房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財務(wù)風險與管控

黃旺弟

房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的產(chǎn)生對企業(yè)財務(wù)提出了新的要求和挑戰(zhàn)，財務(wù)管控的好壞直接影響到房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的盈利水平及風險程度。本文就房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財務(wù)風險進行分析，并對房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財務(wù)管控提出提升意見與建議。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭日趨激烈，隨著國家限購、限貸及稅收政策等宏觀調(diào)控措施的出臺，很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遇到瓶頸。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長、成本高、資金投入大，同時愈發(fā)嚴峻的銷售形勢造成企業(yè)回款速度過慢，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的資金壓力和財務(wù)風險。而房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，使得成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商可以更加專注于開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，避免了資金成本帶來的壓力，是房地產(chǎn)企業(yè)運用自己豐富的開發(fā)和銷售經(jīng)驗、品牌效益創(chuàng)造利潤的過程。那么，房地產(chǎn)企業(yè)在代建項目過程中會產(chǎn)生哪些財務(wù)風險，這些風險應(yīng)該如何防范與管控。

一、房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的合作模式

房地產(chǎn)代建是由委托方發(fā)起訴求，把自有的土地、資金交給有開發(fā)經(jīng)驗且品牌較好的專業(yè)代建方進行代建，事前雙方進行評估，協(xié)商一致，達成協(xié)議，最后實現(xiàn)雙贏的一種商業(yè)模式。最初的代建模式由政府代建開始，比如政府讓房地產(chǎn)企業(yè)代建保障性住房及市政設(shè)施，這類代建收入很低，一般不超過建安成本的3%。后來，一些有一定實力并且想要進入房地產(chǎn)行業(yè)的小企業(yè)，由于缺乏房地產(chǎn)開發(fā)及銷售經(jīng)驗，開始尋求一些大型的品牌房企合作開發(fā)項目，并由一開始的股權(quán)合作開發(fā)慢慢延伸到了以代建模式合作開發(fā)，這時候品牌房企所獲得的利潤率比政府代建項目高，一般能達到銷售收入的5%～8%。

發(fā)展到現(xiàn)在，房地產(chǎn)代建的類型主要包括商業(yè)代建、資本代建及政府代建三種模式。商業(yè)代建的委托方一般是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的中小開發(fā)商，并且項目開發(fā)的全部或者主要資金由委托方承擔，代建方通過自己的項目管理團隊，向代建項目輸出其品牌價值與核心技能，為委托方提供包括開發(fā)、銷售、運營或者項目融資等全過程的管理服務(wù)，由此小開發(fā)商能夠?qū)W習到品牌開發(fā)商的一些開發(fā)、銷售經(jīng)驗，并且能夠提升自身項目產(chǎn)品的市場價值，產(chǎn)生更高的溢價。與商業(yè)代建不同，資本代建的委托方是資本方，一般是指各類專業(yè)進行房地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)或者財團，由他們委托專業(yè)的代建方對代建項目進行全過程開發(fā)管理。政府代建一般是房地產(chǎn)企業(yè)與政府相關(guān)部門合作，承接政府建設(shè)項目，例如改造和建造安置房和大型公共配套設(shè)施等。雖然政府代建的利潤較低，但是可以獲得更多的社會資源。

二、房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財務(wù)風險

由于代建業(yè)務(wù)的主要資金來源并非出于代建方，代建方作為專業(yè)管理團隊掙取利潤，并沒有太大的資金成本，故很多房地產(chǎn)企業(yè)開始涌入代建業(yè)務(wù)市場。但是在實際業(yè)務(wù)過程中，代建業(yè)務(wù)還存在著很多問題，其中財務(wù)風險也是代建業(yè)務(wù)最值得關(guān)注的問題之一。

（一）代建方無法擺脫委托方對代建項目經(jīng)營決策的影響

房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)要想實現(xiàn)利潤最大化與可持續(xù)發(fā)展，代建方就必須和委托方保持良好的溝通，用自己的專業(yè)更好地服務(wù)于委托方，得到委托方的認可才能在市場上占據(jù)一席之地。不然口碑壞了，很可能得不償失。

