孫 闖

大連市沙河口區(qū)人民法院，遼寧 大連 116023

抵押預(yù)告登記制度是與商品房預(yù)售制度相配套的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，銀行或其他資金出借人為保障其出借資金安全收回，往往會(huì)同購房者在預(yù)售的房屋上辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。在金錢債權(quán)執(zhí)行中，當(dāng)人民法院對(duì)設(shè)定了抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人通常會(huì)提出執(zhí)行異議。抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人所享有的權(quán)益的性質(zhì)、效力如何，此種權(quán)利能否對(duì)抗申請執(zhí)行人的金錢債權(quán)，就成為執(zhí)行異議審查人員所必須考慮的問題。

最高人民法院于2015年5月5日公布、2020年修正的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《異議復(fù)議規(guī)定》）中的第三十條僅規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系中的受讓人作為預(yù)告登記權(quán)利人就執(zhí)行標(biāo)的物提出執(zhí)行異議的審查標(biāo)準(zhǔn)，但并不涉及抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人。司法實(shí)踐中也存有不同的觀點(diǎn)，例如，某省高級(jí)人民法院在“某銀行股份有限公司揚(yáng)州分行與姜某云、陳某祥執(zhí)行異議復(fù)議案”中認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)主張阻卻對(duì)案涉房產(chǎn)所有權(quán)全部或部分的轉(zhuǎn)移。筆者所在的基層法院所執(zhí)行的胡某與張某、張某某民間借貸糾紛一案中，預(yù)告登記權(quán)利人曾先后就案涉標(biāo)的物的拍賣裁定、以物抵債裁定提出執(zhí)行異議，法院認(rèn)為因異議人不能提供證據(jù)證明預(yù)告登記的效力，其主張不能成為阻卻抵債行為的正當(dāng)理由。

因無明確的規(guī)定解決此類權(quán)利沖突，司法實(shí)踐做法也不盡一致，故筆者嘗試結(jié)合《民法典》中關(guān)于預(yù)告登記制度的相關(guān)規(guī)定和基本理論，對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記在普通金錢債權(quán)執(zhí)行程序中的效力進(jìn)行簡單分析，以求拋磚引玉、答疑解惑之效。

一、抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力

關(guān)于預(yù)告登記的效力，學(xué)理上一般認(rèn)為，預(yù)告登記具有權(quán)利保全、順位效力、破產(chǎn)保護(hù)等效力［1］。不同于正式抵押登記，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人并不直接取得不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)，也不當(dāng)然享有就相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。但是關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力究竟如何，需要結(jié)合其本登記即抵押權(quán)的效力規(guī)則以及《民法典》的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行體系解釋。

關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力之一，最高院制定的自2021年1月1日起施行的《關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保制度解釋》）第五十二條明確承認(rèn)了抵押權(quán)預(yù)告登記在特定情形下具備正式抵押登記的效力。這一規(guī)定統(tǒng)一了司法實(shí)踐中裁判依據(jù)，也為市場主體積極參與經(jīng)營活動(dòng)并通過預(yù)抵押登記制度保障權(quán)益、防范風(fēng)險(xiǎn)提供了法律制度層面的保障。值得注意的是，該司法解釋僅是規(guī)定了特定情形下相關(guān)權(quán)利人可以主張優(yōu)先受償，不能將其誤解為抵押權(quán)預(yù)告登記等同于抵押權(quán)正式登記，或者與抵押權(quán)正式登記具有同等效力，否則就突破了《民法典》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義的基本理論。

