房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃探析

葉文娜

摘?要：?房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)金融屬性較強(qiáng)的行業(yè)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)需要專業(yè)的人才和大量的資金，生產(chǎn)過(guò)程比較復(fù)雜，牽扯的產(chǎn)業(yè)鏈較多，地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性決定了其稅收籌劃需要較高的專業(yè)性。房地產(chǎn)行業(yè)又是受政策調(diào)控較多的行業(yè)，政府調(diào)控的方向包括土地供應(yīng)，銀行信貸政策，同時(shí)也包括稅收調(diào)節(jié)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅收籌劃是企業(yè)管理中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理地安排籌資、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，選擇合理合規(guī)的方式進(jìn)行納稅籌劃，以達(dá)到節(jié)約企業(yè)稅收開(kāi)支，降低企業(yè)費(fèi)用開(kāi)支，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)成效的目的。本文從財(cái)務(wù)管理中的稅務(wù)管理角度入手，從稅收籌劃工作的現(xiàn)狀分析到對(duì)策探討，逐一探析提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃能力的辦法和手段。

關(guān)鍵詞：?房地產(chǎn)；稅收；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：?F23??????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：?A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.06.056

從公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)角度，稅收籌劃指的是公司在稅收法律法規(guī)允許的框架和條件內(nèi)，對(duì)公司涉及的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照稅法的優(yōu)惠條件和要求進(jìn)行全流程的梳理與安排，按照稅收法規(guī)要求，制定匹配稅收優(yōu)惠的納稅執(zhí)行方案，以實(shí)現(xiàn)合理、合法的利用稅收優(yōu)惠政策達(dá)到降低公司稅負(fù)的目的。它對(duì)企業(yè)降低自身稅負(fù)水平、合理控制企業(yè)成本，提升公司的運(yùn)營(yíng)效率有很大作用。

在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，稅收籌劃始終是財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)內(nèi)容，也是影響最終利潤(rùn)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，涉及增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，近些年國(guó)家始終堅(jiān)持房地產(chǎn)“房住不炒”的基本政策，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策細(xì)則的變動(dòng)，都一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難度。因此，作為房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)工作人員，需要時(shí)刻關(guān)注和掌握最新的稅收法規(guī)，國(guó)家稅收政策一旦有變動(dòng)，公司對(duì)應(yīng)也要采取積極的舉措，保障公司稅收籌劃實(shí)施的合規(guī)性和有效性；而公司的高層管理者，更需要高度重視稅收籌劃的重要性，基于此，本文分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)、現(xiàn)狀，并在這個(gè)基礎(chǔ)上分析提升企業(yè)稅收籌劃水平的措施。

1?房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)分析

1.1?房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)上有著人才密集，資金密集的特征，地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金規(guī)模較大，對(duì)周圍商業(yè)業(yè)態(tài)的影響也較大，需要做充分的市場(chǎng)調(diào)研，每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，都要受到國(guó)家行業(yè)發(fā)展政策的影響，政策導(dǎo)向性非常明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與地方房產(chǎn)主管部門(mén)、提供信貸支持的各類金融機(jī)構(gòu)、上游各類建材供應(yīng)商有著緊密的聯(lián)系，房產(chǎn)銷售與當(dāng)?shù)匾咔橐灿泻艽箨P(guān)系；房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)好壞與其內(nèi)部的公司治理能力、財(cái)務(wù)管理水平有很大關(guān)系；同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還會(huì)受到經(jīng)濟(jì)周期變化的影響，且對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期變動(dòng)有較高的敏感性，去年國(guó)內(nèi)新冠疫情的發(fā)生，就對(duì)房地產(chǎn)銷售帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)，國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控推出的地方限購(gòu)政策、購(gòu)房貸款政策的變更都會(huì)對(duì)地產(chǎn)銷售帶來(lái)影響。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的高杠桿性、復(fù)雜性，直接增加了財(cái)務(wù)管理人員實(shí)施稅收籌劃的難度，不利于稅收籌劃工作達(dá)到預(yù)期的目的。

1.2?財(cái)稅和調(diào)控政策變化

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從過(guò)去的快速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家每年兩會(huì)過(guò)后都會(huì)出臺(tái)很多惠及企業(yè)的稅收政策，同時(shí)每年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控各個(gè)省份也會(huì)有所不同，稅收政策和地產(chǎn)調(diào)控政策每年變動(dòng)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的稅收籌劃的過(guò)程和結(jié)果產(chǎn)生影響，如果想做好房地產(chǎn)公司的稅收籌劃工作，必須時(shí)刻關(guān)注政策的變動(dòng)，了解政策落地的條件，積極與稅務(wù)局溝通政策實(shí)施的要素，這樣才能做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，熟悉政策，吃透政策，用好政策，一個(gè)都不能少。

