區(qū)塊鏈在房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中應用的分析*

文/劉浩莉 袁雪嶠 楊輝（.黑龍江八一農(nóng)墾大學經(jīng)濟管理學院；.黑龍江八一農(nóng)墾大學學術理論研究部）

當前信息化時代，高速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)不僅促進了社會的進步，也對經(jīng)濟市場產(chǎn)生了全局的戰(zhàn)略性影響。近幾年因為比特幣的爆火而橫空出世的區(qū)塊鏈技術也是一種全新的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新成果。目前房地產(chǎn)企業(yè)仍存在許多稅收管理方面的問題，比如房地產(chǎn)行業(yè)本身的復雜性，政策的更新也會對其產(chǎn)生影響。這些都給企業(yè)帶來了較大的風險，也不利于企業(yè)的發(fā)展。而區(qū)塊鏈技術正好能改善這些問題，所以，將新型區(qū)塊鏈技術應用到企業(yè)的稅收管理中，能夠開拓企業(yè)稅收管理思路，盡可能地回避稅收風險，最大程度地實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。為此稅務管理部門要高度重視區(qū)塊鏈技術的應用，切實推進大數(shù)據(jù)技術融入稅收管理當中。

一、區(qū)塊鏈

（一）概念

從概念上來說，區(qū)塊鏈是“區(qū)塊+鏈式”數(shù)據(jù)結構，從英文翻譯上來看，“block使數(shù)據(jù)庫當中最小的處理單位”，“chain”是鏈條，整體來說就是由很多個處理單位組成的一條數(shù)據(jù)處理鏈條，最終多個鏈條交互形成數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。通過數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)可以實現(xiàn)對信息的確認和維護，對信息進行加密，保證信息的安全性，組建一個全新的數(shù)據(jù)架構模式，讓信息在其中達到共享的目的。

區(qū)塊鏈的主要應用范圍是比特幣和各行各業(yè)中應用區(qū)塊鏈存儲和分享信息等，稅收籌劃也是典型的應用。電子發(fā)票的廣泛使用、從根本上杜絕財務造假、及時地獲得最新的財務信息和稅收優(yōu)惠政策等，都為稅收籌劃提供了渠道和便利。區(qū)塊鏈的使用勢必會影響稅收籌劃，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，涉稅種類繁多，計稅過程復雜，更能夠體現(xiàn)出區(qū)塊鏈的作用。

（二）特征

1.去中心化

所謂去中心化，就是將原本傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)一化管理轉變?yōu)楦髯苑种Ц髯怨芾?。各個分支之間互相連接，但不受某一個中心節(jié)點的監(jiān)管，使得每一個節(jié)點實現(xiàn)平等、自由的數(shù)據(jù)交換。區(qū)塊鏈去中心化的屬性可以有效緩解稅收征納雙方之間的信息不對稱疑難，達到稅收治理信息共享和稅務多角色社會共治的制衡。

2.去信任化

區(qū)塊鏈上的交易數(shù)據(jù)中除了交易相關主體的一些私有的私密的數(shù)據(jù)信息被加密之外，它就像是一個“公開的公共賬本”，在它的系統(tǒng)規(guī)則中，規(guī)定的交易時間內(nèi)所有的數(shù)據(jù)都是公開的，且對所有節(jié)點都公開。每個節(jié)點都可以進行公共數(shù)據(jù)查詢。所以，區(qū)塊鏈平臺的透明度也是很高的，在區(qū)塊鏈的規(guī)則與期間范圍里，各個節(jié)點之間，難以進行欺騙。因此在各個節(jié)點不需要“信任”也可以進行交易。

3.不可篡改

在區(qū)塊鏈覆蓋的數(shù)據(jù)庫中，數(shù)據(jù)是不會被修改的，因為一旦信息發(fā)生修改，其他的區(qū)塊鏈不會認可所修改的信息。正常情況下，必須同時掌握超過一半?yún)^(qū)塊鏈節(jié)點修改權限才能對數(shù)據(jù)進行篡改，或者可以上傳新數(shù)據(jù)上鏈，這樣可以滿足業(yè)務需求也可以記錄所有修改項目。綜上所述，區(qū)塊鏈上的數(shù)據(jù)具有可信度和持續(xù)性。

