房地產企業(yè)營運資金管理完善策略研究

文/鐘艷萍（廣東富港投資集團有限公司）

房地產是我國國民經濟的支柱行業(yè)，21世紀以來，房地產企業(yè)隨著國家經濟的發(fā)展獲得了迅猛的發(fā)展，出現了房地產熱，步入了房地產高利潤時代。

隨后，國家實施了有效的宏觀經濟調控政策。例如2016年國家提出的“房子是用來居住的，不是用來炒的”基本理念，2017年提出的土地供應政策、量化問責機制等，房地產發(fā)展過猛的勢頭得到一定控制，逐漸地趨于合理[1]。

在其中，房地產企業(yè)的盈利模式就發(fā)生了巨大改變，企業(yè)轉型、管理創(chuàng)新成為大勢所趨。本文針對房地產行業(yè)的發(fā)展現狀及其營運資金管理中存在的問題進行分析，提出了幾點新常態(tài)下房地產企業(yè)財務管理轉型實踐策略，以為實際的企業(yè)營運資金管理提供借鑒。

一、房地產行業(yè)發(fā)展現狀

（一）發(fā)展呈多元化趨勢

當前，房地產行業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈，許多企業(yè)都開始選擇多元化經營，幫助企業(yè)有效地抵抗風險，提升經濟效益。

多元化趨勢為房地產企業(yè)提供了多樣化經營模式，要求企業(yè)管理盡可能地滿足消費者的多元化需求，充分利用企業(yè)的經營能力、技術優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，根據市場變化制定資金營運規(guī)則，實行多種新管理策略，加大管理范圍，改革管理方法。

（二）市場競爭力增加

雖然房地產行業(yè)告別了高利潤時代，但其仍處于快速發(fā)展中，房地產企業(yè)數量不斷增加，競爭也越來越激烈。其中企業(yè)數量眾多規(guī)模普遍偏小、房地產市場集中度小，是導致房地產市場競爭力增加的主要原因。在許多房地產企業(yè)內部，也暴露出了競爭力低下、管理冗雜的問題，阻礙了企業(yè)的進一步發(fā)展。面對日益復雜的市場環(huán)境及日趨激烈的競爭壓力，房地產企業(yè)必須不斷推進經營管理水平提升，采取科學有效的措施提升競爭力，轉型、創(chuàng)新財務管理模式，促進企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

（三）盈利模式在轉變

在新的經濟發(fā)展形勢下，我國房地產企業(yè)的經營模式發(fā)生了較大的變化，這意味著房地產企業(yè)的盈利模式也發(fā)生了較大的變化。

首先，我國加大土地市場監(jiān)管，土地價格不斷上升的趨勢得到一定程度控制，傳統(tǒng)的土地增值模式以及單純靠房價上漲獲取利潤的方式已不再適用[2]。房地產企業(yè)的盈利方式轉變?yōu)榉慨a創(chuàng)新增值以及土地運作增值，需要運用差異化、精細化的發(fā)展模式，采用節(jié)約成本型的經營方法，提升企業(yè)的利潤空間和盈利水平。

二、房地產財務管理中的問題

（一）財務管理意識不足

目前，許多房地產企業(yè)財務管理中存在的首要問題是財務管理的意識不足，財務管理基礎薄弱，經營者財務管理理念差。在這樣的環(huán)境下，房地產企業(yè)財務管理制度不完善，缺乏有效的成本監(jiān)控體系，也就導致了許多房地產企業(yè)在行業(yè)中不能保持強大的競爭力，阻礙了企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。另外，許多房地產企業(yè)對會計核算比較重視，忽略了全面預算管理與財務管理目標，缺少完善的財務組織機構與制度，缺乏有效的預算執(zhí)行和監(jiān)督措施，這也是財務管理意識不足的表現，無法使財務管理發(fā)揮其在企業(yè)管理中的積極作用。

（二）財務管理制度不足

財務管理制度不足，也是目前許多房地產企業(yè)財務管理中存在的主要問題之一。主要表現在企業(yè)中內部財務管理制度不夠全面，沒有覆蓋所有的經營部門及經營環(huán)節(jié)，沒有滲透房地產業(yè)務的各個領域或企業(yè)經營操作的各個環(huán)節(jié)，沒有明確企業(yè)各級部門和人員的職權與責任，內部控制力度不強，資金營運和賬簿管理混亂，未實施賬、錢分管原則，這就要求房地產企業(yè)加強財務管理控制，保證營運資金的完整和安全，發(fā)現、防止并及時糾正財務管理舞弊與錯誤現象，保證企業(yè)財務資料的合法、完整、真實。另外，許多房地產企業(yè)財務管理制度還存在缺乏科學性管理措施的問題，主要表現在存貨控制不嚴、資金停滯，應收賬款控制不嚴、資金回籠困難，缺乏有力催收措施、資金回收期過長等方面。有些企業(yè)認為，現金流越多越好，這就導致了資金長期閑置不能參加生產經營周轉，造成嚴重浪費。有些企業(yè)則相反，其將大量資金用來購置固定資產，沒有科學地使用計劃，導致資金長期短期，經營急需資金匱乏，使企業(yè)陷入財務困境[3]。

