高飛

摘要：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在經(jīng)營發(fā)展中，展現(xiàn)出經(jīng)營規(guī)模大、投資數(shù)額多、開發(fā)建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、工作內(nèi)容多等特征，再加上我國當(dāng)前所處的市場(chǎng)環(huán)境不斷改變，使得房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。文章就結(jié)合限購政策實(shí)施現(xiàn)狀及給房地產(chǎn)企業(yè)云隱發(fā)展的具體要求，進(jìn)一步分析限購政策實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因，提出防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：限購政策；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，受到國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)等因素影響，展現(xiàn)出了資金使用規(guī)模大、資金回收周期長(zhǎng)、流動(dòng)性不高等狀況，怎樣才能減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理人員重點(diǎn)思考的問題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因在于受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，再加上企業(yè)管理者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視度不高，沒有及時(shí)采取相關(guān)措施進(jìn)行防范與控制，導(dǎo)致企業(yè)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要給予風(fēng)險(xiǎn)管理高度重視，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、管理多方面入手，調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題產(chǎn)生的原因，并采取一系列措施處理，減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的不利影響，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

一、限購政策的主要內(nèi)容

當(dāng)前我國城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快，給我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定影響，大量房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)會(huì)，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大。近年來，國家所處的國際政策環(huán)境發(fā)生不斷變化，對(duì)應(yīng)政策也進(jìn)行了調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。要促進(jìn)企業(yè)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制與管理。國家為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，于2010年發(fā)布了限購政策，在此背景下，限購政策的發(fā)布將會(huì)成為一種長(zhǎng)期性的舉措，希望可以維護(hù)我國群眾購房權(quán)益。隨著限購政策的全面實(shí)施，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展產(chǎn)生一定影響，企業(yè)在財(cái)務(wù)方面也暴露出一系列問題?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)管理角度入手，做好相應(yīng)的管理工作，提高財(cái)務(wù)管理水平，防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展提供支持。

二、限購政策對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)需求的影響

限購政策是政府部門為長(zhǎng)期防止房地產(chǎn)行業(yè)“炒房”而出臺(tái)的市場(chǎng)干預(yù)政策。眾所周知，中國房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年里發(fā)展迅速，從中獲得了較多的經(jīng)濟(jì)效益，吸引了眾多投資者。

但是在實(shí)際中，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求更多的效益，盲目投資建設(shè)，忽略內(nèi)部控制管理，采用的管理方式不規(guī)范，缺少完善的管理體系，導(dǎo)致一系列管理問題出現(xiàn)，加劇風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，影響企業(yè)發(fā)展。隨著限購政策的出現(xiàn)，雖然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了一定的抑制，但是通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，一定程度上改善房地產(chǎn)項(xiàng)目的供求狀況，減少因控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需求而引發(fā)的各種社會(huì)矛盾。隨著限購政策發(fā)布，我國城鎮(zhèn)住房供需矛盾隨之弱化。許多愿意買房并且有能力買房的人都買了他們最喜歡的房子。由此可見，限購政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求有一定的影響，可以有效避免不良的投機(jī)行為，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

供需關(guān)系不斷改變將會(huì)給物品交換價(jià)格帶來一定影響，從房?jī)r(jià)角度來說，在需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際供給的情況下，房?jī)r(jià)將會(huì)長(zhǎng)時(shí)間處于較高狀態(tài)。限購政策的發(fā)布可以從根源上避免群眾利用投機(jī)性需求來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的炒作，讓房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)供需不均衡的狀況，當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出比較平穩(wěn)的狀態(tài)。并且限購政策的發(fā)布，在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)庫存，迫使房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)布一系列價(jià)格優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類

