房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理研究

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)項目在不斷增加的同時，在對開發(fā)項目進行流程化的管理過程時出現(xiàn)了一些問題，影響了房地產(chǎn)行業(yè)未來的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項目;流程化管理

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理涉及的內(nèi)容廣泛，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行流程化管理十分重要。本文從項目啟動、設(shè)計招標、報批報建、施工和竣工驗收五個階段分析了在實行流程化管理存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化的管理存在的問題

（一）在項目啟動階段的問題

很多房地產(chǎn)公司的董事會在決策時，對項目的相關(guān)內(nèi)容和初始方向進行決策時缺乏科學(xué)的流程指導(dǎo)，表現(xiàn)出了較強的主觀性。在決策完以后，就由市場營銷部進行調(diào)查分析發(fā)揮輔助作用。企業(yè)并沒有意識到調(diào)查研究分析在項目啟動階段的重要性，因此，在整個調(diào)查研究工作中，調(diào)查的實際效果不理想，調(diào)查研究并沒有在項目開發(fā)過程中發(fā)揮引導(dǎo)作用，和整個開發(fā)項目沒有形成一個統(tǒng)一體系。[1]

（二）在設(shè)計招標階段的問題

大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)主要是利用外包來進行項目設(shè)計，房地產(chǎn)業(yè)對開發(fā)方向、設(shè)計規(guī)劃目標等方面發(fā)揮監(jiān)督審核的作用，無法在項目設(shè)計環(huán)節(jié)發(fā)揮主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)業(yè)在制定預(yù)算環(huán)節(jié)同樣也處于被動地位，房地產(chǎn)業(yè)的被動地位導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)只能根據(jù)設(shè)計方案來調(diào)整預(yù)算，不能讓設(shè)計單位根據(jù)預(yù)算方案進行設(shè)計。房地產(chǎn)業(yè)在設(shè)計預(yù)算階段的被動地位導(dǎo)致不能保證項目的設(shè)計進度、設(shè)計質(zhì)量，在一定程度上會對項目工程的施工質(zhì)量和進度造成一定的影響。

項目招標環(huán)節(jié)主要指的是準備、招標、決標成交這三個比較復(fù)雜的階段，管理人員要根據(jù)每個部門的職責來分配相應(yīng)的工作目標。在實施流程管控時，采用了不恰當?shù)牧鞒讨贫?，?dǎo)致各項工作過度細化和繁雜，并且各部門的工作任務(wù)劃分的不合理導(dǎo)致工作內(nèi)容出現(xiàn)了重疊。

（三）在報批報建階段的問題

報批報建工作是一個多維度、需要內(nèi)外兼修的系統(tǒng)性工作，在這個階段需要企業(yè)安排專門的工作人員到相關(guān)的各個部門繳費報審，需要獲取相關(guān)許可證，例如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。在這個過程中普遍存在一些問題，例如，開發(fā)報建工作人員專業(yè)能力差，不能統(tǒng)籌兼顧，整個報建工作缺乏風(fēng)險預(yù)警等。

（四）在施工階段的問題

施工現(xiàn)場監(jiān)理在施工操作流程中是擁有審批權(quán)力、能發(fā)揮決定作用的人員，代表著開發(fā)企業(yè)。如果監(jiān)理人員的專業(yè)能力參差不齊，一旦在項目中過于倚重監(jiān)理，就很容易讓整個項目出現(xiàn)監(jiān)管不力和腐敗等情況，為項目工程帶來負面影響。雖然大部分房地產(chǎn)公司為了避免這種情況的發(fā)生構(gòu)建了質(zhì)量監(jiān)督管理流程，但是整個管理工作并不嚴謹，整體流程在嚴密性和閉合性上存在不足。[2]

（五）在收尾階段的問題

收尾階段作為項目的最后階段，需要施工方承擔項目的驗收和交接。施工單位在向監(jiān)理方提供了一系列驗收資料和文件以后，監(jiān)理方就要對這個項目相關(guān)的資料和文件進行審核評定，與此同時要組織項目開發(fā)企業(yè)、勘察設(shè)計單位等對這個項目進行驗收，等相關(guān)單位確認項目合格以后，就可以簽訂文件和辦理交接手續(xù)了。但是，在這個階段一些房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)項目的流程化管理中忽略的竣工驗收和投入使用后發(fā)生問題的解決措施。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理建議

