斷完善，自然資源、城鄉(xiāng)建設等主管部門嚴格土地批后監(jiān)管、以及工程建設監(jiān)督管理，避免新的歷史遺留問題產生，最大限度地保護人民群眾利益，提高人民群的幸福感與獲得感。同時，不動產權利人也要加強權益保護意識，在購買不動產前充分了解土地審批及建設合規(guī)狀況，避免無法申請不動產登記情況。

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作者簡介：劉鳳榮（1975---），女，山東濟南人，學士，高級工程師。研究方向：不動產登記。