不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)問題及整合流程研究

摘要：至國家實施統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記前，不動產(chǎn)相關(guān)登記數(shù)據(jù)的信息化工作由若干個不同部門分別管理，由于分散登記所導(dǎo)致的信息分散、信息化水平不平衡、登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、登記手段多樣等各種復(fù)雜問題都須臾解決。該文將對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心——房地數(shù)據(jù)一體化進(jìn)行詳細(xì)分析，并探討房產(chǎn)登記和國土登記中存在的問題，提出不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整理的相關(guān)流程，并結(jié)合工作實踐提出了整合建議，相信對從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記? 數(shù)據(jù)整合 問題 流程

中圖分類號：F299.23? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

Abstract： Until the implementation of unified real estate registration by the state， the informatization of registration data relating to real estate is managed by several different departments， and various complex problems caused by decentralized registration， such as information dispersion， unbalanced informatization level， inconsistent registration standards and diverse registration means， have to be solved in a moment. This paper will make a detailed analysis of the core of unified real estate registration—the integration of real estate data， discusses the problems existing in real estate registration and land registration， puts forward the relevant process of real estate registration date collation， and puts forward integration suggestions combined with working practice， which is believed to be beneficial to peers engaged in relevant work.

Key Words： Real estate registration; Data integration; Problem; Process

有關(guān)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)在不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記制度前，由多個部門分別管轄，比如：土地、房屋、林業(yè)、草原和海洋等部門的數(shù)據(jù)源標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫、存儲方法和數(shù)據(jù)更新，以及歷史問題此前調(diào)節(jié)相應(yīng)等級數(shù)據(jù)有所不同，導(dǎo)致不同部門獲得的原始數(shù)據(jù)此外，需要大量的人力和物力資源，以確保房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的全面整合[1]。

各省、市、縣不動產(chǎn)登記實施中面對的最大難點是如何將這些分散的存量數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，建立支撐信息平臺運行及信息互通共享的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，而重中之重便是土地登記數(shù)據(jù)和房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合工作。推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不可缺少的基礎(chǔ)工作便是對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合建庫[2]。

1 房地統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)分析

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包括不動產(chǎn)權(quán)利信息、權(quán)利人信息、不動產(chǎn)單元信息、登記業(yè)務(wù)信息等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要內(nèi)容包括其空間位置信息、邏輯建筑、樓層數(shù)和戶數(shù)。建筑物之間是相互關(guān)聯(lián)的，關(guān)聯(lián)是以宗地代碼為基礎(chǔ)建立的。建立關(guān)聯(lián)，最終實現(xiàn)地塊、自然建筑、邏輯建筑、樓層和住宅之間的有效聯(lián)系。房地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)分為地役權(quán)、抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)這四類。這些不動產(chǎn)權(quán)利所涉及的權(quán)利類型和記錄各不相同。工作流程生成的登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，包括申請受理、登記回執(zhí)、登記費、登記審查、登記證明、登記證簽發(fā)、登記、出示等，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記冊中生成的最重要的登記數(shù)據(jù)[3]。

根據(jù)數(shù)據(jù)的內(nèi)容和性質(zhì)，房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的內(nèi)容分為不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)、權(quán)屬登記數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)這三類數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)登記的對象和不動產(chǎn)單元的管理，以不動產(chǎn)單元的編碼為載體，登記不動產(chǎn)單元自產(chǎn)生之日起在其生命周期過程中產(chǎn)生的所有權(quán)利登記信息到它的滅失。因此，不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)整合是數(shù)據(jù)整合的基礎(chǔ)和核心，不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)質(zhì)量關(guān)系到數(shù)據(jù)整合、管理和數(shù)據(jù)應(yīng)用的成敗。

