王保琴

[摘 要]筆者以自身經(jīng)驗，在了解營改增含義的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)行業(yè)的特點及稅收構(gòu)成，對營改增政策予以思考，包括增加稅收知識培訓力度、提高增值稅專用發(fā)票管控力度等，以此明確其對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的影響，再提出相應(yīng)的整改對策，以供借鑒。

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；影響及對策

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2022）08-0028-03

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，也是民生項目核心行業(yè)，不僅包括傳統(tǒng)樓盤建造和銷售，還涉及房屋租賃等服務(wù)。隨著社會經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，國內(nèi)稅收政策發(fā)生改變，如“營改增”。房地產(chǎn)行業(yè)雖存在巨大利潤，但稅收也相對較高，如何在營改增政策下改變稅收影響，是目前首要探討的問題，更是維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的根本[1]。

顧名思義，營改增是將營業(yè)稅改征增值稅。傳統(tǒng)營業(yè)稅是在境內(nèi)各項生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的營業(yè)額征收的稅費，如提供應(yīng)稅服務(wù)、銷售不動產(chǎn)等；增值稅是對商品生產(chǎn)、加工及銷售等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的增值額的稅收服務(wù)，營改增政策的推行，不僅減少企業(yè)稅收壓力，還為社會經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展提供助力[2]。

（一）特點

房地產(chǎn)行業(yè)是維持國民經(jīng)濟發(fā)展的核心支柱，無論是在產(chǎn)品開發(fā)層面，還是在業(yè)務(wù)推廣、項目類別等層面，均體現(xiàn)出獨特特點。具體為：①開發(fā)產(chǎn)品。呈現(xiàn)單件性、商品性和固定性特點，即在原料產(chǎn)地、開發(fā)地、消費地等層面高度重合，不可移動。②開發(fā)業(yè)務(wù)。呈現(xiàn)復雜性，如前期拆遷及安置、土地征用、勘察和規(guī)劃，中期進場、施工驗收，后期宣傳及銷售等，這也決定其往來對象的多樣性。③整體項目。呈現(xiàn)資金量大、周期長和風險高等特點，還涉及各類稅種，如增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等[3]。

（二）稅收構(gòu)成

1.增值稅。增值稅是指對生產(chǎn)、銷售商品、提供應(yīng)稅勞務(wù)產(chǎn)生的增值額收入的稅收，既包含減免稅項目，還涉及特殊商品免征、退還政策。隨著營改增政策的推行，房地產(chǎn)及建筑行業(yè)已納入增值稅范疇，不僅要繳納經(jīng)營活動稅費，還可對房屋出售、租賃等環(huán)節(jié)進項稅予以抵扣，但應(yīng)滿足票據(jù)合法和完稅憑證的原則。

2.土地增值稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)產(chǎn)生的稅收，包括取得收入的單位及個人。房地產(chǎn)行業(yè)“暴利稅”，是指在獲取土地使用權(quán)的同時，通過剔除開發(fā)成本、其他費用前提下產(chǎn)生增值部分繳納稅款，而此環(huán)節(jié)企業(yè)也參與產(chǎn)權(quán)出售。

3.土地使用稅。土地使用稅是以土地實際占用面積為計稅依據(jù)的稅負，依據(jù)差別稅額法，以本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及城市建設(shè)，調(diào)整每平米稅額。該稅率為房地產(chǎn)企業(yè)或其他單位繳納，個人無須繳納。

4.耕地占用稅。和土地使用稅相同，耕地占用稅也為數(shù)額征收，各地區(qū)稅率均不相同，但二者為相斥稅種。即新征用土地不超過1年僅征收耕地占用稅，若超過1年不再繳納，改繳納土地使用稅。

