馬 聰

（作者單位：上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司）

住房問題是重大民生問題，安居才能樂業(yè)。為更好地應(yīng)對住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾，習(xí)近平總書記在2020 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序增加城市租賃住房供給。近年來，國家針對包括長租公寓在內(nèi)的租賃市場，出臺(tái)了一系列支持性政策，包括土地規(guī)劃供給、稅收優(yōu)惠及金融支持等，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)了市場規(guī)范管理，為長租公寓市場穩(wěn)定健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。長租公寓也將迎來重要發(fā)展機(jī)遇期。我國長租公寓在經(jīng)過近十年的沉淀后，相關(guān)企業(yè)正在逐步探索適合自身發(fā)展的經(jīng)營模式。然而，如何確立其面臨的財(cái)務(wù)問題，以及有效解決財(cái)務(wù)問題，都是企業(yè)需要面對的重要課題。

一、長租公寓概述

（一）長租公寓的內(nèi)涵

長租公寓是房地產(chǎn)市場的一個(gè)新興行業(yè)，是將房屋進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式長期出租給需要人士。長租公寓是為應(yīng)對當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的需求而興起的。隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化進(jìn)程加速，人口流動(dòng)加劇，導(dǎo)致住房需求急劇增加。許多人，尤其是涌入城市的“新市民”，在高昂房價(jià)和購房政策的限制下，難以實(shí)現(xiàn)購房夢想。同時(shí)，青年人晚婚晚育和家庭小型化趨勢也讓他們對住房需求產(chǎn)生新的期待。長租公寓能充分滿足現(xiàn)階段青年人的租賃需求。長租公寓與傳統(tǒng)房屋租賃相比，更注重租住體驗(yàn)，給予租客更多的舒適感和便利。長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系也給租客帶來了更多安全感、幸福感和認(rèn)同感，從而有助于城市增強(qiáng)競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。從經(jīng)濟(jì)角度來看，長租公寓分流了購房壓力，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，更有利于房屋租賃市場的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，同時(shí)也給投資者帶來新的機(jī)會(huì)，有助于資本市場健康發(fā)展。

（二）長租公寓盈利路徑

1.租金收益

長租公寓的主要經(jīng)營性收入來源是房屋租金收入。影響長租公寓租金收入的主要因素是租金價(jià)格和出租率。租金價(jià)格受周邊市場供需關(guān)系的影響，市場占主導(dǎo)地位，但長租公寓可通過對自身產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，以差異化配置、優(yōu)化布局等方式吸引更多高薪優(yōu)質(zhì)客戶，并可以提高租金價(jià)格。出租率是長租公寓增加營收的另一個(gè)因素。出租率的提高除了通過各種市場營銷推廣、中介銷售等手段，還可以從提高續(xù)租率和坪效方面去實(shí)現(xiàn)。老客戶續(xù)租成本比新客戶租賃成本低，因此要確保較高的續(xù)租率，以提高營收，減少營銷推廣成本，增加企業(yè)收益。分析租客需求，提高租客滿意度，提升服務(wù)質(zhì)量，都是確保高續(xù)租率的有效手段。企業(yè)還要通過長短租相結(jié)合的方式進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化，提高坪效收益。另外，通過將租賃周期與折扣政策相匹配，盡量躲避春節(jié)等淡季續(xù)約，以免造成房屋空置損失。目前，長租公寓正在以更精細(xì)化的管理策略，提高租金收益。

2.服務(wù)收益

為擺脫微盈和不盈的尷尬局面，長租公寓正在尋求更多盈利增長點(diǎn)。提供高品質(zhì)增值服務(wù)，在為租客提供便利和舒適度的同時(shí)，也能給長租公寓帶來額外收益。有些長租公寓為租客提供定期保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)、停車、干洗、搬家等各種商業(yè)服務(wù)模式，以取得服務(wù)性收入。實(shí)現(xiàn)“商業(yè)+”模式，與品牌商家合作，引領(lǐng)商家走進(jìn)社區(qū)，通過合作分成創(chuàng)造溢價(jià)空間。增值服務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)大給長租公寓帶來更多收益，同時(shí)也帶來更多優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定客戶源。