關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力之二，《擔(dān)保制度解釋》第五十二條還規(guī)定特定情形下抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，此即抵押權(quán)預(yù)告登記的順位效力。如果抵押房屋已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記即實(shí)踐中所稱的“大房本”，而且不存在《民法典》所稱抵押權(quán)預(yù)告登記失效情形的，那么除了承認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)外，也承認(rèn)其優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利自預(yù)告登記之時(shí)起即享有，這對(duì)于確定各種權(quán)利的先后順位、解決爭議意義重大。我國現(xiàn)有民法制度，允許同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人進(jìn)行抵押，舉重以明輕，如果某一財(cái)產(chǎn)已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人不能阻止債務(wù)人與第三人再就該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行第二次預(yù)告登記或者另行設(shè)定抵押權(quán)。當(dāng)已經(jīng)進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)被第三人與債務(wù)人再次進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記或者抵押登記時(shí)，在先進(jìn)行預(yù)告登記的權(quán)利人所享有的權(quán)利就優(yōu)先于在后設(shè)立的預(yù)告登記或抵押權(quán)，也就是應(yīng)按照預(yù)告登記的時(shí)間確定權(quán)利的優(yōu)先順位。舉例明之，張某為擔(dān)保其向李某所借欠款，以其所購買的尚不具備所有權(quán)正式登記的房屋與李某設(shè)定抵押權(quán)預(yù)告登記，但因種種原因未能辦理正式抵押登記，如果張某再將該房屋與王某設(shè)立預(yù)告登記或者抵押權(quán)登記，那么如果該房屋已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)首次登記且不存在預(yù)告登記失效情形的，李某的權(quán)利是優(yōu)先于王某的。

關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力之三，《民法典》關(guān)于抵押物的轉(zhuǎn)讓規(guī)則有了不同于原《物權(quán)法》的變化，即除當(dāng)事人另有約定外，抵押期間，抵押人是可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，也不影響抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。結(jié)合《擔(dān)保制度解釋》第五十二條的規(guī)定，既然抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，那么抵押權(quán)預(yù)告登記期間債務(wù)人也可以轉(zhuǎn)讓辦理了預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)，只不過買受人不能阻止抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人在特定情形下就抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)而已?；貧w到上述示例，如果債務(wù)人張某將該房屋出賣于王某，并且已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，那么鑒于李某已經(jīng)享有設(shè)立在先的抵押權(quán)，即便沒有辦理正式抵押權(quán)登記，也不影響李某就該財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。

《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第二款還規(guī)定了抵押權(quán)預(yù)告登記制度的破產(chǎn)保護(hù)力，但因本文探討的是抵押權(quán)預(yù)告登記在執(zhí)行程序中的效力，故對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)力問題不再贅述。

二、抵押權(quán)預(yù)告登記與執(zhí)行查封措施

執(zhí)行程序中，為實(shí)現(xiàn)金錢債權(quán)申請執(zhí)行人的債權(quán)，人民法院會(huì)對(duì)發(fā)現(xiàn)的被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)采取查封等控制措施，并啟動(dòng)查封財(cái)產(chǎn)變價(jià)程序即評(píng)估、拍賣、變賣等。本文中的財(cái)產(chǎn)查封措施是指對(duì)被執(zhí)行人所購買的辦理了預(yù)告抵押登記的房屋采取的預(yù)查封措施。預(yù)查封的效力等同于正式查封，因此人民法院對(duì)房屋采取預(yù)查封措施后，被執(zhí)行人或其他當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓查封標(biāo)的物、再設(shè)定預(yù)抵押等行為，當(dāng)然不得對(duì)抗金錢債權(quán)申請執(zhí)行人。抵押權(quán)預(yù)告登記在執(zhí)行程序中的效力，主要針對(duì)的是如若抵押權(quán)預(yù)告登記設(shè)立時(shí)間先于人民法院采取預(yù)查封措施的時(shí)間，那么抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人所享有的權(quán)利能否對(duì)抗人民法院的預(yù)查封措施？

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第三十條后半段認(rèn)為，符合本登記條件的，受讓人提出排除執(zhí)行異議的應(yīng)當(dāng)予以支持。該條如此規(guī)定的初衷是，當(dāng)事人設(shè)立預(yù)告登記的目的就是保障將來順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買受人而言，如果不動(dòng)產(chǎn)具備辦理正式登記的條件，但正是因?yàn)榉ㄔ翰榉獯胧?dǎo)致其無法辦理本登記［2］，故賦予其排除強(qiáng)制執(zhí)行查封措施的效力；如果不具備辦理本登記的條件，受讓人客觀上無法辦理正式登記，法院查封措施在此種情況下也并未妨礙到受讓人行使相關(guān)請求權(quán)，而且法院查封的是登記備案在被執(zhí)行人名下的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，故受讓人要求的排除執(zhí)行的請求不能支持。

