張丹

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，起到骨干性、支撐性作用。2000-2020年房地產(chǎn)對GDP增長貢獻(xiàn)率由4.8%波動增至13.9%，其自身具備較高增長率。房地產(chǎn)行業(yè)籌建、開發(fā)建設(shè)、銷售的特殊性導(dǎo)致企業(yè)前期投入資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于多數(shù)行業(yè)，使其成為資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、拿地、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)都需要投入大量資金。隨著地價成本逐年升高，房企自籌資金能力有限，一般為35%左右，可見企業(yè)發(fā)展過程中必然要進(jìn)行外部融資。財務(wù)管理在外部融資的前期籌集、中期的資金管理、后期的監(jiān)管等各環(huán)節(jié)中都起到了至關(guān)重要的作用，同時財務(wù)管理也是企業(yè)良好發(fā)展，提高行業(yè)競爭力的保障。本文淺析房地產(chǎn)行業(yè)面對融資的困境，并提出解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);融資;困境及措施

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。回顧2021年房地產(chǎn)市場，國家始終堅持“房住不炒”的定位，“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)困難。有效的融資管理，在應(yīng)對當(dāng)前艱難的融資環(huán)境時，就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資管理的重要意義

（一）優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開大量資金的支持，特別是前期資金投入量大，建設(shè)周期長，銷售回款速度慢，涉及稅種繁多等行業(yè)特點(diǎn)，致使企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)速度慢。企業(yè)需要通過大量外部資金支持項(xiàng)目的順利開展。企業(yè)通過融資決策分析的結(jié)果，結(jié)合本企業(yè)自身項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略，選擇與之相適宜的融資方式、融資規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，避免企業(yè)融資成本過高，引起財務(wù)風(fēng)險。去存量，提高產(chǎn)品周轉(zhuǎn)率，回籠資金，降低資金鏈斷裂的風(fēng)險，確保企業(yè)有序發(fā)展。

（二）提高資金使用效率

企業(yè)對融資實(shí)行有效管理，根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)、業(yè)務(wù)計劃、市場供需等因素安排年度資金計劃。通過年度統(tǒng)籌、季節(jié)平衡、月度執(zhí)行的融資管理方式，統(tǒng)籌收支，預(yù)測現(xiàn)金流，合理資金調(diào)度，降低可能發(fā)生的資金被占用、挪用或閑置的發(fā)生概率，避免影響資金的流轉(zhuǎn)，造成無效融資，進(jìn)而令企業(yè)陷入財務(wù)困境，危及企業(yè)發(fā)展運(yùn)營。

（三）加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營管理

建立健全融資管理制度體系，業(yè)務(wù)、財務(wù)、法務(wù)、審計等多部門聯(lián)動，由專業(yè)人員組建融資管理機(jī)構(gòu)，并由管理部門牽頭融資管理工作。促使企業(yè)全業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)、全部門、全人員的相互溝通、相互了解，提高企業(yè)內(nèi)部管理效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高效運(yùn)營。

二、房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式及特點(diǎn)

（一）利用內(nèi)部資源

利用吸收企業(yè)員工閑置資金，形成員工與企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。這種融資方式雖然籌措金額有限，但籌資時間短，可快速融集資金。但是對于員工和企業(yè)都存在較大風(fēng)險。對于員工而言，企業(yè)無抵押擔(dān)保物從員工處借入資金，一旦企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂，甚至破產(chǎn)清算時，員工與企業(yè)之間的無抵押債權(quán)處于較靠后的清償順序，得到清償?shù)母怕蕩缀鯙榱恪τ谄髽I(yè)而言，此種融資方式容易超過法律邊界而變成非法集資。

（二）外部融資方式

1.銀行信貸融資

常見的傳統(tǒng)的融資方式，也是中小企業(yè)常用的方式。房企利用現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目，通過抵押擔(dān)保的方式向銀行金融機(jī)構(gòu)申請貸款，用于房產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，后期以預(yù)售期銷售回款償還貸款本金和利息。銀行信貸方式籌資程序相對簡單，籌資彈性較大，但限制條款較多，需要符合銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)限制性保護(hù)條款，如借款用途不得改變、限制企業(yè)再舉債規(guī)模等。同時銀行機(jī)構(gòu)過度關(guān)注企業(yè)財務(wù)報表相關(guān)數(shù)據(jù)及比率，如資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債比率等。這些對企業(yè)財務(wù)人員專業(yè)水平要求很高，一旦企業(yè)在貸后檢查中沒有通過，銀行可要求提前歸還貸款，這會使企業(yè)措手不及，加重資金壓力，甚至造成經(jīng)營風(fēng)險。

