李淑紅

遼寧省大連市中級(jí)人民法院，遼寧 大連 116000

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)

（一）期待權(quán)說(shuō)

期待權(quán)是暫時(shí)欠缺權(quán)利行使條件，待條件齊備以后才可實(shí)際行使的民事權(quán)利類型。期待權(quán)說(shuō)認(rèn)為，標(biāo)的物所有權(quán)人還沒(méi)有將該標(biāo)的物出售，那么房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就沒(méi)有現(xiàn)實(shí)化，就為期待的狀態(tài)。若將該權(quán)認(rèn)定為期待權(quán)則存有不合理之處。

（二）物權(quán)說(shuō)

物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有法定性，發(fā)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中予以規(guī)定。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)立初衷是為了平衡各方利益，以求公平，若將此權(quán)利認(rèn)定為具有物權(quán)屬性，則無(wú)疑是擴(kuò)大了房屋承租人的權(quán)利范圍，且過(guò)于干涉第三人利益，明顯違背其設(shè)立初衷。

（三）請(qǐng)求權(quán)說(shuō)

請(qǐng)求權(quán)是以請(qǐng)求權(quán)能為基本權(quán)利行使方式的權(quán)利。請(qǐng)求權(quán)的特點(diǎn)就是權(quán)利人不能直接通過(guò)支配權(quán)利的客體來(lái)實(shí)現(xiàn)利益，只能通過(guò)請(qǐng)求特定的義務(wù)人履行義務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)其利益。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系房屋承租人對(duì)房屋出賣人享有的請(qǐng)求訂立買賣合同的請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)具備出賣人承諾這一要件時(shí)該買賣合同成立。概述之，房屋出賣人被限制了一定的締約自由。在強(qiáng)調(diào)私法自治、平等的民法中，強(qiáng)制締約顯然加重了合同一方的義務(wù)，加之房屋出賣人與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人處于平等地位，法律不應(yīng)要求房屋出賣人承擔(dān)強(qiáng)制締約義務(wù)［1］。此外，采附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)易造成過(guò)度保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人利益的后果。

（四）形成權(quán)說(shuō)

形成權(quán)是指依權(quán)利主體單方意思表示，就能引起牽涉他人的民事關(guān)系變動(dòng)后果的權(quán)利類型。在形成權(quán)說(shuō)中具體又分為兩個(gè)學(xué)說(shuō)，一是形成權(quán)說(shuō)，二是附條件的形成權(quán)說(shuō)。形成權(quán)說(shuō)將房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成權(quán)，理由在于以下三點(diǎn)：首先，形成權(quán)系單方法律行為，其具有單方創(chuàng)設(shè)買賣合同的功能，方便房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買租賃物，同時(shí)也與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的——對(duì)房屋承租人的利益進(jìn)行保護(hù)相符。在房屋出租人出賣租賃物的時(shí)候，房屋承租人在與第三人同等條件下可以選擇是否主張行使該權(quán)，若行使，則在房屋出租人與房屋承租人之間成立房屋買賣合同［2］。其次，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與形成權(quán)的形成有相同性，都需要依賴于基礎(chǔ)法律關(guān)系，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)依賴于房屋出租人與房屋承租人之間成立并生效的租賃合同。最后，從形成權(quán)行使的限制來(lái)看。形成權(quán)行使的條件，也就是法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的形成權(quán)的“形成原因”，當(dāng)然，這種約定或規(guī)定可以出自各種不同的理由。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件已被法律預(yù)先規(guī)定，當(dāng)法律規(guī)定的事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，房屋承租人才有法律依據(jù)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。故，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系形成權(quán)。王澤鑒學(xué)者認(rèn)為，房屋承租人法定購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)為附停止條件的形成權(quán)，在房屋出租人將租賃物房屋出賣給第三人的時(shí)候，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才可以行使。在民法的理論中，形成權(quán)法律關(guān)系的相對(duì)人不負(fù)任何義務(wù)。形成權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，可以僅按照自己?jiǎn)畏降囊馑急硎?，使民事法律關(guān)系發(fā)生變化。若在此情形下，允許形成權(quán)附加條件，則會(huì)使相對(duì)人陷入一種或然的、不具穩(wěn)定性的法律狀態(tài)，最后導(dǎo)致當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)失去平衡。因此，筆者并不認(rèn)同附停止條件的形成權(quán)說(shuō)。