2? 數(shù)據(jù)整合工作內(nèi)容

通過分析源、目標(biāo)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)字典將房屋、土地登記數(shù)據(jù)庫與不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中同名異質(zhì)、異質(zhì)同名的情況進(jìn)行消除是統(tǒng)一數(shù)據(jù)語義的具體方法（圖1）。而將房屋、土地登記數(shù)據(jù)內(nèi)容與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》中相互對應(yīng)的數(shù)據(jù)內(nèi)容逐項進(jìn)行對比分析，并進(jìn)行字段對照表編制，形成完整的轉(zhuǎn)換規(guī)則，最終將房屋、土地登記數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換映射到不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫對應(yīng)內(nèi)容中，并重建邏輯關(guān)系的操作則被稱之為數(shù)據(jù)模型轉(zhuǎn)換[4]。建立房屋與土地空間位置和屬性上的關(guān)聯(lián)形成不動產(chǎn)單元，同時將相應(yīng)的土地、房屋權(quán)利登記信息與不動產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)的工作被稱為數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。而對某些可能無法從源數(shù)據(jù)系統(tǒng)取得的數(shù)據(jù)屬性進(jìn)行補錄是統(tǒng)一數(shù)據(jù)的主要工作。

3 房產(chǎn)和國土登記問題

我國特色的住房電子登記系統(tǒng)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用，與其他國家相比，我們的電子登記系統(tǒng)起步較晚且較為落后，理論水平和實際經(jīng)驗相對較弱，同時我國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，房地產(chǎn)抵押、交易、租賃等市場活躍水平也相差極大，因而各地區(qū)為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐那闆r所選擇的房產(chǎn)管理的方式與方法也各不相同[5]。房產(chǎn)登記問題如圖2所示。

與房產(chǎn)數(shù)據(jù)相似，我國國土數(shù)據(jù)的坐標(biāo)系統(tǒng)及地理信息數(shù)字化進(jìn)程較之國外較為落后。發(fā)達(dá)地區(qū)亦已率先引入計算機技術(shù)、GIS 技術(shù)相關(guān)平臺進(jìn)行管理，自然資源部曾對各省市縣國土部門提出建設(shè)國土“一張圖”系統(tǒng)的提議，發(fā)達(dá)地區(qū)國土局也已完成該系統(tǒng)的布設(shè)與數(shù)據(jù)整合工作，并推進(jìn)全國土地登記動態(tài)查詢監(jiān)管系統(tǒng)建設(shè)，此系統(tǒng)中所記錄的土地登記數(shù)據(jù)成為不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)中較為重要和質(zhì)量較高的元數(shù)據(jù)的一部分。經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)土地價值較高，對于宗地的信息管理更為細(xì)致，通常會以最精確最先進(jìn)的管理模式對該地區(qū)的宗地進(jìn)行嚴(yán)格的管理。其問題如圖3所示。

4 數(shù)據(jù)整合流程

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫收集房地登記數(shù)據(jù)，包括宗地、房屋測繪數(shù)據(jù)，房地登記屬性數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)，對資料進(jìn)行完整性、規(guī)范性、一致性等分析，按照現(xiàn)行房屋、土地登記數(shù)據(jù)庫規(guī)范進(jìn)行整理，消除數(shù)據(jù)語義、數(shù)據(jù)類型、小數(shù)點位數(shù)、數(shù)量單位不統(tǒng)一，同名異質(zhì)和同質(zhì)異名等情況，建立數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)，形成全面、規(guī)范、信息化的原始數(shù)據(jù)庫[6]。對整理后的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行整合關(guān)聯(lián)、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補錄，編制宗地代碼、不動產(chǎn)單元號，形成符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)要求的中間數(shù)據(jù)庫。按不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的要求入庫，形成不動產(chǎn)登記成果數(shù)據(jù)庫。不動產(chǎn)登記圖形數(shù)據(jù)整合流程圖如圖4所示。

4.1 數(shù)據(jù)分析

數(shù)據(jù)分析是按數(shù)據(jù)管理方式分階段對土地、房屋登記數(shù)據(jù)的完整性、規(guī)范性、一致性、合法性等進(jìn)行分析，并找出數(shù)據(jù)純在的主要問題，比如缺少房地空間數(shù)據(jù)、缺少房地空間位置信息、已有土地數(shù)據(jù)坐標(biāo)系未進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、登記發(fā)證信息與客體不對應(yīng)、房屋缺少樓盤信息、登記發(fā)證信息不完整等情況，分析數(shù)據(jù)的所有問題，并掌握數(shù)據(jù)的整體情況[7]。

