謝文垠

（中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)西南有限公司，成都 610000）

引 言

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目囊括了經(jīng)濟(jì)、組織、技術(shù)、管理等多方面的工作，在整個(gè)建設(shè)過程中存在許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果缺乏行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管控措施，后續(xù)工作的開展就會(huì)出現(xiàn)諸多問題。招標(biāo)管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中的核心環(huán)節(jié)，但目前我國關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管控研究并不充分，理論體系和實(shí)踐策略都較為匱乏。因此，針對(duì)這一環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)管控工作展開研究，不僅能為房地產(chǎn)企業(yè)工作的開展提供參考，還能規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展秩序。

一、簡析房地產(chǎn)企業(yè)開展工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管控的意義及風(fēng)險(xiǎn)

（一）工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的開展意義

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的投資額呈持續(xù)上升趨勢，這就使得在招標(biāo)階段開展風(fēng)險(xiǎn)管控工作的意義變得越發(fā)突出。

首先，相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主單位需在具備相應(yīng)招標(biāo)條件的前提下才能組織各項(xiàng)招標(biāo)事項(xiàng)。招標(biāo)是工程建設(shè)中的核心環(huán)節(jié)，各房地產(chǎn)企業(yè)需落實(shí)好各項(xiàng)工作程序，并做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作，確保工程設(shè)計(jì)與施工頻率能達(dá)到同頻共振的效果。

其次，招投標(biāo)制度執(zhí)行力度的匱乏不僅使得投標(biāo)人無法得到公平競爭，還會(huì)使得一些綜合能力較弱的投標(biāo)人中標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推進(jìn)招投標(biāo)制度的改革，在招標(biāo)文件中列出詳細(xì)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及要求，確保投標(biāo)單位的綜合能力是符合要求的。此外，還應(yīng)鼓勵(lì)投標(biāo)單位全力提升工程建設(shè)質(zhì)量，獲得業(yè)主單位的認(rèn)可。

最后，各房地產(chǎn)企業(yè)需在相關(guān)招標(biāo)文件中明確提出工程建設(shè)延期時(shí)的處罰，確保施工單位能如約完成工程建設(shè)。具備可行性的競爭機(jī)制能使得房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過程中獲得更為合理的價(jià)格，避免預(yù)算超標(biāo)問題的產(chǎn)生，最大限度地減少了建設(shè)投入成本。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)管控工作能激發(fā)工程建設(shè)單位的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升項(xiàng)目管理的水平及質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)謀取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）房地產(chǎn)工程招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)分析方法

1.事故分析法

事故分析法是指采取咨詢的方式來挖掘問題的深刻內(nèi)涵，分析風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主要原因，并通過對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素的層層細(xì)化來明晰子風(fēng)險(xiǎn)對(duì)上級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，進(jìn)而達(dá)成全局化、多樣化觀測風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.流程路徑圖法

流程路徑圖法是指借助繪制圖形的方式來描畫分析對(duì)象的整體流程，對(duì)流程中的各節(jié)點(diǎn)開展深入分析。流程路徑圖法具備直觀化的特色，且各節(jié)點(diǎn)間的關(guān)聯(lián)性尤為突出，可在招標(biāo)流程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中發(fā)揮出極大的作用。流程路徑圖上各節(jié)點(diǎn)間的功能及順序組合能清晰反映出各流程間的邏輯關(guān)系，而當(dāng)流程間出現(xiàn)異常狀況時(shí)則會(huì)清晰地顯現(xiàn)出來，招標(biāo)單位可由此來分析整個(gè)招標(biāo)過程中的工作邏輯是否具備合理性。

3.頭腦風(fēng)暴法

頭腦風(fēng)暴法是指讓來自不同知識(shí)領(lǐng)域的人員以小組為單位提出自己對(duì)房地產(chǎn)工程招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管控建議，并針對(duì)其中隱含的風(fēng)險(xiǎn)因素開展深入分析，借助專業(yè)人士間的思維互補(bǔ)來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行廣泛設(shè)想。當(dāng)工作中存在異議時(shí)，則可開展專項(xiàng)探討，集思廣益地解決工程招標(biāo)中存在的問題。

對(duì)于房地產(chǎn)工程的招標(biāo)環(huán)節(jié)而言，風(fēng)險(xiǎn)管控工作的建設(shè)尤為重要。如果這項(xiàng)工作存在偏差，后續(xù)的工程建設(shè)質(zhì)量就會(huì)遭到嚴(yán)重的打擊，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成不可估量的經(jīng)濟(jì)損失。因此，各房地產(chǎn)投標(biāo)單位可運(yùn)用事故分析法、流程路徑圖法、頭腦風(fēng)暴法等三種方法來展開風(fēng)險(xiǎn)分析工作，并在此基礎(chǔ)上制定出完備的、合理化的風(fēng)險(xiǎn)管控策略。下文就房地產(chǎn)工程項(xiàng)目招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及其產(chǎn)生的原因展開具體探討。