1.3?房地產(chǎn)行業(yè)的屬地性特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種包括土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、以及契稅等，這幾類稅種都屬于地方稅，稅源征收與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和地方政策緊密相關(guān)。中央對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策做出宏觀調(diào)控，而地方政府結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)要制定適合本地的地產(chǎn)相關(guān)財(cái)稅政策，因此房地產(chǎn)行業(yè)顯出很明顯的地域性特點(diǎn)。各地方區(qū)域由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展上的差異，區(qū)域地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向會(huì)有所不同，稅收具備導(dǎo)向功能，稅收的征收標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有所差異，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)家的財(cái)經(jīng)稅法政策理解也存在一定差異，這些種種因素都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃效果，但同時(shí)，也給房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來(lái)了一定的施展空間。

2?房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

2.1?稅收籌劃過(guò)度重視短期利益而缺乏長(zhǎng)期評(píng)估

不少房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)稅務(wù)籌劃方案時(shí)，僅重視短期稅負(fù)高低，只從當(dāng)年經(jīng)濟(jì)效益最大化角度考慮設(shè)計(jì)稅務(wù)籌劃方案，往往忽視了該項(xiàng)行為對(duì)公司的長(zhǎng)期影響。例如，某房地產(chǎn)公司預(yù)測(cè)本年度的應(yīng)繳稅收最低值，并按此數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)稅務(wù)籌劃方案，由于未考慮企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間的稅負(fù)比重，因此稅務(wù)籌劃方案脫離了實(shí)際，反而可能導(dǎo)致長(zhǎng)期稅負(fù)偏高；還有的稅收籌劃設(shè)計(jì)方案只考慮短期利益，初始行為設(shè)計(jì)并不合理，為了稅務(wù)籌劃而實(shí)施稅務(wù)籌劃，為了節(jié)約企業(yè)成本過(guò)度追求稅務(wù)籌劃，忽視業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)和流程的合理性，過(guò)度短視化，之后公司走向正規(guī)化，謀求上市輔導(dǎo)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)原先很多過(guò)程不合規(guī)，不合理，無(wú)法解釋，過(guò)于謀求短期利益會(huì)為后期公司發(fā)展帶來(lái)不少麻煩。

2.2?缺乏專業(yè)稅收籌劃人才

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身比較特殊，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作和稅務(wù)工作內(nèi)容較多，兩者的業(yè)務(wù)流程并不一致，不是任何一個(gè)財(cái)務(wù)人員都能做稅務(wù)籌劃工作，尤其地產(chǎn)公司外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜，實(shí)施稅務(wù)籌劃工作對(duì)人員素質(zhì)要求較高。企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員需要具有專業(yè)化的水平，稅收籌劃實(shí)質(zhì)上是一種對(duì)知識(shí)儲(chǔ)備要求更高，對(duì)具體實(shí)務(wù)操作要求更嫻熟的高智力財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，需要在熟悉稅法的框架內(nèi)，合理的規(guī)劃安排經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，一旦經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施，事后很難更改和補(bǔ)救。成熟有效的稅收籌劃活動(dòng)不僅需要籌劃人員具備完備的稅收法規(guī)知識(shí)，更需要其具備良好的邏輯規(guī)劃能力和全局統(tǒng)籌能力，熟悉企業(yè)籌資、投資、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算等全盤(pán)業(yè)務(wù)，精通財(cái)稅專業(yè)知識(shí)，并擅于根據(jù)稅收政策的變化預(yù)測(cè)和出具不同的納稅方案，同時(shí)還需要熟悉稅務(wù)籌劃流程以及公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)狀況，在平時(shí)的工作和流程中，有針對(duì)性的做到合規(guī)化，能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)有效控制與規(guī)避，否則，企業(yè)再如何想做稅務(wù)籌劃也是空談。盲目的稅務(wù)籌劃，可能導(dǎo)致企業(yè)作出錯(cuò)誤的行為，出現(xiàn)偷漏稅風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)公司普遍缺乏高素質(zhì)的稅務(wù)籌劃人才，借助外部稅務(wù)師事務(wù)所的力量，更多只能解決某個(gè)稅收問(wèn)題，很難為公司長(zhǎng)期發(fā)展提供系統(tǒng)的持續(xù)的稅收籌劃幫助。