5.所得稅。所得稅包括企業(yè)所得稅、個人所得稅，如提供勞務(wù)、銷售貨物、權(quán)益性投資和特許權(quán)使用費等。

6.其他稅種。①房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房屋稅收價格、租金收入為計稅依據(jù)征收的財產(chǎn)稅，僅針對未轉(zhuǎn)讓成功的房屋，包括從價計征、從租計征等類別。②契稅。契稅為財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，是房屋契約形成時承受人繳納的稅種，也是地方財政收入的基本來源，稅率為3%～5%。③印花稅。針對經(jīng)濟活動、經(jīng)濟往來征收的書面、憑證稅收，即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0.05%。

營改增政策是國家為推進經(jīng)濟社會提出的新政策，不僅是稅收政策，更是加快經(jīng)濟發(fā)展的根本。其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響如下。

（一）利好影響

1.提高市場競爭力。增值稅有“憑票抵扣”政策，可為企業(yè)經(jīng)營活動提供便利。特別是在營改增后，企業(yè)可通過抵扣增值稅，減少稅費，避免重復納稅問題，還可節(jié)約財務(wù)成本，提高市場競爭力。原因為：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在準確了解政策和運用政策的前提下，調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，以相互競爭、穩(wěn)抓機遇等諸多方式，增強管理能力，提高競爭力[4]。

2.有利于經(jīng)營活動。營改增政策下可將固定資產(chǎn)納入可抵扣范疇，極大程度上減少現(xiàn)金流支出，為企業(yè)經(jīng)營、投資等活動提供便利，而現(xiàn)金資源的增加也會提高其競爭力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增政策可提高供應(yīng)商靈活度，傳統(tǒng)營業(yè)稅下企業(yè)為減少采購成本，過多選擇小規(guī)模納稅人、個體工商戶等，但這也會增加稅收壓力。營改增后企業(yè)可依據(jù)需要，從一般納稅人、小規(guī)模納稅人及個體工商戶等諸多層面篩選供應(yīng)商，在多方比較的同時，減輕稅負，做出有利決策。

3.減輕稅負。傳統(tǒng)稅收政策下，企業(yè)稅費比例較高，無疑會增加稅負壓力。但營改增政策可在抵扣部分稅費的同時，減少繳納份額，減輕稅負。同時，企業(yè)現(xiàn)金流增多，也會逐步增加經(jīng)營活動頻次，而這也會在未來提高增值稅比例，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供助力。原因為：營業(yè)稅為價內(nèi)稅，依據(jù)含稅銷售額予以納稅；增值稅為價外稅，計稅依據(jù)為不含稅銷售額，不會面臨重復征稅問題，在減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負的同時，降低房價。同時，部分企業(yè)寫字樓均為租賃形式，營改增政策可抵扣該部分固定資產(chǎn)進項稅，降低購樓價格，加快行業(yè)發(fā)展[5]。

（二）不利因素

1.增加資金壓力。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，大部分企業(yè)青睞于融資，這也會增加融資成本，導致現(xiàn)金流被占用，增加資金壓力。隨著營改增政策的施行，房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)涉及諸多進項稅發(fā)票，但卻因項目未完成、難以銷售，導致進項稅難以抵扣。以負債表層面而言，進項稅額未影響企業(yè)總資產(chǎn)，但事實卻與之相反，占用諸多現(xiàn)金流，且絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)周期超過一年，這也會增加其資金壓力。

2.進項稅發(fā)票獲取難度大。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)銷項稅多為9%，但在項目開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)涉及諸多行業(yè)及經(jīng)濟組織，致使進項發(fā)票稅率不同，如3%、6%、9%及13%。同時，房地產(chǎn)行業(yè)中針對營改增推行時間較短，部分供應(yīng)商未得到規(guī)范管控，致使小規(guī)模納稅人占據(jù)絕大比例，稅率更是為3%。

3.利潤表內(nèi)營業(yè)收入波動。營改增前，企業(yè)利潤表內(nèi)營業(yè)收入項目為含稅收入，但改革后實現(xiàn)價稅分離，營業(yè)收入項目為不含稅收入，僅從該項目而言企業(yè)經(jīng)營水平下降。以100萬營業(yè)收入為例，營業(yè)稅下營業(yè)收入為100萬、凈利潤為95萬；增值稅下，營業(yè)收入為 91.74萬[6]。