二、房地產(chǎn)工程招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

首先，職能部門的監(jiān)督工作做得并不到位。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的增長速度，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理過程中，部分投標(biāo)單位會(huì)提供虛假的合同材料，而報(bào)名審核人員又缺乏實(shí)質(zhì)的調(diào)查權(quán)及行政執(zhí)法權(quán)，這就使得其僅能審核投標(biāo)企業(yè)提供的書面材料是否充足，但無法判斷其內(nèi)容的真實(shí)性。相關(guān)材料的真實(shí)性需經(jīng)過建筑主管部門及工商行政部門的權(quán)威鑒定，但這在實(shí)際操作中基本無法實(shí)現(xiàn)，最終的招標(biāo)結(jié)果也因此產(chǎn)生了一定的偏差。由此可見，職能部門并未做好招標(biāo)過程中的監(jiān)督工作，監(jiān)督體系的不健全也使得項(xiàng)目招標(biāo)得不到合理約束，最終的招標(biāo)結(jié)果也遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離招標(biāo)方的實(shí)際需求，建設(shè)質(zhì)量自然達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。

其次，企業(yè)對(duì)于投標(biāo)方的審查存在片面性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體招標(biāo)過程中，大部分的招標(biāo)工作都是委托給其他代理機(jī)構(gòu)的。這就使得企業(yè)對(duì)于投標(biāo)方的了解并不全面，在既缺乏明確限制又缺乏事前調(diào)查的情況下確立投標(biāo)方。在甄選中標(biāo)人的過程中，存在著標(biāo)書無法切實(shí)反映投標(biāo)人綜合水準(zhǔn)的問題，招標(biāo)企業(yè)如果將考察投標(biāo)者的核心因素放在標(biāo)書上，就會(huì)忽略其技術(shù)及設(shè)備能力，最終中標(biāo)者的綜合能力可能達(dá)不到工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，施工進(jìn)度及質(zhì)量也會(huì)受到嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)企業(yè)審核標(biāo)準(zhǔn)的不完善化還會(huì)使得一些并不具備資質(zhì)的投標(biāo)單位混入其中。

最后，過度衡量標(biāo)價(jià)也是致使招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主要原因。部分房地產(chǎn)開發(fā)商將價(jià)格作為衡量投標(biāo)者的第一要素，確立中標(biāo)者時(shí)也青睞報(bào)價(jià)最低的一方，認(rèn)為這樣能節(jié)省很大一批建設(shè)資金。但一些投標(biāo)者也抓住了建設(shè)單位的心理，在投標(biāo)時(shí)盲目壓低價(jià)格，以極不合理的價(jià)格來博得建筑單位的支持，最終與之簽訂合同。但房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本是極高的，盲目壓低價(jià)格會(huì)誘發(fā)更多偷工減料等不良現(xiàn)象的發(fā)生，工程建設(shè)的質(zhì)量會(huì)大幅度降低，而且有可能引發(fā)安全問題。這種“價(jià)格戰(zhàn)”的競標(biāo)策略看似為招標(biāo)方節(jié)省了一大筆建設(shè)資金，但后期返修及各項(xiàng)建設(shè)問題的處理反而是一個(gè)更大的工程，這顯然是不可取的。

三、房地產(chǎn)工程招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管控措施構(gòu)建

（一）建立健全風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

現(xiàn)今，各房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏完備的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，這給相關(guān)工作的開展帶來了極大的阻礙。首先，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管控小組，并將各項(xiàng)工作落實(shí)下去，確保其工作流程符合標(biāo)準(zhǔn)。風(fēng)險(xiǎn)管控小組應(yīng)對(duì)整個(gè)招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管控工作負(fù)責(zé)，合理有效地識(shí)別招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)排除風(fēng)險(xiǎn)隱患，確保后續(xù)工作能夠得以順利開展。其次，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合國家法律規(guī)范，構(gòu)建出完善的工程項(xiàng)目招標(biāo)管理制度，對(duì)整個(gè)招標(biāo)過程的工作做出明確的要求，并以此來約束相關(guān)工作人員的行為舉止。最后，各房地產(chǎn)公司還應(yīng)結(jié)合招標(biāo)工程項(xiàng)目的規(guī)模、特征及性質(zhì)來制定相應(yīng)的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)方式，明晰招標(biāo)的形式及范圍，將出現(xiàn)招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的可能性降到最低。在風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制建立之后還應(yīng)結(jié)合實(shí)施情況進(jìn)行相應(yīng)的改革，確保風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制的效益能得到最大限度的發(fā)揮。