4.智能合約

所謂智能合約，就是只有達到了觸發(fā)合約的條件，程序就會自動執(zhí)行合約內(nèi)容。這在很大程度上減少外界因素的干擾。智能合約是區(qū)塊鏈技術的重要組成部分，二者的關系是相輔相成的。在稅收治理工作中，智能合約的使用需要預設合規(guī)的觸發(fā)機制，一旦經(jīng)濟活動的發(fā)生觸發(fā)了智能合約機制，系統(tǒng)便會自動將數(shù)據(jù)和信息記錄到區(qū)塊鏈各個節(jié)點上。

5.可追溯性

區(qū)塊鏈在經(jīng)濟活動中的應用可以即時、科學、有效記錄每一次交易相關數(shù)據(jù)和納稅人信息，而且在區(qū)塊鏈技術不可篡改特性的合力作用下，區(qū)塊鏈節(jié)點上的數(shù)據(jù)可以實現(xiàn)無時限，無地界溯源。這些特性無疑能夠大大減少跨區(qū)域、跨國家交易中的偷逃稅現(xiàn)象，促進稅收治理工作精準高效完成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理難點與風險點分析

（一）稅收管理難點分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務復雜性

房地產(chǎn)企業(yè)屬于多元化的企業(yè)，它具有多種經(jīng)營模式，開發(fā)、銷售、裝潢等，而且項目的經(jīng)營規(guī)模較大，涉及的范圍也比較廣。對內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也與內(nèi)部的管理制度和管理水平有著直接的關系；對外，也會受到很多外界因素的影響，比如宏觀調控等，敏感度較高。業(yè)務廣泛，部門之間缺乏溝通，沒有一套完整的稅務流程體系，都是目前存在的難點。

2.財稅政策更新、區(qū)塊鏈技術政策不完備

近年來，我國處于高速發(fā)展的時期，包括財稅政策也是與時俱進，也在不斷更改和新增。但是新政策的產(chǎn)生不僅有積極的一面也有消極的一面。目前國家出臺的稅收政策主要集中在中小企業(yè)和制造業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策更新較少，和其他行業(yè)相比，在無形中也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了減負壓力。另外針對區(qū)塊鏈的應用并沒有相關政策對其進行保護，2019年我國相繼發(fā)布《區(qū)塊鏈信息服務管理規(guī)定》《密碼法》，此后雖然陸續(xù)發(fā)布涉及區(qū)塊鏈的政策、法律等，但總體上來說并不完備，在實施過程中會加大區(qū)塊鏈的使用和管理難度，造成不必要的風險。

3.稅收防控風險大

房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅方面具有涉稅種類多、計稅難度大的特點，征管的過程對征管部門和人員的要求都十分高，要求保證數(shù)據(jù)的安全性、真實性，而且在涉及不同的環(huán)節(jié)，比如開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等，不僅涉及的稅種不同，計算的方法也是千變?nèi)f化。不法分子或企業(yè)管理層可以利用業(yè)務流程煩瑣的特點，盜取或篡改企業(yè)數(shù)據(jù)，這會給企業(yè)帶來巨大的稅務風險，甚至影響企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

（二）稅收管理風險點分析

1.特殊交易行為申報不及時

部分開發(fā)商會因資金問題，無法償還外債，因此會把建好的房屋拿去抵債，但這種行為屬于特殊交易行為，視同銷售，應依法繳納增值稅等，但其并沒有實際的現(xiàn)金流入，沒有記賬導致無法及時繳納稅款，稅務機關無法及時獲取此類信息，導致信息不對稱，造成稅收管理風險。以A企業(yè)為例，A企業(yè)2018年開始建造商品房，2021年竣工清算，但是稅務機關在查報表時發(fā)現(xiàn)其他應付款項核算異常。主要是其他應付款與開發(fā)產(chǎn)品同時減少，但是2021年并沒有銷售商品房，經(jīng)調查發(fā)現(xiàn)是A企業(yè)將部分商品房抵消了外債。而用于抵債的房屋也應當視同銷售處理，因此要補交稅款，還要進行罰款。由于抵押的這種特殊行為并未及時申報，導致獲取信息不及時，又導致企業(yè)也額外繳納了罰款。

2.土地增值稅的征管滯后于企業(yè)發(fā)展

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)中最重要的稅種之一，但是它的征管卻并沒有跟隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蒸蒸日上而一同進步，甚至在倒退。比如簽訂虛假合同，以建設普通住宅和合作建房等形式逃避土地增值稅；以少計營業(yè)收入，將車庫、雜物房等售房款轉移為房租收入逃避土地增值稅，或虛增營業(yè)成本，虛列建筑安裝成本等方式來降低計稅基礎；稅務部門與企業(yè)之間溝通協(xié)調較少，也沒有進行對企業(yè)徹頭徹尾的定期檢查，會使信息不能夠及時的共享，導致企業(yè)的稅務人員對征管方式等了解不到位。

