宋金艷

（匯源開泰房地產(chǎn)有限公司，山東 濟(jì)寧 272100）

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，如何進(jìn)行成本管理，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷擴(kuò)大，開發(fā)的工程也日益增多。而如何做好成本控制和重點(diǎn)控制內(nèi)容，更是成了各大房地產(chǎn)的重要工作。然而，在實(shí)際工作中，成本管理仍然存在著一些問題，亟須對(duì)其進(jìn)行剖析，并提出相應(yīng)的對(duì)策，從而提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中存在的主要問題

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中缺乏目標(biāo)、責(zé)任和動(dòng)態(tài)成本三個(gè)方面的成本管理，在控制上更注重顯而易見的控制，而忽視了隱性成本的控制。同時(shí)，也不注重前期決策、前期設(shè)計(jì)等前期控制，僅注重工程造價(jià)控制。在進(jìn)行成本控制時(shí)，如果盲目地削減開支，不僅會(huì)對(duì)工程的發(fā)展造成不利的影響，還會(huì)導(dǎo)致工程的投資成本上升，對(duì)工程的發(fā)展造成一些風(fēng)險(xiǎn)。

（一）沒有科學(xué)完善的管理體系

部分房地產(chǎn)在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，缺乏科學(xué)完善的管理體系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)在進(jìn)行重要的決策時(shí)，往往會(huì)造成對(duì)實(shí)際情況的判斷失誤，帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，由于缺少一套科學(xué)、健全的成本管理體系，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員在工作中的積極性不高，同時(shí)，也會(huì)因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制而使其工作效率低下，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作[1]。

（二）缺乏前期系統(tǒng)規(guī)劃

有部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有科學(xué)合理地進(jìn)行預(yù)算編制和預(yù)算規(guī)劃，這就為后續(xù)的成本規(guī)劃目標(biāo)帶來一些不利影響，在進(jìn)行后續(xù)的成本規(guī)劃目標(biāo)工作時(shí)，可能會(huì)將工作重點(diǎn)放在目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)方面。此外，有部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然能夠在前期進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的預(yù)算編制，但在實(shí)施過程中并不具有很強(qiáng)的執(zhí)行力。前期預(yù)算編制形同虛設(shè)，沒有任何實(shí)際意義。同時(shí)，也存在著項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用超支現(xiàn)象，嚴(yán)重影響成本管理的效果。此外，在前期階段，若未對(duì)前期成本進(jìn)行有效的規(guī)劃和有效的執(zhí)行，則在實(shí)際的項(xiàng)目執(zhí)行過程中，由于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更，使項(xiàng)目的進(jìn)展速度不夠快，或者無法按期完工。因此，在這個(gè)過程中，必然會(huì)產(chǎn)生很多的費(fèi)用支出，這對(duì)企業(yè)的成本管理效果是不利的。

（三）沒有較高的成本控制意識(shí)

由于房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使得一些企業(yè)在成本管理上的觀念也沒有及時(shí)的改變，在進(jìn)行成本控制以及成本投入方面等工作時(shí)存在缺乏相關(guān)意識(shí)。此外，有部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制方面不夠準(zhǔn)確，在實(shí)際工作中只做了一些簡(jiǎn)單的費(fèi)用計(jì)算，并沒有把成本管理的作用完全反映出來。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有些房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商之間的談判也出現(xiàn)了問題。他們只是一味地用低價(jià)來提高自己的利潤(rùn)。但是，但這樣做的結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致房屋的質(zhì)量存在問題，而且會(huì)使供貨商的關(guān)系更加緊張，對(duì)雙方的長(zhǎng)久合作不利。