（三）缺乏財務籌劃管理

企業(yè)的財務籌劃管理指的是企業(yè)的財務工作目標和方向。新形勢下，許多房地產企業(yè)財務管理缺乏科學的籌劃管理，這是導致房地產企業(yè)缺乏核心競爭力的關鍵因素。一旦房地產企業(yè)缺乏科學的籌劃管理，就會導致財務工作沒有明確的目標與方向，財務管理工作就較為主觀隨意，管理被動，很容易受到內外部環(huán)境的影響，無法進行基本的財務預測、控制與分析。而導致企業(yè)缺乏財務籌劃管理的主要原因，一是房地產企業(yè)各個部門對財務籌劃不夠重視，缺乏專業(yè)的財務籌劃隊伍或人才，也就很難進行科學的財務籌劃工作；二是企業(yè)沒有足夠的經營風險管理意識，缺乏對經營中顯性或隱性風險的籌劃與處理，這會導致房地產企業(yè)經營面臨不必要的風險；三是許多房地產企業(yè)，由于受自身實際情況的限制，財務管理崗位缺乏合理性，財務數據的收集和儲存缺乏連續(xù)性和充分性，這就使得企業(yè)的財務籌劃管理工作難以正常、科學地開展。

（四）缺乏財務動態(tài)管理

許多房地產企業(yè)屬于中小型企業(yè)，經營模式屬于個體、私營性質，由于自身規(guī)模較小，他們往往偏向于追求短期目標，資金結構中貸款投資所占比例比大企業(yè)多得多。所以，許多房地產企業(yè)投資總是希望盡快收回成本，很少考慮擴大自身規(guī)模，投資盲目，也對經營過程中將要發(fā)生的現金流問題缺乏可靠預測，缺乏對財務的動態(tài)管理。主要表現在企業(yè)對財務管理沒有進度計劃和前期預算，缺乏對企業(yè)管理過程中、經營過程中的成本、資金流等關鍵環(huán)節(jié)的了解和把控，缺乏詳細、科學的財務規(guī)劃。雖然有些企業(yè)在事后進行了績效考核，發(fā)現了財務動態(tài)管理中的缺陷，但已經流出的現金已不可挽回[4]。這就要求房地產企業(yè)站在企業(yè)戰(zhàn)略角度進行財務管理，加強資金的計劃管理，進一步盤活資產，保證資金鏈安全，為企業(yè)創(chuàng)造更大價值。

三、新常態(tài)下房地產企業(yè)財務管理轉型實踐策略

新常態(tài)下，房地產企業(yè)處于市場競爭壓力不斷加大、市場日新月異的環(huán)境中，企業(yè)本身也存在缺乏財務管理意識，缺少完善的財務管理機制，缺乏財務的統(tǒng)籌動態(tài)管理等問題，這就要求房地產企業(yè)提高財務管理意識和水平，建立健全完善的財務管理制度，全面實施預算管理，加強資金管理，來完成企業(yè)財務管理的有效轉型。

（一）提高財務管理意識

對于缺乏財務管理意識這一方面，首先要做的就是轉變經營者的財務管理理念，明白財務管理對房地產企業(yè)發(fā)展的益處，引進先進的財務管理理念，構建有效的財務管理機制，提升財務管理者的專業(yè)性，明確各部門各崗位的職權與責任，加大對企業(yè)營運資金的監(jiān)督與風險控制，應用精細化財務管理，將其貫徹到房地產企業(yè)產品的研發(fā)生產及銷售的各個環(huán)節(jié)，增強其中的財務監(jiān)督水平。其中，起著關鍵性作用的就是管理人員的專業(yè)素質。對此，房地產企業(yè)不僅要重視引進高水平的財務管理人員，還要實施完善的績效考核措施，定期對財務管理人員開展針對性的培訓，要定期召開財務管理會議，及時發(fā)現財務日常管理工作中的不足，不斷提升企業(yè)財務管理的效果。同時還要合理配置財務管理人員，做到專人專用，明確崗位職權與責任，避免職責混淆，防止出現一人兼顧多個職能、濫用職權的現象，并落實財務管理的相關法律法規(guī)，促進財務管理規(guī)范、科學、合法。

（二）完善財務管理制度

實現房地產企業(yè)的財務管理轉型，完善財務管理制度必不可少，健全的財務管理制度與體系，不僅是新常態(tài)下經濟環(huán)境的要求，也是促進房地產企業(yè)未來發(fā)展方向正確、目標明確的關鍵。對此，房地產企業(yè)一方面要優(yōu)化現有的財務管理制度，完善健全財務管理體系，深度挖掘企業(yè)的財務數據，分析過往的財務預算報告，識別財務風險，降低財務安全隱患，在日常工作中做好財務預算編制與管理，重視資金管理，合理分配資金，實現企業(yè)資金的良性運作，并同時做好資金預算編制與分析工作，把握企業(yè)部分項目及整合項目的資金預算編制，避免突發(fā)情況處理不及時危及整體項目的財務運行工作。

