淺談綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響

趙小瑚 孝義市自然資源局

氣候危機(jī)發(fā)展形勢(shì)危急刻不容緩，傳統(tǒng)建筑思維難以迎接氣候環(huán)境惡劣變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)和我國(guó)“雙碳”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。“綠色建筑”概念在人類對(duì)自身過(guò)度改造自然行為的反省和科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步的發(fā)展中被提出。綠色建筑從設(shè)計(jì)到建造的全過(guò)程充分考慮到氣候條件、地理環(huán)境、日照條件和人文環(huán)境多方面影響因素，可以因時(shí)制宜因地制宜地根據(jù)不同的自然環(huán)境因素，結(jié)合人類生存發(fā)展的需要靈活應(yīng)對(duì)氣候變化的挑戰(zhàn)。綠色建筑秉持可持續(xù)發(fā)展的基本原則深化綠色平衡的發(fā)展理念，在整體設(shè)計(jì)上講究科學(xué)、合理地融入大量生態(tài)環(huán)保的想法，在視覺(jué)和居住使用的體驗(yàn)細(xì)節(jié)上向大眾傳播可持續(xù)發(fā)展理念[1]。在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下綠色建筑肩負(fù)起建筑行業(yè)節(jié)能減排的使命，同時(shí)也改變了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，本文主要圍繞綠色建筑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響。

一、國(guó)家財(cái)政政策對(duì)綠色地產(chǎn)的支持

（一）國(guó)家政策對(duì)發(fā)展綠色建筑的指示

2021年12月中央發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)中央企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展碳達(dá)峰碳中和工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中對(duì)各大央企地產(chǎn)企業(yè)提出了發(fā)展綠色建筑的要求和指示，央企地產(chǎn)企業(yè)作為改革和發(fā)展的先鋒率先投入到綠色建筑發(fā)展事業(yè)上來(lái)，在地產(chǎn)企業(yè)遭遇寒冬的時(shí)期，將綠色建筑作為今后地產(chǎn)開發(fā)的突破點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)。

（二）各級(jí)地方政府扶持政策

在國(guó)家“雙碳”目標(biāo)指引下，各地方政府紛紛出臺(tái)了綠色建筑補(bǔ)貼和政策獎(jiǎng)勵(lì)支持，我國(guó)對(duì)綠色建筑的政策獎(jiǎng)勵(lì)已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)階段[2]。國(guó)家大量的財(cái)政補(bǔ)貼展示了發(fā)展綠色建筑的決心，降低了各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)綠色地產(chǎn)的成本，使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降低綜合成本獲取價(jià)格優(yōu)勢(shì)，占據(jù)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)上的一席之地。綠色建筑的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為“使用耐久，健康舒適，生活便利，資源節(jié)約”，按照以上四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)將綠色建筑標(biāo)識(shí)分為四個(gè)等級(jí)，即基本級(jí)、一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)[3]。在最新的北京市綠色建筑政府補(bǔ)貼政策中，給予二星級(jí)標(biāo)識(shí)補(bǔ)貼項(xiàng)目50元/m2、三星級(jí)標(biāo)識(shí)補(bǔ)貼項(xiàng)目80元/m2、單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)最高達(dá)到800萬(wàn)元的強(qiáng)力補(bǔ)貼支持。在上海市建筑節(jié)能和綠色建筑示范項(xiàng)目專項(xiàng)扶持辦法中規(guī)定二星級(jí)運(yùn)行標(biāo)識(shí)項(xiàng)目可獲得50元/m2的補(bǔ)貼，三星級(jí)運(yùn)行標(biāo)識(shí)項(xiàng)目可達(dá)到100元/m2的補(bǔ)貼。

（三）標(biāo)桿節(jié)能減排企業(yè)的行動(dòng)

重賞之下必有勇夫，前有秦代商鞅變法時(shí)的“徙木立信”，今有“雙碳”目標(biāo)下的企業(yè)奮勇?tīng)?zhēng)先。一列的政府補(bǔ)貼和政策支持激勵(lì)，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛響應(yīng)國(guó)家號(hào)召開始綠色建筑規(guī)劃和實(shí)施。2021年上海地產(chǎn)集團(tuán)首次成立了首個(gè)綠色共同體-閔行區(qū)綠色開發(fā)聯(lián)盟，在2021年底該綠色共建聯(lián)盟完成了584個(gè)項(xiàng)目的環(huán)保共治，其產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在2021年的產(chǎn)能耗值僅僅只占上海市規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)能消耗均值的1/5，作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行“雙碳”目標(biāo)的標(biāo)桿，在全行業(yè)積極發(fā)展綠色建筑道路中起了積極的促進(jìn)作用。高效的補(bǔ)貼政策激起地產(chǎn)人實(shí)施綠色建筑的熱潮，而綠色建筑的低耗能和高質(zhì)量又帶給地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場(chǎng)反饋。地產(chǎn)人作為建筑行業(yè)的主角首先從思想意識(shí)上認(rèn)識(shí)到綠色建筑帶給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，才能從實(shí)際行動(dòng)中去真正貫徹落實(shí)綠色建筑的理念和實(shí)踐方法。