3.成本核算不準確

房地產(chǎn)企業(yè)的造假手段最主要的一個就是虛增成本，因為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算復雜的特性，信息無法做到全部安全、公開、透明，為成本造假提供了便利，在后期核算時也會因為無法追隨溯源而造成不小的問題，最終導致稅收管理的風險。以B企業(yè)為例，B企業(yè)的主要業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)，稅務機關在檢查時已經(jīng)完工的商業(yè)住宅樓相比同期其他的樓盤成本高很多，不符合常理，后調查發(fā)現(xiàn)是關聯(lián)的施工單位存在偏差，在B企業(yè)獲得的發(fā)票中有近1000萬元是虛開的。但是由于技術的問題，無法追溯到B企業(yè)和關聯(lián)施工單位的報表以及納稅情況。只有對比B企業(yè)上游的建筑公司才能夠發(fā)現(xiàn)成本的異常，這樣一來工作量不僅加大，而且不能及時發(fā)現(xiàn)問題并作出改正。

4.未按照規(guī)定登記房屋信息

一般房地產(chǎn)企業(yè)在房屋建成后會有三種方式處理，一是出售，二是出租，三是自用。對于這三種情況都是需要依法繳納房產(chǎn)稅。有些企業(yè)忽視了出租和自用的房屋，并沒有及時地登記房屋信息，人為導致納稅數(shù)據(jù)不完整，忘記繳納部分稅款，造成稅收管理風險。以C企業(yè)為例，C企業(yè)2013 年開始建設某項目，2017 年完工。完工后將部分房屋出租，租期為5年，經(jīng)稅務機關調查發(fā)現(xiàn)，這部分房屋并沒有進行申報登記，在企業(yè)內(nèi)部賬上仍然是以商品房處理，因此要按當?shù)氐臉藴恃a繳稅款。

三、區(qū)塊鏈在稅收管理中應用的優(yōu)勢

（一）保證涉稅信息共享

在以往的稅收管理當中，一直是以稅務機關的稅收信息和數(shù)據(jù)作為中心節(jié)點，納稅人圍繞著稅務機關展開工作，這就會產(chǎn)生數(shù)據(jù)閉塞、孤島問題，在進行稅收籌劃的過程中會因為無法獲取足夠的數(shù)據(jù)和內(nèi)容導致稅收籌劃的無效性。利用區(qū)塊鏈技術，將會改善這種局面。區(qū)塊鏈的各個節(jié)點能夠完整地記錄數(shù)據(jù)，并保證在沒有第三方機構的情況下，保持數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性即不可隨意更改。而滿足一定條件后也可以實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的共享，解決由于中心節(jié)點導致數(shù)據(jù)丟失、記錄錯誤等問題帶來的信息不對稱情況。

（二）保證涉稅信息的安全性

數(shù)據(jù)造假行為常出現(xiàn)在稅收管理當中，而不準確的稅收數(shù)據(jù)也會影響稅收籌劃的效果。應用區(qū)塊鏈技術能夠避免數(shù)據(jù)被隨意篡改，若要更改需要得到其他大部分節(jié)點的同意或者重新上傳。這樣大幅度的操作勢必會被監(jiān)管系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)。另外，交易一旦上鏈就起到了一種公示的效果，無形之中產(chǎn)生了強大的監(jiān)督機制，信息使用者也是信息監(jiān)督者，有利于保證涉稅信息的安全性，也提高了納稅人的執(zhí)法性。

（三）保證涉稅信息的完整性

涉稅信息的完整性對稅收管理也有巨大的影響，在區(qū)塊鏈系統(tǒng)中，交易和數(shù)據(jù)信息一旦進入，將會永久地保存，包括從業(yè)務開始、后續(xù)變化和最終結果，任何的數(shù)據(jù)更新都會被記錄在系統(tǒng)中，并且在每個變化的環(huán)節(jié)、節(jié)點會將數(shù)據(jù)進行復制備份，保證全程數(shù)據(jù)的完整性，有利于稅收管理的數(shù)據(jù)收集。