2.3?對(duì)部分稅收法規(guī)的解讀不一致

房地產(chǎn)公司實(shí)施稅務(wù)籌劃，是站在如何提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，合法節(jié)省企業(yè)稅收成本的角度理解稅法，而稅收征管機(jī)關(guān)征收稅金，是站在更好的維護(hù)國(guó)家利益角度解讀稅收法規(guī)。對(duì)于部分稅收處罰法規(guī)和稅收優(yōu)惠政策的解讀，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的理解和稅務(wù)征管人員的理解可能會(huì)不一致而出現(xiàn)偏差，這種理解的不一致，容易造成實(shí)際工作中稅務(wù)籌劃工作的結(jié)果和預(yù)期效果并不相同。

3?房地產(chǎn)公司如何提升稅務(wù)籌劃水平

3.1?認(rèn)真扎實(shí)做好基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核算工作

認(rèn)真扎實(shí)的做好基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展好稅收籌劃工作的基礎(chǔ)。會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、完整性和真實(shí)性在一定程度上影響稅收籌劃工作的設(shè)計(jì)和落實(shí)，也是企業(yè)面對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定與檢查的重要依據(jù)。會(huì)計(jì)核算健全不只是一句空話，會(huì)計(jì)核算的不僅僅是用來(lái)作為稅收籌劃的基礎(chǔ)，扎實(shí)合規(guī)的會(huì)計(jì)核算，可以在公司運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)分析、戰(zhàn)略落地、稅收籌劃、價(jià)值鏈管理等多方面提供有效的數(shù)據(jù)支持，而很多小規(guī)模的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)核算并不健全，通過(guò)市場(chǎng)獲取各種證書(shū)來(lái)掛證的比比皆是。

3.2?及時(shí)掌握最新稅收政策變動(dòng)

隨著經(jīng)濟(jì)形式的變化，我國(guó)稅法部分細(xì)則每年都會(huì)進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)稅收法規(guī)變動(dòng)保持足夠的敏感性，國(guó)家對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整，企業(yè)需要及時(shí)準(zhǔn)確的掌握其變化及本地稅務(wù)局對(duì)相關(guān)政策的解讀，只有對(duì)最新法規(guī)變動(dòng)、最新的優(yōu)惠政策變動(dòng)有所了解和領(lǐng)悟，才能夠更好地開(kāi)展因地制宜的稅收籌劃工作。

3.3?做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃工作和可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備對(duì)公司業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，需要在具體業(yè)務(wù)實(shí)施之前進(jìn)行可行性評(píng)估，結(jié)合項(xiàng)目本身的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支和正常的稅負(fù)，測(cè)算籌劃后能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期節(jié)省稅金金額，做到在事前統(tǒng)籌安排實(shí)施方案，依法合規(guī)開(kāi)展稅收籌劃工作，做到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)真實(shí)合理符合稅收法規(guī)優(yōu)惠政策要求。財(cái)務(wù)工作人員需要考慮房產(chǎn)投資項(xiàng)目的整體流程規(guī)劃，綜合考慮項(xiàng)目投資回收的可行性以及估算未來(lái)現(xiàn)金流及稅金，結(jié)合稅收法規(guī)的優(yōu)惠條件，制定合理的籌劃方案，需要注意的是短期稅負(fù)最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟(jì)方案。

3.4?公司組織架構(gòu)上設(shè)立專職的稅管部門(mén)

因?yàn)槎愂栈I劃工作不僅僅涉及財(cái)務(wù)部門(mén)，還可能需要公司各個(gè)部門(mén)協(xié)同合作，房地產(chǎn)公司想要解決稅收籌劃過(guò)程中遇到的難點(diǎn)，提高稅收籌劃效果，就需要考慮在組織架構(gòu)上建立專門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，安排專職人員協(xié)同指導(dǎo)實(shí)施稅務(wù)籌劃工作。大的房地產(chǎn)公司基本上都有專職稅管員或者建立了稅務(wù)部，這樣能夠?qū)Ｈ藢Ｘ?zé)，滿足公司對(duì)稅務(wù)籌劃工作的需求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)有效結(jié)合。

3.5?引入和培養(yǎng)專業(yè)稅收籌劃人才

房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)期做好稅收籌劃的工作，就需要引進(jìn)和培養(yǎng)專業(yè)的稅收籌劃人才。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，有意識(shí)的招聘和培養(yǎng)在本公司愿意專注稅收領(lǐng)域的財(cái)務(wù)人員，遇到愿意在公司長(zhǎng)期任職并且愿意鉆研稅收法律的人才，積極給與培養(yǎng)的空間和匹配的福利待遇，鼓勵(lì)相關(guān)人員考取稅務(wù)師證書(shū)，同時(shí)加大考核力度，把稅務(wù)籌劃工作和涉稅工作作為考核的指標(biāo)之一。對(duì)外，多渠道聘用臨時(shí)性專業(yè)稅務(wù)代理人員完成短期的納稅籌劃工作，并且，積極借助外部專業(yè)力量來(lái)培訓(xùn)本公司的財(cái)稅人員，提升本公司財(cái)稅人員的專業(yè)化水平。