（一）企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中將會(huì)面臨一些潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，把資金投入其中自然會(huì)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要以投資風(fēng)險(xiǎn)問題。結(jié)合投資方向的不同，可以把房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)劃分為兩種類型，一個(gè)是對(duì)外投資，另一個(gè)是對(duì)內(nèi)投資。對(duì)于不同的投資方向，在投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)上也會(huì)存在一定差異。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理過程中，需要做好投資管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要把資金運(yùn)用在企業(yè)內(nèi)部，形成無形資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，這種投資方式為對(duì)內(nèi)投資。產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體展現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：投資決策不科學(xué)，使得資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)外投資則是把企業(yè)資金用于企業(yè)發(fā)展中，該過程也會(huì)伴隨一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)債務(wù)或者資金統(tǒng)籌而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，在某種程度上將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)償債能力帶來一定影響，不利于企業(yè)更好發(fā)展。通過對(duì)企業(yè)資金統(tǒng)籌方式的調(diào)查，可以把籌資風(fēng)險(xiǎn)劃分為股權(quán)籌資風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。其中，股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，通過發(fā)行股票方式實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)籌，因?yàn)榘l(fā)行股票，企業(yè)資源成本及數(shù)量將會(huì)受到一些影響，將會(huì)讓企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)則是指企業(yè)在資金借貸過程中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不同角度分析調(diào)查，可以把籌資風(fēng)險(xiǎn)劃分成現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)、收支風(fēng)險(xiǎn)等，其中，現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)在資金統(tǒng)籌中缺少現(xiàn)金，使得企業(yè)收支不均衡而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。收支風(fēng)險(xiǎn)則是因?yàn)槠髽I(yè)在一段時(shí)間內(nèi)收入小于支出而形成的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)濟(jì)收益分配風(fēng)險(xiǎn)

稅率產(chǎn)生變化或者沒有對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)科學(xué)分配出現(xiàn)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)收益分配風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展產(chǎn)生直接影響。但是在實(shí)際中，無法通過數(shù)學(xué)模型或者財(cái)務(wù)指標(biāo)來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查和分析，只能依賴于人員工作經(jīng)驗(yàn)來預(yù)測(cè)調(diào)查。經(jīng)濟(jì)收益分配風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因有，一是在確定收益環(huán)節(jié)中形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)收入核算中，可能會(huì)發(fā)生忽略成本核算的狀況，導(dǎo)致企業(yè)需要繳納更多的稅金，使得可分配利潤(rùn)增多，企業(yè)支出與收益嚴(yán)重不符。二是對(duì)投資時(shí)間和資本回收施加控制不規(guī)范而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，企業(yè)在與實(shí)際情況偏離的情況下，增加投資者利益，使得出現(xiàn)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)具體指的是銷售款項(xiàng)回收過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)一般包含兩種，也就是成本管理和銷售收款。對(duì)于銷售收款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，指的是無法及時(shí)對(duì)銷售款項(xiàng)及時(shí)回收的風(fēng)險(xiǎn)。在銷售過程中，可能會(huì)伴隨一定的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)樵阡N售過程中，缺少對(duì)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的科學(xué)管理，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益方式在于把建設(shè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售或者租賃出去，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目自身價(jià)值比較大，可能會(huì)讓部分客戶望而生怯，從而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，給房地產(chǎn)銷售和后期服務(wù)等工作開展帶來一些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中也會(huì)存在一些問題，使得企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率升高，嚴(yán)重阻礙企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，使得企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力降低，不利于企業(yè)更好發(fā)展。