2.債券融資

一種直接融資方式，房產(chǎn)企業(yè)可通過發(fā)行債券直接到資本市場籌集資金。相對銀行融資而言，一次性融資金額大，資金使用限制條件少，同時可以提高企業(yè)社會信譽(yù)。但需要符合《中華人民共和國人民銀行法》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國證券法》等相關(guān)法律，并依法向有關(guān)部門申請并批準(zhǔn)才能向社會發(fā)現(xiàn)債券。由此可見，發(fā)行債券融資在審核環(huán)節(jié)較為嚴(yán)格，籌資所需時間長，企業(yè)需要承擔(dān)較高的資本成本。目前來說，這種融資方式不太適用于中小型房產(chǎn)企業(yè)使用。

3.股權(quán)籌資

企業(yè)最基本的籌資方式，多為發(fā)行股票形式。發(fā)行方式分為：①公開發(fā)行，指股份公司通過中介機(jī)構(gòu)向社會公眾公開發(fā)行股票。②非公開發(fā)行，指股份公司只向少數(shù)特定對象發(fā)行股票，一般不需要中介機(jī)構(gòu)承銷。股權(quán)籌資同債券融資都屬于直接融資方式，所有兩種方式的優(yōu)缺點(diǎn)基本相同。但兩者最大的不同之處在于債券融資是需要定期按票面利率向投資者支付利息，此利息是企業(yè)所得稅稅前支付。而股票籌資則是投資者支付股息，股息是不固定且為企業(yè)所得稅稅后支付。所以股權(quán)籌資資本成本高于債券籌資。股票沒有固定到期期限，企業(yè)沒有到期償還本金和利息的壓力。相較而言，股權(quán)籌資能保持長期穩(wěn)定的融資狀態(tài)。由于債券、股權(quán)融資相似度較高，股權(quán)融資是更加適合于大型房企使用的融資方式。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)融資困境

（一）外部環(huán)境

1.宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)影響

近年來，針對房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)布多項(xiàng)限制性規(guī)定，房企整體融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資難度與日俱增。2020年8月，央行、銀保監(jiān)會提出，2021年1月1日起實(shí)施“三道紅線”，“三線四檔”新規(guī)，不但收緊對房企的融資，同時還管控了個人的住房貸款。2021年12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次要求“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)和健康發(fā)展?！泵鎸θ绱硕囗?xiàng)，多方面的宏觀政策，不僅在源頭上收縮了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，還因探索新的市場模式，租購并舉的形式對房企的銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生較大不利影響。最后，因“三線四檔”新規(guī)，不僅對銷售有所阻礙，還嚴(yán)重影響回款速度。

2.同行業(yè)競爭加劇，對中小房企沖擊大

近幾年，國內(nèi)大型知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入三四線城市，如碧桂園曾經(jīng)喊過一個口號“要下沉到鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場”。2018年，三四線城市貢獻(xiàn)的銷售額占比近60%，二線城市占比近30%。碧桂園持續(xù)深耕三四五六線城市，據(jù)中指研究統(tǒng)計，2021年前10個月，三四線城市商品房銷售面積占全國的比重近66%。據(jù)了解，2016-2020年，三四線城市銷售占全國商品房銷售金額的比例從43%上升至49%。國內(nèi)大型房企不斷搶占，吞噬著中小房企賴以生存和發(fā)展的三四線市場，一二線城市高額的土地價格使中小房企望而卻步，致使中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展日益艱難。

