楊鶴

【摘 ?要】當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整陣痛期，轉(zhuǎn)入“向管理要紅利”的賽道，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性進(jìn)一步凸顯?；诖耍撐目偨Y(jié)了數(shù)智時(shí)代下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，提出企業(yè)可利用大數(shù)據(jù)和人工智能等技術(shù)賦能對(duì)企業(yè)資金來(lái)往和需求動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，全面評(píng)估財(cái)務(wù)狀況，從而有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)安全系數(shù)。論文結(jié)合B企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況，分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征，并從微到整分析了引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，重點(diǎn)提出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

【中圖分類號(hào)】F275；F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2023）04-0164-03

1 數(shù)智時(shí)代下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

當(dāng)前，國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻，全球通脹普遍走高，國(guó)內(nèi)面臨需求萎縮、供應(yīng)沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的局面，以及圍繞“房住不炒”總基調(diào)出臺(tái)了一系列組合政策，調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇更大的挑戰(zhàn)。伴隨行業(yè)的出清，房企如何在數(shù)智時(shí)代的“大浪淘沙”中脫穎而出成為至關(guān)重要的一環(huán)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。

隨著數(shù)智技術(shù)賦能各行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理也在不斷變化。在數(shù)智化時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行全方位、動(dòng)態(tài)化的管理，通過(guò)全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析、財(cái)務(wù)共享平臺(tái)等，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，動(dòng)態(tài)調(diào)控企業(yè)資源，加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合，為企業(yè)管理決策提供支撐，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效率，保障企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

2 B企業(yè)概況

2.1 B企業(yè)簡(jiǎn)介

B企業(yè)成立于1992年，2021年企業(yè)總資產(chǎn)超過(guò)2 000億元，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)。2008年，B企業(yè)成功在深圳證券交易所上市，成為當(dāng)年唯一一家國(guó)內(nèi)A股IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。B企業(yè)堅(jiān)持做優(yōu)、做精、做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，立足長(zhǎng)江三角洲拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，秉承“讓老百姓都能住上一套好房子”的理念，形成了“A、B、C、D”四大產(chǎn)品體系15個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本。除穩(wěn)步發(fā)展主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，B企業(yè)利用大數(shù)據(jù)時(shí)代賦予的發(fā)展機(jī)遇，有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展，形成了“1+5”發(fā)展戰(zhàn)略。

2.2 B企業(yè)財(cái)務(wù)分析

2.2.1 籌資風(fēng)險(xiǎn)分析

籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)債務(wù)到期無(wú)法按時(shí)償還本息的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)特性，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中需要大量的資金，一旦資金鏈斷裂將面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文從速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)這3個(gè)指標(biāo)分析B企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)表1和表2可知，B企業(yè)的速動(dòng)比率自2018年起逐年下降，且與行業(yè)平均值的差距逐漸拉大，說(shuō)明B企業(yè)的短期償債能力有所下降。B企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率呈上升趨勢(shì)，與行業(yè)平均值的差距逐漸加大，說(shuō)明B企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力有所下降。B企業(yè)已獲利息倍數(shù)自2020年起低于房地產(chǎn)全行業(yè)平均值，說(shuō)明B企業(yè)的營(yíng)收未能覆蓋應(yīng)付利息，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。但B企業(yè)2021年的年報(bào)顯示，B企業(yè)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.92%，凈負(fù)債率為65.97%，位于“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)中的“綠檔”，與爆雷房企相比風(fēng)險(xiǎn)整體可控。不過(guò)考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行期，B企業(yè)應(yīng)警惕資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升的趨勢(shì)，防止籌資風(fēng)險(xiǎn)增加，以免出現(xiàn)到期無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)的情況。

2.2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資的核心目標(biāo)是賺取收益，但投資有風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目投資金額較大、周期較長(zhǎng)，投資成功與否事關(guān)企業(yè)下一階段的生存和發(fā)展。本文主要選取營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、總資產(chǎn)報(bào)酬率等財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)B企業(yè)投資過(guò)程中存在的投資風(fēng)險(xiǎn)做進(jìn)一步的探析。

根據(jù)表3可知，B企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和成本費(fèi)用利潤(rùn)率自2019年之后呈下降趨勢(shì)，但仍高于同行業(yè)均值，說(shuō)明B企業(yè)在同行業(yè)中盈利能力較強(qiáng)。但B企業(yè)的總資產(chǎn)報(bào)酬率呈下降趨勢(shì)，并行業(yè)均值的差距有所減小，說(shuō)明B企業(yè)現(xiàn)階段的業(yè)務(wù)盈利能力出現(xiàn)下降，其需要進(jìn)行多元化投資，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