四、限購背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和成因

（一）融資渠道的收緊導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)加大

隨著限購政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程持續(xù)下滑，這種影響反映在短期內(nèi)部運(yùn)營收益的損失上。部分房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤(rùn)持續(xù)下降，庫存增加，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率下降，資金使用效率降低。也就是說，限購政策的出臺(tái)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體資金規(guī)劃產(chǎn)生一定影響，使房地產(chǎn)企業(yè)，包括上市公司和非上市公司，在融資上更加困難。因?yàn)槠髽I(yè)沒有安排相關(guān)人員做好財(cái)務(wù)管理結(jié)果和經(jīng)營成果等信息采集工作，無法讓經(jīng)營者真實(shí)了解，制定的管理決策存在偏差，企業(yè)資金協(xié)調(diào)惡意被壓縮，給企業(yè)融資與投資帶來負(fù)面影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)速度持續(xù)下降，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率呈下降趨勢(shì)，各種因素的影響使企業(yè)資金規(guī)劃變得更加困難。從銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的角度，需要綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀和存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，不斷減少房地產(chǎn)企業(yè)的整體資金籌措渠道，提高融資水平。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)受到限購政策的影響，資金規(guī)劃難度加大，隨之而來的是各種融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投機(jī)者減少導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度降低

在限購政策全面發(fā)布的環(huán)境下，市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨的炒房問題得到了有效控制，所以，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，總體需求不斷下降，這對(duì)抑制房?jī)r(jià)升高和保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定性有著重要意義，但是毋庸置疑的是，房屋需求量的降低，使得一些過于追求利益的投資者開始退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上投資過程中各種負(fù)面需求的下降，使得房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展受到影響，容易進(jìn)入到滯銷發(fā)展環(huán)境中，存貨周轉(zhuǎn)效率的下降，資金周轉(zhuǎn)受到影響。為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，需要結(jié)合時(shí)代發(fā)展要求，合理使用各種國家發(fā)布的優(yōu)惠政策，實(shí)施針對(duì)性銷售。例如，允許購房者分期付款。在各種對(duì)策下，幫助企業(yè)減少庫存，但是也會(huì)由于應(yīng)收賬款數(shù)量的增多，產(chǎn)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)。總之，在限購政策下，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度和之前比較明顯下降，產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前存在的財(cái)務(wù)問題，如果沒有做好資金管理工作，容易造成資金無法順利回收，嚴(yán)重者會(huì)因?yàn)橘Y金無法快速回籠而影響其運(yùn)營，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（三）負(fù)債周期拉長(zhǎng)導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營管理難度加大

在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，對(duì)經(jīng)營生產(chǎn)等活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)管理的過程也就是運(yùn)營，一個(gè)健康的企業(yè)在經(jīng)營管理方面長(zhǎng)時(shí)間保持穩(wěn)定狀態(tài)，通過調(diào)配并合理使用現(xiàn)有資源，為企業(yè)創(chuàng)造理想效益。隨著限購政策的全面發(fā)布，給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來一定影響，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)經(jīng)營管理帶來負(fù)面影響，加大了銀行短期貸款的壓力，要求企業(yè)管理者加強(qiáng)經(jīng)營管理。由于短期融資負(fù)債要求借款企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)償還本金和利息，房地產(chǎn)企業(yè)在這一過程中會(huì)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度來看，銀行短期貸款被納入日常運(yùn)營環(huán)節(jié)的流動(dòng)性負(fù)債范圍，是企業(yè)為維持日常運(yùn)營而設(shè)置的應(yīng)急資金，比其他資金的統(tǒng)籌渠道要求更加簡(jiǎn)單，也就是說，受限購政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)短期金融負(fù)債難度增加、還款周期延長(zhǎng)等帶來的各種問題，這在一定程度上增加經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。如果決策失誤，自身財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)將會(huì)受到影響，甚至讓企業(yè)陷入倒閉危機(jī)中。總之，限購政策的發(fā)布讓房地產(chǎn)企業(yè)更加注重經(jīng)營管理，特別是在資金周轉(zhuǎn)和資產(chǎn)分配方面應(yīng)該做好科學(xué)規(guī)范，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)。

五、限購背景下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）合理規(guī)劃融資計(jì)劃，積極拓寬融資渠道

