房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題與對(duì)策

文/張碧紅（沈陽威嘉置業(yè)有限公司）

近幾年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐不斷加快，但是也將會(huì)受到國家宏觀政策的調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，現(xiàn)金流是財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)中的重要內(nèi)容，會(huì)給企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量和效率帶來直接影響。要想成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的效益，防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從現(xiàn)金流管理角度入手進(jìn)行控制與管理，防止現(xiàn)金流斷裂，維護(hù)企業(yè)整體效益，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)

（一）資金需求量大

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不管是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，還是企業(yè)經(jīng)營管理中，都會(huì)投入一定成本。例如，在項(xiàng)目建設(shè)施工過程中，資金需求量比較大，需要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際情況采購相關(guān)設(shè)備和材料，從而保障后續(xù)施工工作順利進(jìn)行。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，也會(huì)支出一些管理成本，用于企業(yè)發(fā)展籌劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流方面展現(xiàn)出資金需求量大的特點(diǎn)[1]。

（二）回收周期長

對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于處于發(fā)展階段，隨著發(fā)展步伐不斷加快，工程項(xiàng)目數(shù)量增多，業(yè)務(wù)規(guī)模日益擴(kuò)大，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等，竣工以后還要涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、租賃等，這些項(xiàng)目逐步完成消耗的時(shí)間比較長，一般為2~3年，在某種程度上延長企業(yè)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)期，從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投入資金到竣工完成，之后到房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售以后才能從中獲得收益，實(shí)現(xiàn)資金回收。回收的資金又會(huì)被投放到下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，不斷循環(huán)直到企業(yè)獲利，所需周期比較長。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的主要內(nèi)容

第一，現(xiàn)金流流程管理。指的是結(jié)合當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)金流數(shù)量和流動(dòng)狀況，對(duì)現(xiàn)金流量科學(xué)預(yù)算和安排，做好現(xiàn)金流量控制與管理工作，也就是從事前、事中、事后等多個(gè)方面進(jìn)行管理。預(yù)測和計(jì)劃是現(xiàn)金流量預(yù)算編制的基礎(chǔ)，需要結(jié)合各個(gè)部門實(shí)際情況做好協(xié)調(diào)安排工作，合理劃分預(yù)算管理職責(zé)，對(duì)預(yù)算實(shí)施過程資金投放情況進(jìn)行監(jiān)控，合理管控資金。在使用資金時(shí)，現(xiàn)金流量預(yù)算不能與實(shí)際相符，容易產(chǎn)生一些偏差，在對(duì)偏差原因分析調(diào)查以后，對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整，以達(dá)到理想的現(xiàn)金流循環(huán)效果。在反饋與審核過程中，需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況科學(xué)設(shè)定管理指標(biāo)，對(duì)現(xiàn)金流量預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，并且評(píng)估各個(gè)現(xiàn)金使用部門整體績效。

第二，現(xiàn)金流流量管理。一般情況下，現(xiàn)金流劃分為三個(gè)方面，也就是現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流入指的是在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中獲得的現(xiàn)金，現(xiàn)金流出則是企業(yè)用于開發(fā)建設(shè)支出的現(xiàn)金，兩者之間差額也就是凈現(xiàn)金流[2]。在對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)調(diào)查分析過程中，需要了解企業(yè)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之間的差額和經(jīng)營活動(dòng)狀況，通過對(duì)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)調(diào)查分析，能夠掌握現(xiàn)金流入與流出之間的比例，判斷企業(yè)戰(zhàn)略布局是否合理，評(píng)估現(xiàn)金流是否安全。

第三，現(xiàn)金流流速管理。現(xiàn)金流流速管理是指整個(gè)現(xiàn)金周期從資本流出到內(nèi)部流動(dòng)的速度?，F(xiàn)金流越快，企業(yè)活力越強(qiáng)。通過提高現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度，可以防止現(xiàn)金流分解?，F(xiàn)金流量可采用基于因素的方式完成現(xiàn)金周期計(jì)量，包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收周轉(zhuǎn)率等。