3.6?加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)的良好溝通

從財(cái)務(wù)管理的角度還是稅收籌劃的角度，房地產(chǎn)公司都需要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)征收機(jī)關(guān)保持良好的溝通關(guān)系，這在一定意義上會(huì)影響稅收籌劃工作能否有效實(shí)施。很多稅收政策的解讀，稅收優(yōu)惠政策的爭(zhēng)取，都需要房地產(chǎn)公司與稅務(wù)征管機(jī)關(guān)建立良好的溝通關(guān)系。房地產(chǎn)公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)稅收法規(guī)的解讀上會(huì)有一定的差異性，公司要做的就是將自己對(duì)稅收法規(guī)的理解告知稅務(wù)機(jī)關(guān)，多進(jìn)行溝通交流，了解稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施管理辦法，將實(shí)際納稅籌劃的方案告知稅務(wù)機(jī)關(guān)，做到合規(guī)合法稅務(wù)籌劃。

3.7?在財(cái)稅管理的要求下進(jìn)行合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中參與人員很多，需要簽訂大量的、各類的合同，合同的訂立需要做到規(guī)范化。在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，需要重視對(duì)員工開(kāi)展合同管理的教育，增強(qiáng)員工的合規(guī)意識(shí)、財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。在合同管理中要嚴(yán)格把控財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)稅收籌劃的需求簽署合同，遇到問(wèn)題及時(shí)與涉稅管理部門(mén)溝通。同時(shí)，每個(gè)月還要對(duì)合同臺(tái)賬進(jìn)行核對(duì)，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司的很多稅收籌劃工作就是從合同簽訂時(shí)就開(kāi)始了，重視合同管理，把稅收籌劃和合同管理放到一樣的位置重點(diǎn)管理，不要等合同簽訂以后，才考慮稅收問(wèn)題，要做到事前規(guī)劃，早統(tǒng)籌早安排，合規(guī)稅收籌劃。

3.8?避免過(guò)度稅收籌劃

根據(jù)企業(yè)重視程度不同和稅金多少不同，稅收籌劃工作開(kāi)展的層次和方式各有不同，稅收籌劃的初衷是國(guó)家對(duì)特定企業(yè)或者特定經(jīng)濟(jì)行為給與稅收優(yōu)惠政策，涉稅企業(yè)通過(guò)合規(guī)化運(yùn)作來(lái)滿足稅收優(yōu)惠政策的條件來(lái)享受低于正常情況的稅負(fù)，稅收籌劃的前提是合規(guī)和合法，如果在沒(méi)有條件滿足稅收優(yōu)惠的情況下，違規(guī)違法來(lái)創(chuàng)造虛假條件騙取稅收優(yōu)惠政策，本質(zhì)上就從稅收籌劃變成了偷漏稅行為了，過(guò)度稅收籌劃會(huì)放大企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有可能會(huì)為企業(yè)帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)損失。

從目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)公司稅收籌劃工作實(shí)施的效果并不樂(lè)觀，對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)知短視、缺乏專業(yè)人才、對(duì)部分稅法解讀不一致、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理部完善影響稅收籌劃等問(wèn)題。對(duì)此，房地產(chǎn)公司需要從重視會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算工作，及時(shí)掌握最新稅收政策變動(dòng)，建立專職的企業(yè)稅管部門(mén)，做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃工作等方面入手，提升公司的稅收籌劃水平。另外，房地產(chǎn)企業(yè)常有股權(quán)融資、債務(wù)重組、擔(dān)保質(zhì)押、資產(chǎn)收購(gòu)、合并分立等模式和業(yè)務(wù)出現(xiàn)，會(huì)產(chǎn)生不同涉稅行為和處理手段，需要審慎對(duì)待這類特殊的業(yè)務(wù)。在企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃中，應(yīng)深入研究稅收法律，以合法性為前提，合規(guī)性為底線，工作中不斷提升稅務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

[1]徐貴平.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響及其稅收籌劃分析[J].財(cái)經(jīng)界，2019，（02）.

[2]薛前進(jìn).探究新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2020，（07）.

[3]唐琳.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].納稅，2018，（10）.

[4]崔遠(yuǎn)怡.FL房地產(chǎn)公司的稅收籌劃研究[D].遼寧大學(xué)，2019.