2.2.3 營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)分析

企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中對(duì)資金、資產(chǎn)的使用和管理效率，即獲取利潤(rùn)的能力。本文主要選取應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這3項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)B企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行分析。

根據(jù)表4可知，2018-2021年B企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率整體呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明B企業(yè)近年來(lái)應(yīng)收賬款和存貨的管理效率較低，這種情況容易造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本升高，導(dǎo)致資金緊張，嚴(yán)重的可能直接影響企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)。另外，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀可知，房地產(chǎn)庫(kù)存商品房已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。因此，管理者要響應(yīng)政策堅(jiān)持去庫(kù)存，從而增強(qiáng)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)能力，使被占有資金盡快回籠，從而保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量了企業(yè)資產(chǎn)的使用效率，該指標(biāo)越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)能力越強(qiáng)。根據(jù)表4可知，B企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由2018年的0.29下降至2021年的0.20，說(shuō)明B企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所下降，整體資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力有待提升。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

3.1 資產(chǎn)負(fù)債率高，盈利能力下降

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)特性造就房企對(duì)于資金的依賴度較高。我國(guó)大多數(shù)房企自有資金不足，采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，一般資產(chǎn)負(fù)債率（剔除應(yīng)收賬款）不得大于70%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)綜合實(shí)力排名TOP20的房企中，近半數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率（剔除應(yīng)收賬款）超過(guò)70%，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)偏高，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，無(wú)法按時(shí)足額籌集所需資金用于償還到期的債務(wù)，就會(huì)增大企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)破產(chǎn)的可能性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)環(huán)境的影響，加大了未來(lái)收益的不穩(wěn)定性。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到“三道紅線”、貸款集中度管理、宅地供給“兩集中”和預(yù)售金監(jiān)管等政策不斷加碼和疫情的影響，國(guó)房景氣指數(shù)截至2022年8月繼續(xù)下行，銷售規(guī)?？s小，房地產(chǎn)企業(yè)收入增長(zhǎng)減速，利潤(rùn)空間縮水，部分房企深陷流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多采取多元化戰(zhàn)略，涉及物業(yè)管理、文化旅游、智能汽車等眾多行業(yè)。多元化在一定程度上分散了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，但若新的業(yè)務(wù)遲遲無(wú)法盈利，則會(huì)放大企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)企業(yè)由于進(jìn)入不熟悉的市場(chǎng)，受到多元化業(yè)務(wù)的拖累，如樂(lè)視、恒大等。當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去化競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售持續(xù)低迷，成本不斷上升，房企前期的不合理資金規(guī)劃弊端凸顯，流動(dòng)性管理壓力劇增。

3.2 融資成本攀升，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增加

理論上，房企可以通過(guò)銀行或者非銀行金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者、民間借貸、信托等多種方式籌集資金。而現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)房企主要依賴債權(quán)融資，其中，境內(nèi)債權(quán)融資中銀行貸款占據(jù)主體地位，境外債權(quán)融資以增發(fā)債券為主。籌集資金要承擔(dān)一定的利息和手續(xù)費(fèi)用，目前我國(guó)房企境內(nèi)貸款利率較高，利率維持在6%～10%，民間借貸利率在此基礎(chǔ)上更高，大大增加了企業(yè)融資的成本。境外融資因利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)，成本一般高于境內(nèi)融資。尤其是在人口老齡化加重、城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%和行業(yè)政策持續(xù)收縮的背景下，部分房企出現(xiàn)違約等信用風(fēng)險(xiǎn)事件，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，以及嚴(yán)控銀行資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，致使房地產(chǎn)企業(yè)“借新還舊”的融資方式基本喪失，融資渠道受阻，房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況不容樂(lè)觀。

3.3 財(cái)務(wù)人員水平參差不齊，缺乏數(shù)智時(shí)代所要求的技能

當(dāng)前，財(cái)務(wù)管理進(jìn)入數(shù)智時(shí)代，對(duì)財(cái)務(wù)人員的技能提出更高要求。但目前財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)水平參差不齊，部分財(cái)務(wù)人員拘泥于傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)思維，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，往往只關(guān)注事中控制，缺乏利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行事前預(yù)警和事后評(píng)價(jià)的技能，導(dǎo)致房企在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)無(wú)預(yù)案、無(wú)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法及時(shí)有效處理和從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中獲得有效市場(chǎng)信息，加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，自2020年末以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)驟冷，房企為自救縮減支出，裁員嚴(yán)重，一人兼多職的現(xiàn)象較為普遍，增加了財(cái)務(wù)人員的工作量，使得財(cái)務(wù)工作人員沒(méi)有時(shí)間和精力提升數(shù)智時(shí)代所要求的專業(yè)技能。