（四）存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，由于牽扯到的因素較多，因此在進(jìn)行成本管理工作時(shí)也會(huì)發(fā)生巨大的變動(dòng)。比如，人工、材料的漲價(jià)，地方的政策等等，都使房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理發(fā)生變化。這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面出現(xiàn)一些新的改變，從而導(dǎo)致成本管理的有效執(zhí)行出現(xiàn)問題。同時(shí)，由于工程建設(shè)過程中存在著許多難以預(yù)料的問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作更加困難[2]。在進(jìn)行成本控制時(shí)，有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警以及成本防控機(jī)制并不健全，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)很難做出及時(shí)有效的反應(yīng)，從而影響企業(yè)成本控制成效。

（五）成本管理存在誤區(qū)

我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面存在一定的誤區(qū)，有些房地產(chǎn)企業(yè)只會(huì)認(rèn)為成本控制工作只是某些部門管理者的工作，卻沒有意識(shí)到全企業(yè)員工都要參加。他們只會(huì)覺得，這份工作只是應(yīng)該交給財(cái)務(wù)部門去完成。至于如何進(jìn)行成本控制，如何決定費(fèi)用的范圍，也并不會(huì)過問。這樣做的結(jié)果導(dǎo)致，成本控制存在嚴(yán)重問題，無法為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益。相關(guān)工作人員在進(jìn)行成本管理工作也無法有效地確定“管什么”，在工作中也僅僅只注重發(fā)生成本，而忽略了影響成本。工作方法與工作思維都不具有創(chuàng)新性，僅僅只是簡(jiǎn)單地節(jié)約成本，并沒有進(jìn)行全方位的有效掌控。對(duì)于如何進(jìn)行成本控制的管理方面的工作也并不夠健全，往往只是當(dāng)成本發(fā)生以后才進(jìn)行管理。內(nèi)部考核制度也存在一定問題，考核并不全面，過于簡(jiǎn)單，導(dǎo)致相關(guān)工作人員的積極性不強(qiáng)。

（六）缺乏成本控制人才

人才無論是對(duì)企業(yè)來說，還是對(duì)國(guó)家而言，在其高質(zhì)量的發(fā)展中都具有不可取代的重要作用。為做好房地產(chǎn)成本控制相關(guān)工作，就一定需要具有此方面能力的優(yōu)秀的人才。但是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)卻存在成本控制人才短缺的問題，有些相關(guān)工作人員的能力不強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)不高，對(duì)成本控制管理的工作重視程度不夠，遇到問題時(shí)缺乏應(yīng)變能力。此外，尚有部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的信息化建設(shè)不足。成本管理應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)招標(biāo)工作到項(xiàng)目驗(yàn)收工作的始終，這就需要成本管理人員能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目開發(fā)的工作狀態(tài)時(shí)刻把握，這樣才能夠取得預(yù)期的效果。但是由于企業(yè)的信息化建設(shè)不足，所以工作人員在成本控制工作時(shí)，也很難全程跟蹤。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理問題及重點(diǎn)控制內(nèi)容策略

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理與各部門乃至每位員工都密切相關(guān)，而在具體的工作中，則需要一個(gè)獨(dú)立的部門來進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立成本相關(guān)負(fù)責(zé)部門，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)其進(jìn)行層層分工，并將其職能進(jìn)行細(xì)致劃分。在房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中，所涉及的企業(yè)成本管理工作主要有成本預(yù)測(cè)、支出決策、預(yù)算編制、監(jiān)督考核[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要按照不同的工作內(nèi)容對(duì)其進(jìn)行崗位配置，以確保該部門能夠發(fā)揮出真正的實(shí)際作用。要質(zhì)量的開展房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作，還應(yīng)做好以下工作。

（一）提升工作人員工作質(zhì)量

為確保做好房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作，就應(yīng)該強(qiáng)化成本管理人員的工作質(zhì)量，可從以下幾方面進(jìn)行：第一，提升招聘門檻。人力資源部門在招聘相關(guān)工作人員時(shí)，應(yīng)注重工作人員是否具有相關(guān)的專業(yè)技能以及高尚的職業(yè)道德素養(yǎng)。第二，為確保新入職人員可快速地融入相關(guān)工作中，應(yīng)采用老帶新的工作方式。第三，加強(qiáng)各部門的聯(lián)系，讓他們到各部門之間進(jìn)行參觀與合作。第四，定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以提升他們的工作能力。