二、金融領(lǐng)域?qū)G色地產(chǎn)的支撐

（一）金融支持文件的發(fā)布

大力發(fā)展綠色建筑成為全球綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，綠色建筑也已經(jīng)成為我國(guó)綠色金融的重點(diǎn)支持領(lǐng)域[4]。在金融經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域國(guó)家發(fā)布的《綠色債券支持目錄2021年版》中明確將綠色建筑作為重點(diǎn)發(fā)展支持項(xiàng)目，延續(xù)2015年發(fā)布版本以來(lái)對(duì)綠色建筑領(lǐng)域的大力支持，其中還對(duì)綠色建筑材料制造項(xiàng)目的幫扶做了更多詳細(xì)的解釋和補(bǔ)充。在2021版的綠色債券支持目錄中，對(duì)于房地產(chǎn)綠色建筑材料制造項(xiàng)目說(shuō)明和條件中顯示可持續(xù)建筑材料包括節(jié)能墻體材料、節(jié)能玻璃、外墻保溫材料等。同時(shí)也強(qiáng)調(diào)在適應(yīng)氣候特征和場(chǎng)地條件的情況下使用被動(dòng)式節(jié)能設(shè)計(jì)方式來(lái)降低能源損耗，達(dá)到保暖、照明燈建筑需求。現(xiàn)金流一直以來(lái)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，綠色建筑對(duì)建筑材料要求環(huán)保度高，技術(shù)投入量大，是資金和技術(shù)密集型項(xiàng)目。

（二）綠色債券對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略意義

“雙碳”目標(biāo)下金融領(lǐng)域助力節(jié)能減排，將房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流難的問(wèn)題引入資本市場(chǎng)，使廣大普通投資者關(guān)注了解綠色建筑的同時(shí)也為企業(yè)開發(fā)綠色地產(chǎn)提供了有機(jī)血液，使得其得以順利進(jìn)行綠色建筑項(xiàng)目的建造和開發(fā)，讓綠色建筑落概念地成為可能，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)向綠色建筑發(fā)展轉(zhuǎn)型的新方向[5]。國(guó)家在金融領(lǐng)域?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑開了綠色通道，在所有的手續(xù)完備和地產(chǎn)企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比指標(biāo)都符合要求的情況下加快為企業(yè)進(jìn)行發(fā)債流程審理提高審核效率。我國(guó)房地產(chǎn)信用狀況目前還處于修復(fù)期，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)綠色債券的成功發(fā)行能夠有效降低企業(yè)融資成本，有解決企業(yè)開發(fā)現(xiàn)金流困難問(wèn)題，綠色債券的發(fā)行有利于其大力提升地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)[6]。用更節(jié)能環(huán)保的材料建造質(zhì)量更高的住宅建筑，在人們對(duì)環(huán)保的需求和對(duì)居住質(zhì)量要求越來(lái)越高的市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）優(yōu)秀綠色建筑地產(chǎn)企業(yè)代表

萬(wàn)科集團(tuán)作為全國(guó)綠色地產(chǎn)開發(fā)首席，其綠色債券的發(fā)行獲得金融市場(chǎng)普通投資者的大力認(rèn)可，源源不斷為萬(wàn)科地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供資金來(lái)源。2022年6月萬(wàn)科在上海青浦區(qū)的大型T0D項(xiàng)目萬(wàn)科·天空之城項(xiàng)目上其對(duì)土地進(jìn)行高效利用，實(shí)施綠色建筑方式，在綠色環(huán)保道路上的積極探索實(shí)現(xiàn)工作、生活與自然之間的有機(jī)結(jié)合，獲得了美國(guó)綠色建筑委員會(huì)授予LEED金級(jí)預(yù)認(rèn)證的認(rèn)可。萬(wàn)科近年來(lái)大力發(fā)展綠色建筑，在綠色環(huán)保材料和建筑技術(shù)上的投入巨資，建造高級(jí)環(huán)保綠色健康人與自然相協(xié)調(diào)的品質(zhì)住宅項(xiàng)目獲得廣大市民的青睞，萬(wàn)科出品建筑在市民中的評(píng)價(jià)有口皆碑。萬(wàn)科綠色債券的成功發(fā)行保障了其在綠色和環(huán)保上的投入，而綠色和環(huán)保又成為萬(wàn)科在地產(chǎn)行業(yè)出奇制勝的王牌，在地產(chǎn)行業(yè)不復(fù)當(dāng)年鼎盛氣象的情況下依然可以保持企業(yè)的健康向上發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑價(jià)值分析