但代建方作為代建項目的被委托方，只是代建項目的管理者，只能根據(jù)合作協(xié)議約定的權(quán)限行使管理權(quán)，項目的一些重大經(jīng)營決策需要取得委托方的同意，比如成本控制、開盤時間、銷售價格等，都需要跟委托方溝通并形成一致意見。而有些委托方往往因為不夠?qū)I(yè)或者缺乏對市場的洞察力，決策緩慢，不夠果斷，導致錯過最佳的銷售時期，或者因?qū)ξ磥硎袌銎谕^高，導致定價不合理等，不僅使得自己的利益受損，還使得代建方的利益受到損害。還有一些委托方為了控制成本，甚至想要不惜犧牲項目的品質(zhì)，這樣不僅可能引來客戶的投訴，影響項目的銷售，還會影響到品牌房企的口碑。

（二）代建業(yè)務(wù)的利潤和現(xiàn)金流難以支撐起房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模

代建業(yè)務(wù)雖然避免了房地產(chǎn)企業(yè)在一個項目上投入大量的資金，減少了企業(yè)的資金壓力，但是代建業(yè)務(wù)的收入規(guī)模相對較少，扣除一些人工和管理成本之后，利潤更加薄弱。而且這些收入和利潤往往需要在項目開發(fā)到一定程度或者開發(fā)完成之后才能實現(xiàn)，需要一定的周期，一般不能當年實現(xiàn)收入的確認。

這就導致房地產(chǎn)企業(yè)無法產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，企業(yè)的規(guī)模無法支撐起來，限制了企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

（三）委托方的財務(wù)狀況直接影響到代建方能否收回代建收入

代建業(yè)務(wù)的利潤本就薄弱，如果委托方的資金鏈出現(xiàn)問題，代建方又沒有制定很好的應(yīng)對機制，那么代建方很有可能無法收回約定的代建收入。更有甚者，如果委托方的資金鏈斷裂導致項目無法正常運營和竣工，購房者無法正常收樓，代建方不僅可能無法收回代建收入，很有可能需要為代建項目墊資。

房地產(chǎn)企業(yè)進入代建業(yè)務(wù)市場就是為了以很少的資金成本獲取穩(wěn)定的利潤，若是委托方的資金問題導致代建方需要為代建項目墊資或者無法收回代建收入，就違背了房地產(chǎn)企業(yè)進入代建業(yè)務(wù)市場的初衷。

（四）代建項目的融資風險

有些代建項目的委托方只愿意提供土地，后續(xù)的開發(fā)不想繼續(xù)投入資金，而委托方自己又沒有很好的融資渠道和經(jīng)驗，這時候往往會讓代建方提供融資方面的服務(wù)。但是銀行等金融機構(gòu)一般看重的是代建方這種有經(jīng)驗、有口碑的品牌房企的實力，這時候代建方為了項目能夠順利融資，很有可能需要為代建項目進行融資擔保。當然，代建方一般會收取一定的融資擔保費用。

如果項目進展順利并且利潤可觀，可以按時歸還項目融資的本金和利息，代建方不僅可以獲得正常的代建收入，還能獲得一筆額外的融資擔保收入。但若項目進展不順利，或者由于市場原因?qū)е落N售不理想，代建項目無法按時歸還融資本金及利息，那么作為擔保方的代建方就要承擔連帶擔保責任，甚至還會影響到代建方自己其他一些正常項目的融資。這個代價就太大了。

三、房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財務(wù)管控重點

房地產(chǎn)企業(yè)的代建業(yè)務(wù)范圍較廣，包括對代建項目的報建、施工、銷售、交付及后期運營階段。所以在運營代建項目的過程中，必須做好事前、事中、事后的財務(wù)管控，抓住管控重點才能降低代建業(yè)務(wù)的風險，讓企業(yè)獲得穩(wěn)定的利潤。

事前，代建方應(yīng)該對代建項目和委托方做好盡職調(diào)查，評估合作方的法律風險、財務(wù)風險和資金情況，了解委托方的經(jīng)營訴求，過濾一下委托方的不合理的要求，比如要求代建方為代建項目代墊大額資金，或者無償提供融資擔保等。還需要對代建項目進行全面財務(wù)測算及市場評估，對代建項目的利潤情況進行預測。