（二）做好資質(zhì)審核工作

在以往的房地產(chǎn)工程招標(biāo)過程中，資質(zhì)審核工作的不到位使得風(fēng)險(xiǎn)萌發(fā)的可能性增長了許多。為規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)人員需做好資格審核工作，對(duì)投標(biāo)人的綜合資質(zhì)展開細(xì)致的評(píng)測，將不滿足要求的投標(biāo)人篩選下去。并在做好市場調(diào)研工作、掌握市場整體發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上排查當(dāng)前招標(biāo)項(xiàng)目中是否存在以往近似工程項(xiàng)目中產(chǎn)生過的風(fēng)險(xiǎn)，避免類似的工作失誤重新出現(xiàn)。此外，各房地產(chǎn)企業(yè)需加大對(duì)招標(biāo)建筑工程項(xiàng)目的管控力度，結(jié)合工程項(xiàng)目質(zhì)量、市場變動(dòng)情況等多方面因素加以細(xì)致分析，確保編制工程標(biāo)底的科學(xué)性。最后，還需做好人員管控工作。在招標(biāo)工作實(shí)施之前，應(yīng)召集具備豐富經(jīng)驗(yàn)及高度責(zé)任心的職工共同參與到招標(biāo)工作中，集思廣益地展開對(duì)比并確立最終中標(biāo)者?？傊鞣康禺a(chǎn)公司需做好招標(biāo)過程中的資質(zhì)審核工作，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

（三）做好招標(biāo)文件的編制工作

首先，應(yīng)優(yōu)化招標(biāo)文件的整體設(shè)計(jì)。各房地產(chǎn)企業(yè)需將標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)作為工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際建設(shè)成本及工程需求挑選出適宜的設(shè)計(jì)方案。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是工程招標(biāo)文件的主要編制來源，優(yōu)化圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不僅能促進(jìn)施工質(zhì)量的穩(wěn)步提升，還能妥善解決各種經(jīng)濟(jì)問題。與此同時(shí)，還需做好圖紙審查工作。從客觀角度而言，圖紙審查工作的開展是為了檢測圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中的薄弱之處，將圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題對(duì)招標(biāo)文件規(guī)范性造成的不利影響降到最低。這些工程的順利推進(jìn)能在無形之中為相關(guān)人士的工作探討及銜接提供保障，專業(yè)人員也能借助預(yù)先溝通及協(xié)調(diào)，避免風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)。

其次，應(yīng)精準(zhǔn)編制工程量清單。相關(guān)工作人員在進(jìn)行工程量清單的編制時(shí)，應(yīng)將核對(duì)工作落實(shí)到位，針對(duì)招標(biāo)方的招標(biāo)范圍要求、工程圖紙及計(jì)算規(guī)則展開核算，確保后續(xù)工作中不會(huì)出現(xiàn)漏項(xiàng)的問題。具體可結(jié)合國際要求來構(gòu)建工程量清單報(bào)價(jià)澄清制度，確保投標(biāo)單位可以在評(píng)標(biāo)時(shí)擁有澄清問題的機(jī)會(huì)，并保證澄清投標(biāo)方案的科學(xué)化、工藝的先進(jìn)化及報(bào)價(jià)的合理化。此外，還應(yīng)確保工程量清單的條款是明確的，避免產(chǎn)生模糊的詞句，并防止信息不明確、范圍不精準(zhǔn)等問題的產(chǎn)生。

（四）完善風(fēng)險(xiǎn)管控細(xì)節(jié)

為有效規(guī)避房地產(chǎn)工程招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)事故，相關(guān)招標(biāo)人員需全面了解相關(guān)法律規(guī)章的具體規(guī)定，并將其一一落實(shí)到實(shí)際工作中去，基于宏觀和微觀的角度對(duì)招標(biāo)文件中的各個(gè)細(xì)節(jié)展開審核，確保所有招標(biāo)文件中的內(nèi)容都是符合法律規(guī)定的。各項(xiàng)目工程的招標(biāo)人員還需在了解法律法規(guī)的基礎(chǔ)上提升應(yīng)用熟練度，確保房地產(chǎn)工程招標(biāo)中的各個(gè)環(huán)節(jié)都能有據(jù)可循。另外，相關(guān)工作人員還需做好細(xì)節(jié)把控工作，確保整個(gè)招標(biāo)工作的開展是具備科學(xué)性、合理性的。在制定工程標(biāo)底前，應(yīng)開展全面的分析，確保工程標(biāo)底滿足工期目標(biāo)需求。細(xì)節(jié)把控的合理性是制勝的關(guān)鍵，因此招標(biāo)人員需科學(xué)編制各項(xiàng)招標(biāo)文件，并做好整個(gè)招標(biāo)過程中的細(xì)節(jié)把控工作，為招標(biāo)任務(wù)的圓滿達(dá)成提供保障，有效規(guī)避招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)