（四）保證涉稅信息的質量

智能合約能夠保證信息采集時的質量統(tǒng)一，并且避免由于人為技術問題導致的數(shù)據(jù)差錯，從而影響涉稅信息的質量，最終導致稅收管理的質量。同時，也可以根據(jù)合約對某些滿足條件的交易起到促進作用，提高經(jīng)濟效益，降低納稅成本。

四、區(qū)塊鏈技術運用的保障措施

（一）多部門協(xié)作，共治管理

房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性和敏感性讓企業(yè)整個內(nèi)部的數(shù)據(jù)關系在處理和分析時都遇到了巨大的挑戰(zhàn)。稅務部門應該協(xié)調好本部門與其他相關部門之間的關系，相互配合，利用區(qū)塊鏈技術進行信息共享，讓各部門能夠第一時間獲得信息。

同時，可以以區(qū)塊鏈技術為基礎，建立工程項目服務平臺，利用區(qū)塊鏈技術的去中心化和不可篡改的特點，將房地產(chǎn)項目的相關流程和數(shù)據(jù)輸入，形成一條龍的稅收監(jiān)管征管體系，包括開具發(fā)票、政策更新、計算稅額、申報繳稅等節(jié)點。優(yōu)化并簡化稅收管理的流程。

（二）緊跟政策變化，完善區(qū)塊鏈技術體系

在稅收管理當中，政策的運用無疑是很重要的一點。面對財稅政策的更新，首先要保證企業(yè)稅務部門的政策緊跟國家的政策，同步更新，需要結合當前的財稅偵測和市場經(jīng)濟形式，預測政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應對工作[1]。應多應用新技術完善稅收管理技術，可以借鑒其他國家的深入研究，結合我國的房地產(chǎn)真實情況，出臺區(qū)塊鏈應用于房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的扶持政策。

完善區(qū)塊鏈技術體系，首先要做好頂層設計，制定執(zhí)行中應用區(qū)塊鏈技術的政策，合理規(guī)劃、引導區(qū)塊鏈技術在執(zhí)行中的應用，以立法形式對大型企業(yè)進行限制，防止其過分壟斷數(shù)據(jù)而侵害公共利益[2]。明確關于數(shù)據(jù)采集、共享和使用的具體標準。

（三）增強稅收風險防控

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務涉及大量的稅收數(shù)據(jù)和發(fā)票，這給企業(yè)的稅收風險防控帶來了巨大的挑戰(zhàn)。區(qū)塊鏈技術不可篡改的特征正好能夠解決這一問題。將企業(yè)內(nèi)部的稅收相關工作信息上傳，任何數(shù)據(jù)都不可被更改，而且任何的變更都會被記錄，斬斷了不法分子的路。而去中心化特征也能夠讓信息隨時共識共享，不僅讓信息的傳遞更加便捷，避免信息不對稱，也無形中為信息數(shù)據(jù)的安全上了多把鎖，大大增強了稅收風險的防控?？偟膩碚f，區(qū)塊鏈技術的應用能夠追溯所有的流程步驟，檢測風險現(xiàn)狀，并隨時調整。[3]

（四）緊跟前沿技術，推動融合發(fā)展

人才和技術始終是解決問題的關鍵，目前我國廣泛地推動“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”的發(fā)展，大數(shù)據(jù)背景下的稅務管理已經(jīng)成為未來發(fā)展的趨勢，這也要求房地產(chǎn)企業(yè)跟進前沿的技術，并推動企業(yè)自身與新興技術的融合，包括區(qū)塊鏈、云計算、大數(shù)據(jù)等。也要關注國外的先進企業(yè)和先進技術，多方面收集資料和數(shù)據(jù)，完善我們自身對于區(qū)塊鏈具體在稅收管理中應用的研究。推動區(qū)塊鏈與各類熱門技術相融合，互相借鑒，相互交流，讓稅收建設走向信息化，提高稅收管理效率和水平。

五、結論

房地產(chǎn)企業(yè)作為各行業(yè)中業(yè)務較多的行業(yè)，更應該在稅收管理方面進行嚴格的監(jiān)管和創(chuàng)新，本文對區(qū)塊鏈在房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中的應用進行了分析和思考，通過分析稅收管理的難點和風險點，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收治理仍然存在一定的局限性，這些局限性可以依靠區(qū)塊鏈技術得到改善，提出了區(qū)塊鏈技術在應用中的保障措施。希望以此能夠建設區(qū)塊鏈技術的稅收管理體系，并加強大數(shù)據(jù)背景下區(qū)塊鏈與稅收的聯(lián)系。