（二）內(nèi)部環(huán)境

1.房地產(chǎn)融資管理意識薄弱，融資渠道單一

縱觀我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程，自1979年至今大致分為三個階段。第一階段，1979-1998年，該時期是房地產(chǎn)行業(yè)初始萌芽階段，房地產(chǎn)企業(yè)都在逐步探索，摸著石頭過河時期，政府對市場經(jīng)濟(jì)主體給予大力支持，是我國計劃經(jīng)濟(jì)逐步向市場經(jīng)濟(jì)過渡時期。第二階段，1998-2016年，經(jīng)過近二十年的探索，學(xué)習(xí)以及《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度，加快住房建設(shè)的通知》的正式頒布，住房計劃經(jīng)濟(jì)時代終結(jié)，從此，房地產(chǎn)商品房市場開啟。在這一階段房價經(jīng)過幾次飛躍，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金時代，在此期間房地產(chǎn)企業(yè)基本不存在資金壓力，但隨著房價的一再翻番，各地地價也隨之水漲船高，逐漸出現(xiàn)部分房企為了囤儲土地而形成資金壓力?？梢姡康禺a(chǎn)行業(yè)的萌芽階段和成長階段的近四十年間，企業(yè)股東、實(shí)際控制人、管理人員無需擔(dān)心資金問題，也就沒有融資管理意識，更加談不上重視。2016年至今是第三階段，也是調(diào)整規(guī)范階段。2016年逐步出臺抑制房地產(chǎn)泡沫、遏制房價上漲過快、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、房產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化等政策，用以調(diào)控房地產(chǎn)市場。國家逐漸嚴(yán)格的調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠、資金周轉(zhuǎn)受到嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中不得不開始向外部尋求資金來源。但因前期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一路坦途，未遇坎坷，企業(yè)內(nèi)部管理者、財務(wù)人員未做好向外融資的思想準(zhǔn)備，沒有做好對融資領(lǐng)域的研究，以及財務(wù)數(shù)據(jù)、項(xiàng)目前景、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不明等因素也導(dǎo)致融資手段單一，融資渠道創(chuàng)新能力不足，未能為企業(yè)經(jīng)營提供及時幫助。

2.融資管理人員能力有限

融資管理部門人員多是財務(wù)部門從業(yè)人員擔(dān)任，金融領(lǐng)域知識不足。外部融資環(huán)境復(fù)雜多變的情況下，融資管理人員對國家宏觀調(diào)控政策敏感度低，解讀能力不足，認(rèn)識不到位，反應(yīng)不及時等多方面原因，很可能阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的融資順利開展，更有可能錯過最佳融資時機(jī)。對市場動態(tài)認(rèn)識不清，對房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識不深，對金融行業(yè)了解不夠，綜合融資能力不過硬，不但不能為企業(yè)融資和發(fā)展提供有力保障，選融資方式和融資時機(jī)。反而還可能為企業(yè)埋下財務(wù)風(fēng)險，甚至直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，加大經(jīng)營風(fēng)險。

3.融資管理制度不完善

房地產(chǎn)行業(yè)1979年至今，先后經(jīng)歷了萌芽、成長、成熟階段。特別是2000年至2015年期間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，迎來了黃金時代。越來越多的投資者、資金涌入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使房地產(chǎn)行業(yè)高效增長。面對行業(yè)成熟度高，市場競爭激烈的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到向管理要效益的時代。但是，房地產(chǎn)業(yè)未能重視融資管理環(huán)節(jié)制度的建立的必要性。特別是沒有針對性的結(jié)合項(xiàng)目可行性研究，項(xiàng)目財務(wù)預(yù)算及市場環(huán)境預(yù)測等制定與本企業(yè)相適宜的融資管理制度。使企業(yè)在融資規(guī)模、融資進(jìn)度、融資決策上無制度依據(jù)。

四、目前房地產(chǎn)業(yè)融資困境的解決措施

（一）加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理

通過上述幾種常見的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式可以看出加強(qiáng)企業(yè)自身財務(wù)管理的重要性。努力提高財務(wù)人員的專業(yè)能力是基礎(chǔ)。企業(yè)的財務(wù)報表是報表使用者了解一個企業(yè)的直接途徑。財務(wù)報表不但對企業(yè)內(nèi)部作出正確的戰(zhàn)略選擇，調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面起到重大作用，同時也是企業(yè)外部融資的關(guān)鍵。外部融資最基礎(chǔ)的因素是通過企業(yè)財務(wù)報表測算相關(guān)指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率，以此分析負(fù)債整體保障程度;帶息負(fù)債比，用來分析利息的保障程度等。如果這些基本指標(biāo)都難以達(dá)標(biāo)，即使房產(chǎn)項(xiàng)目再有前景，也難以拿到融資。所以這就需要加強(qiáng)對財務(wù)人員的培訓(xùn)，在日常工作中與實(shí)際業(yè)務(wù)結(jié)合，謹(jǐn)慎處理。為日后融資業(yè)務(wù)打下良好基礎(chǔ)。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