綜上所述，筆者認(rèn)為將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)界定為形成權(quán)較為合適。房屋承租人與房屋出租人之間的合法的房屋租賃法律關(guān)系是房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)需要依賴的基礎(chǔ)法律關(guān)系。從房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)立目的角度出發(fā)，在房屋出租人出售租賃物時(shí)，房屋承租人享有選擇權(quán)，即可以在與第三人同等條件下選擇是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在這個(gè)時(shí)候，房屋出租人的經(jīng)濟(jì)利益沒(méi)有受到損害，對(duì)房屋承租人的利益也有所保護(hù)，更達(dá)到了維護(hù)公平、有效利用物資等目的。

二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使要件

（一）法律上對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使作了限制性規(guī)定，該限制為只有在房屋承租人以與第三人同等條件下購(gòu)買租賃房屋才可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但就本質(zhì)而言，該限制實(shí)際上也是房屋承租人取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和行使的實(shí)質(zhì)性要件。學(xué)界對(duì)同等條件的認(rèn)定有不同觀點(diǎn)，一是絕對(duì)同等說(shuō)，二是相對(duì)同等說(shuō)，三是折衷說(shuō)。

1.絕對(duì)同等說(shuō)。絕對(duì)同等說(shuō)所持的觀點(diǎn)是房屋出租人與房屋承租人和房屋出租人與第三人之間成立的兩個(gè)合同的合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具有完全一致性。在這一觀點(diǎn)下，若房屋承租人與第三人出具的價(jià)金、價(jià)金支付方式、支付期限等其他條件完全一致，則房屋承租人可優(yōu)先于第三人與房屋出租人訂立房屋買賣合同。由此可見，絕對(duì)同等說(shuō)更側(cè)重于保護(hù)房屋出租人的利益，在交易上也更具效率。但在實(shí)務(wù)中，房屋出租人與第三人之間的房屋買賣合同中某些條款是基于雙方商定的特殊目的，若按照絕對(duì)同等條件說(shuō)，則會(huì)對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使造成不便。絕對(duì)同等條件說(shuō)對(duì)同等條件的要求過(guò)于嚴(yán)格，同時(shí)也易為他人惡意破壞房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)創(chuàng)造條件，不利于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使，也不符合房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)立之初衷［3］。

2.相對(duì)同等說(shuō)。相對(duì)同等說(shuō)對(duì)同等條件的要求的條件并沒(méi)有絕對(duì)同等說(shuō)那樣嚴(yán)格，相反，其更具靈活性、寬松性。該說(shuō)認(rèn)為在房屋出租人與房屋承租人和房屋出租人與第三人之間成立合同中，兩個(gè)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是大部分一致的。但該說(shuō)并未明確提出何為“大部分內(nèi)容一致”，在實(shí)踐中不易被人們理解和把握，同時(shí)讓案件的承辦法官享有極大的自由裁量權(quán)，易在實(shí)務(wù)中出現(xiàn)同案不同判的情況，有損法律威嚴(yán)。