俗話說得好：“工欲善其事，必先利其器”，在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金投放規(guī)模龐大，資金是保證企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)有序落實(shí)的前提要素，做好資金統(tǒng)籌工作是非常必要的。企業(yè)在制定投資計(jì)劃，開展項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作之前，需要做好融資工作，是否可以及時(shí)統(tǒng)籌所需資金，是否能夠減少資金消耗，是否保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中資金充足，將會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來一定影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注融資工作，科學(xué)籌劃，制定合理的融資計(jì)劃，確定經(jīng)營目標(biāo)，并非在確定目標(biāo)以后再統(tǒng)籌資金，更不能統(tǒng)籌資金以后尋找對(duì)應(yīng)項(xiàng)目，而是兩者之間相輔相成。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合經(jīng)營發(fā)展要求，確定融資規(guī)模，不可讓資金長(zhǎng)時(shí)間閑置，更不可造成資金大量消耗。

（二）強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性分析，加大投資管理力度

從目前情況來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體投資效益和之前比較逐漸下滑，在限購政策全面發(fā)布的環(huán)境下，市場(chǎng)需求變化比較明顯，行業(yè)增速不斷下降，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)不可像之前一樣隨意投資。在之前，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分可以從中獲得理想的效益，讓各個(gè)企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資成本不斷增長(zhǎng)。在限購政策下，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，各種政策的發(fā)布，給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來一定影響，讓之前穩(wěn)賺不賠的房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)自身需要承擔(dān)一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，如果盲目投資，容易產(chǎn)生成本風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)更好發(fā)展。所以，在限購政策下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)投資項(xiàng)目提前調(diào)查和分析，做好可行性探究工作，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和財(cái)務(wù)狀況，綜合考量，做出正確的投資決策，從根源上規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）縮短開發(fā)周期以提高資金周轉(zhuǎn)速度

為了更好地應(yīng)對(duì)限購政策出臺(tái)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取多種方式縮短開發(fā)建設(shè)周期，幫助企業(yè)節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本，降低資金斷裂帶來的風(fēng)險(xiǎn)，避免隨意消耗資源。在限購政策出臺(tái)之前，房地產(chǎn)企業(yè)通常更關(guān)注如何增加收入，而對(duì)節(jié)約成本關(guān)注較少。隨著近年來國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的下降和限購政策的全面放開，房地產(chǎn)企業(yè)不允許通過大規(guī)模開發(fā)建設(shè)增加庫存來獲取收入，而是需要適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營理念，通過使用現(xiàn)代化技術(shù)促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

（四）嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)成本

在實(shí)際開發(fā)建設(shè)中，相關(guān)人員對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容重視度比較高，這是因?yàn)樵O(shè)計(jì)會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本造成直接影響。因此在開展成本控制工作時(shí)，從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，設(shè)計(jì)審查工作需要從專業(yè)角度入手對(duì)可研報(bào)告中相關(guān)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全面分析，系統(tǒng)審核，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)一旦確定不可隨意修改，也就是從根源上確定開發(fā)成本，不可隨意調(diào)整。并且，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，配置專業(yè)的工程技術(shù)人員和管理人員，邀請(qǐng)專業(yè)工程監(jiān)理，從各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行追蹤和監(jiān)管，保證施工團(tuán)隊(duì)完全根據(jù)施工圖紙內(nèi)容進(jìn)行作業(yè)，保證工程質(zhì)量，減少施工成本。

（五）強(qiáng)化企業(yè)資金管理工作

資金管理作為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要內(nèi)容，更是企業(yè)開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的依據(jù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)有著直接影響，所以相關(guān)工作人員應(yīng)結(jié)合時(shí)代發(fā)展要求，對(duì)現(xiàn)有融資模式改革創(chuàng)新，例如通過采用擴(kuò)充融資渠道的方式，采取多元化融資方法，對(duì)現(xiàn)有資金科學(xué)使用，例如通過銷售回款、經(jīng)營性欠款等，打破傳統(tǒng)融資帶來的局限，積極開發(fā)基金機(jī)構(gòu)資金、企業(yè)債券，擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)融資平臺(tái)，幫助企業(yè)快速統(tǒng)籌資金，減少融資風(fēng)險(xiǎn)。