4.2 規(guī)范化整理

規(guī)范化整理是在地籍子區(qū)范圍內(nèi)以宗地為單位梳理建設(shè)用地使用權(quán)宗地信息、登記信息、抵押查封信息、權(quán)利人信息、檔案信息等相關(guān)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息；以戶為單位梳理房屋自然幢信息、樓盤信息、登記信息、抵押查封信息、權(quán)利人信息、檔案信息；將宗地、自然幢空間信息落實到圖上，并通過宗地代碼、房屋編碼、自然幢號、證書號、業(yè)務(wù)號等字段對對應(yīng)的房地信息建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，補充所缺失的必要信息，形成包括空間權(quán)籍圖、登記檔案信息和登記屬性信息等內(nèi)容在內(nèi)的規(guī)范化的原始數(shù)據(jù)庫，并將原系統(tǒng)中記錄的已注銷的權(quán)利信息統(tǒng)一轉(zhuǎn)入歷史庫[8]。

4.3 數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)

數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)是對基于分散登記的多源異構(gòu)房屋、土地登記數(shù)據(jù)進(jìn)行抽取、轉(zhuǎn)換、關(guān)聯(lián)、清理、補錄處理，形成房地合一，圖、屬、檔一體化管理的新模式。數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)包括不動產(chǎn)單元空間數(shù)據(jù)、樓盤數(shù)據(jù)的整合，權(quán)屬登記數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)的整合及數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)[9]。將前期已整理好的宗地、自然幢的空間數(shù)據(jù)分別進(jìn)行圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、數(shù)據(jù)補錄，形成規(guī)范的空間數(shù)據(jù)集，后經(jīng)坐標(biāo)轉(zhuǎn)換、格式轉(zhuǎn)換后建立空間和屬性關(guān)聯(lián)關(guān)系的工作被稱為空間數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)。

5 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建議

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作在大部分地區(qū)采用集中式工作方式。這種方法可以在短時間內(nèi)整合區(qū)域內(nèi)的各種登記數(shù)據(jù)，但整合結(jié)果的質(zhì)量往往不盡如人意，不能完全滿足實際統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)對業(yè)務(wù)辦理的需要，特別是歷史遺留問題，很多問題還需要在日常記錄工作中逐步解決。日常數(shù)據(jù)維護(hù)和更新依賴于集中集成的數(shù)據(jù)庫，對涉及日常記錄業(yè)務(wù)的問題數(shù)據(jù)進(jìn)行變更和維護(hù)。通過日常工作中的每日不斷更新，最終改善數(shù)據(jù)集成數(shù)據(jù)庫中記錄的數(shù)據(jù)質(zhì)量。根據(jù)數(shù)據(jù)集成中遇到的各種問題，提出如圖5所示的建議。

6 結(jié)語

該文對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心——房地數(shù)據(jù)一體化進(jìn)行了詳細(xì)分析，對于不動產(chǎn)登記中房地統(tǒng)一登記的登記內(nèi)容、空間關(guān)系關(guān)聯(lián)方式和建立空間關(guān)聯(lián)的流程進(jìn)行了詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析；對于數(shù)據(jù)整合的工作內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)致的分解整理，對登記數(shù)據(jù)的處理流程進(jìn)行了梳理，總結(jié)出一套較為完整便捷的工作方式，避免了不必要的重復(fù)工作；對于數(shù)據(jù)整合中所用到的技術(shù)進(jìn)行了解釋說明，將數(shù)據(jù)整合中的重點技術(shù)進(jìn)行詳細(xì)的闡釋。

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作者簡介：王繼濤（1974-），男，本科，工程師，研究方向為不動產(chǎn)登記。