（一）可研評估階段管理

房地產(chǎn)公司在可研評估階段必須要明確新項目經(jīng)濟指標的作用，對國家的相關(guān)政策、企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃以及市場的發(fā)展趨勢要有詳細的了解。在項目評估階段上的經(jīng)濟指標指的是核心指標和輔助指標。核心指標主要指的是企業(yè)的內(nèi)部收益率和投資收益率等，輔助指標指的是首期開盤時間和項目累計的凈現(xiàn)金流量等。房地產(chǎn)業(yè)在進行可研評估階段管理的時候，要以核心指標作為項目的底線指標，只能夠把輔助指標當做參考。

（二）策劃階段管理

在項目開發(fā)階段中，業(yè)主作為項目的決策方，可以把項目的策劃書和建議書，作為全面開發(fā)管理項目的參考。房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)決策的時候，要先為項目的投資方向構(gòu)思好投資內(nèi)容，然后讓綜合素質(zhì)較高的咨詢機構(gòu)來分析房地產(chǎn)業(yè)的實際情況和項目的相關(guān)技術(shù)方案以及建設(shè)規(guī)劃，為企業(yè)提供相關(guān)對策。除此之外，還要根據(jù)決策者的決策行為和項目存在的潛在風(fēng)險，為房地產(chǎn)業(yè)編寫制定可行性報告。最后，房地產(chǎn)業(yè)需要和項目的投資人和貸款人進行協(xié)商溝通，在全面評審前參考可行性報告和項目建議書，然后向上級部門提交相關(guān)報批文件。

（三）準備階段和施工階段管理

房地產(chǎn)業(yè)在準備階段需要根據(jù)可行性研究報告，對項目的建設(shè)面積和設(shè)計工期等內(nèi)容進行分析，結(jié)合項目的造型和環(huán)境等內(nèi)容做出的規(guī)劃，提高對土地資源的利用率。施工階段主要包括施工質(zhì)量管理、施工成本管理和施工進度管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要在準備階段安排專業(yè)的工作人員對項目的質(zhì)量、成本和進度制定出完善的方案，在施工階段必須要安排專門的監(jiān)督人員能夠監(jiān)督施工人員貫徹落實相關(guān)方案。

房地產(chǎn)業(yè)在報批階段獲得預(yù)售許可證以后，在施工階段就可以開始預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品了，在這個階段需要制定完善的項目銷售計劃，可以把產(chǎn)品房的銷售規(guī)劃為四個周期，這四個周期分別是準備期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期。房地產(chǎn)業(yè)在收到產(chǎn)品房的預(yù)收款實現(xiàn)資金回流以后，要注意讓其專項用于所預(yù)售的產(chǎn)品房建設(shè)。

（四）竣工驗收管理

房地產(chǎn)業(yè)要重視項目竣工驗收工作，如果驗收人員的專業(yè)能力不足，可以對項目中的細節(jié)采取清單的方式進行記錄，再安排專業(yè)的驗收人員逐項落實清單上記錄的質(zhì)量問題。目前，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正處于低迷階段，在開發(fā)建設(shè)時相應(yīng)的配套設(shè)施并未充分考慮，造成了無法正常辦理一些手續(xù)，出現(xiàn)了交付難的情況。針對這種情況，房地產(chǎn)業(yè)必須要按照合同要求完成建設(shè)，相關(guān)施工管理材料和技術(shù)檔案要保存完整，需要有勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位簽署的工程質(zhì)量合格文件，以及要有施工單位已經(jīng)簽署的工程保修書，為工程質(zhì)量驗收合格提供保障，解決交付難的問題。

結(jié)束語：

綜上所述，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)在實行開發(fā)項目流程管理時還存在著很多問題，只有系統(tǒng)性的分析出現(xiàn)這種問題的原因，采取相應(yīng)的解決措施，才能夠?qū)崿F(xiàn)全面管控的目標，提升項目的管理質(zhì)量水平。

參考文獻：

[1]陳衛(wèi)國.房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理研究[J].房地產(chǎn)世界，2021（19）：120-122.

[2]陳超.簡析房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理措施[J].綠色環(huán)保建材，2020（06）：174-175.DOI：10.16767/j.cnki.10-1213/tu.2020.06.121.

作者簡介：姚波（1986.03-），男，漢族，浙江定海人，本科，助理工程師。研究方向：建筑工程或房地產(chǎn)工程