3.成本控制

提高盈利水平的另一個(gè)重要因素就是有效控制成本，不僅是運(yùn)營成本，也包括建造成本、融資成本。有效控制成本，可以給長租公寓帶來更大的盈利空間。成本管控要前置，從項(xiàng)目評估策劃、拿地到建造成本、裝修成本等都需要精細(xì)化管控。長租公寓通過預(yù)算、標(biāo)準(zhǔn)化、批量作業(yè)等管理手段，能有效降低開發(fā)建造成本。長租公寓可通過自持物業(yè)來降低運(yùn)營成本，運(yùn)用成熟的現(xiàn)代信息系統(tǒng)，減少人工成本和時(shí)間成本，同時(shí)提高運(yùn)營管理效率，有效降低運(yùn)營成本。長租公寓一直處于高融資成本狀態(tài)，只有有效降低融資成本，才能提高盈利水平。長租公寓企業(yè)通過利用資產(chǎn)證券化、合作開發(fā)等新型融資模式，將物業(yè)或其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資金，提高資金使用效率，有效降低融資成本[1]。

二、現(xiàn)階段長租公寓面臨的主要財(cái)務(wù)問題

（一）資產(chǎn)價(jià)值高，資金壓力大

長租公寓需要在一、二線城市人口集聚的地區(qū)獲取土地和存量資產(chǎn)，企業(yè)購買土地和存量資產(chǎn)的初始成本較高，同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)和改造也需要巨大資金支出。這些支出包括但不限于建筑材料、勞動(dòng)力、設(shè)計(jì)和規(guī)劃等[2]。在項(xiàng)目建設(shè)期就要投入巨大資金，而隨著公寓投入運(yùn)營，運(yùn)營成本支出也極大。但運(yùn)營收入帶來的資金回籠是持續(xù)性少量資金，且土地和房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，流動(dòng)性相對較差，變現(xiàn)能力較弱，這就意味著企業(yè)需要鎖定大量資金。如果企業(yè)在建設(shè)及運(yùn)營初期沒有足夠的資金儲(chǔ)備，會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，資金壓力巨大。

（二）資產(chǎn)獲取相對困難

首先，土地資源是有限的。其次，隨著城市規(guī)劃和政策的調(diào)整，某些土地被劃為非住宅用地，如商業(yè)用地、公園或交通設(shè)施等，這進(jìn)一步限制了長租公寓可用于開發(fā)的土地資源。再次，即使企業(yè)能夠獲取到土地資源，由于一線城市土地價(jià)格持續(xù)上漲，土地成本也在不斷增加。最后，存量資產(chǎn)的獲取也面臨著許多挑戰(zhàn)。很多老舊小區(qū)和樓宇需要進(jìn)行大規(guī)模的改造與翻新，以滿足現(xiàn)代長租公寓的標(biāo)準(zhǔn)。而這種改造往往需要與現(xiàn)有的業(yè)主或租戶進(jìn)行溝通和協(xié)商，這也涉及復(fù)雜的法律和人情問題。

（三）融資渠道單一，成本較高

融資是長租公寓聚集大量資金的必要手段。長租公寓需要尋求大量低成本資金來持有更多資產(chǎn)，以達(dá)到行業(yè)規(guī)模效應(yīng)?，F(xiàn)階段，長租公寓融資渠道相對單一，主要集中于債務(wù)型融資方式。近兩年，尤其受到經(jīng)濟(jì)下行，以及行業(yè)亂象多且監(jiān)管整治難等因素的影響，金融機(jī)構(gòu)對此類項(xiàng)目持保守態(tài)度，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較高，導(dǎo)致長租公寓融資難和融資成本高。銀行貸款、各類債券等債務(wù)型融資方式會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越來越高。高資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)影響企業(yè)信用和后續(xù)融資成本，影響房產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”監(jiān)管指標(biāo)，制約企業(yè)發(fā)展和擴(kuò)張，難以形成行業(yè)規(guī)模效應(yīng)?，F(xiàn)階段，由于國內(nèi)金融市場中長租公寓資產(chǎn)證券化相關(guān)政策法規(guī)仍不完善，尚處于發(fā)展初期，企業(yè)能夠選擇的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品較少，難以獲得低成本的金融產(chǎn)品。