（三）具體影響環(huán)節(jié)

1.開發(fā)成本。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)成本和經(jīng)濟收益密切相關(guān)，營改增政策下對開發(fā)成本存在以下影響：因房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)范圍特殊性，項目施工中涉及諸多建筑材料，既包含混凝土、鋼筋和水泥等主體材料，還涉及鐵釘和螺絲等零部件，前者采購傾向于正規(guī)企業(yè)，可獲取增值稅專用發(fā)票，后者采購多為小企業(yè)或個體工商戶，難以取得專票，增加增值稅抵扣難度，造成生產(chǎn)成本增多。同時，建筑主體材料增值稅稅率為13%，這也促使房地產(chǎn)企業(yè)的革新。

2.經(jīng)營管理。①提高發(fā)票管理難度。營改增下房地產(chǎn)企業(yè)獲取增值稅專用發(fā)票抵扣資格，這也會增加其發(fā)票管理數(shù)量，對財務(wù)人員具有嚴格要求。②不利于產(chǎn)品定價。由于增值稅為價外稅，致使企業(yè)營業(yè)收入減少，應(yīng)逐步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使之更好地適應(yīng)新政策，這也會增加產(chǎn)品定價難度。③提高營銷難度。營改增政策下，逐步拓寬企業(yè)經(jīng)營范圍，存在混合銷售模式，應(yīng)科學轉(zhuǎn)變營銷方式[7]。

3.勞務(wù)支出。施工人員是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心載體，不僅決定了工程質(zhì)量的優(yōu)劣，還影響了材料是否充足。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，施工人員多為農(nóng)村進城務(wù)工，專業(yè)知識及綜合素質(zhì)相對較低，且在工程項目、工期不同的前提下，對施工人員需求極多，這也導致了施工人員的流動性，不利于企業(yè)集中管控，還會增加部分勞務(wù)支出，影響經(jīng)濟效益。

（一）增加稅收知識培訓力度

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增政策對稅務(wù)的影響不容忽略，管理者應(yīng)在提高重視力度的同時，對財務(wù)人員和成本核算人員進行稅收知識培訓，在增強稅務(wù)意識的同時，積極應(yīng)對“營改增”帶來的不利影響，規(guī)避企業(yè)風險。例如，財務(wù)人員定期和其他部門予以交流，探尋稅負平衡點，減輕稅收壓力；盡量選擇一般納稅人為首要供應(yīng)商，以免增加負擔。

（二）提高增值稅專用發(fā)票管控力度

營改增政策前，部分業(yè)務(wù)人員將發(fā)票緊握在手中或部門，但營改增后應(yīng)摒除此習慣，否則會出現(xiàn)“一方掛賬、一方未掛賬”現(xiàn)象，不僅導致信息不對等，還違背權(quán)責發(fā)生制。為更好地達到此目標，企業(yè)各部門應(yīng)認識到增值稅專用發(fā)票及時報銷的意義，便于查閱發(fā)票真實性，一旦出現(xiàn)問題可及時退回；即便部分企業(yè)無須立即付款，也應(yīng)掛入往來賬，凸顯權(quán)責發(fā)生制。同時，取得增值稅專用發(fā)票后，采用臺賬式管理，單獨存放抵扣聯(lián)，記賬聯(lián)附憑證，且及時裝訂，以便查閱[8]。

（三）科學運用稅收優(yōu)惠

稅收優(yōu)惠政策的推行，是以調(diào)整資金結(jié)構(gòu)、加快企業(yè)發(fā)展為主要目標，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在科學、合理運用該類政策的基礎(chǔ)上，減輕稅收壓力，提高行業(yè)競爭力及整體經(jīng)濟效益，促進穩(wěn)步發(fā)展。在此期間，財務(wù)人員應(yīng)增加稅收知識學習力度，及時且準確掌握財政部各項政策，起到為己所用和合理避稅的目的。