事中，代建方應(yīng)該取得代建項目的財務(wù)把控權(quán)或者共管權(quán)，防止委托方亂用項目資金，影響項目正常運營。并在代建項目開發(fā)過程中，做好項目的成本控制和財務(wù)預算。通過財務(wù)預算管控系統(tǒng)對項目資金情況進行實時監(jiān)控，把控大額工程材料款的支付方式和支付節(jié)奏，控制財務(wù)成本，達到財務(wù)預算和成本控制目標。

事后，代建方應(yīng)該制定風險應(yīng)對機制，即使委托方出現(xiàn)問題也能夠在一定程度上保障代建方自身的利益。比如要求委托方提供反擔保，或者要求代建項目資金在保障項目正常運營外，首先應(yīng)該滿足代建方的代建費用，確保代建方盡早收回代建收入。

四、房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財務(wù)管控提升措施

（一）制定并完善代建管理制度，促進經(jīng)營體系的規(guī)范化

在代建房地產(chǎn)前期的項目開發(fā)中，部分管理制度不夠完善，導致公司各方面管理能力參差不齊，容易出現(xiàn)問題和產(chǎn)生矛盾糾紛。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在代建過程中應(yīng)加強自身管理，不斷制定及完善代建管理制度，為做好代建業(yè)務(wù)的財務(wù)管控提供前提條件。

首先是應(yīng)對各個委托方進行分類評估，劃分不同的等級，通過分析項目信息、委托方的資產(chǎn)情況、信用情況、財務(wù)狀況、歷史項目的經(jīng)營情況等，劃分委托方和代建項目的等級，根據(jù)等級選擇比較優(yōu)質(zhì)的項目及合作方；

其次是做好項目規(guī)劃，加強對項目開發(fā)的全盤掌控。代建方應(yīng)為代建項目做好全面規(guī)劃，并定期將各個代建項目各期經(jīng)營情況進行分析與總結(jié)，針對各個階段出現(xiàn)的問題進行相應(yīng)的處理和糾正；

最后是財務(wù)部門應(yīng)積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門制定出切實可行的管理辦法以規(guī)范代建業(yè)務(wù)的運營模式并嚴格遵守法律法規(guī)和規(guī)章制度的規(guī)定。

（二）健全財務(wù)預算管理體系，實現(xiàn)資金管理及成本管控目標

房地產(chǎn)項目的投資周期長、資金需求量大，故需要通過制定預算計劃對項目的資金使用進行統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)以及控制，從而確保項目成本管控目標的實現(xiàn)和資金計劃的合理執(zhí)行。因此，做好代建項目的財務(wù)預算編制工作，健全財務(wù)預算管理體系，對于房地產(chǎn)企業(yè)做好代建業(yè)務(wù)的財務(wù)管控工作是非常重要的。

一是，根據(jù)代建項目的規(guī)劃和市場現(xiàn)狀，做好項目全面預算和目標成本的編制，并嚴格按照管控目標執(zhí)行；二是，加強代建項目資金使用的審批流程，有效降低項目資金風險和資金浪費；三是，通過財務(wù)預算管控系統(tǒng)對資金情況進行實時監(jiān)控，并通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)對項目經(jīng)營過程中可能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟問題進行預測分析，實現(xiàn)對資金使用和成本控制的目標。

（三）探索建立融資新模式，擴充項目資金來源

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資金來源是否充沛是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)漸趨成熟，與房地產(chǎn)項目相關(guān)的融資方式也趨于多元化，但是都離不開債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。而房地產(chǎn)代建項目，一般情況下由于股權(quán)和管理權(quán)的分離，大部分選擇債權(quán)融資，即直接以項目為載體通過金融機構(gòu)進行項目開發(fā)貸款或者發(fā)行公司債等，融資渠道和結(jié)構(gòu)較為單一。而隨著國家政策的不斷收緊，審批越來越嚴，有些代建項目未必能夠順利通過金融機構(gòu)的審批，這對于房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的財務(wù)管控也面臨著極大挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)代建企業(yè)在選擇代建項目融資方式時，可以增加股權(quán)融資的比例，比如可以通過房地產(chǎn)投資信托基金、私募股權(quán)融資以及引入其他投資者等方式對項目進行融資。通過上述合適的融資方式，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)初始自有資金的投入，可以有效降低融資風險，為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（四）創(chuàng)新激勵機制，提升利潤空間