目前房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中存在開發(fā)周期長，銷售回款慢，資金壓力大等問題。特別是在近些年國家不斷出臺房地產(chǎn)行業(yè)宏觀條款政策，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革，從而導(dǎo)致市場環(huán)境熱度減退，消費(fèi)者購買趨于理性和觀望情緒占據(jù)主導(dǎo)。房產(chǎn)企業(yè)在資金“開源”方面困難重重，但可以通過完善企業(yè)內(nèi)部控制做到“節(jié)流”。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理的建立，實(shí)施全面預(yù)算管理制度，健全反饋和報告體系。全部門，全環(huán)節(jié)參與預(yù)算的編制和執(zhí)行，通過定期考核，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的問題和風(fēng)險，及時糾偏。為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供合理保障。同時，房產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展，充分保障每一個經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的開展，需要全面制定出一個起到相互制約的控制制度。在這樣的制度體系下有效的完成資金調(diào)度，銷售結(jié)算，資產(chǎn)配置的環(huán)節(jié)，全面提升財務(wù)管理效率。全面有效的內(nèi)部控制制度可防范和避免受到外界風(fēng)險影響。

（三）借鑒和使用新的融資方式

面對日益嚴(yán)格的融資環(huán)境，房產(chǎn)行業(yè)，特別是中小型房產(chǎn)企業(yè)獲得融資機(jī)會難度加大。房產(chǎn)企業(yè)可采取多種融資方式，拓寬融資渠道，保障企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。

通過售后回租、售后回購這種集銷售和融資為一體的形式來促進(jìn)銷售，迅速回收資金，最終達(dá)到融資目的。

企業(yè)以自身信用作為基礎(chǔ)條件，以自己享有的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款中的債權(quán)質(zhì)押給銀行或信托機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)而取得短期流動資金的使用，貸款額度一般是債權(quán)的50%-90%。這種融資方式不但解決企業(yè)流動資金壓力，還可以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，提高資金周轉(zhuǎn)速度等優(yōu)勢。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位存在大量應(yīng)付款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向施工單位開具商業(yè)承兌匯票的付款方式。商業(yè)承兌匯票的付款期限，紙票最長不超過6個月，電票最長不超過12個月，通過延期付款，最終達(dá)到企業(yè)融資的目的。

打造集團(tuán)企業(yè)，通過集團(tuán)授信取得貸款，依靠集團(tuán)整體實(shí)力，提高融資能力，取得優(yōu)惠授信條件，降低融資成本，有效防范經(jīng)營風(fēng)險。同時，通過集團(tuán)對資金的統(tǒng)一調(diào)配，可優(yōu)化集團(tuán)內(nèi)部資源配置，加速內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。

（四）開拓思路，尋求合作

在房企融資環(huán)境整體收緊的情況下，資金壓力與日俱增，房地產(chǎn)企業(yè)可通過向外尋求合作伙伴，引入戰(zhàn)略投資者，在資源上形成優(yōu)勢互補(bǔ)。在資金方面可以緩解緊張，從而抵御資金鏈斷裂的風(fēng)險。在企業(yè)管理方面可引進(jìn)高質(zhì)量人才，提升管理水平，有利于對項(xiàng)目、產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)的精心打造。在市場方面可以開拓新市場，提高市場占有率，提升企業(yè)品牌形象。最終促進(jìn)銷售，回籠資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定，持續(xù)經(jīng)營。

（五）加強(qiáng)企業(yè)融資與投資者關(guān)系管理

投資者關(guān)系管理，是通過加強(qiáng)與投資者、潛在投資者之間的信息溝通與互信，以增強(qiáng)投資者深入了解融資企業(yè)的一系列管理行為，這是財務(wù)營銷管理的方式。房地產(chǎn)企業(yè)可通過相關(guān)機(jī)構(gòu)自愿信息披露，提高企業(yè)信息的透明度，強(qiáng)化企業(yè)與市場間的互信關(guān)系，可拓寬融資渠道、擴(kuò)大融資規(guī)模的同時，有助于降低融資成本、提升企業(yè)價值。

五、結(jié)束語

綜上所述，在日益激烈的市場競爭環(huán)境，以及日趨嚴(yán)峻的國家宏觀調(diào)控政策下，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展必須加強(qiáng)自身的財務(wù)管理，做好資金的籌集、融通和合理配置，使企業(yè)良性發(fā)展，抵御風(fēng)險。

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