各建筑單位需加強(qiáng)針對(duì)相關(guān)招標(biāo)工作人員的培訓(xùn)力度，借助專業(yè)培訓(xùn)工作的開展來有效提升其綜合業(yè)務(wù)水平。當(dāng)下，各企業(yè)競爭的本質(zhì)在于人才的競爭，人才是企業(yè)得以長遠(yuǎn)發(fā)展的根本保障。各房地產(chǎn)企業(yè)需注重人才隊(duì)伍的建設(shè)，借助組織專業(yè)培訓(xùn)會(huì)、外出培訓(xùn)、專家講座、工作研討會(huì)等活動(dòng)為員工提供成長的空間，讓高素養(yǎng)的人才來推進(jìn)項(xiàng)目招標(biāo)工作的開展。在開展招標(biāo)工作的過程中，各企業(yè)需篩選出符合工作要求的職工，為后續(xù)工作的開展提供保障。高素養(yǎng)的人才才能充分把握工程項(xiàng)目的整體情況，并明晰成本管控、質(zhì)量管控、安全管控等多方位風(fēng)險(xiǎn)管控工作的建設(shè)，確保工程招標(biāo)任務(wù)能夠順利達(dá)成。此外，還需提升招標(biāo)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和保密意識(shí)，持續(xù)改善其工作方式及手段，充分展現(xiàn)工程招標(biāo)工作的公平性、公正性及嚴(yán)肅性。

（六）把合同管理工作落到實(shí)處

首先，應(yīng)做好合同談判工作，并將相關(guān)文件一一歸檔。在合同談判的整個(gè)過程中，需結(jié)合合同額的報(bào)價(jià)影響因素來明晰不合理報(bào)價(jià)產(chǎn)生的原因，審核其是否符合招標(biāo)文件的要求。確保相關(guān)投標(biāo)者具備招標(biāo)文件中規(guī)定的施工技術(shù)，確保其有能力接下這項(xiàng)工程，同時(shí)結(jié)合實(shí)際建設(shè)需求提出相應(yīng)的完善策略，并調(diào)整工作計(jì)劃。此外，還應(yīng)將合同交付給專業(yè)的律師，讓其檢查合同的合法性。完成前面的工作后，應(yīng)將所有的合同材料及技術(shù)材料進(jìn)行歸檔，并交給專門的工作人員管理，作為解決后續(xù)問題的有效依據(jù)。

其次，在合同簽訂工作完成后，招標(biāo)人員需及時(shí)完成合同交底工作，召集相關(guān)負(fù)責(zé)人員召開“合同交底”專題會(huì)議。這項(xiàng)工作一般由合約管理部負(fù)責(zé)，合約管理部的人員應(yīng)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)部及設(shè)計(jì)部進(jìn)行合約交底，針對(duì)合同中的約定范圍、合同的具體要求、合同中雙方存在異議及需要修改的地方應(yīng)及時(shí)明確，并逐一排查解決，確保各項(xiàng)文件都是合理有效的。而針對(duì)格外重要的招標(biāo)工程項(xiàng)目，還需組建專門的合同風(fēng)險(xiǎn)管控部門，將合同簽約及移交過程中的工作落到實(shí)處，確保合同交底工作能夠順利達(dá)成。

總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)工程招標(biāo)工作而言，風(fēng)險(xiǎn)管控工作的建設(shè)是尤為重要的。這項(xiàng)工作的開展質(zhì)量將直接與后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)工作的整體效益掛鉤，各房地產(chǎn)企業(yè)需做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的建設(shè)。筆者認(rèn)為，各單位可借助建立健全風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制、做好資質(zhì)審核工作、做好招標(biāo)文件的編制工作、完善風(fēng)險(xiǎn)管控細(xì)節(jié)、提升工作人員的專業(yè)素養(yǎng)、把合同管理工作落到實(shí)處等措施來為后續(xù)工作的開展提供支撐，明晰工程招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，并有針對(duì)性地做出防范，確保工程招標(biāo)工作能夠順利推進(jìn)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

結(jié) 語

近些年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展在給房地產(chǎn)企業(yè)注入新活力的同時(shí)，也帶來了新的挑戰(zhàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的核心環(huán)節(jié)，工程招標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控工作建設(shè)是極為重要的，合理的風(fēng)險(xiǎn)管控工作能大幅度提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益，有效縮減招標(biāo)過程中的經(jīng)營成本。本文以房地產(chǎn)工程招標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控為主要研究對(duì)象，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)提出了幾點(diǎn)舉措，希望能為房地產(chǎn)工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的建設(shè)助力。