代建模式下，房地產(chǎn)代建企業(yè)一般只能按照代建工程成本或者項目銷售收入的一定比例，收取固定的代建管理費用。這部分費用的收取需要在項目進行到一定階段或者完工后才能取得，而且有一定的條件，如果沒有達到委托方的要求，很有可能會使代建費用減少。這種情況下，代建方的收入比較有局限，且上限已經(jīng)設(shè)定，很難再增加收入，利潤空間有限。

房地產(chǎn)代建企業(yè)可以跟委托方協(xié)商更多的激勵機制，要求代建項目在達到一定的超額目標之后提升代建管理費的比例。比如設(shè)定銷售保底價格，超過保底價格成交的部分按照更高的比例提取代建管理費；或者項目的品質(zhì)達到更高標準后可以增加一定的代建費用；另外，還可以基于目標成本的數(shù)據(jù)，在保證項目品質(zhì)的前提下，核算項目節(jié)省的成本，并根據(jù)節(jié)省成本的一定比例提取代建費用等等。代建收入的增加不僅可以提升房地產(chǎn)代建企業(yè)的利潤空間，還可以提高代建項目管理人員的積極性，讓代建項目得到更好的管理，降低由于管理不當造成的代建項目品質(zhì)下滑，影響品牌口碑的風險，也可以讓財務(wù)管控措施更加有效地實施。

（五）深化財務(wù)管控建設(shè)，提升管理水平

隨著房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)規(guī)模越做越大，越來越多的房地產(chǎn)代建企業(yè)開始注重對代建業(yè)務(wù)的財務(wù)管控制度建設(shè)，在這種情況下，房地產(chǎn)代建企業(yè)應(yīng)當在業(yè)務(wù)發(fā)展的同時加強財務(wù)管控制度建設(shè)，以此來提高自身應(yīng)對經(jīng)營活動的能力及風險控制能力。一方面，房地產(chǎn)代建企業(yè)應(yīng)當根據(jù)代建業(yè)務(wù)的特殊性和企業(yè)自身的特點，制定合理的代建業(yè)務(wù)財務(wù)管控制度，并嚴格執(zhí)行。在執(zhí)行的過程中，及時對財務(wù)管控制度和財務(wù)管控建設(shè)成果的執(zhí)行情況及效果進行評價和考核，并根據(jù)房地產(chǎn)代建項目經(jīng)營管理中可能存在的風險和新形勢下的發(fā)展需求對財務(wù)管控制度進行優(yōu)化升級。同時，不斷提高財務(wù)人員的專業(yè)能力，讓更多的專業(yè)財務(wù)人員參與到財務(wù)管控制度建設(shè)中，這不僅可以提升制度的執(zhí)行力度，還可以降低由于人員能力不足導致制度執(zhí)行不到位的風險。另一方面，代建房地產(chǎn)項目財務(wù)管控的關(guān)鍵在于對風險點進行有效控制，故房地產(chǎn)代建企業(yè)應(yīng)當將財務(wù)工作貫穿于代建項目建設(shè)的始終，通過全流程的優(yōu)化、閉環(huán)與監(jiān)控，強化財務(wù)管控流程與環(huán)節(jié)管理。

結(jié)語：

代建模式作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，規(guī)避了傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目的一些明顯的短板，其發(fā)展形勢不容小覷。但是在房地產(chǎn)市場中由于一些條件限制房地產(chǎn)代建企業(yè)與委托方無法形成深度合作，因此財務(wù)管控工作開展相對滯后的問題逐漸凸顯出來。代建企業(yè)與委托方合作開發(fā)的程度越高越有利于提升代建房地產(chǎn)企業(yè)自身整體競爭力，但是也要避免一些不利于自身發(fā)展而且影響業(yè)務(wù)開展的風險。首先是應(yīng)充分考慮到市場環(huán)境變化的因素，對不同類型的房地產(chǎn)項目應(yīng)當采取不同的風險應(yīng)對措施；其次是應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)實際工作情況進行代建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度建設(shè)；最后是應(yīng)在管理制度中不斷總結(jié)經(jīng)驗并完善相應(yīng)內(nèi)容。