（二）實(shí)現(xiàn)過程風(fēng)險(xiǎn)防控

房地產(chǎn)在開發(fā)中會(huì)遇到很多風(fēng)險(xiǎn)問題，將會(huì)給成本管理工作帶來很多不確定因素。所以，為確保成本管理工作的高質(zhì)量進(jìn)行，就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制建設(shè)，強(qiáng)化監(jiān)督與及時(shí)調(diào)整，以免因小問題而產(chǎn)生更大的問題，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失并影響企業(yè)在社會(huì)上的地位。在制定相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制時(shí)，可以采用買保險(xiǎn)的方式進(jìn)行，這樣當(dāng)發(fā)生問題時(shí)也能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失[4]。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)具備對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見和提前分配的能力，以及在進(jìn)行保留時(shí)采取的補(bǔ)償資金。此外，要想有效地減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，可以成立一個(gè)具有一定規(guī)模的自保企業(yè)，并建立健全的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

（三）確定開發(fā)成本管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的主要內(nèi)容有：土地成本以及與土地有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用、土地出讓金費(fèi)用、土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、土地產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)費(fèi)用、各項(xiàng)前期支出、臨時(shí)工程費(fèi)用、工程建安成本費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)工程費(fèi)用、環(huán)境工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、等其他各項(xiàng)費(fèi)用。所以，為做好房地產(chǎn)開發(fā)成本控制工作，就應(yīng)該明確以上五花八門的各項(xiàng)費(fèi)用。并對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行前期合理的規(guī)劃，確定各種費(fèi)用的開銷，以及在整個(gè)開發(fā)成本管理中所占的比例。進(jìn)行科學(xué)明確地預(yù)算以及規(guī)劃，確保在實(shí)際工作中能夠順利落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)在確定合理費(fèi)用指標(biāo)時(shí)，要根據(jù)不同的工程特點(diǎn)，根據(jù)具體情況，合理地制訂相應(yīng)的費(fèi)用指標(biāo)。在進(jìn)行成本核算時(shí)，還要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，并通過各個(gè)部門的審核和統(tǒng)一，以保證成本指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。比如，在預(yù)算編制、項(xiàng)目資金審批、細(xì)節(jié)控制、績(jī)效考核和內(nèi)部審核等方面都要做到極致。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行，賬面成本必須做到真實(shí)有效，在記錄賬本時(shí)必須詳盡地記錄好各項(xiàng)開支費(fèi)用，不可只含混不清地進(jìn)行記錄。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)各部門與其他部門之間的聯(lián)系，積極提高各部門在成本管理中的交流與重視程度。通過企業(yè)各部門的參與，才能夠確保成本管理工作能夠高質(zhì)量地開展。

（四）建立健全內(nèi)部成本管理制度

建立健全的成本管理制度，可高質(zhì)量地做好房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作，可從以下幾方面進(jìn)行：第一，完善成本管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)可以參考業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的成本管理經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r，制訂出一套更加合理、切實(shí)可行的成本管理體系，以提高成本管理工作的工作質(zhì)量[5]。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)其經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求和目標(biāo)進(jìn)行有效的界定，使其能夠更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的全面控制，從而保證整個(gè)成本管理的有序和完整。第三，強(qiáng)化成本管理控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)定專門的成本管理部門，對(duì)所有與房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作進(jìn)行細(xì)致劃分、并層層分級(jí)確定管理職責(zé)，加強(qiáng)各部門的溝通與團(tuán)結(jié)協(xié)作能力。第四，明確房地產(chǎn)開發(fā)成本占成本的比例。在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，涉及土地的相關(guān)費(fèi)用，如取得土地的費(fèi)用、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用等，大約占到35%~40%。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用工作中，土地成本是相對(duì)較大的。前期成本費(fèi)用主要是指設(shè)計(jì)、各類批報(bào)等費(fèi)用，大約占到5%。這類費(fèi)用國(guó)家都具有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具有很強(qiáng)的確定性。建筑費(fèi)用和安裝費(fèi)用在成本控制中所占據(jù)的比例較大，大約占到50%~55%。此外，還有一些其他的費(fèi)用也應(yīng)該在成本控制中所占的比例大概有13%~20%，包括財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、市政配套費(fèi)用等。所以，這部分費(fèi)用在成本控制中也不應(yīng)該被忽視。第五，提高成本控制管理制度的執(zhí)行力度。任何科學(xué)、完善的制度如果在實(shí)際工作中并不能夠按照要求去執(zhí)行，那么所有制度都只是一紙空文。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定好完善的成本管理控制制度時(shí)，必須保證系統(tǒng)的實(shí)施。