3.4 缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，財(cái)務(wù)管理工作形式化

財(cái)務(wù)管理中充斥著各種風(fēng)險(xiǎn)，包括前期的投資風(fēng)險(xiǎn)，后期的籌資風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、核算風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每一次風(fēng)險(xiǎn)都很可能使企業(yè)的資金鏈斷裂，置企業(yè)于生死線上?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑，2020年以前房地產(chǎn)處于發(fā)展的黃金時(shí)代，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企資金充足，管理層也慣性思維地認(rèn)為房地產(chǎn)是最穩(wěn)固、最暢銷的資產(chǎn)，部分房企盲目拿地，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，未能考慮外部環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)把財(cái)務(wù)部門(mén)定義為調(diào)撥資金和做賬，不重視財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)分工模糊，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理精準(zhǔn)度較低，財(cái)務(wù)管理工作流于形式化。此外，控股大股東或極具特色的領(lǐng)路人在房地產(chǎn)企業(yè)中的絕對(duì)權(quán)威，造成財(cái)務(wù)部門(mén)被動(dòng)地提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，加劇了財(cái)務(wù)管理工作形式化困境。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1 強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。管理層要轉(zhuǎn)變思維，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)已進(jìn)入后地產(chǎn)時(shí)代，要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，加大財(cái)務(wù)部門(mén)的話語(yǔ)權(quán)，有效利用財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)進(jìn)行戰(zhàn)略決策。財(cái)務(wù)人員要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷學(xué)習(xí)大數(shù)據(jù)技術(shù)、數(shù)據(jù)爬蟲(chóng)技術(shù)等財(cái)務(wù)智能分析方法，提升自身智能財(cái)務(wù)分析能力、數(shù)據(jù)洞察推理能力和智能軟件系統(tǒng)運(yùn)用能力等專業(yè)能力，更好地滿足數(shù)智時(shí)代的財(cái)務(wù)工作需要。

4.2 合理控制負(fù)債規(guī)模，提高預(yù)算管理水平

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資產(chǎn)負(fù)債率偏高現(xiàn)象，一方面，企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃資金結(jié)構(gòu)，提前設(shè)計(jì)長(zhǎng)短借貸期，避免債務(wù)集中到期；另一方面，房企要提高銷售業(yè)績(jī)，降低企業(yè)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，以獲得更多的融資。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下市場(chǎng)出清，去化競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)房者持觀望態(tài)勢(shì)，資金回收慢，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)全面預(yù)算管理。事前加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和敏感性數(shù)據(jù)收集，做好項(xiàng)目可行性分析，審慎項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)；事中加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和各部門(mén)的協(xié)調(diào)，防止資金亂用、侵占等，積極查找財(cái)務(wù)管理漏洞；事后加強(qiáng)對(duì)預(yù)算偏離尋因、評(píng)價(jià)，提高預(yù)算管理水平。對(duì)于正在建設(shè)或基本竣工的項(xiàng)目，房企除借助傳統(tǒng)營(yíng)銷方式進(jìn)行銷售外，可借助抖音、淘寶等新媒體進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷，加快資金回款。此外，房企之間可加強(qiáng)合作，聯(lián)合買地、共同開(kāi)發(fā)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，共渡當(dāng)下房企的生存難關(guān)。

4.3 關(guān)注政策變化，及時(shí)調(diào)整企業(yè)策略

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，受政府的監(jiān)管，宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)其影響比較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策的變化，見(jiàn)微知著，及時(shí)分析其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)的影響，調(diào)整企業(yè)投資策略、籌資策略、銷售策略等，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。目前，受到“房住不炒”原則、“三道紅線”和限制銀行房地產(chǎn)信貸的“兩條紅線”等政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇穩(wěn)健投資策略，保交樓穩(wěn)定消費(fèi)者信心以提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，調(diào)整內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，“向管理要紅利”，降低負(fù)債率，提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況。

4.4 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)已由金融紅利時(shí)代步入管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要依托數(shù)智技術(shù)構(gòu)建財(cái)務(wù)信息化平臺(tái)，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和預(yù)警，提高管理效率。財(cái)務(wù)信息化平臺(tái)是把各個(gè)部門(mén)通過(guò)計(jì)算機(jī)硬件和軟件融合于一體，搭建跨地域、跨部門(mén)實(shí)時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的信息平臺(tái)，推動(dòng)企業(yè)信息共享。通過(guò)財(cái)務(wù)信息化平臺(tái)，暢通與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)上傳下達(dá)的通道，便于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集和分析，減輕財(cái)務(wù)人員的工作量，又通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開(kāi)展實(shí)時(shí)閉環(huán)管理，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警，便于企業(yè)資金的安全管理，最終達(dá)到降本增效的目標(biāo)。

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