地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑全過(guò)程的所有活動(dòng)可以分為基本增值活動(dòng)和輔助增值活動(dòng)[7]。

（一）綠色建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)

地產(chǎn)企業(yè)的基本增值活動(dòng)包括項(xiàng)目的前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在此階段要完成綠色建筑項(xiàng)目的風(fēng)格設(shè)計(jì)使之與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，還要考慮人文環(huán)境因素即消費(fèi)者的偏好和習(xí)慣以及融合現(xiàn)代化智能科技。在項(xiàng)目開始前對(duì)選址地區(qū)進(jìn)行地質(zhì)勘探，風(fēng)速測(cè)評(píng)，日照輻射時(shí)間和角度以及地勢(shì)地形上的迎風(fēng)和背風(fēng)等自然條件考察。在建筑材料使用上考慮外墻結(jié)構(gòu)的保溫層的設(shè)計(jì)和低導(dǎo)熱性能材料的使用，減少我國(guó)大部分地區(qū)因?yàn)橄募窘禍囟颈Ｅ罅渴褂酶吆哪茉O(shè)備的情況。在建筑布局上考慮自然采光和通風(fēng)，考慮建筑的進(jìn)深和門窗設(shè)計(jì)布局問(wèn)題，最大限度的利用自然條件達(dá)到舒適的室內(nèi)居住環(huán)境。同時(shí)根據(jù)各地自然條件的不同充分利用太陽(yáng)能發(fā)電、風(fēng)能發(fā)電、地?zé)岚l(fā)電能可再生能源的發(fā)電模式，盡可能地降低對(duì)傳統(tǒng)能源的依賴，這些是在項(xiàng)目開展初期就要考慮的因素。在這一階段所考慮的環(huán)保材料的耐久使用和有效自然條件的利用是用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待問(wèn)題，節(jié)省了后期房屋建筑在房屋修繕和居住舒適度上的花費(fèi)，良好的居住體驗(yàn)可以為企業(yè)帶來(lái)良好口碑，良好的口碑是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。

（二）綠色建筑項(xiàng)目管理流程

地產(chǎn)項(xiàng)目的基本增值活動(dòng)還包含項(xiàng)目管理，其流程管理分為項(xiàng)目的招投標(biāo)階段、施工建設(shè)階段以及工期控制和項(xiàng)目驗(yàn)收階段。在此階段要選擇在綠色建筑行業(yè)有良好品質(zhì)施工單位進(jìn)行合作，保障建筑項(xiàng)目綠色建筑的運(yùn)行標(biāo)識(shí)劃分等級(jí)和施工質(zhì)量，嚴(yán)格按照國(guó)家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。品質(zhì)是地產(chǎn)企業(yè)立足于市場(chǎng)的基石，綠色建筑作為房地產(chǎn)開發(fā)的一大賣點(diǎn)更要在質(zhì)量上進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，讓消費(fèi)者愿意為高質(zhì)量綠色環(huán)保建筑付費(fèi)。贏得市場(chǎng)認(rèn)可是企業(yè)在市場(chǎng)生存的關(guān)鍵，只有如此綠色建筑才能真正帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。萬(wàn)科在其地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中不斷進(jìn)行工業(yè)化建造體系的迭代升級(jí)，保障項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上降低對(duì)能源的消耗，其項(xiàng)目管理體系不斷精進(jìn)已經(jīng)應(yīng)用到大型復(fù)雜工程項(xiàng)目上，為大體量建筑項(xiàng)目節(jié)能提供了系統(tǒng)化管理方式。