各個(gè)行業(yè)交易周期和經(jīng)濟(jì)周期展現(xiàn)出不同特點(diǎn)，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目周期時(shí)間各不相同，現(xiàn)金周期也會(huì)產(chǎn)生一定變化，在對(duì)現(xiàn)金流量均衡過程中，需要精準(zhǔn)計(jì)算企業(yè)現(xiàn)金周期。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的常見問題

（一）現(xiàn)金流量管理制度不健全

當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展中，通常會(huì)比較注重經(jīng)營效益，忽略現(xiàn)金持有的機(jī)會(huì)成本。此外，企業(yè)在提高資本時(shí)間價(jià)值和資本運(yùn)營安全性方面將會(huì)面臨一些問題，即企業(yè)過于重視短期利潤目標(biāo)，沒有從長遠(yuǎn)角度入手進(jìn)行現(xiàn)金流量管控，在現(xiàn)金流管理上相對(duì)較為盲目，沒有制定詳細(xì)的管理計(jì)劃，現(xiàn)金流量管理制度缺失，從而產(chǎn)生一系列問題[3]。

（二）投資活動(dòng)過于注重追求土地儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是非常重要的，其中土地資源在我國相對(duì)比較短缺，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中，過于注重土地儲(chǔ)備，甚至通過圈地的方式囤積大量土地。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不會(huì)重視土地儲(chǔ)備造成企業(yè)資金的大量占用，更沒有注重資金均衡。在實(shí)際中，企業(yè)通常把一些資金用于獲得土地使用權(quán)上，以謀求更多的項(xiàng)目效益，一味地強(qiáng)調(diào)土地大量儲(chǔ)備，使得現(xiàn)金流失衡。

（三）融資渠道單一且成本太高

當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)融資方面缺乏理性。一些企業(yè)管理者沒有認(rèn)識(shí)到債務(wù)融資對(duì)自身發(fā)展的影響，比例過高對(duì)企業(yè)的影響。他們不明白，大量貸款不僅會(huì)造成大量資金沉淀，還會(huì)產(chǎn)生各種和資金相關(guān)的問題，如利息與機(jī)會(huì)成本增加等，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒有樹立正確的管理理念，對(duì)現(xiàn)金流管理的重視度不高。

（四）缺少現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

通常情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)現(xiàn)金流管理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較薄弱，一味地強(qiáng)調(diào)企業(yè)具體收益和凈利潤，而對(duì)現(xiàn)金流管理的重視力度不高。并且，一些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)缺乏合理性，股權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有做到充分分離，因?yàn)橐恍┩顿Y者直接參與到企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，使得管理權(quán)比較集中，實(shí)際管理情況與權(quán)責(zé)分離要求不符，越權(quán)行事現(xiàn)象比較普遍，特別是在現(xiàn)金流管理控制方面問題比較嚴(yán)重，加劇了經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)正處于高速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)企業(yè)通常不會(huì)注重現(xiàn)金流量管理，即便一些企業(yè)制定了現(xiàn)金流管理計(jì)劃，但是過于形式，沒有將其落實(shí)到位。

從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值依然是以追求效益最大化為根本，但是在實(shí)際經(jīng)營發(fā)展中，雖然現(xiàn)金流管理不重視的情況發(fā)生一定改觀，但是整體效果并不理想，缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，采用的現(xiàn)金流管理對(duì)策不科學(xué)，現(xiàn)金流控制力度有待加強(qiáng)，容易造成資金流的斷裂，不利于企業(yè)更好發(fā)展，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理過程中需要重點(diǎn)處理的問題[4]。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的優(yōu)化對(duì)策