3.折衷說(shuō)。折衷說(shuō)建立在絕對(duì)同等說(shuō)和相對(duì)同等說(shuō)基礎(chǔ)之上。李開國(guó)學(xué)者和黃明耀學(xué)者持的折衷說(shuō)為：“同等條件”，應(yīng)指價(jià)金完全相等，而其他條件大致相當(dāng)。王福祥學(xué)者持的折衷說(shuō)為：法律規(guī)定的“同等條件”本質(zhì)上是財(cái)產(chǎn)的交易條件同等，而交易條件主要指價(jià)格條件和價(jià)款支付條件。只有在價(jià)格條件和價(jià)款支付條件都同等的情況下，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人才可實(shí)際享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋出租人出賣房屋是為了拿到價(jià)款，也就是金錢，故在同等條件中，房屋的價(jià)格條件應(yīng)為基礎(chǔ)要素，即房屋價(jià)格條件應(yīng)當(dāng)是一致的。價(jià)款支付條件主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是價(jià)款支付方式，二是支付期限。不同的價(jià)款支付方式都會(huì)對(duì)房屋出租人的利益有所影響，如一次性支付與分期支付，一次性支付顯然不用考慮利息問(wèn)題，但分期支付則需考慮利息問(wèn)題。因此，在同等條件中，價(jià)格條件與價(jià)款支付條件必須是具有同等性的。李開國(guó)學(xué)者和黃明耀學(xué)者所持的折衷說(shuō)中“其他條件大致相當(dāng)”過(guò)于籠統(tǒng)和寬泛，正如上述，除價(jià)格同等之外，價(jià)款支付條件也應(yīng)同等。至于其他合同交易條件，則以是否影響出租人的利益為基準(zhǔn)，來(lái)判斷是否屬于同等條件。如果對(duì)出租人利益沒(méi)有影響，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是同等條件，便緩和了絕對(duì)同等說(shuō)的嚴(yán)苛，也無(wú)相對(duì)同等說(shuō)的寬泛，在實(shí)務(wù)中易于理解和把握?？梢?，同等條件的認(rèn)定采折衷說(shuō)較為合適。

（二）出租人的通知義務(wù)

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使之前提系其對(duì)房出賣之情況有所知曉，因而《民法典》在第七百二十六條中規(guī)定了房屋出租人的通知義務(wù)。但《民法典》尚未對(duì)此義務(wù)細(xì)化。

在學(xué)理上認(rèn)為房屋出租人通知義務(wù)有兩種模式：一是事前模式，在此模式下，房屋出租人通知義務(wù)的內(nèi)容主要是其出售意圖，不包括房屋出租人出售租賃物的條件。房屋承租人在知曉該意圖之后應(yīng)答復(fù)房屋出租人或與房屋出租人進(jìn)行磋商，若雙方達(dá)成一致，則訂立房屋買賣合同，若雙方未能達(dá)成一致，此時(shí)房屋出租人先前的行為已充分尊重房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而且房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也存在行使空間，房屋出租人便可與第三人自由訂立房屋買賣合同。二是事后模式，在此模式之下，房屋出租人通知義務(wù)的主要內(nèi)容是其的出售條件、其與第三人訂立合同之內(nèi)容。因此，房屋承租人在知曉上述內(nèi)容之情況后，可徑直行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同房屋出租人訂立相關(guān)的合同，不用再和房屋出租人磋商相關(guān)交易內(nèi)容［4］。

三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的完善建議

（一）明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)