（四）調(diào)整傳統(tǒng)產(chǎn)品銷售模式

房地產(chǎn)作為資本投入多、資金流入量大的行業(yè)，資金結(jié)構(gòu)多為融資類型，及時做好資金回籠工作，是維持發(fā)展的根本。即在產(chǎn)品定價時，應(yīng)綜合考慮各項因素，如開發(fā)成本、增值稅和扣除項目間相關(guān)性，明確最佳稅率臨界點，在保證定價合理的同時，提高銷售量，促進資金回籠，減少時間及資金等成本消耗。從某種程度上而言，降低產(chǎn)品定價雖減少企業(yè)收入，但會提高銷售量，增加整體利潤。

（五）更改企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)為提高市場份額，房產(chǎn)銷售中多采用精裝房和清水房等類別，特別是精裝房，包含房屋裝修、原料采購、燈具和廚衛(wèi)設(shè)施、勞務(wù)外包等諸多業(yè)務(wù)，均可作為進項稅予以抵扣，減輕稅收壓力，提高利潤，有利于企業(yè)良性發(fā)展[9]。

（六）具體稅務(wù)籌劃方案

1.開發(fā)成本。依據(jù)建筑項目具體需求，酌情采購建筑用材種類及數(shù)量，還要配備較大的施工隊伍，否則難以滿足工程建設(shè)的需求，而這也會增加資金投入。為減少開發(fā)成本，可在項目實施前，對各環(huán)節(jié)工作予以籌備、計劃，嚴格控制成本及施工環(huán)節(jié)，保證各項工作按順序進行。同時，企業(yè)應(yīng)實現(xiàn)部分項目成本分離，盡量和增值稅予以抵消，減少后續(xù)稅負。

2.產(chǎn)品銷售。稅收貫穿于建筑項目的始終，從最初的開發(fā)成本和建筑材料購買環(huán)節(jié)，直至產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)均存在稅收，會隨著產(chǎn)品價格的增長而逐步增加。針對此，房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤營銷時，應(yīng)調(diào)整營銷模式，在減少稅收金額的同時，提高營業(yè)利潤。例如，在充分了解市場特點的同時，將產(chǎn)品銷售、建筑裝修費用予以區(qū)分，拓寬稅款繳納范疇，降低增值稅[10]。

3.勞務(wù)支出。房地產(chǎn)企業(yè)勞務(wù)支出不僅包含施工人員的支出，還包含工作人員的支出。正常情況下，施工人員的支出稅款由相關(guān)勞務(wù)企業(yè)負責，若企業(yè)在此環(huán)節(jié)獲取增值稅專用發(fā)票，可減輕稅收壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工過程中，應(yīng)盡量選用正規(guī)勞務(wù)結(jié)構(gòu)，不僅可保證施工人員整體素質(zhì)，還可對其予以有效管控，獲取可抵扣增值稅發(fā)票。

4.建筑材料。社會經(jīng)濟的快節(jié)奏發(fā)展，使國內(nèi)企業(yè)間競爭日益激烈。為提高項目整體效率、減輕稅收壓力，財務(wù)人員紛紛將注意力集中在建筑材料籌劃層面。例如通過招投標方式，審核供應(yīng)商營業(yè)資質(zhì)，節(jié)約經(jīng)濟成本，還可在獲取增值稅專用發(fā)票的前提下，便于后續(xù)材料價格及質(zhì)量的核查，準確把控項目整體質(zhì)量和效益。

綜上所述，營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅收既有有利影響，也有不利影響，為更好地提高稅務(wù)籌劃工作效率，減輕稅收壓力，企業(yè)管理者和財務(wù)人員應(yīng)在正確了解相關(guān)政策的同時，對企業(yè)現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)予以整改，在整合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上制定整改措施，保證穩(wěn)步發(fā)展。

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[5]牛茜.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國集體經(jīng)濟，2019（05）：94-95.

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[8]苗俊玲.淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].大眾投資指南，2018（19）：75-75.

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