（六）構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作體系

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)符合發(fā)展戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該梳理財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略兩者之間關(guān)系，作為管理人員應(yīng)該積極配合企業(yè)順利完成發(fā)展戰(zhàn)略，例如制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策、安全隱患排查機(jī)制等，在戰(zhàn)略規(guī)劃的正確引導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。我國某房地產(chǎn)企業(yè)管理人員結(jié)合當(dāng)前國家發(fā)布的最新政策，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況入手，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，對(duì)企業(yè)實(shí)際情況深入調(diào)查和分析，并依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、外部環(huán)境，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理理論，制定了詳細(xì)的管理計(jì)劃，科學(xué)部署，優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范疇內(nèi)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的不良影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)示意圖見圖1。

（七）加強(qiáng)資金回收風(fēng)險(xiǎn)防控

一方面，確定回款比例。針對(duì)項(xiàng)目銷售、資金回收，企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況、市場(chǎng)發(fā)展情況、同行標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)指標(biāo)，確定最佳的回款比例，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的科學(xué)監(jiān)管。并且，回款比例和數(shù)額可以當(dāng)作一個(gè)重要考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)部門績(jī)效考核，和員工績(jī)效掛鉤，挖掘員工工作潛力，提高員工工作效率和水平。另一方面，完善專業(yè)的回款機(jī)制?；乜顧C(jī)制的確定需要在各個(gè)部門配合下實(shí)現(xiàn)，合理劃分各個(gè)部門工作職責(zé)，真正做到合理分配，將工作落實(shí)到位，每筆款項(xiàng)回收都有對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人，責(zé)任到人，減少呆賬、壞賬風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（八）提升財(cái)會(huì)人員的專業(yè)素養(yǎng)

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，雖然限購政策的發(fā)布可能會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是企業(yè)可以從自身發(fā)展角度入手，加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)素養(yǎng)，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作順利開展提供有利條件，夯實(shí)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展基礎(chǔ)。在實(shí)際中，長(zhǎng)時(shí)間以來我國房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員素養(yǎng)上存在明顯差異，參差不齊，但是在之前企業(yè)發(fā)展中沒有得到充分展現(xiàn)，而隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變，行業(yè)整體績(jī)效的下滑，以及限購政策的發(fā)布，該問題不斷凸顯。在這種情況下，應(yīng)該采取各種方式加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力和素養(yǎng)，通過加大培訓(xùn)力度，引進(jìn)優(yōu)秀人才，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，為企業(yè)更好發(fā)展提供人才支持。

（九）優(yōu)化企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防控措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃，完善項(xiàng)目管理體系，對(duì)項(xiàng)目具體情況具體分析。房地產(chǎn)企業(yè)投資回收周期相對(duì)偏長(zhǎng)，涉及的融資范疇比較廣，所以在實(shí)際操作過程中，需要對(duì)可能存在的問題具體調(diào)查與分析，保證流程的可操作性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況科學(xué)評(píng)估，制定詳細(xì)的投資計(jì)劃，減少投資風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。從項(xiàng)目投資虧損角度來說，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)成本控制管理，嚴(yán)格按照國家政策要求，對(duì)企業(yè)成本規(guī)范化控制。并加強(qiáng)銷售成本控制管理，及時(shí)收集和銷售成本相關(guān)的數(shù)據(jù)，以政策為導(dǎo)向，了解國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)把控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率。

六、結(jié)語

總之，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)以社會(huì)實(shí)際發(fā)展需求為中心的商業(yè)模式。限購政策的出臺(tái)雖然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有一定影響，將會(huì)產(chǎn)生一系列風(fēng)險(xiǎn)問題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，需要結(jié)合限購政策要求，采取各種對(duì)策，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)企業(yè)整體效益，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

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（作者單位：杭州綠峰置業(yè)有限公司）