（一）制定現(xiàn)金流管理的長期戰(zhàn)略規(guī)劃，完善現(xiàn)金流管理體系

為了更好地完成現(xiàn)金流管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實(shí)際入手，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略制定詳細(xì)的管理計(jì)劃，完善資金管理機(jī)制，優(yōu)化現(xiàn)金流控制體系，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流合理運(yùn)行為重點(diǎn)，完善現(xiàn)金流管理體系。一方面，確保凈現(xiàn)金流為正。房地產(chǎn)企業(yè)與普通企業(yè)存在一定的差異性，其現(xiàn)金流量周期較長，投入資金量較大，影響現(xiàn)金流運(yùn)行與發(fā)展?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)從長遠(yuǎn)發(fā)展角度入手，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營情況，確定經(jīng)營周期，并適當(dāng)調(diào)整資金管理對(duì)策，加強(qiáng)資金支出控制，節(jié)約成本。在進(jìn)行現(xiàn)金流控制管理過程中，盡量控制資金使用成本，其中包含了融資成本、閑置機(jī)會(huì)成本等，要求企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，在對(duì)現(xiàn)金流科學(xué)預(yù)測和管理的情況下，制定科學(xué)的資金流管理方案，適當(dāng)調(diào)整投資與融資環(huán)節(jié)中現(xiàn)金流量情況，科學(xué)制定項(xiàng)目融資計(jì)劃，完善投資決策，保證現(xiàn)金流在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要求的同時(shí)，也不會(huì)發(fā)生過多資金閑置的狀況，從而減少企業(yè)融資成本。除此之外，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，房地產(chǎn)企業(yè)在開展現(xiàn)金流管理工作時(shí)，需要結(jié)合企業(yè)價(jià)值最大化發(fā)展目標(biāo)，在保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的同時(shí)，通過提高資金使用效率、加快資金流動(dòng)等方式保持良好的資金流動(dòng)性，從而更好滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展要求，將企業(yè)流動(dòng)資金轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)力[5]。

（二）進(jìn)行有計(jì)劃的土地儲(chǔ)備，維持現(xiàn)金流的平衡

保證企業(yè)現(xiàn)金流平衡，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有著重要意義，在此過程中，要求房地產(chǎn)企業(yè)在增加土地儲(chǔ)備量的過程中，需要重點(diǎn)思考以下問題。第一，確定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。企業(yè)未來發(fā)展部署，需要結(jié)合自身發(fā)展能力，確定資金供需關(guān)系。企業(yè)在儲(chǔ)備土地時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)要求合理儲(chǔ)備，防止土地儲(chǔ)備比較隨意，而是要有計(jì)劃、有針對(duì)地進(jìn)行土地儲(chǔ)備。第二，確定土地儲(chǔ)備行為后短期現(xiàn)金流所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在儲(chǔ)備土地過程中需要得到充足資金支持，在不合理資本結(jié)構(gòu)情況下拿地必然會(huì)增加企業(yè)經(jīng)營壓力，影響企業(yè)發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之前，需要對(duì)自身經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)現(xiàn)狀有一定了解，分析土地儲(chǔ)備計(jì)劃和現(xiàn)金流平衡之間的矛盾。

（三）制定最佳的融資決策，拓展籌資渠道

融資作為企業(yè)現(xiàn)金流管理中重要內(nèi)容之一，通過科學(xué)設(shè)定融資方案，可以幫助企業(yè)獲得更多的利益。房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資活動(dòng)時(shí)，需要結(jié)合實(shí)際情況科學(xué)制定融資決策，并選擇最佳的融資方式。不同融資方式在融資額度、融資期限、融資成本方面存在一定差異，企業(yè)需要綜合思考各項(xiàng)因素，在對(duì)未來市場發(fā)展情況精準(zhǔn)預(yù)測的同時(shí)，根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略和短期經(jīng)營計(jì)劃，選擇適合自己的融資方案。并且，將融資規(guī)?？刂圃诶硐敕秶?，在資金統(tǒng)籌規(guī)劃環(huán)節(jié)中，要想防止由于資金統(tǒng)籌不規(guī)范而產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)結(jié)合資金需求確定好融資規(guī)模，選擇適宜的融資方式，擴(kuò)充融資渠道。