（五）加強(qiáng)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

有部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作落實(shí)不到位，很可能是項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足造成的，所以，就應(yīng)該做好此部分工作，可從以下幾方面進(jìn)行。對(duì)項(xiàng)目的工作進(jìn)行有效的策劃。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)強(qiáng)化進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作，并對(duì)各項(xiàng)所需要的費(fèi)用都進(jìn)行精準(zhǔn)計(jì)算。為提高設(shè)計(jì)人員的工作質(zhì)量，可采用招投標(biāo)的方法、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制等擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)人員。設(shè)計(jì)人員在對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行高質(zhì)量的設(shè)計(jì)時(shí)，融入節(jié)約意識(shí)，可為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省大量成本。第二，當(dāng)設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)要按照?qǐng)D紙上的設(shè)計(jì)，對(duì)后面的一切工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃。做好此項(xiàng)工作并非一個(gè)部門就可以完成，應(yīng)與設(shè)計(jì)部門、造價(jià)部門、財(cái)務(wù)部門以及工程部門進(jìn)行聯(lián)合，共同努力，盡量減少不合理的費(fèi)用。第三，要強(qiáng)化工程量清單投標(biāo)，以合理競(jìng)爭(zhēng)的方式獲取最小的報(bào)價(jià)。在制定合同時(shí)，要全面地預(yù)見各種可能的問題，并在合同中予以規(guī)定。這樣既能防止出現(xiàn)合同責(zé)任不清、工期延誤等問題，又能防止承包商提出索賠，造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。第四，房地產(chǎn)企業(yè)也要對(duì)各種設(shè)備，材料，周期長(zhǎng)短以及工程造價(jià)的預(yù)算和控制進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃。保證各項(xiàng)前期工作的實(shí)施，避免工程建設(shè)中產(chǎn)生的各類無謂支出。第五，還要注意建設(shè)工程技術(shù)。在工程建設(shè)中，采用新的技術(shù)替代原有的方法是非常有可能的。因此，應(yīng)做好前期的調(diào)查研究工作，保證所采用的技術(shù)是最先進(jìn)的，從而可以減少人力資源的消耗。第六，在整個(gè)項(xiàng)目施工過程中，更要嚴(yán)格按照合同去執(zhí)行。相關(guān)工作人員還應(yīng)該充分地發(fā)揮出監(jiān)督的工作，對(duì)施工的各項(xiàng)工作都應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題第一時(shí)間進(jìn)行整改，確保成本降到最低。第七，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)工程實(shí)施的前后都應(yīng)該配置上相關(guān)的工作人員，以此來加強(qiáng)成本控制力度。

三、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，通過對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效的管理，可以使其獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，從而增強(qiáng)其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)從決策、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)行等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面、全面的控制，從而實(shí)現(xiàn)成本的控制。而在房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理中其重點(diǎn)控制內(nèi)容是隱性成本和隱性成本的管理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也要重視成本管理工作。相關(guān)工作人員要主動(dòng)轉(zhuǎn)換工作思路，采取創(chuàng)新的工作方式，以保證能夠高質(zhì)量地進(jìn)行相關(guān)工作。