（三）綠色建筑材料和采購(gòu)與管理

地產(chǎn)項(xiàng)目的輔助增值活動(dòng)包含材料采購(gòu)于管理。綠色建筑材料采購(gòu)上根據(jù)國(guó)家政策有相關(guān)的補(bǔ)貼和支持，在這方面可以減少在建筑材料上的投入。例如萬(wàn)科集團(tuán)在進(jìn)行建筑材料采購(gòu)時(shí)推行只采購(gòu)綠色建材的模式，發(fā)起綠色建筑材料供應(yīng)鏈管理活動(dòng)，推動(dòng)了綠色建筑材料標(biāo)準(zhǔn)更新和質(zhì)量升級(jí)。除此之外實(shí)行集團(tuán)主采購(gòu)，分公司輔助采購(gòu)的方式，避免重復(fù)采購(gòu)節(jié)約人力物力資源。在“全生命周期管控”的綠色建筑理念下對(duì)每個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的“綠色”標(biāo)準(zhǔn)，量化綠色節(jié)能的管控目標(biāo)。千里之堤毀于蟻穴，正是在每個(gè)環(huán)節(jié)上的細(xì)節(jié)管理才避免了建筑項(xiàng)目在后期建筑過(guò)程中出現(xiàn)大的差漏導(dǎo)致不必要的麻煩和損耗，為企業(yè)節(jié)約開發(fā)成本。每一平米建筑相對(duì)成本的節(jié)省帶來(lái)整個(gè)建筑項(xiàng)目絕對(duì)成本的顯著降低。

（四）項(xiàng)目售后服務(wù)階段

綠色建筑在項(xiàng)目建成后的售后服務(wù)階段對(duì)項(xiàng)目自身的商業(yè)價(jià)值也有很大的加成效果。凡帶有“綠色”符號(hào)的產(chǎn)品本身就比同類產(chǎn)品有更高的市場(chǎng)價(jià)值?！熬G色”等于健康，人們對(duì)生活品質(zhì)的追求早就不限于滿足基本的生存需要，而是更多精神層次的享受。在綠色建筑項(xiàng)目的售后服務(wù)中為業(yè)主帶去更多更便捷的節(jié)能服務(wù)不僅是生產(chǎn)生活所需，更是現(xiàn)代化智能化的標(biāo)簽。綠色建筑是被動(dòng)式和主動(dòng)式節(jié)能的有機(jī)結(jié)合，在利用有利的自然條件基礎(chǔ)上充分發(fā)揮人類的主觀能動(dòng)性節(jié)約能源。再以萬(wàn)科為例，在整個(gè)2020年萬(wàn)科通過(guò)其完備的系統(tǒng)化信息管理服務(wù)方式，通過(guò)科技手段對(duì)住宅項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行監(jiān)督，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的診斷改善運(yùn)行模式使得用電量降低了10度/m2，全年累計(jì)節(jié)約的電量可為一棟30層建筑所有家庭提供3年用電量，實(shí)實(shí)在在的綠色節(jié)能數(shù)據(jù)滿足了萬(wàn)科業(yè)主對(duì)環(huán)保的精神需求。這是利用科技手段進(jìn)行能源節(jié)約的真實(shí)案例，良好的綠色節(jié)能售后服務(wù)也讓萬(wàn)科地產(chǎn)牢牢地站在綠色建筑行業(yè)的龍頭地位。萬(wàn)科集團(tuán)商業(yè)嗅覺(jué)靈敏，對(duì)綠色建筑的發(fā)展走在行業(yè)前列，綠色建筑為其創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益助力了萬(wàn)科地產(chǎn)版圖的擴(kuò)張和行業(yè)地位的鞏固[8]。萬(wàn)科珠玉在前發(fā)展綠色建筑帶來(lái)的種種好處也會(huì)引領(lǐng)著整個(gè)綠色建筑行業(yè)向快向好發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

發(fā)展綠色建筑的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的新方向，在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，國(guó)家財(cái)政政策的補(bǔ)貼，各級(jí)地方政府的大力支持以及金融領(lǐng)域發(fā)展綠色建筑融資都為房地產(chǎn)發(fā)展綠色建筑事業(yè)提供了良好的助力。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，綠色建筑的發(fā)展面臨更多的機(jī)遇，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)變革已經(jīng)經(jīng)歷了行業(yè)大洗牌，還處在行業(yè)出清的狀態(tài)中。在這次時(shí)代的大變革中所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求安身立命之本。在“雙碳”目標(biāo)的指引和人們對(duì)綠色建筑質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求下，資本的逐利性會(huì)將所有資源集中到發(fā)展綠色建筑行業(yè)上來(lái)。當(dāng)各科研組織在不斷加深對(duì)綠色節(jié)能環(huán)保建設(shè)材料的設(shè)計(jì)開發(fā)，各級(jí)地方政府在綠色建筑上的政策扶持和優(yōu)待以及各金融領(lǐng)域加強(qiáng)對(duì)綠色建筑的資金引流時(shí)其形成的有機(jī)連鎖反應(yīng)帶來(lái)的整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益集中到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，必然會(huì)帶給房地產(chǎn)開發(fā)一次新的生命。