（四）縮短項(xiàng)目周期加快現(xiàn)金回收、提高資金使用效率

受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的融資壓力，同時(shí)也由市場中賣方過渡為買方，銷售盈利狀況不佳將會(huì)造成企業(yè)現(xiàn)金流的斷裂，影響房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。在這種情況下，不但要減少開發(fā)成本，也要加快資金回籠。企業(yè)應(yīng)從市場發(fā)展角度入手，科學(xué)修改發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整銷售計(jì)劃，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定運(yùn)行。

（五）建立健全現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

為了防控現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制建設(shè)是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)在建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制時(shí)，需要科學(xué)設(shè)定現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，一般情況下，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)有兩個(gè)，一個(gè)是主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，另一個(gè)是輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)。對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)中主要評(píng)價(jià)指標(biāo)來說，包含了資金負(fù)債率、借貸資本率、現(xiàn)金比率等。其中資產(chǎn)負(fù)債率的指標(biāo)功能在于做好企業(yè)負(fù)債情況調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，將其作為企業(yè)負(fù)債水平評(píng)估的重要指標(biāo)；借貸資本率則是指做好企業(yè)權(quán)益資本調(diào)查分析工作，該指標(biāo)的作用就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程序進(jìn)行精準(zhǔn)判斷；現(xiàn)金比例指的是貨幣資金和資產(chǎn)總額之間的比例，其作用在于考察企業(yè)變現(xiàn)能力和現(xiàn)金支付水平[6]?，F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)中包含了營業(yè)收入現(xiàn)金比例，指的是當(dāng)其經(jīng)營性現(xiàn)金流入金額和主營業(yè)務(wù)收入之間的比例，其作用在于分析已經(jīng)形成的經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金流入金額與營業(yè)收入之間的關(guān)系，是和應(yīng)收賬款增長率相減以后得出的結(jié)果，用于應(yīng)收賬款合理協(xié)調(diào)評(píng)估，展現(xiàn)出現(xiàn)金占有率情況。在構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以從各個(gè)環(huán)節(jié)入手，科學(xué)設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)，要求每個(gè)部門結(jié)合實(shí)際情況對(duì)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)調(diào)查分析，如果部門獲得的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查評(píng)估結(jié)果比較大，需要將其作為重點(diǎn)對(duì)象，采取可行性對(duì)策，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制，對(duì)各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行追蹤調(diào)查，將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范疇內(nèi)，降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的不良影響，加快企業(yè)資金回籠，保證企業(yè)資金安全。

五、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在開展現(xiàn)金流管理工作時(shí)，需要結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)有的現(xiàn)金流管理基本理論和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，及時(shí)找到企業(yè)在現(xiàn)金流量管理中存在的問題，根據(jù)不同問題產(chǎn)生原因，提出相應(yīng)的處理對(duì)策，有效提高企業(yè)現(xiàn)金流管理水平，減少資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)可以從實(shí)際入手，結(jié)合國家發(fā)布的相關(guān)政策和市場發(fā)展要求，對(duì)現(xiàn)有現(xiàn)金流管理方式進(jìn)行改革創(chuàng)新，從加強(qiáng)融資決策戰(zhàn)略化管理等方面入手，做好現(xiàn)金流控制管理工作，對(duì)各個(gè)活動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，完善相應(yīng)的控制管理體系，降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的不良影響，減少不必要現(xiàn)金流出，選擇最佳的經(jīng)營發(fā)展方案，加快現(xiàn)金流入，完善企業(yè)投資決策，保證企業(yè)現(xiàn)金流均衡，在給企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)順利開展提供充足資金支持的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)長效發(fā)展保駕護(hù)航。由此可見，現(xiàn)金流在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中起著關(guān)鍵作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該給予高度重視，做好現(xiàn)金流控制工作，保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營與健康發(fā)展。