（四）資產(chǎn)流動(dòng)性較低，導(dǎo)致退出困難

國內(nèi)長租公寓投資市場仍處于發(fā)展初期階段，長租公寓投資資金大部分沉淀在項(xiàng)目上，受政策等各種因素的影響，難以利用現(xiàn)有手段盤活資產(chǎn)，一旦市場環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)很難快速調(diào)整戰(zhàn)略或退出市場。在這種情況下，企業(yè)需要承受較大的損失，或者被迫繼續(xù)在一個(gè)沒有盈利前景的市場中運(yùn)營[3]。

（五）稅收負(fù)擔(dān)相對較重

1.增值稅

2016 年，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》規(guī)定，全面推行營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，并自2016 年5 月1 日起不動(dòng)產(chǎn)對外出租，適用一般計(jì)稅法繳納增值稅?，F(xiàn)階段，一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)按租金收入的9%計(jì)算繳納增值稅。對于重資產(chǎn)型長租公寓，在建設(shè)開發(fā)期間，可取得與成本相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅金，并用于抵扣運(yùn)營期間租金收入產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅金，但在正式投入運(yùn)營后，長租公寓便難以獲得進(jìn)項(xiàng)稅額用于抵扣租金收入產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額。這對于運(yùn)營周期長達(dá)數(shù)十年的長租公寓來說，將長期面臨增值稅率9%的稅負(fù)壓力。根據(jù)以上規(guī)定，長租公寓按正常年均95%出租率水平且未漲租的情況下，增值稅留抵進(jìn)項(xiàng)稅額在運(yùn)營初期5 ～6 年時(shí)間內(nèi)便抵扣完，而對于之后漫長的運(yùn)營期，增值稅的稅負(fù)壓力無疑給企業(yè)的盈利空間帶來制約。

2.房產(chǎn)稅

現(xiàn)行稅法規(guī)定，我國自持房產(chǎn)的租賃企業(yè)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)房屋的余值或租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。自用或空置房屋依照房屋余值的1.2%計(jì)征房產(chǎn)稅，房屋出租依照租金收入的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。自2008 年3 月1 日起，租賃企業(yè)對個(gè)人出租住房，不區(qū)分實(shí)際用途，均按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。盡管政策上給予稅率優(yōu)惠，但想完全享受優(yōu)惠稅率政策也比較困難。目前一、二線長租公寓集中在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)城等產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，越來越多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)會(huì)選擇長租公寓作為企業(yè)職工公寓，部分長租公寓企客占比甚至達(dá)到50%以上。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，租賃企業(yè)對企業(yè)出租住房，仍需依照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅，這部分稅負(fù)帶給企業(yè)的壓力明顯增加。

三、長租公寓企業(yè)主要財(cái)務(wù)問題的應(yīng)對策略

（一）研究市場動(dòng)態(tài)，減緩資金壓力

長租公寓企業(yè)要通過充分研究市場動(dòng)態(tài)，了解租賃市場供需關(guān)系，特別是年輕化客群需求的特點(diǎn)。為減緩資金壓力，長租公寓可選擇在非核心區(qū)域?qū)ふ覚C(jī)會(huì)，而這些區(qū)域一般都已形成產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模效應(yīng)，能吸引大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)，同時(shí)引進(jìn)大量高薪人才，從而帶給長租公寓理想的經(jīng)營性收入。長租公寓要通過提供更加合理的價(jià)格和更好的服務(wù)，吸引更多的客戶群[4]。這樣不但可以減輕資金壓力，而且可以滿足年輕人對于居住環(huán)境和生活品質(zhì)的需求。

