陳珂

4月2日，民眾在2023年福州春季住房展銷會上了解二手房信息。4月4日，貝殼研究院發(fā)布的一季度二手房市場報告顯示，2023 年一季度，中國50 個城市二手房價指數(shù)轉(zhuǎn)漲，扭轉(zhuǎn)了17個月連續(xù)下跌趨勢，環(huán)比漲幅累計為2.4%。

6月1日下午，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布指導(dǎo)意見書，指出中介費收費標(biāo)準(zhǔn)由買方付3%調(diào)整為買賣雙方各出1.5%，但次日凌晨又緊急發(fā)文將其撤回。在住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（下稱《意見》）后，被稱為“打響中介費下調(diào)第一槍”的福州新政成了“一日游”。

《意見》明確要合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低原則分檔定價，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)中介費。受訪專家表示，進入存量房時代，中介費率有降低的可能，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前存在服務(wù)與收費不對等、壟斷定價、隱藏標(biāo)價、捆綁收費等亂象，費率下調(diào)是必然趨勢。

25城二手房中介費率均值2.2%

《意見》發(fā)布后，中介費可能下調(diào)的消息就在小蹊買房時加入的微信群里傳開了。2021年，她花415萬元購入位于北京市朝陽區(qū)永安里地鐵站附近的一套60多平方米兩居室，1.9%的費率下中介費接近8萬元。小蹊認(rèn)為，若中介費率下調(diào)成真，無疑會減輕購房者壓力。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法告訴《中國報道》記者，二手房交易市場中買賣雙方存在較大信息差，中介機構(gòu)作為信息提供者，成了雙方難以繞過的重要橋梁。天眼查數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)企業(yè)目前有105萬余家，其中，2022年新增相關(guān)注冊企業(yè)15.7萬余家，增速達18.6%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《中國報道》記者出示的一份調(diào)研報告顯示，今年二季度，全國25個重點城市二手房中介費率均值為2.2%，其中成都、西安和北京的中介費率略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%；石家莊、東莞和太原相對較低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

1995年，政府部門曾對房產(chǎn)中介機構(gòu)收取服務(wù)費給出過價格指導(dǎo)：實行獨家代理的，最高不超過房屋成交價的3%。目前，多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)仍沿用這一費率，并隨市場行情、中介機構(gòu)競爭等因素自主調(diào)節(jié)。

“正常來說是2.7%，如果在我們家有過買賣、租住等交易，可以享受2.35%的連環(huán)單折扣?！庇浾咭再彿空呱矸葑稍儽本┠愁^部中介機構(gòu)的工作人員時獲悉。另一名供職于一家小型經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的中介則表示：“能夠做到1.35%，如果客戶指定了一套意向房屋委托我們談判，可以降到一個點?！?/p>

在楊勤法看來，中介費過高廣為詬病與高昂的房價不無關(guān)系，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量與費用收取不對等、強加不公平條款、隱瞞房屋缺陷、濫用客戶信息等同樣是癥結(jié)所在。清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在接受央視采訪時稱，經(jīng)紀(jì)服務(wù)缺乏充分的市場競爭是主要原因之一。

《意見》提出加強從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費、嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價、加強個人信息保護等10條建議，嚴(yán)躍進稱，這對于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極作用，同時也對行業(yè)發(fā)展提出了很多新思路。

促使中介費合理歸位

“合理確定經(jīng)濟服務(wù)收費”出現(xiàn)在《意見》第三條，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。吳璟強調(diào)，明確了經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容也就抓住了此次《意見》的“牛鼻子”。

《意見》明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。前者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等。后者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項服務(wù)可單獨提供。

吳璟稱，將服務(wù)內(nèi)容分解后，比較合理的定價方式是針對不同的項目確定不同的計費方式，并不都需要和房屋總價掛鉤，即使掛鉤也不一定是線性遞增的方式，這樣在充分競爭形勢下，一定會有一些經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)采用差異化策略競爭，促進交易費率達到老百姓更能接受的合理水平。

在有關(guān)“合理”的具體措施方面，《意見》“鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價”。在楊勤法看來，分檔定價可以理解為超額累退費率定價方式?！邦愃朴诜ㄔ河嬎阍V訟費用的方式，比如標(biāo)的二手房價格為100萬元以下的，按某個費率計取；房屋價格超過100萬元的，則對100萬至200萬元的部分按某個更低的費率計取，以此類推。”

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，截至6月，北京二手房掛牌量已近20萬套。根據(jù)北京住建委的統(tǒng)計，北京6月份二手住宅網(wǎng)簽總量為11607套，環(huán)比上月下降10.6%。“超額累退的分檔計費方式更具合理性，并能較大幅度降低高價二手房的流轉(zhuǎn)交易成本，鼓勵二手房交易，盤活住宅存量，不僅有利于經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場發(fā)展，同時也利好整個房地產(chǎn)市場交易。”楊勤法說。

另拓思路規(guī)范房產(chǎn)中介市場

基于全國25城中介費收取情況，易居研究院對中介費“誰來承擔(dān)”進行的結(jié)構(gòu)分析顯示，中介費買家全部承擔(dān)占21%、買家承擔(dān)大頭占50%、買賣雙方均攤占29%。嚴(yán)躍進認(rèn)為，此次《意見》最大的亮點在于“引導(dǎo)由交易雙方承擔(dān)服務(wù)費用”，保護購房者權(quán)益。

值得注意的是，據(jù)中新經(jīng)緯報道，《意見》發(fā)布后，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會5月17日邀請房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司召開座談會，談?wù)摲慨a(chǎn)交易中介費率是否有下調(diào)空間，以及中介費買賣雙方共同承擔(dān)的可能性。

楊勤法說，在我國大部分中介費都由買方出，極大加重了買房負(fù)擔(dān)，雙邊收費模式具備民意基礎(chǔ)、可行性強。接受采訪的中介人員均提到，中介費由誰出或許不是問題的關(guān)鍵，賣方如果把自己要承擔(dān)的那部分加到房屋總價里，并不能從實際上降低交易成本。

對此，楊勤法建議采取措施加以規(guī)范。第一，政府和相關(guān)機構(gòu)要建立和維護公開的房地產(chǎn)市場信息平臺，提供準(zhǔn)確的相關(guān)數(shù)據(jù)和交易信息，使買方了解市場行情，從側(cè)面減少賣方過高定價的可能性。第二，提高消費者對房地產(chǎn)交易和雙邊收費模式的認(rèn)知水平。第三，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和執(zhí)法力度，打擊違法提價行為。

除了買賣雙方共擔(dān)中介費，楊勤法表示，另一個可行思路是實施中介服務(wù)單邊代理模式。在我國，該模式最早由深圳自2021年開始用于二手房交易。他稱，單邊代理模式下中介機構(gòu)各自服務(wù)于買賣雙方或租賃雙方，能專注于所代表一方的利益，提供更加專業(yè)化的服務(wù)，也能提升交易的公平性和效率?！芭c此同時，單邊代理模式下使得所需的中介數(shù)量翻倍，尤其是一些小型、新型的房產(chǎn)中介公司，將促進房產(chǎn)中介行業(yè)健康有序發(fā)展。”楊勤法說。