對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人而言，其享有的權(quán)利能否對(duì)抗預(yù)查封措施，關(guān)鍵在于預(yù)查封措施是否妨礙到其行使辦理正式抵押登記的權(quán)利。從不動(dòng)產(chǎn)登記角度看，結(jié)合原國土資源部于2016年印發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第14.1.6節(jié)中的相關(guān)規(guī)定，如果預(yù)抵押登記設(shè)立的時(shí)間在預(yù)查封之前的，人民法院的預(yù)查封措施并不影響權(quán)利人將預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)變?yōu)檎降盅旱怯?，?dāng)然也并不影響預(yù)告登記權(quán)利人將來行使抵押權(quán)。另外，從《民法典》以及《擔(dān)保制度解釋》現(xiàn)有規(guī)定看，特定情形下，權(quán)利人也可以直接就抵押物主張優(yōu)先受償權(quán)。具體到執(zhí)行程序中，預(yù)抵押登記權(quán)利人設(shè)定預(yù)告登記的目的是保障其優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，其可以通過向執(zhí)行法院主張拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式來保障自己的權(quán)益。為此，筆者認(rèn)為，金錢債權(quán)執(zhí)行中，抵押權(quán)預(yù)告登記的效力并不及于人民法院預(yù)查封措施，即權(quán)利人并不能以案涉房屋已經(jīng)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記為由要求排除人民法院的預(yù)查封措施。

三、抵押權(quán)預(yù)告登記與執(zhí)行處分措施

執(zhí)行程序中的處分措施，是指為人民法院實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人的金錢債權(quán)，對(duì)查封標(biāo)的物采取的拍賣、變賣等措施，采取處分措施的結(jié)果可能是拍賣成交，或者是以物抵債，也可能是因申請執(zhí)行人不接受抵債而流拍。抵押權(quán)預(yù)告登記能否對(duì)抗人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取的處分措施，學(xué)術(shù)界存有爭議，有人認(rèn)為“在強(qiáng)制執(zhí)行的場合，如果法院對(duì)設(shè)定有抵押預(yù)告登記的房屋進(jìn)行拍賣或者以物抵債，實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的行為［3］”，也有學(xué)者認(rèn)為“只要抵押權(quán)預(yù)告登記能夠轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記即可，無須排除法院的查封或預(yù)查封措施［4］”。筆者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記效力是否及于人民法院對(duì)抵押房屋的執(zhí)行處分措施，應(yīng)當(dāng)結(jié)合抵押權(quán)預(yù)告登記制度設(shè)立的目的以及人民法院執(zhí)行措施的性質(zhì)等綜合考慮。

首先，從法律適用的角度看，《異議復(fù)議規(guī)定》第三十條并不適用于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)人要求排除執(zhí)行情形。物權(quán)法的基本原則之一就是“一物一權(quán)”，即一個(gè)物上原則上只能存在一個(gè)所有權(quán)、用益物權(quán)，不得存在兩個(gè)以上性質(zhì)和內(nèi)容不相容的所有權(quán)、用益物權(quán)［5］，而通過執(zhí)行程序處分不動(dòng)產(chǎn)將直接導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)，辦理了預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)受讓對(duì)取得所有權(quán)的期待將面臨挑戰(zhàn)，因此《異議復(fù)議規(guī)定》通過特殊的制度設(shè)計(jì)來保護(hù)預(yù)告登記受讓人的物權(quán)期待權(quán)。但是需要注意的是，“受讓人”是一個(gè)法律概念，指的是權(quán)利的接收方。筆者檢索了《民法典》相關(guān)規(guī)定，“受讓人”出現(xiàn)在《民法典》物權(quán)編所有權(quán)取得、地役權(quán)轉(zhuǎn)讓、合同編中的合同轉(zhuǎn)讓、技術(shù)合同轉(zhuǎn)讓以及侵權(quán)責(zé)任編的機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓后責(zé)任承擔(dān)等條文中，可見“受讓人”的概念對(duì)應(yīng)的是“出讓人”，而抵押權(quán)預(yù)告登記制度所涉及的基礎(chǔ)法律關(guān)系是抵押擔(dān)保法律關(guān)系，涉及的當(dāng)事人是抵押人、抵押權(quán)人、債權(quán)人和債務(wù)人的概念，對(duì)于《異議復(fù)議規(guī)定》第三十條的受讓人不應(yīng)做擴(kuò)大解釋，該條所提及“受讓物權(quán)預(yù)告登記”不應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人預(yù)售的房屋辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的情形。