（二）發(fā)揮比較優(yōu)勢，尋求合作共贏

合作是現(xiàn)代商業(yè)模式中的重要策略。國內(nèi)長租公寓市場的參與者都有自身的優(yōu)勢，其要發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋求合作共贏。例如，地產(chǎn)開發(fā)商擁有獲得土地的天然優(yōu)勢或存量房儲(chǔ)備的優(yōu)勢，但獨(dú)立運(yùn)營的能力可能相對較弱；部分輕資產(chǎn)運(yùn)營商的運(yùn)營管理手段經(jīng)驗(yàn)豐富，但取得長租資產(chǎn)相對困難。現(xiàn)代企業(yè)可以通過合作拿地、輸出管理、戰(zhàn)略合作等方式，達(dá)到規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)共贏。

（三）通過REITs 提升資產(chǎn)流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)

長租公寓項(xiàng)目與REITs 有著極高的天然配適度，尤其是重資產(chǎn)投資長租公寓，其特點(diǎn)就是投資規(guī)模大、回收周期長，并具有穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流以及持續(xù)的經(jīng)營能力[5]。正因如此，長租公寓是備受REITs 市場關(guān)注的底層資產(chǎn)類別之一。REITs 可為前期投入大，投資回報(bào)期長的長租公寓項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)退出渠道，加快企業(yè)資金回籠，體現(xiàn)資產(chǎn)公允價(jià)值，提升資產(chǎn)流動(dòng)性，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)。2020 年，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國REITs 市場正式起航。2021 年，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確提出將保障性租賃住房納入試點(diǎn)行業(yè)，推動(dòng)我國REITs 快速發(fā)展。雖然現(xiàn)階段該政策僅僅只是將保障性租賃租房納入REITs 的底層資產(chǎn)，但隨著政策不斷推進(jìn)和完善，除保障性租賃住房以外的其他長租公寓項(xiàng)目也會(huì)被納入REITs 的范疇。（四）合理使用稅收優(yōu)惠政策，合理降低稅收負(fù)擔(dān)

國家為積極鼓勵(lì)長租公寓穩(wěn)定發(fā)展，出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策?！敦?cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》）提出，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。長租公寓企業(yè)可根據(jù)企業(yè)的總體戰(zhàn)略規(guī)劃，長遠(yuǎn)布局，選擇對企業(yè)發(fā)展更有利的，能降低企業(yè)稅負(fù)的納稅政策?！豆妗分羞€提出，對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。長租公寓可以借助專業(yè)化、規(guī)?；倪\(yùn)營公司進(jìn)行管理，合理減少稅負(fù)壓力。此外，國家近年來為穩(wěn)市場主體，推出一系列稅收優(yōu)惠政策。其中，《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加大增值稅期末留抵退稅政策實(shí)施力度有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》進(jìn)一步擴(kuò)大了增值稅留抵退稅的范圍。而長租公寓企業(yè)增值稅留抵金額大，待抵扣時(shí)間長，企業(yè)若能合理享受退稅政策，則有利于進(jìn)一步緩解資金壓力，有效降低資金成本，提升盈利能力和自身競爭力。

四、結(jié)語

在社會(huì)快速變革的時(shí)代背景下，長租公寓行業(yè)呈現(xiàn)出機(jī)遇與挑戰(zhàn)交織的局面。通過對其盈利路徑與財(cái)務(wù)問題進(jìn)行深入探討，我們可以更為清晰地洞察該行業(yè)的發(fā)展趨勢和瓶頸。為確保長租公寓行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)、政府和市場三方需要共同努力，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、風(fēng)險(xiǎn)的有效管理以及財(cái)務(wù)問題的高效解決。