另一方面，房地產企業(yè)要為財務人員提供更多的培養(yǎng)和教育機會，及時學習國內外先進的、最新的財務管理方法，帶動企業(yè)管理工作革新，并重視構建信息化財務管理體系，利用信息網絡快速收集財務數據，幫助財務人員實現財務的全面、動態(tài)管理，提高工作效率。

（三）全面實施預算管理

預算管理作為房地產企業(yè)財務管理的重要內容，也在房地產企業(yè)財務管理轉型中起著關鍵性作用。它可以降低房地產企業(yè)成本，提高利益水平，合理規(guī)避經營風險，可以幫助房地產企業(yè)適應白熱化的市場競爭環(huán)境及復雜多變的政策環(huán)境。而房地產企業(yè)想要實施全面的預算管理，首先就要具備較強的財務預測與分析能力，對房地產經營事先進行正確判斷，包括不確定因素、可能發(fā)生的風險事件等，都要有一定的認識，并要根據累積的財務管理經驗，采取風險抵抗措施；其次，房地產企業(yè)還要熟知當前環(huán)境下的國家房地產政策與法規(guī)，提高企業(yè)提交稅收額度，制定和調整財務管理制度，盡可能地獲得國家政策支持，享受相應的政策福利；再次，房地產企業(yè)還要進行企業(yè)內各部門的預算管理，要求內部各個部門都要根據自身項目的實際開展情況，提出有針對性的預算管理方案，進而匯總成企業(yè)整體的年度預算管理方案，為企業(yè)實施預算動態(tài)化管理、全面管理提供支持；最后，則是要求房地產企業(yè)改變融資、渠道與方式，采用多元化融資間接融資等融資方式，減少對銀行直接貸款的依賴，強化對現有流動性資產或固定資產的管理，盤活企業(yè)存貨資產，縮短存貸差的轉換時間，提高資金周轉效率[5]，減少開發(fā)周期長帶來的資金時效差問題，合理規(guī)避風險。

（四）加強財務資金管理

房地產企業(yè)的財務管理轉型還離不開財務資金的有效管理。對此，房地產企業(yè)首先要強化成本控制，建立系統(tǒng)的成本管理體系，提高利潤空間，包括從基礎的成本管理與流程開始優(yōu)化，控制每個階段的成本要點，以及從企業(yè)的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。一方面，房地產企業(yè)要將成本控制貫穿于每一個房地產開發(fā)項目的全過程，在前期決策階段、設計階段、投招標階段、合同洽商階段，都要做到精準的全面的成本控制，項目實施與施工結算階段則要嚴控成本。另一方面，房地產企業(yè)要加強資金的收支管理，對應收房款要建立嚴密的、行之有效的售房款追收制度。相關銷售業(yè)務收款時需按照銷售收款流程進行，對支出則要根據審批通過的資金計劃來進行資金的統(tǒng)一調度和安排，按照資金的緊急重要程度進行合理有序的支出。另外房地產企業(yè)還需實施有效的項目考評制度，這是因為房地產企業(yè)具有高負債特點，實施項目考評可以對企業(yè)資金進行有效把控，幫助企業(yè)在自身承受范圍內選擇最合適的開發(fā)項目，避免企業(yè)資金周轉不靈，規(guī)避營運風險。

四、結束語

總的來說，在新常態(tài)下，房地產企業(yè)面臨著市場環(huán)境日新月異、自身競爭力不足、管理制度不完善、缺乏統(tǒng)籌動態(tài)管理方法等問題，亟須進行財務管理轉型，適應市場經濟發(fā)展的趨勢要求，提高財務管理意識和水平，建立健全完善的財務管理制度，全面實施預算管理，加強資金管理，推動財務一體化建設，發(fā)揮財務管理在企業(yè)經營管理中的重要作用與積極作用，為企業(yè)的可持續(xù)有效發(fā)展提供支持，推動企業(yè)整體的轉型與升級，提升企業(yè)核心競爭力。

相關鏈接

房地產（real estate）是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。

房地產既是一種客觀存在的物質形態(tài)，也是一項法律權利。前者是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。

營運資金：

營運資金亦稱“運用資金”。國外稱為營運資本。是合營企業(yè)流動資產總額減流動負債總額后的凈額，即企業(yè)在經營中可供運用、周轉的流動資金凈額。由于營運資金是流動資產減去流動負債后的凈額，因此，流動資產和流動負債的變化，都會引起營運資金的增減變化。如流動負債不變，流動資產的增加就意味著營運資金的增加;流動資產的減少就意味著營運資金的減少。

如流動資產不變，流動負債增加，就意味著營運資金的減少;流動負債減少就意味著營運資金增加。在兩者同時變化的情況下，只有兩者抵銷后的凈額才是營運資金的增減凈額。在一般情況下，只有一方涉及流動資產或流動負債類科目，而另一方涉及非流動資產或非流動負債類科目(如長期負債、長期投資、資本、固定資產等)的經濟業(yè)務才會使營運資金發(fā)生增減。雙方都涉及流動資產或流動負債類科目的經濟業(yè)務，即發(fā)生在營運資金內部項目間的業(yè)務，不會使營運資金發(fā)生增減。