其次，從抵押權(quán)預(yù)告登記的目的看，被執(zhí)行人所提供的用于擔(dān)保的房屋如果是預(yù)售的房屋，或者已經(jīng)建成但尚不具備辦理“大房本”條件的房屋，該房屋不具備辦理正式抵押登記的條件，但是為保障債權(quán)人順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，當(dāng)事人不得不先辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。最高人民法院允許對(duì)于被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押的措施，拍賣、變賣所得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。既然設(shè)定正式抵押登記的房屋可以采取強(qiáng)制執(zhí)行，那么效力弱于本登記的預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然可以采取拍賣、變賣的執(zhí)行措施。

最后，從抵押權(quán)預(yù)告登記的效力看，前文分析中已經(jīng)提到抵押權(quán)預(yù)告登記具有順位效力。如果預(yù)告登記的時(shí)間在人民法院采取查封措施之前，那么人民法院的查封措施并不影響相關(guān)人員辦理正式抵押登記。另外，根據(jù)《民法典》及《擔(dān)保制度解釋》的相關(guān)規(guī)定，既然抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人在特定情形下可以通過向執(zhí)行法院主張就拍賣、變賣房屋的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆绞?，來保障自己的?quán)益，而無須通過執(zhí)行異議程序請求排除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行。

四、抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利保護(hù)路徑

筆者在前文分析中提到，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，抵押權(quán)預(yù)告登記的效力并不及于人民法院的查封和處分措施，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人并不能因?yàn)椴榉饣蛱幏值臉?biāo)的物已經(jīng)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記而要求排除相應(yīng)的執(zhí)行措施。但是，這并不意味著執(zhí)行程序中可以忽視抵押權(quán)預(yù)告登記的存在。

對(duì)于執(zhí)行實(shí)施人員而言，在啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估拍賣程序之前，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)詳盡調(diào)查擬處置的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利登記情況，以及案涉不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理了所有權(quán)首次登記、是否具備辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)正式登記的條件，在采取處置措施前也應(yīng)通知相關(guān)權(quán)利人評(píng)估、拍賣、變賣等事宜，保證其知情權(quán)并及時(shí)行使救濟(jì)權(quán)利；拍賣成交的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許預(yù)告登記權(quán)利人就成交款參與分配，對(duì)相關(guān)款項(xiàng)有爭議的，也應(yīng)當(dāng)提存爭議的數(shù)額，而不能未經(jīng)任何程序?qū)⑴馁u成交款徑行發(fā)放給申請執(zhí)行人；以物抵債的，如果具備抵押權(quán)正式登記的條件，在未考慮預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)益的情況，對(duì)于申請執(zhí)行人以物抵債的申請則不能準(zhǔn)許。對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人而言，其可以就拍賣、變賣的價(jià)款主張優(yōu)先受償，也可以通過執(zhí)行異議或者分配方案之訴等程序保障自己的權(quán)益。

預(yù)告登記制度作為民法領(lǐng)域一項(xiàng)重要的登記制度，為保障當(dāng)事人合法權(quán)益、維護(hù)市場秩序發(fā)揮了重大效能，《民法典》對(duì)此進(jìn)行了繼承，最高人民法院也通過司法解釋的方式進(jìn)一步明確了抵押權(quán)預(yù)告登記的效力，為平衡各方利益提供了裁判思路。希望筆者的此次分析能為依法規(guī)范執(zhí)行、執(zhí)行異議審查提供思路，真正實(shí)現(xiàn)為法治營商環(huán)境建設(shè)保駕護(hù)航的初衷。