在解決房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的其他問(wèn)題中，首先要解決的是房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題，是解決其他問(wèn)題的前提。我們應(yīng)將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成權(quán)。在請(qǐng)求權(quán)說(shuō)中，房屋出租人對(duì)于房屋承租人購(gòu)買租賃物的請(qǐng)求有強(qiáng)制承諾的義務(wù)?！睹穹ǖ洹返谄甙俣藯l借鑒并完善了《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第二十一條，明確了即使在房屋出租人未通知房屋承租人的情況下，其與第三人訂立合同的效力不受此影響。這就表明立法者并未認(rèn)為房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)也明確表明房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買不具備物權(quán)的絕對(duì)效力，因此房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非物權(quán)。而“期待權(quán)”其實(shí)質(zhì)只是一種階段性的權(quán)利。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，其只是房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)某個(gè)階段所具有的性質(zhì)，在房屋出租人與房屋承租人訂立房屋租賃合同時(shí)，雙方存有房屋租賃關(guān)系，且房屋出租人沒(méi)有出售該租賃物時(shí)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才是期待權(quán)。但房屋出租人是否出售租賃物具有不確定性，此種期待利益不應(yīng)受到法律保護(hù)。設(shè)立房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之目的在于保護(hù)承租人的利益，平衡各方利益，促進(jìn)社會(huì)公平正義。因此，只有在房屋出租人決定出售該租賃物時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才有行使的可能性，才受到法律保護(hù)。將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成權(quán)更具合理性，房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要依賴于房屋出租人與房屋承租人之間合法且有效的房屋租賃法律關(guān)系，這與形成權(quán)的產(chǎn)生具有共同性。從房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使過(guò)程的這一角度來(lái)看，無(wú)論房屋出租人是否通知房屋承租人使房屋承租人知曉其欲出售租賃物，只要房屋承租人得知房屋出租人出售租賃物的相關(guān)情況，可在與第三人同等條件下選擇是否主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，無(wú)需房屋出租人答允，即可成立房屋買賣合同，這亦符合形成權(quán)的特點(diǎn)。從設(shè)立房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的來(lái)看，若房屋承租人在與第三人同等條件下主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，直接與房屋出租人訂立房屋買賣合同，此時(shí)房屋出租人的經(jīng)濟(jì)利益未受損害，亦保護(hù)了承租人的利益，更達(dá)到了維護(hù)公平、物資利用效率等目的。

（二）明確房屋出租人通知的義務(wù)

房屋出租人通知義務(wù)有兩種模式：一是事前模式，二是事后模式。筆者認(rèn)為房屋出租人通知義務(wù)采取事后模式更具說(shuō)服力和合理性。首先，一般來(lái)說(shuō)，在買賣交易中，交易雙方須經(jīng)過(guò)磋商等方式了解雙方各自的情況，再?zèng)Q定是否交易。同樣地，房屋承租人欲主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，除知曉房屋出租人出售租賃物之意圖外，還應(yīng)對(duì)房屋出租人的出售價(jià)格、出售條件等有所了解。在事前模式中，房屋承租人只知曉房屋出租人欲出售房屋之意圖，對(duì)其他情況概然不知，存在信息閉塞。其次，房屋出租人出售租賃物往往是價(jià)高者得，其中的磋商在所難免，因此，房屋出租人與第三人最終的交易條件往往具有不確定性。采事后模式，可使房屋承租人更好地了解與交易有關(guān)的情況，易于房屋承租人根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況理性作出決定，便于房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在事前模式中，房屋承租人掌握的相關(guān)信息甚少，不能由此作出最利于自身的決定，若房屋承租人與房屋出租人磋商無(wú)果，但此時(shí)房屋出租人已充分尊重房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，房屋出租人便可自由與第三人訂立合同。如果房屋出租人在與房屋承租人磋商的過(guò)程中，惡意致使磋商無(wú)果，妨礙房屋承租人行使權(quán)利，將租賃物出售第三人，此時(shí)，對(duì)房屋承租人利益損害巨大。最后，從提高效率這一角度而言，在房屋承租人知曉房屋出租人與第三人的交易條件后，由房屋出租人在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，采事后模式有助于節(jié)約各方時(shí)間。

四、結(jié)語(yǔ)

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度對(duì)于保護(hù)房屋承租人利益、促進(jìn)社會(huì)公平正義等方面具有不容小覷的意義。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在《民法典》中被細(xì)化、完善，但仍需將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)明確下來(lái)。筆者認(rèn)為，應(yīng)將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成權(quán)，才能更好地對(duì)房屋承租人的利益進(jìn)行保護(hù)以及兼顧平衡相關(guān)方的利益，提高交易的效率。在將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)明確為形成權(quán)的前提下，再細(xì)化完善該權(quán)行使的具體規(guī)則，明確出租人的通知義務(wù)，便能發(fā)揮該制度應(yīng)該發(fā)揮的作用。